深圳萬科6120項(xiàng)目獲取

1、公司萬科企業(yè)股份有限公司（深圳萬科）流程投資子流程項(xiàng)目獲取子流程參考號(hào)#SZ-IN-B修正日期制作人復(fù)核人19/09/07莊劍文1.流程總述本流程適用于除公司并購?fù)獾乃行马?xiàng)目。本流程描述了新項(xiàng)目發(fā)展（公開土地獲取、 交易鑒證）方案在審批與執(zhí)行、職責(zé)劃分等環(huán)節(jié)的控制，實(shí)施這些控制的目的是為了保證 集團(tuán)投資策略在區(qū)域和深圳公司的貫徹落實(shí)，以獲取更多新項(xiàng)目，提高新項(xiàng)目決策和運(yùn)營(yíng) 效率，有效控制相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。1.1業(yè)務(wù)及相關(guān)系統(tǒng)介紹新項(xiàng)目發(fā)展決策工作必須上報(bào)集團(tuán)新項(xiàng)目決策平臺(tái)進(jìn)行管理。1.2組織結(jié)構(gòu)本流程主要涉及組織機(jī)構(gòu)：深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部及其他各專業(yè)部門，負(fù)責(zé)搜集項(xiàng)目信息編制立項(xiàng)報(bào)告、可行性研

2、究報(bào)告、參加招拍掛等獲取行動(dòng)；區(qū)域新項(xiàng)目決策小組、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線各部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)以及決策評(píng)審；集團(tuán)資金管理中心：項(xiàng)目地價(jià)款支付的審批、辦理付款。2.流程描述2.1新項(xiàng)目初始信息及立項(xiàng)管理2.2項(xiàng)目可行性研究及決策管理2.3項(xiàng)目獲取管理2.4付款及入賬2.5項(xiàng)目跟進(jìn)評(píng)估2.6管理費(fèi)收入2.1新項(xiàng)目初始信息及立項(xiàng)管理深圳公司的項(xiàng)目發(fā)展部獲得項(xiàng)目土地供應(yīng)信息后，組織各專業(yè)部門及深圳公司主管項(xiàng) 目發(fā)展的負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘，進(jìn)行土地屬性調(diào)查；針對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行基礎(chǔ)信息收集及研究，重點(diǎn)收集項(xiàng)目配套設(shè)施、交通條件、環(huán)境景觀條件、城市角色的信息，并將信息內(nèi)容在城 市地圖的工作內(nèi)容中體現(xiàn)；深圳公司總經(jīng)理利用項(xiàng)目發(fā)展部

3、所收集的基本信息分析該項(xiàng) 目對(duì)于公司的戰(zhàn)略意義，即在利潤(rùn)貢獻(xiàn)型項(xiàng)目、現(xiàn)金流貢獻(xiàn)型項(xiàng)目、區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入型項(xiàng)目 或合作型項(xiàng)目各類中的定位，完成對(duì)項(xiàng)目的初步篩選。初步篩選通過后，深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部填寫項(xiàng)目意向信息通報(bào)表 IN-b - ，并上傳至集團(tuán)新項(xiàng)目決策平臺(tái)，供區(qū)域本 部、集團(tuán)公司運(yùn)營(yíng)線（含企劃部、資金管理中心、財(cái)務(wù)管理部）對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行了解一線公司負(fù)責(zé)人分析項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義完成項(xiàng)目初選，一線公司項(xiàng)目發(fā)展部門填寫項(xiàng)目意向信 息通報(bào)表并上傳至新項(xiàng)目決策平臺(tái)（控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-1 ）;初步篩選未通過的 項(xiàng)目，深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部將相關(guān)的土地信息歸檔至土地信息庫，以做備查。深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)牽頭

4、，組織本公司營(yíng)銷管理部、萬創(chuàng)公司、成本管理部、財(cái) 務(wù)管理部等部門進(jìn)行土地屬性、市場(chǎng)、產(chǎn)品、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步分析。具體工作內(nèi)容為： 項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)行土地屬性初步評(píng)估，包括考慮城市角色、配套設(shè)施（體現(xiàn)城市地圖效果）、交通條件、環(huán)境景觀條件等土地屬性因子；營(yíng)銷管理部根據(jù)土地屬性完成市場(chǎng)分析；萬創(chuàng) 公司進(jìn)行設(shè)計(jì)用地分析；財(cái)務(wù)管理部在項(xiàng)目立項(xiàng)前提出初步的現(xiàn)金流量測(cè)算及項(xiàng)目資金解 決方案，并與集團(tuán)資金管理中心及時(shí)溝通。深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)前述各部門的工作成果，并根據(jù)立項(xiàng)報(bào)告編制指引編制項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告 IN-b - ，項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告提交新項(xiàng)目決策平臺(tái)并經(jīng)深圳公司總經(jīng)理 審核同意。一線公司項(xiàng)目發(fā)展部門匯總各專業(yè)部

