對失管小區(qū)的物業(yè)管理方案

1、對失管小區(qū)的物業(yè)管理方案哪些屬于失管住宅小區(qū)（樓、院）第一：沒有物業(yè)管理或物業(yè)撤離的住宅小區(qū)（樓、院）；第二：沒有社區(qū)管理的住宅小區(qū)（樓、院）；第三：社區(qū)和物業(yè)全部缺失的住宅小區(qū)（樓、院）；第四：由于企業(yè)單位轉(zhuǎn)制、破產(chǎn)、注銷，使原單位自建自管房變成失管房。（可能和以上三條重復(fù)）對失管小區(qū)治理的目的和要求為了加強我區(qū)失管住宅小區(qū)（樓、院）建設(shè)，創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，切實提高廣大群眾的幸福指數(shù)，促使失管住宅小區(qū)（樓院）逐步走向規(guī)范化的管理軌道。為了搞好失管住宅小區(qū)（樓、院）物業(yè)管理服務(wù)工作，為業(yè)主/住戶創(chuàng)造溫馨、和諧、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境。對住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)進行妥善的

2、管理和維護，保持其良好狀態(tài)，維持其使用價值和提高其有效價值，為業(yè)主及用戶提供全面有效的服務(wù)，為居民生活創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔、服務(wù)周到、生活方便、秩序井然和文明安定的生活環(huán)境。住宅小區(qū)管理的目的可歸納為以下幾個主要方面：（1）維護和保障小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)住宅小區(qū)管理機構(gòu)接管小區(qū)后，就開始行使對小區(qū)各項管理權(quán)。通過管理，不僅要保持住宅小區(qū)原有的建設(shè)水平和風(fēng)貌而且要不斷彌補建設(shè)開發(fā)時遺留的或后期產(chǎn)生的不足之處，以保證小區(qū)居民安居樂業(yè)。所以，要通過管理、發(fā)展完善小區(qū)，維護和保證小區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的正常使用。小區(qū)管委會和物業(yè)管理公司要在政府行政主管部門的指導(dǎo)下根據(jù)國家和地方的各項法規(guī)、條例，特別是城市新建

3、住宅小區(qū)管理辦法），對住宅小區(qū)內(nèi)各類物業(yè)依法實施統(tǒng)一管理。住宅小區(qū)的管理應(yīng)將管理工作的重心放在住宅上，對住宅房屋建筑不僅要實行以產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理為核心的行政管理。而且更重要的是實行以修繕服務(wù)為宗旨的物業(yè)管理。除加強日常養(yǎng)護修繕工作外，還要特別注重建章立制，明確各方的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，保障小區(qū)房屋的文明使用，包括組織小區(qū)的住戶簽署公約，互相監(jiān)督共同遵守，切實保障小區(qū)各項配套設(shè)施和公共設(shè)施的正常使用。住宅小區(qū)的公共設(shè)施、配套設(shè)施是小區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施。這些設(shè)備的狀況不僅影響住宅小區(qū)的出售和租賃，而且與居民日常生恬息息相關(guān)。小區(qū)管理機構(gòu)要負責(zé)搞好這些部位的日常養(yǎng)護維修和管理，以保障小區(qū)內(nèi)居民生恬的正常與安全。

4、(2)落實小區(qū)管理經(jīng)費的來源和使用住宅小區(qū)管理經(jīng)費是做好小區(qū)管理工作的經(jīng)濟基礎(chǔ)。隨著住房制度的改革，小區(qū)物業(yè)管理活動必須按照 “誰的產(chǎn)權(quán)誰受益，誰出錢”、 “取之于民，用之于民”的原則，擴大經(jīng)費來源渠道。經(jīng)費來源渠道主要包括：開發(fā)建設(shè)單位劃撥給小區(qū)的維修管理經(jīng)費；城市建設(shè)維修基金中劃撥給小區(qū)用于改善維護管理費；小區(qū)物業(yè)管理公司的有償服務(wù)收費；小區(qū)物業(yè)管理公司開展“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的各種經(jīng)營活動創(chuàng)收。此外，還可采取其他辦法多渠道籌集資金，落實小區(qū)管理經(jīng)費來源。住宅小區(qū)管理經(jīng)費的使用必須遵循專款專用原則，真正用于小區(qū)的日常管理需要。經(jīng)費的使用情況應(yīng)實行賬目公開，定期編制財務(wù)收支報表，接受業(yè)主、租戶和廣大

