房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與管理控制指導(dǎo)手冊

1、*之項(xiàng)目開發(fā)流程、管理控制指導(dǎo)手冊編制：* 審核：*二OO九年三月前言鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度及各精細(xì)化管理都沒有完全成形。在*的倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過一個多月的不斷編制和修改,我們工程部根據(jù)公司實(shí)際情況終于完成了本實(shí)用手冊的編制工作。本手冊，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營范圍是以項(xiàng)目開發(fā)為先決條件，編制時將項(xiàng)目開發(fā)的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細(xì)操作及管理控制內(nèi)容。我們編制的原則是以目前公司運(yùn)作的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實(shí)用，目的是希望本手冊能進(jìn)一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項(xiàng)工作的實(shí)際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。我們也憧

2、憬在各方面的合理的建議下,能將本手冊做到盡善盡美,并能在同行中占有一席之地.當(dāng)然目前這只是我們的一個目標(biāo),但我們會更努力更用心的去完善它,目標(biāo)總有一天會實(shí)現(xiàn).我們相信,努力總會有回報(bào)!*年*月目 錄前 言 2第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 5一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類 5二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 5三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 5四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 6第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段 7一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的 7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的四方面研究方向 7三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟 8四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 8五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段 8六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳

3、細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 9七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議 9第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 10一、土地使用權(quán)的獲取及開發(fā) 10（一）、土地使用權(quán) 10（二）、土地開發(fā) 12二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證 13三、確定勘察、監(jiān)理 15四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 16五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招投標(biāo) 22六、申辦施工許可證 24第四章：工程建設(shè)實(shí)施階段 26一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段 26二、工程建設(shè)實(shí)施階段 26（一）、工程進(jìn)度的控制 26（二）、工程質(zhì)量的控制 28（三）、工程成本的控制 29（四）、工程合同的控制 34第五章：項(xiàng)目銷售階段 37一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃 37二、房地產(chǎn)銷售 38三、房地產(chǎn)銷售的

4、流程 41第六章：房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理 42一、物業(yè)管理的概念 42二、物業(yè)管理的特點(diǎn) 42三、物業(yè)管理在當(dāng)前的地位和作用 43四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 45五、物業(yè)管理費(fèi) 46第七章：附錄：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程 47房地產(chǎn)開發(fā)全流程 47辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料 57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料 57辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料 57土地一級開發(fā)一般工作程序 58施工監(jiān)理工作的總程序 59施工組織設(shè)計(jì)審核流程 60圖紙會審監(jiān)理工作流程 61工程款支付基本程序 62工程變更管理的基本程序 63進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序 64主體工程質(zhì)量控制流程 65單位工程驗(yàn)收基本程序 66質(zhì)量評定監(jiān)理工作程序

5、67建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案流程 68后 記 69第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，

6、主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃

7、，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。 （四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依

8、照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取

9、營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序： （一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記； （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)； （二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)； （三）企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)； （四）補(bǔ)、換、領(lǐng)

10、證照費(fèi)。第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段由于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評估的要求及決策作簡要介紹。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。項(xiàng)目策劃是一門新興的策劃學(xué)，以具體的項(xiàng)目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多

11、元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進(jìn)競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等?？傊邉澘墒箛覜Q策向民間經(jīng)濟(jì)決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。項(xiàng)目策劃的流程分為四個流程：1、項(xiàng)目調(diào)研2、項(xiàng)目市場細(xì)分與選擇 1）項(xiàng)目市場細(xì)分2）項(xiàng)目市場選擇3、項(xiàng)目策劃書撰寫4、項(xiàng)目方案實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動項(xiàng)目的進(jìn)程，并且提前判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利

12、進(jìn)展程度及效果。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首先須經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會師及律師等專家組成。 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的：是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向主要有以下四方面1、宏觀經(jīng)濟(jì)信息 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)

13、濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。相關(guān)市場信息 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：在售樓盤資料統(tǒng)計(jì) 包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。區(qū)域市場分析 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析 階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場發(fā)展方向。3、消費(fèi)需求趨勢研究：主要針對消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)

14、展趨勢研究。主要包括需求動機(jī)、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項(xiàng)目。4、品牌研究：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟 ，可分為 5個步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價；(5)編制可行性研究報(bào)告。 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)

15、現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項(xiàng)目所在板塊市場研究和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段 1、投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向

16、性談判，并對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 2、初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 3、詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4、可行性研究三階段常規(guī)的時間費(fèi)用表項(xiàng) 目 內(nèi) 容時間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會研究階段

17、130.2%0.8%30%20%初步可行性研究階段60.25%7.5%20%10%詳細(xì)可行性研究階段8160.2%1.0%<10%六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容： （1）、營銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ；項(xiàng)目策劃的開支；銷售策劃的開支；廣告開支；項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支；項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支； （2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價；用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支；（3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設(shè)計(jì)的開支；用于建筑施工的開支；用于設(shè)施配套的開支；

