酬金制與包干制物業(yè)管理收費(fèi)模式比較

1、酬金制與包干制物業(yè)管理收費(fèi)模式比較本文主要從概念與性質(zhì)、內(nèi)容與特征、基本理論等方面對這兩種收費(fèi)制進(jìn)行比較, 對酬金制的運(yùn)用作一些探討。一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)酬金制與包干制概念及其內(nèi)涵在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中，對于包干制和酬金制的概念及其含義作了詳細(xì) 的解釋：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損 均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù) 成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤”?！俺杲鹬剖侵冈陬A(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支 付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主 享有或者承擔(dān)。

2、實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企 業(yè)的酬金”。從市場營銷學(xué)角度分析，包干制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是市場定價(jià)，酬金制的 定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是成本定價(jià)。關(guān)于中大修費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中明確指出，“物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得 計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本?！币簿褪钦f對于大型的維修、改造和更新，無 論包干制還是酬金制都要用專項(xiàng)維修資金列支， 兩制無差異，故就此問題不進(jìn)行討論二、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)酬金制與包干制的差異分析任何事物都有兩面性，有優(yōu)就有劣。包干制和酬金制具有明顯的互補(bǔ)特征，即一 方的優(yōu)勢恰好就是另一方的劣

3、勢，因此本文對兩種制度的核心優(yōu)劣進(jìn)行比較。（一）包干制的核心優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：包干制下，物業(yè)管理企業(yè)是承包商的角色，自身承擔(dān)因其經(jīng)營管理水平高低而帶 來的盈虧壓力。因此，這種機(jī)制對于企業(yè)來講，具有明顯的激勵(lì)作用和盈利動機(jī)。在 商業(yè)社會中，企業(yè)是經(jīng)濟(jì)動物，盈利的追求有著與生俱來的渴望，如果限制了其對盈 利的追求，就喪失對其激勵(lì)和約束作用，企業(yè)就如同人體的機(jī)理壞死一樣，終將萎靡 不振。這種激勵(lì)將直接促使物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理合同時(shí)，提高成本意識，努 力提升經(jīng)營管理水平，完善各種成本控制手段和方法，以期從經(jīng)營成本上要效益，提高企業(yè)的盈利能力和生存能力，促進(jìn)企業(yè)自身的進(jìn)步和發(fā)展。物業(yè)管理在我國已有二

4、十多年的歷史，整個(gè)行業(yè)仍處于低利潤水平，在人們的職 業(yè)觀念中，物業(yè)是一個(gè)勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，技術(shù)含量低，社會地位不高。物業(yè)管 理行業(yè)很難吸引高素質(zhì)的人才，投身到物業(yè)管理企業(yè)中來。但隨著物業(yè)管理的對象一 一房屋本身的技術(shù)含量的不斷增加，高科技技術(shù)設(shè)備的使用量不斷加大，從客觀上要 求物業(yè)管理的發(fā)展必須與之相適應(yīng)，從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，提高行業(yè)的技 術(shù)含量，使用更科學(xué)和規(guī)范的管理技術(shù)方法，而要改變這一切的根本是要提升從業(yè)人 員的素質(zhì)。采用包干制，因其所收物業(yè)管理費(fèi)的開支尤其是人工成本不必經(jīng)過業(yè)主的 審核，因此，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低其經(jīng)營成本后，可以在較高的 企業(yè)利潤中提出一

5、部分來提高從業(yè)人員的工資水平和待遇，留住現(xiàn)有人才，吸引更多 的高素質(zhì)人才加盟物業(yè)管理行業(yè)。而高素質(zhì)人才的加盟，又能增加現(xiàn)有員工的危機(jī)意 識，促使其學(xué)習(xí)提高，從而整體提高員工素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的管理服務(wù)水平，促進(jìn) 行業(yè)發(fā)展。（二）酬金制的核心優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：用于物業(yè)管理的資金主要來源于收取業(yè)主的管理服務(wù)費(fèi)，如果缺乏監(jiān)管，極易使 資金的使用不以業(yè)主意志為轉(zhuǎn)移，不能保證使用在業(yè)主真正所需上，同時(shí)也可能導(dǎo)致 物管企業(yè)花別人的錢不心疼，大手大腳鋪張浪費(fèi)的情況發(fā)生。在酬金制的定義中我們 可以看出，所收取的物業(yè)管理費(fèi)，全部用于物業(yè)服務(wù)的支出，物業(yè)管理企業(yè)只是按物 業(yè)管理服務(wù)合同約定，從中按比例抽取利潤。從本

6、質(zhì)上講，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于 代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)只相當(dāng)于職業(yè)經(jīng)理人的作用，管理這 筆資金，其最終的決定權(quán)、支配權(quán)在業(yè)主手中；同時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中還 明確規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決 算，每年不少于一次公開其財(cái)務(wù)賬目，業(yè)主有權(quán)就相關(guān)支出問題提出質(zhì)詢，物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)及時(shí)答復(fù)，可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支 情況進(jìn)行審計(jì)，因此，酬金制維護(hù)了業(yè)主的知情權(quán)，滿足了業(yè)主的要求財(cái)務(wù)公開的愿 望，可減少因信息不對稱而產(chǎn)生的糾紛。對于物管企業(yè)來講，也是一種約束和監(jiān)督， 促使物管企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，控制資金的正常