5、居民的監(jiān)督。(3)強化小區(qū)服務(wù)功能住宅小區(qū)管理的根本目的和任務(wù)就是為居民創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適的居住生活環(huán)境。 隨著人們對物業(yè)管理的了解，在今后乃至將來，小區(qū)的居民將對物業(yè)管理部門的服務(wù)提出更高的標準和更多的要求，這就要求住宅小區(qū)管理部門不僅要向居民提供多層次多方位的各種服務(wù)而且要求管理人員和服務(wù)人員要有良好的職業(yè)道德，想用戶之所想，急用戶之所急，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造住宅小區(qū)管理新形象。(4)營造小區(qū)文化氛圍實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)麓接潔、鄰里和睦以及服務(wù)周全的住宅小區(qū)管理，有利于社區(qū)精神文明建設(shè)，有利于培養(yǎng)居民良好的思想觀念和道德情操。加強精神文明建設(shè) 處理好小區(qū)內(nèi)居民之間的人際關(guān)系和社會關(guān)系，

6、培養(yǎng)居民講文明、有道德、守紀律的思想和行為，樹立良好的小區(qū)風(fēng)尚，會對住宅小區(qū)管理起到積極促進作用。 小區(qū)管理部門應(yīng)按照全國文明住宅小區(qū)標準)和全國城市文明住宅小區(qū)達標評比辦法等的要求，結(jié)合本地的實際情況，確定小區(qū)精神文明建設(shè)的目標、內(nèi)容和具體形式，積極組織實撼不斷提高小區(qū)管理的整體水平。積極營造良好的小區(qū)文化氛圍。對于失管小區(qū)區(qū)政府應(yīng)該應(yīng)急做出哪幾方面的工作。衛(wèi)生、 安全等， 人員和費用房屋維修管理（ 1）每年1 次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。（ 2）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故

7、的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實。（ 3）根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，按有關(guān)規(guī)定辦理。（ 4）每日巡查1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。（ 5）保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內(nèi)完成； 照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、 開關(guān)等） 在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障5 個工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、 頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1 個月集中安排1 次修補、除污；

8、步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1 個月集中1 次進行維修。（ 6）按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進行1 次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。（ 7）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關(guān)主管部門。（ 8） 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。2公共設(shè)施維護管理（ 1） 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外），保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。（ 2） 建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺賬）， 有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、 維修、保養(yǎng)記錄

9、。（ 3）有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。（ 4）對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。（ 5）特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進行檢測校準，使之符合相關(guān)規(guī)范。（ 6）設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標識，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度上墻。（ 7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完

10、整；監(jiān)控記錄可保存15 天，并能正?；胤拧＃?8）對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、燃氣調(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（ 9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1 次；雨、污水井每半年檢查、清掏 1 次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)及時疏通；化糞池清掏每年至少1 次，每季度檢查1 次，防止外溢。（ 10）建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機房、高壓配電室、中控室等有專人24 小時值守，值守人員每班工作時間不超過8 小時。（ 11）

11、每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1 次。保證設(shè)施設(shè)備能正常使用，無安全隱患。（ 12）設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。（ 13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準。（ 14）載人電梯日夜24 小時正常運行。（ 15）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。（ 16）小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。（ 17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。3公共秩序管理（ 1）小區(qū)出入口24 小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。（ 2）實行封閉式管理，出入口有專人

12、24 小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區(qū)；危及人身安全處有明顯標志。（ 3）對園區(qū)和樓內(nèi)進行巡視。園區(qū)巡視白天3 次、夜間4 次，樓內(nèi)巡視每天兩次， 夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、有巡視路線圖、有巡視項目內(nèi)容和要求、有記錄。（ 4）門崗及巡視服務(wù)人員形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌、連續(xù)崗上時間不超過4 小時；門崗服務(wù)設(shè)施完好、標識醒目；有服務(wù)操作細則。（ 5） 監(jiān)視控制中心設(shè)專人24小時值班，負責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過8 小時。監(jiān)視控制中心各類制度上墻。（ 6）有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應(yīng)規(guī)

13、范、清晰，對進出小區(qū)的車輛進行引導(dǎo)，車輛有序通行、停放。（ 7）突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關(guān)部門，并設(shè)專人保護現(xiàn)場，配合公安等部門進行處理。（ 8）對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（ 9）對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。（ 10）監(jiān)控中心嚴密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預(yù)警報告，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周。4清潔服務(wù)（ 1）在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。（ 2）