18、用于工程監(jiān)理的開支； （4）、金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出；貸款引起的利息支出；各項(xiàng)保險開支；稅收和行政性收費(fèi)；不可預(yù)見開支。2、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測（1）售樓收入的測定（2）項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出（3）經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交（4）土地增值稅（5）所得稅 3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 4、項(xiàng)目盈虧能力分析：（1）、內(nèi)部收益率（IRR）（2）、凈現(xiàn)值（NPV）（3）、凈現(xiàn)值率（NPVR）；5、項(xiàng)目不確定分析：（1）、項(xiàng)目盈虧平衡分析（2）、項(xiàng)目敏感性分析（3）、概念分析七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議：可行性研究的結(jié)論與建議是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

19、告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。八、集團(tuán)公司董事會根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。九、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用（1）可行性研究費(fèi)（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段一、 土地使用權(quán)的獲取及開發(fā)（一）、土地使用權(quán)：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 集體土地使用權(quán)：是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律

20、規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1） 通過行政劃撥方式取得；2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；3） 轉(zhuǎn)讓取得；4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6） 通過司法裁決取得；7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。2、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序（1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程

21、序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 按照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

22、 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得成交確認(rèn)書，然后簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。開發(fā)商取得國有土地使用權(quán)出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。（2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：土地出讓合同、劃撥決定書或轉(zhuǎn)讓批文；開發(fā)商營業(yè)

23、執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料；1：2000地形圖2份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份；地上附著物權(quán)屬證明；土地登記申請書；土地登記法人代表證明和身份證明；土地登記委托書。（3）、招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 用地者進(jìn)行投資分析。 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)

24、。 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 （4）、拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 用地者進(jìn)行投資分析。 到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。 用地者在

25、規(guī)定時間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得成交確認(rèn)書。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得國有土地使用權(quán)證。（5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（二）、土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)

26、和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進(jìn)行的活動，包括對尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。1、土地一級開發(fā)：是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平

27、”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（1）、一級開發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種：、政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的，、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，、通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。（2）、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益：成本構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財(cái)政和土

28、地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。2、房地產(chǎn)二級開發(fā)：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。（三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 1、國有土地使用權(quán)的出讓

29、（1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；（2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；（3）、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ；（4）、主管部門實(shí)地勘察 ；（5）、土地估價報(bào)告的預(yù)審 ；（6）、委托地價評；（7）、辦理核定地價手續(xù) ；（8）、辦理土地出讓審批 ；（9）、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；（10）、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ；（11）、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ；（12）、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。 2、國有土地使用權(quán)的劃撥 （1）、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ；（2）、主管部門現(xiàn)場勘察 ；（3）、劃撥用地申請的審核、報(bào)批 ；（4）、取得劃撥用地批準(zhǔn)。 3、集體土地的征用 （1）、征用集體土地用地申請 ；（2

30、）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（3）、簽訂征地協(xié)議 ；（4）、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ；（5）、確定勞動力安置方案 ；（6）、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ；（7）、市政府下文征地 ；（8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ；（9）、辦理批地文件、批地圖 ；（10）、辦理凍結(jié)戶口 ；（11）、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力 ；（12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ；（13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ；（14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ；（15）、地上物作價補(bǔ)償工作 ；（16）、征地結(jié)案。 4、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)       （1）、地價款（土地出讓金） ；（

31、2）、資金占用費(fèi) ；（3）、滯納金 ；（4）、土地使用費(fèi) ；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ；（6）、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ；（7）、土地閑置費(fèi) ；（8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) ；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；（10）、地價評估費(fèi) ；（11）、出讓土地預(yù)訂金 ；（12）、征地管理費(fèi) ；（13）、土地補(bǔ)償費(fèi) ；（14）、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) ；（15）、地上物補(bǔ)償費(fèi) ；（16）、勞動力安置費(fèi) ；（17）、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開發(fā)建設(shè)基金。二、 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證（一）、征地1、我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留

32、地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。2、國家建設(shè)征用土地時，必須依法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項(xiàng)費(fèi)用。征收集體所有的土地，包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?、國家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表類型補(bǔ)償項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)標(biāo) 準(zhǔn)征用耕地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)其

33、它農(nóng)用地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)未利用地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)助費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)（二）、拆遷1、拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：（1）、填寫城市房屋拆遷申請表一式五份；（2）、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）；（5）、拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料；（6）、拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）（7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆

34、遷補(bǔ)償安置資金證明。2、拆遷方式：（1）、 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。（2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。（3）、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。3、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階

