在建項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制要點(diǎn)

1、建建設(shè)項(xiàng)目開設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)的“成成本控制本控制”1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍圍2、成本管理架成本管理架構(gòu)構(gòu) A、管理架構(gòu)圖、管理架構(gòu)圖3、成本管理思成本管理思路路4、項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)及簡述、項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)及簡述 A、前期開發(fā)成本及控制簡述、前期開發(fā)成本及控制簡述 B、設(shè)計(jì)階段的成本管控、設(shè)計(jì)階段的成本管控 C、甲供物資的管理、甲供物資的管理 D、招標(biāo)階段的成本管控、招標(biāo)階段的成本管控 E、施工階段的成本、施工階段的成本 F、竣工結(jié)算階段的成本控制、竣工結(jié)算階段的成本控制 5、2016年成本目標(biāo)任務(wù)書年成本目標(biāo)任務(wù)書房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概

2、念和范圍 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工交付入住為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。 項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以分為五大部分: 1、土地成本； 2、工程成本； 3、營銷成本； 4、管理成本； 5、財(cái)務(wù)成本； 工程成本是我們在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本管理的重點(diǎn)。 成本管理架構(gòu)成本管理架構(gòu)A、管理架構(gòu)圖、管理架構(gòu)圖成本管理思路成本管理思路 成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成

3、本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。成本管理體系。1、全過程目標(biāo)成本管、全過程目標(biāo)成本管理理 A、 全過程成本控制即：“事前控制（設(shè)計(jì)階段）、事中控制（招議標(biāo)階段及施工階段）、事后控制（竣工驗(yàn)收及結(jié)算階段）”。 B、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于初步設(shè)計(jì)階段、招議標(biāo)階段、項(xiàng)目建造施工階段、竣工結(jié)算階段。2、動、動態(tài)成本管態(tài)成本管理理 實(shí)時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制必須建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本

4、管理的思路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)及簡述項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)及簡述 A、前期開發(fā)成本及控制簡述、前期開發(fā)成本及控制簡述（一）前期成本分類框架圖：（一）前期成本分類框架圖：（二）土地成本管理：（二）土地成本管理：主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價、土地動拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。（約占項(xiàng)目總成本的20-80%左右均有可能）（三）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理：（三）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理：主要包括了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。（約占項(xiàng)目總成本的1%左右）（四）對設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制：（四）對設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制：其意義是,一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)

5、積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。（請綜合計(jì)劃部提供限額標(biāo)準(zhǔn)）前期開發(fā)成本及控制簡述前期開發(fā)成本及控制簡述 前期成本分類框架圖前期成本分類框架圖前期開發(fā)成本及控制簡述前期開發(fā)成本及控制簡述設(shè)計(jì)費(fèi)用管理：（對于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理：（對于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制）（1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)

6、計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比；（2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；（3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價影響大的內(nèi)容；（4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。（5）對設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。成本控制要點(diǎn)及簡述成本控制要點(diǎn)及簡述 B、設(shè)計(jì)階段的成本管控、設(shè)計(jì)階段的成本管控 設(shè)計(jì)階段的成本管控設(shè)計(jì)階段的成本管控初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制：初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制：成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重最

7、大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。1、多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較：、多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較：設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找造價最低的設(shè)計(jì)方案。通過設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價是發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢的一個主要方式。2、具體操作方法大體的思路是：、具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和人員

8、。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（結(jié)合營銷和客服）向設(shè)計(jì)單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價比較，確定費(fèi)用最低的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議，考慮最低造價方案的可行性。設(shè)計(jì)階段的成本管控設(shè)計(jì)階段的成本管控開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本（1）項(xiàng)目檔次界定（項(xiàng)目定位：超高端、高端、中端、低端）（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（結(jié)構(gòu)形態(tài)、鋼筋及砼含量等） 外立面設(shè)計(jì)（外墻裝飾、屋面、鋁合金門窗、陽臺欄桿等） 弱電智能化設(shè)計(jì) 精裝修設(shè)計(jì) 室外設(shè)計(jì)（綜合管線、市政道路及雨污水、景觀綠化等） 節(jié)能設(shè)計(jì)（ 保溫形式、綠建標(biāo)準(zhǔn)等） （3）