5、門工作編制項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，提交至新項(xiàng)目決策平臺(tái)，并經(jīng)一線公司負(fù)責(zé)人審核同意（控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-2 ）。深圳區(qū)域 綜合管理部根據(jù)立項(xiàng)報(bào)告編制指引審核深圳公司上報(bào)的立項(xiàng)報(bào)告是否符合要求，如果項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告不符合要求深圳區(qū)域 綜合管理部通知深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)行修改，調(diào) 整合格后再安排項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審。 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審獲得通過后，深圳區(qū)域綜合管理部出具 域新項(xiàng)目投資評(píng)審結(jié)果/意見 IN-b -3 深圳區(qū)域、北京區(qū)域和上海區(qū)域項(xiàng)目由區(qū)域本 部進(jìn)行立項(xiàng)評(píng)審，出具區(qū)域新項(xiàng)目評(píng)審結(jié)果 /意見（控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-3 ）； 成都、武漢等單列城市項(xiàng)目由集團(tuán)總部進(jìn)行立項(xiàng)評(píng)審，形成立項(xiàng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線主管

6、副總綜合各專業(yè)部門評(píng)審意見， 確定項(xiàng)目立項(xiàng)（控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-4 ） 0 （N/A 深圳公司屬于深圳區(qū)域，非單列城市，不適用本項(xiàng)）對(duì)于深圳公司需要簽署合作意向書的項(xiàng)目，只有通過集團(tuán)新項(xiàng)目決策平臺(tái)，經(jīng)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部、集團(tuán)資金中心和集團(tuán)企劃部審查通過后，才可簽署合作意向書 IN-b - 對(duì)外投資業(yè)務(wù)需要簽訂合作意向書的，需要經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線聯(lián)合審查通過后才能簽署（控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-5 ）。意向書是雙方通過接洽達(dá)成合作的初步意愿，為進(jìn)一步洽談具體合作條件并確定合作 關(guān)系而簽署的文件，意向書的基本內(nèi)容是：表達(dá)雙方均有合作意愿但不涉及具體合作條件； 約定雙方在一定的期限內(nèi)進(jìn)行排他性合作洽談，

7、期限內(nèi)達(dá)成一致，則簽署合作協(xié)議，期限 內(nèi)未達(dá)成一致，則合作洽談終止。2.2項(xiàng)目可行性研究及決策管理對(duì)于通過立項(xiàng)的項(xiàng)目，深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部組織協(xié)調(diào)深圳公司各專業(yè)部門（包含營(yíng)銷 管理部、萬創(chuàng)公司、工程管理部/項(xiàng)目管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部等）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研 究分析。其中：項(xiàng)目發(fā)展部開展項(xiàng)目背景、風(fēng)險(xiǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等的調(diào)查研究；營(yíng)銷管理部確 認(rèn)產(chǎn)品配比方案與產(chǎn)品定位、產(chǎn)品解決方案清單，形成產(chǎn)品建議或是產(chǎn)品定位，為萬創(chuàng)公 司進(jìn)行用地強(qiáng)排提供支持；萬創(chuàng)公司根據(jù)用地分析（規(guī)劃條件、市政條件、功能排布等） 進(jìn)行用地強(qiáng)排，形成概念設(shè)計(jì)，然后委托設(shè)計(jì)，第一輪概念設(shè)計(jì)與單體方案經(jīng)集團(tuán)或區(qū)域 確定完善后初步確定概念設(shè)