14、小區(qū)道路、廣場、停車場等每日清掃兩次; 門廳、電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1 次 ;電梯門、地板及周身每天清掃抹擦1 次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次;共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦1 次 ;公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1 次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃1 次；休閑區(qū)亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦1 次；路燈每月抹擦 1 次。（3）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1 次 ; 雨、污水井每月檢查1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2 個月檢查1 次，每年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。（4）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1 次，定時巡查，定時化驗，水質(zhì)符

15、合衛(wèi)生要求。（5）根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。5綠化養(yǎng)護管理（1）雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。（2） 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。（3）水池定期檢查，每周打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。（4）定期清除綠地雜草、雜物。（5）適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（6）適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。四、服務(wù)評估1定期評估（ 1）客戶服務(wù)部經(jīng)理聽取業(yè)主/住戶意見，并據(jù)此制定定期檢查計劃，會同客戶服務(wù)部、 工程管理部、秩序管理部、環(huán)境管理部及質(zhì)量管理部每月×日定期在小區(qū)內(nèi)進行服務(wù)檢查，以評估服務(wù)效果。（2）客戶服務(wù)部每月對受理的客戶投訴和回訪記

16、錄進行匯總，綜合評估業(yè)主/住戶的滿意程度，并根據(jù)投訴責(zé)任部門投訴次數(shù)對相關(guān)服務(wù)開展部門進行績效考核。2臨時檢查高層領(lǐng)導(dǎo)認為有必要進行服務(wù)檢查時，可以由客戶服務(wù)部具體組織實施，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況進行臨時檢查，以評估其服務(wù)效果。人員和費用多層住宅物業(yè)管理人同的編制：標準是按建筑面積每萬平方米配置3.6人左右（其中不包括車輛管理人員，各類人員配置如下：1、管理人員：主任： S<10萬平方米設(shè)1 人； 10萬平方米<S<20萬平方米，設(shè)1 正 1副；S>25萬平方米，設(shè)1 正 2副；房管員或事務(wù)助理，S<10萬平方米設(shè)1 人，在 10萬平方米以上每增加5

17、萬平方米增加1 人，社區(qū)文化設(shè)1 人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務(wù)相對獨立，一般設(shè)出納、會計各1 人，但可以兼職，其它收款員、倉庫管理員、接待、電腦資料員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要設(shè)置。2、維修人員：建筑面積每4 萬平方米設(shè)置1 人。3、綠化人員：綠化面積每4000 平方米左右設(shè)1 人。4、衛(wèi)生人員：每 140 戶設(shè)1 人。5、保安人員：每 120 戶設(shè)1 人。6、車管人員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)2 人，流量小的每班1 人，一日三班。對于費用要依據(jù)當(dāng)?shù)氐墓べY水平和物價水平進行計算如何結(jié)合街道、社區(qū)引導(dǎo)和幫助失管小區(qū)建立物業(yè)管理委員會，怎樣引入物業(yè)管理簡單的說，就在街道

18、和居委會的協(xié)助下，每個單元的住戶選出樓長，由這些樓長組成物業(yè)管理委員會。由這個物業(yè)管理委員會為每個單元的住戶做物業(yè)管理工作，并且負責(zé)制定各項費用應(yīng)收表，并進行收繳、催繳工作；負責(zé)對所轄公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施進行巡視、消缺；聽取業(yè)主意見；跟進所轄區(qū)域每日報修的完成情況。進物業(yè)管理后的小區(qū)怎樣加強后續(xù)督查和整改對各部門，制定具體、現(xiàn)實、可操作性強的管理標準和承包方案；每個部門由一個人進行承包對公司負責(zé)。這里最關(guān)鍵的是這個管理標準、承包方案和用人問題。在平時要總結(jié)、積累一些具體資料，同時借鑒一些好的物業(yè)公司的先進經(jīng)驗。（1） 提高認識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實行

19、“一把手”負責(zé)制，層層落實責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。（2） 密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達標。（三）加強宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹物業(yè)管理條例 ，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動， 大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。（四） 強化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責(zé)，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民 的切身利益和社會穩(wěn)定 社區(qū)管理與物業(yè)管理有何關(guān)系所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會生活共同體。