9、材料標(biāo)準(zhǔn)的選用 項(xiàng)目成本的控制及簡述項(xiàng)目成本的控制及簡述C、甲供物資管理（須嚴(yán)格按公司甲供材管理制度及招議標(biāo)制度執(zhí)行）、甲供物資管理（須嚴(yán)格按公司甲供材管理制度及招議標(biāo)制度執(zhí)行）項(xiàng)目成本的控制及簡述項(xiàng)目成本的控制及簡述甲供物資的控制要點(diǎn)甲供物資的控制要點(diǎn)1、甲供材應(yīng)供量管理1.1在施工過程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時才計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。1.2合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量中，實(shí)物工程量或報(bào)價中不得再計(jì)算損耗。2、甲供材節(jié)超管理2.1甲供材在施工過程中應(yīng)按照應(yīng)供量進(jìn)行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。2.2甲供材節(jié)約應(yīng)在完工

10、結(jié)算時計(jì)算確認(rèn)。2.3超供扣款和節(jié)約補(bǔ)款的計(jì)價應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險。3、樣板選型管理3.1結(jié)合項(xiàng)目定位。3.2根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的市場定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)管理部的具體要求，開展選板工作。3.3設(shè)計(jì)挑選樣板，應(yīng)參考項(xiàng)目成本計(jì)劃，同時兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。3.4采購樣板應(yīng)確認(rèn)三套。4、現(xiàn)場領(lǐng)料管理4.1現(xiàn)場卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時間要求、卸貨的地點(diǎn)。4.2物資需求計(jì)劃：承建商須對其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。4.3物資的驗(yàn)收、接收：物資驗(yàn)收重點(diǎn)是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點(diǎn)

11、本批物資數(shù)量。項(xiàng)目成本的控制及簡述項(xiàng)目成本的控制及簡述D、招標(biāo)階段的工程成本管控（1）合約策劃 A、草擬列舉發(fā)包方式及分析各類發(fā)包方式的優(yōu)劣。 B、發(fā)包范圍及界面的劃分 C、合約管理框架的建立及標(biāo)段劃分 D、編制招標(biāo)文件（投標(biāo)人須知、投標(biāo)書樣本、工程量清單、主要合同條款、商務(wù)條件要求、技術(shù)條件要求、各類管理制度等）。 E、編制商務(wù)標(biāo)底，根據(jù)成本預(yù)測確定目標(biāo)成本。（2）招標(biāo)過程管理【發(fā)標(biāo)書、編制技術(shù)及商務(wù)標(biāo)的疑問澄清回復(fù)、組織（開標(biāo)、清標(biāo)、評標(biāo)）、商務(wù)談判、編寫定標(biāo)審批文件等】。（3）編制合同文件項(xiàng)目成本的控制及簡述項(xiàng)目成本的控制及簡述E、施工階段的成本、施工階段的成本（1）嚴(yán)格根據(jù)確定的施工圖

12、組織施工管理，不得隨意更改設(shè)計(jì)。）嚴(yán)格根據(jù)確定的施工圖組織施工管理，不得隨意更改設(shè)計(jì)。（2）嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行實(shí)施工程管理，不得隨意分解發(fā)包范圍，）嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行實(shí)施工程管理，不得隨意分解發(fā)包范圍，嚴(yán)把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（3）全局統(tǒng)一考慮設(shè)計(jì)變更的合理性與必要性）全局統(tǒng)一考慮設(shè)計(jì)變更的合理性與必要性。（4）嚴(yán)格規(guī)范變更及簽證審批）嚴(yán)格規(guī)范變更及簽證審批（5）嚴(yán)格把控變更及簽證的實(shí)際執(zhí)行情況。）嚴(yán)格把控變更及簽證的實(shí)際執(zhí)行情況。項(xiàng)目成本的控制及簡述項(xiàng)目成本的控制及簡述F、竣工結(jié)算階段的成本控制、竣工結(jié)算階段的成本控制（1）充分理解合同條款、合同約定的承包范圍、承包人應(yīng)承擔(dān)的職）充分理解合同條款、合同約定的承包范圍、承包人應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)與義務(wù)。責(zé)與義務(wù)。（2）規(guī)范