8、計(jì)與單體方案，為成本管理部、財(cái)務(wù)管理部編制可行性經(jīng)濟(jì)測(cè) 算、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃提供支持；工程/項(xiàng)目管理部根據(jù)設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷管理部的產(chǎn) 品建議編制開發(fā)計(jì)劃；成本管理部根據(jù)開發(fā)計(jì)劃編制成本測(cè)算；財(cái)務(wù)管理部綜合各專業(yè)部 門的成果進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算，完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表以及資金解決方案；深圳公司法律人員對(duì)于項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與防范。經(jīng)各專業(yè)負(fù)責(zé)人審核后的工作成果交由深圳公 司總經(jīng)理審批，各專業(yè)部門的工作成果在新項(xiàng)目決策平臺(tái)匯集體現(xiàn)為項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 IN-b吒，可行性研究報(bào)告必須包括市場(chǎng)分析及其它、 客戶定位及產(chǎn)品解決方案、 項(xiàng)目交易分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算和項(xiàng)目資金解決方案等內(nèi)容一線公司各

9、專業(yè)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，一線公司項(xiàng)目發(fā)展部門匯總各專業(yè)部門工作成果形成可行性 研究報(bào)告，包括市場(chǎng)分析及其它、客戶定位及產(chǎn)品解決方案、項(xiàng)目交易分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算和項(xiàng)目資金解決方案等內(nèi)容（控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-6）?？尚行匝芯繄?bào)告 根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目所屬區(qū)域不同分別提交給區(qū)域本部或是集團(tuán)總部進(jìn) 行決策。根據(jù)萬科集團(tuán)新項(xiàng)目發(fā)展制度深圳區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域的新項(xiàng)目實(shí)行區(qū)域 本部決策集團(tuán)總部審批制，成都、武漢等單列城市的項(xiàng)目由總部決策，區(qū)域本部或集團(tuán)總 部決策結(jié)果經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)生效?？尚行匝芯繄?bào)告中的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算在 區(qū)域本部把控基礎(chǔ)上由集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核管理， 項(xiàng)目決策會(huì)

10、前須經(jīng)集團(tuán)財(cái)務(wù)部書面確認(rèn)； 可行性研究報(bào)告中的項(xiàng)目資金解決方案由深圳區(qū)域本部在與集團(tuán)資金中心溝通后提供 初步方案，由集團(tuán)資金管理中心負(fù)責(zé)審核管理，項(xiàng)目決策會(huì)前須經(jīng)集團(tuán)資金管理中心書面 確認(rèn)。深圳區(qū)域設(shè)立區(qū)域新項(xiàng)目決策小組，由區(qū)域本部總經(jīng)理、主管項(xiàng)目發(fā)展副總經(jīng)理及其 他專業(yè)部門負(fù)責(zé)人或被授權(quán)人組成。 深圳區(qū)域綜合管理部在收到深圳公司的可行性研究報(bào) 告后2-5日內(nèi)組織召開決策會(huì)進(jìn)行表決，表決通過后提交集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線對(duì)決策內(nèi)容進(jìn)行審 核，集團(tuán)企劃部綜合集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線的意見，向集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線主管副總經(jīng)理匯報(bào)審批，通過后報(bào) 集團(tuán)總經(jīng)理審批；如與區(qū)域決策意見相沖突的，以集團(tuán)意見為準(zhǔn)并下發(fā)審核通知。深圳區(qū)域、北京區(qū)域和

11、上海區(qū)域項(xiàng)目由區(qū)域決策小組召開決策會(huì)進(jìn)行決策，表決通過后需提交 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線審核，并報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理審批，區(qū)域意見與集團(tuán)意見如若發(fā)生沖突，以集團(tuán)意見 為準(zhǔn)（控制活動(dòng)編號(hào)：< IN-B-7> ）。成都、武漢等單列城市項(xiàng)目由集團(tuán)總部召開決策會(huì)進(jìn)行決策，形成書面的決策意見。決 策評(píng)審時(shí)，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線各部門分別對(duì)可行性研究報(bào)告中的內(nèi)容進(jìn)行審核，在新項(xiàng)目決策平 臺(tái)留下審核痕跡（控制活動(dòng)編號(hào)：< IN-B-8> ）。（N/A深圳公司屬于深圳區(qū)域，非單列城 市，不適用本項(xiàng)）決策實(shí)行投票表決制。總部決策項(xiàng)目，由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線（資金中心、財(cái)務(wù)部、企劃部） 第一負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)線主管副總、產(chǎn)品線主管副總進(jìn)