35、段。 4、拆遷完畢后，申請拆遷驗(yàn)收，取得房屋拆遷驗(yàn)收合格證5、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 6、拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序：（1）、委托進(jìn)行拆遷工作（2）、辦理拆遷申請（3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（4）、簽訂房屋拆遷責(zé)任書（5）、辦理拆遷公告與通知（6）、辦理戶口凍結(jié)（7）、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)（8）、確定拆遷安置方案（9）、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議（10）、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置（11）、發(fā)放運(yùn)

36、作拆遷補(bǔ)償款（12）、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（13）、移交拆遷檔案資料（14）、房屋拆遷糾紛的裁決（15）、強(qiáng)制拆遷 。8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：（1）、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）、搬家補(bǔ)助費(fèi)（3）、提前搬家獎勵費(fèi)（4）、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）（5）、清理費(fèi)（6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)（7）、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)（8）、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)（9）、房屋拆遷管理費(fèi)（10）、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動。工程

37、勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對建設(shè)場地做出詳細(xì)論證，保證工程的合理進(jìn)行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境效益。1、工程勘察一般分為：工程地質(zhì)勘察、工程測量、水文地質(zhì)勘察等。2、工程地質(zhì)勘察主要有以下五項(xiàng)內(nèi)容： 搜集研究區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗(yàn)和已有的勘察報(bào)告等；工程地質(zhì)調(diào)查與測繪； 工程地質(zhì)勘探見工程地質(zhì)測繪和勘探； 巖土測試和觀測見土工試驗(yàn)和現(xiàn)場原型觀測、巖體力學(xué)試驗(yàn)和測試； 資料整理和編寫工程地質(zhì)勘察報(bào)告。

38、3、工程勘察要求：勘察工作要正確反映客觀實(shí)際，對現(xiàn)場地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準(zhǔn)確、齊全，以滿足編制設(shè)計(jì)文件的要求。對勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。勘察設(shè)計(jì)文件必須根據(jù)上級規(guī)定的審批辦法，對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審定進(jìn)行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。（二）、確定監(jiān)理1、建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項(xiàng)目法人）的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對承建單位的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動。2、工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容：控制工程建設(shè)

39、的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即“三控、兩管、一協(xié)調(diào)。3、建設(shè)工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理是在設(shè)計(jì)階段對設(shè)計(jì)項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計(jì)質(zhì)量和時間等目標(biāo)滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對施工項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。工程建設(shè)監(jiān)理應(yīng)為咨詢或從事項(xiàng)目管理工作，但基于一些深層原因，我國工程建設(shè)監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。4、監(jiān)理單位應(yīng)于委托監(jiān)理合同簽訂后10天內(nèi)將項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式、人員構(gòu)成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建設(shè)單位。應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定

40、的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時可配備總監(jiān)理工程師代表?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由具有3年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由具有2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。 5、建設(shè)工程監(jiān)理實(shí)施的程序(委托監(jiān)理合同簽訂后): (1) 確定項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，成立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)(2) 編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃(3) 制定各專業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則(4) 規(guī)范化地開展監(jiān)理工作(5) 參與驗(yàn)收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見(6) 向業(yè)

41、主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料 6、監(jiān)理單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主要內(nèi)容：  工程項(xiàng)目概況；監(jiān)理工作范圍；監(jiān)理工作內(nèi)容；監(jiān)理工作目標(biāo)；監(jiān)理工作依據(jù)；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員配備計(jì)劃；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員崗位制度；監(jiān)理工作程序；監(jiān)理工作方法及措施；監(jiān)理工作制度；監(jiān)理設(shè)施。四、 規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）、城市規(guī)劃：是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護(hù)社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。1、控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)

42、用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。 （2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 （3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則； （4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。 （5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。 （6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理

43、規(guī)定。 控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告收入附件?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的原則應(yīng)以用地的控制和管理為重點(diǎn)，以實(shí)施總體規(guī)劃的意圖為目的，強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下進(jìn)行，開展充分的調(diào)查研究。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟(jì)、社會等因素，選擇科學(xué)的決策方法和決策內(nèi)容，運(yùn)用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標(biāo)。2、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （1）建設(shè)條件分

44、析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。 （2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖。 （3）對住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。 （4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。 （5）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線綜合。 （6）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。 修建性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、圖紙。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃方案的一般過程：是將目標(biāo),調(diào)查,預(yù)測的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行綜合,以此模擬項(xiàng)目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系的變化,演進(jìn)以及形成的各種狀態(tài),然后對這些狀態(tài)進(jìn)行評價和取舍,在必要時調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系,建立實(shí)現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍(lán)圖,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果.重點(diǎn)是建立起各類要素之間的關(guān)系,以及考慮這種關(guān)系在項(xiàng)目發(fā)展的社會