房地產(chǎn)企業(yè)流轉稅的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)流轉稅的稅收籌劃一、營業(yè)稅的稅收籌劃 方案例 1：A 房地產(chǎn)開發(fā)公司準備為一個住宅小區(qū)做促銷活動，在開盤當日推出了一個面向客戶群體的營銷方案。方案一： 凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以事受免交年的物業(yè)管理費、送價值千元的冷暖空調一臺和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實現(xiàn)銷售收入1600 萬元，推出空調總價值10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為4 萬元，送出的旅游團票價值26 萬元。方案二： 公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2.5% ，直接送價值 40 萬元的折扣。這個案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費用，免費贈送空調和旅游

2、，這些免費贈送的實物和勞務要視同銷售，在銷售商品房的同時送實物和勞務， 等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅，則公司應繳納的營業(yè)稅為（ 1600 40）× 5% 82 萬元。在方案二中公司將實物和服務優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應繳納的營業(yè)稅為（1600 40 ）× 5% 78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈送實物轉換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅4 萬元。二、契稅的稅收籌劃方案契稅是在土地、 房屋權屬轉移時， 國家按照當事人雙方簽訂合同以及所確定價格的一定比例，向

3、承受權屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權和房物所有權時要繳納契稅。例 2：A 房地產(chǎn)公司要將6000 萬的物業(yè)資產(chǎn)轉移到控股的C 公司名下， 由于所有權發(fā)生了轉移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5% ，則要繳納6000 × 1.5% 90萬元的契稅。稅法規(guī)定： “企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅?！北M管本例中C 是 A 的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A 房地產(chǎn)公司采取新設立分公司方式分立，將新設立的分公司注冊資本按股份 比例分給 A 公司

4、原來的股東，則被分立公司和分立公司主體一致，就可免征契稅。三、土地增值稅的稅收籌劃 方案土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30% 到 60% ，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目 金額 20% ，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（ 1 ）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。 （

5、2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投資，例如 加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額， 同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善， 有利 于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設。例 3：A 房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為 3500 元，預計銷售總收入為35000 萬元，繳納的營業(yè)稅為1750 萬元，城市建設維護稅及教育費附加為175 萬元，取得土地使用權費用和開發(fā)成本為20800 萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項目金額為2080

6、0 ×（ 1 10% 20% ）1750 175 28965 ，增值額為 35000 28965 6035 ，增值率為 20.8%，應繳納的土地增值稅為 6035 × 30% 1810.5 萬元。方案二： 在小區(qū)中心花園建設一個噴泉，美化綠化整個小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300 萬元，則可扣除項目金額為（ 20800 300 ）×（ 1 10%20% ） 1750 175 29355，增值額為 35000 29355 5645 ，增值率為 19.2% ，正好 符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300 萬對小區(qū)進行綠化，提高了小

7、區(qū)的配套設施和商品房質量，同時少繳了1810.5 萬的稅收。四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃方案對城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優(yōu)惠和征收范圍。（ 1 ）房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地， 原則上應按規(guī)定計征土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確 有困難的， 其用地是否準予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)從嚴原則，結合具體情況確定。 （ 2 ）稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊地選擇在城郊結合部的農(nóng)村，這樣既少繳了稅款， 又不致因交通等問題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。 （ 3）外商投 資企業(yè)和外國企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，企業(yè)可以尋求外商

8、的資金，把企業(yè)轉換成外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。例 4：A 房地產(chǎn)公司要在襄樊開發(fā)新的投資項目，已經(jīng)通過競拍買下土地100000 平方米，打算由下屬項目公司D 負責進行籌建。方案一：將下屬公司D 的注冊地選擇在市區(qū)，襄樊市的土地使用稅征收標準為4 元每平方米。方案二：將下屬公司D 的注冊地選擇在城郊結合部的農(nóng)村。對于方案一，公司要繳納的土地使用稅為40萬，而方案二由于是在農(nóng)村設立的項目公司D 則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。五、印花稅的稅收籌劃 方案印 花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環(huán)節(jié)法。第一，同一憑證因載有兩個或兩個以上經(jīng)濟事項而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應分 別計算應

9、納稅額， 相加后按合計稅額貼花； 若未分別記栽金額的按稅率高的貼花， 所以選種情況要盡量分別核算金額。第二，模糊金額籌劃法是指當事人在簽定數(shù)額 較大的合同時，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定， 以達到少繳印花稅目的。 第三，由于在勞務的流轉環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同均需繳納一次印花 稅，所以減少流轉環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。例 5：甲房地產(chǎn)公司將一筆價款3000 萬元的工程承包給A房地產(chǎn)公司， A 公司又將其中1000 萬元的工程分包給乙公司， 800 萬元的工程分包給丙公司。 則四個公司應納印花稅稅額分別為：甲公司應納印花稅3000 × 0.03% 0.9 萬元A 公司應

10、納印花稅 3000 ×0.03% 1000 × 0.03% 800 × 0.03% 1.44 萬元乙公司應納印花稅 1000 × 0.03% 0.3 萬元丙公司應納印花稅800 × 0.03% 0.24 萬元如果 A 房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000 萬元和 800 萬元的合同，剩余1200 萬元合同由甲與A 簽訂。這樣在甲 公司、乙公司、丙公司應納稅額不變的前提下，A 房地產(chǎn)公司應納稅額變?yōu)?200 ×0.03% 0.36 萬元，比原來節(jié)省稅額1.08 （ 1.44 0.36 ）萬元。稅收籌劃前

11、提是合法合規(guī)稅收籌劃和依法納稅的前提都是熟悉稅法，而要熟悉稅法， 必須學習稅法。 稅收籌劃是在熟悉稅法的基礎上爭取“少繳稅”，依法納稅則是應該繳的稅一分不少，不應該繳的稅一分不多。 稅收征管法對納稅人權利與義務的規(guī)定，特別是一系列救濟條款的規(guī)定，就是保障納稅人的合法權益，促進依法納稅。在稅法中， 有許多條款允許企業(yè)自行選擇，因此有了稅收籌劃的空間。例如企業(yè)組建方式，企業(yè)可選擇組建為分公司，也可組建為子公司； 又如會計核算 方法，允許企業(yè)選擇“先進先出法”或“加權平均法”。在市場經(jīng)濟條件下， 國家通過稅收調節(jié)國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構，例如對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)進行多項稅收調節(jié)，對不同行業(yè)的廣告費規(guī)定不同的扣除標準，為支持產(chǎn)品技術開發(fā)實行加計扣除等，企業(yè)可以通過不同行業(yè)投資獲取稅收優(yōu)惠。而這些稅收籌劃也是依法納稅所要求的，也是稅收調節(jié)功能的反映。稅收作為國家一種無償?shù)膹娭菩哉n征，直接將企業(yè)的一部分收入轉移到國家手中，必然減少企業(yè)的收入， 不可避免地影響企業(yè)的行為選擇。稅收對于企業(yè)來說，其本質是一項費用，一項支出。首先，企業(yè)依法繳納稅款，必然引起現(xiàn)金的流出； 其次，稅收支出與企業(yè)收入存在因果關系。 企業(yè)如果沒有取得 收入，也不會發(fā)生稅收支出， 取得的收入越多， 稅收支出也越大。 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目的是盈利，也就是收入必須大于費用。而費用的減少，意