12、行投票表決，五票中四票以上（含本數(shù)） 同意即為通過，報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理審批。根據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司第十四屆董事會(huì)第四會(huì)議文件之十五關(guān)于進(jìn)一步明確董 事會(huì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)事項(xiàng)的決策范圍及相關(guān)授權(quán)的議案的規(guī)定，新項(xiàng)目決策審批實(shí)行分 級(jí)授權(quán)，如項(xiàng)目地價(jià)以及與項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)的設(shè)立公司注冊(cè)資本、或增加項(xiàng)目公司注冊(cè)資本 超過董事會(huì)授權(quán)額度的，則該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告還須報(bào)董事會(huì)審議通過新項(xiàng)目評(píng)審實(shí)行分級(jí)授權(quán)，超過董事會(huì)授權(quán)額度的項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告需報(bào)董事會(huì)審議（控制活動(dòng)編號(hào)：< IN-B-9> ）。集團(tuán)所有新項(xiàng)目的最終決策結(jié)果，由集團(tuán)企劃部通過新項(xiàng)目決策平臺(tái)以書面形式通知 深圳區(qū)域本部和深圳公司。對(duì)于

13、公開出讓項(xiàng)目，深圳公司項(xiàng)目發(fā)展及法律人員對(duì) 土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議 < IN-b £>等在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審查，并經(jīng)深圳總經(jīng)理審批同意后簽署。一線公司項(xiàng)目發(fā)展及法律人員對(duì)相關(guān)合同和協(xié)議進(jìn)行審查，并報(bào)一線公司負(fù)責(zé)人審批，鑒證交易項(xiàng)目需要報(bào)送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線個(gè)部門聯(lián)合審批后才能簽署 （控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-10）。若合作 條件發(fā)生重大變化，深圳公司須說明變化情況，按照決策階段工作要求重新申請(qǐng)決策。2.3項(xiàng)目獲取管理深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線評(píng)審結(jié)果，在授權(quán)投標(biāo)額度內(nèi)參加項(xiàng)目的招拍掛等獲取行動(dòng)，由區(qū)域第一負(fù)責(zé)人決定項(xiàng)目參與競(jìng)買的價(jià)格上限，同時(shí)在參與競(jìng)買前一個(gè)工 作日，須以郵

14、件形式，將價(jià)格競(jìng)買上限報(bào)告集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線主管副總和集團(tuán)總經(jīng)理。競(jìng)買價(jià)格 上限，不得擅自突破一線公司項(xiàng)目發(fā)展部門在授權(quán)投標(biāo)額度內(nèi)參加項(xiàng)目招拍掛等獲取行 動(dòng)，競(jìng)買價(jià)格上限不能擅自突破（控制活動(dòng)編號(hào)： IN-B-11）。中標(biāo)后根據(jù)政府部門提 供的中標(biāo)通知，辦理成交確認(rèn)書 IN-b刁,然后與政府簽訂土地出讓合同 IN-b -， 領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證 IN-b £。項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)及時(shí)在集團(tuán)新項(xiàng)目決策平臺(tái)上提交項(xiàng) 目獲取通報(bào)。工程/項(xiàng)目管理部與政府部門按照出讓文件或?qū)嶋H情況辦理場(chǎng)地移交。對(duì)于需要成立新項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的，新項(xiàng)目公司的設(shè)立參照公司法人設(shè)立流程 執(zhí)行。2.4付款及入賬深圳公司項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)土地出讓合同編制的付款申請(qǐng)單 IN-b -0經(jīng)深圳公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、總經(jīng)理審批后，才能分別報(bào)送區(qū)域資金管理負(fù)責(zé)人、區(qū)域總經(jīng)理、集團(tuán)資金 管理中心與集團(tuán)企劃部進(jìn)行逐級(jí)審批。如果申請(qǐng)支付的地價(jià)款超過授權(quán)額度，還需履行集 團(tuán)運(yùn)營(yíng)線主管副總或集團(tuán)總經(jīng)理的審批程序，集團(tuán)資金管理中心在審批手續(xù)完成后負(fù)責(zé)辦理付款，并開具付款通知書給深圳公司財(cái)務(wù)管理部需要支付地價(jià)款時(shí)，一線公司項(xiàng)目發(fā)展部需要填寫付款申請(qǐng)單，報(bào)送一線公司、區(qū)域以及集團(tuán)資金管理部門相關(guān)負(fù)責(zé) 人逐級(jí)審批，超過授權(quán)額度還要報(bào)送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)線主管副總審批（控制活動(dòng)編號(hào)：IN-B-12 ）。深圳