7、合理使用，合情合理地用好業(yè)主的每一 分錢，而不致變?yōu)槲锕芷髽I(yè)的灰色隱性收入。酬金制是以成本為依據(jù)加上一定比例的利潤組成的價(jià)格。此種定價(jià)方式對于經(jīng)營 者而言，假設(shè)該商品能夠完全出售，則經(jīng)營者一定能獲得預(yù)期利潤。物業(yè)管理服務(wù)屬 于預(yù)付費(fèi)的經(jīng)營方式，一旦簽定了物業(yè)服務(wù)合同，幾乎不存在該種服務(wù)商品銷售不出 去的風(fēng)險(xiǎn)，亦即采用酬金制收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小至可以忽略不計(jì)，雖然 此種收費(fèi)方式利潤的比率不高，但對于處于剛剛起步的物業(yè)管理行業(yè)而言，這種經(jīng)營 環(huán)境能確保企業(yè)永遠(yuǎn)處于盈利狀態(tài)，最低限度保證企業(yè)的簡單再生產(chǎn)能不斷循環(huán)下去, 并有機(jī)會進(jìn)行小規(guī)模擴(kuò)大再生產(chǎn)?？v觀我國物業(yè)管理的發(fā)展史，最初收費(fèi)就是采

8、取的 傭金制，其內(nèi)涵與辦法中提到的酬金制是一樣的，正是因?yàn)槭褂昧诉@種收費(fèi)制度， 才使得我國的物業(yè)管理在極其艱難的環(huán)境中，從依附于房地產(chǎn)的嬰兒，發(fā)展成為今天 一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)。因此，酬金制有利于企業(yè)度過襁褓期，有利于保護(hù)物業(yè)管理行業(yè)幼 稚期的成長。（三）包干制和酬金制的優(yōu)劣互補(bǔ)對于物業(yè)公司而言，包干制模式下，物業(yè)公司收取固定的費(fèi)用，盈虧均由公司承 擔(dān)，很多時(shí)候物業(yè)該做的工作做了，可業(yè)主并不滿意，甚至認(rèn)為物業(yè)不作為，而在一 些小區(qū)物業(yè)費(fèi)低、交費(fèi)率不足的情況，又可能侵占公司利潤，物業(yè)公司很可能因此降 低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，一旦不能保證賺錢便會走人棄管。實(shí)行酬金制以后，對每一項(xiàng)服務(wù)，物業(yè)公司都會在成本基礎(chǔ)上附加利

9、潤，保證每 一項(xiàng)服務(wù)都能做到有錢可賺。雙方簽訂合同后，物業(yè)公司只須按照合同約定作出相應(yīng) 服務(wù)即可，避免了物業(yè)公司因賠錢而棄管。而一旦物業(yè)公司因服務(wù)與業(yè)主發(fā)生分歧， 可以依據(jù)當(dāng)初簽訂的合同解決，更容易化解雙方的分歧和矛盾。業(yè)委會作為全體業(yè)主的代表，對物業(yè)公司行使監(jiān)督權(quán)，可是在包干制的小區(qū)里， 因物業(yè)費(fèi)在物業(yè)公司手中，而業(yè)主又對物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目不清楚,雙方產(chǎn)生矛盾時(shí)， 業(yè)委會時(shí)常會被業(yè)主質(zhì)疑，而業(yè)委會在行駛監(jiān)督權(quán)時(shí)，因?yàn)殄X不在業(yè)委會手中，有時(shí) 監(jiān)督起來收效并不大。實(shí)行酬金制，既保證物業(yè)公司有錢可賺，還可讓更多業(yè)主參與到小區(qū)管理中，如 果合同約定做得好，可以達(dá)到三方共贏的結(jié)果。三、酬金制在物業(yè)管理中

10、運(yùn)用酬金制是物業(yè)管理市場化趨勢，由于它應(yīng)用處于起步階段，對酬金制在物業(yè)管 理中運(yùn)用有必要作一些探討。首先、 建立管理預(yù)算制度，管理預(yù)算也稱為物業(yè)管理費(fèi)年度預(yù)決算，是物業(yè)管 理活動中酬金制方式下的核心內(nèi)容之一，這個(gè)制度的建立既可以使物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 對應(yīng)所收費(fèi)更公平和更合理，也可充分解決業(yè)主盲目參與管理的問題，使物業(yè)管理活動更為科學(xué)。其次，建立物業(yè)管理費(fèi)收支情況審計(jì)、告知制度，這是建立在管理預(yù)算制度的基礎(chǔ)上，業(yè)主平時(shí)需要了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費(fèi)的使用情況而采取的一個(gè)補(bǔ)充做法。按約定標(biāo)準(zhǔn)，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果公布告知全體業(yè)主。在酬金制的運(yùn)行過程中，還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。例如，物業(yè)管理

11、酬金比例的確定就是一個(gè)非常重要的問題。由于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的10%計(jì)提酬金，是不合適的，國內(nèi)很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識。筆者認(rèn)為應(yīng)按政府指導(dǎo)價(jià)和市場選擇相結(jié)合科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例。 筆者從事物業(yè)公司工作多年，曾對物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例進(jìn)行分析，若要達(dá)到保本點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例的上限應(yīng)不低于15%。目前還有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實(shí)際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn)，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。 為了真正顯示計(jì)提酬金的合理性， 物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價(jià)外計(jì)提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入之和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法具體計(jì)算方法：酬金=含酬價(jià)/ （1 +酬金率）X酬金率舉例說明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法：某物業(yè)管理有限公司 2011