龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復(fù)合型商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)介紹ppt課件

1、龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復(fù)合型商務(wù)地產(chǎn)工程開發(fā)引見 香港迦南美地產(chǎn)業(yè)投資控股 2007-8-16 目錄o工程背景o市場分析o產(chǎn)品分析o產(chǎn)品規(guī)劃o財(cái)務(wù)分析工程背景o地塊特征o-區(qū)位：北三環(huán)外遠(yuǎn)離中心城區(qū)o-規(guī)劃：工業(yè)園區(qū)、總部基地o-交通：間隔主干道較近、但無公交線路o-周邊：周邊地塊為工業(yè)用地工程背景o開發(fā)現(xiàn)狀o-城北新開樓盤增多，居住人口添加o-城北北湖片區(qū)已構(gòu)成休閑游憩氣氛o-龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的設(shè)立使城北初具商務(wù)氣氛市場分析不同商業(yè)行為對(duì)應(yīng)不同商業(yè)物業(yè)需求商業(yè)行為 對(duì)商業(yè)物業(yè)要求地理區(qū)位交通設(shè)施商業(yè)配套金融設(shè)施休閑設(shè)施住宿設(shè)施會(huì)議設(shè)施策劃創(chuàng)意無要求無要求無要求無要求靠近無要求靠近公關(guān)聯(lián)絡(luò)中心城區(qū)交通便捷無要求

2、無要求靠近無要求無要求人才招聘中心城區(qū)交通便捷無要求無要求無要求無要求靠近商務(wù)接洽無要求交通便捷無要求無要求靠近無要求靠近客戶接待無要求無要求靠近無要求靠近靠近無要求財(cái)務(wù)活動(dòng)中心城區(qū)交通便捷無要求靠近無要求無要求無要求營銷推廣無要求交通便捷靠近無要求靠近靠近靠近市場分析物業(yè)類型 主要滿足對(duì)商務(wù)活動(dòng)的要求創(chuàng)意制作公關(guān)聯(lián)絡(luò)人才吸引商務(wù)接洽與公司形象客戶接待財(cái)務(wù)活動(dòng)營銷推廣中心城區(qū)寫字樓 城市副中心寫字樓 近郊總部基地 近郊都市綜合體 不同商務(wù)物業(yè)對(duì)應(yīng)滿足的商務(wù)需求市場分析物業(yè)類型 主要商務(wù)物業(yè)配套設(shè)施情況地理區(qū)位交通設(shè)施商業(yè)配套金融設(shè)施休閑設(shè)施住宿設(shè)施會(huì)議設(shè)施中心城區(qū)寫字樓主要功能：1、極強(qiáng)的公關(guān)

3、聯(lián)絡(luò)功能2、較強(qiáng)的商務(wù)接洽功能3、極強(qiáng)的人才吸引功能4、極強(qiáng)的財(cái)務(wù)活動(dòng)功能 城市副中心寫字樓1、較強(qiáng)的商務(wù)接洽功能2、較強(qiáng)的財(cái)務(wù)活動(dòng)功能3、較強(qiáng)的人才吸引功能 近郊總部基地1、極強(qiáng)的創(chuàng)意制作功能2、較強(qiáng)的商務(wù)接洽功能 近郊都市綜合體1、極強(qiáng)的創(chuàng)意制作功能2、極強(qiáng)的商務(wù)接洽功能3、極強(qiáng)的客戶接待功能4、極強(qiáng)的營銷推廣功能 不同商務(wù)物業(yè)的配套設(shè)備情況產(chǎn)品分析o總結(jié)o -中心城區(qū)寫字樓能充分滿足公關(guān)聯(lián)絡(luò)、人才吸引、財(cái)務(wù)活動(dòng)等商務(wù)活動(dòng)的需求o -城市副中心寫字樓功能與中心城區(qū)寫字樓接近，但各項(xiàng)功能均較弱o -近郊都市綜合體能充分滿足客戶接待、商務(wù)接洽、創(chuàng)意制造、營銷推行等商務(wù)活動(dòng)的需求o -總部基地主

4、要滿足的商務(wù)需求為創(chuàng)意制造和商務(wù)接洽以及提升公司籠統(tǒng)方面，但由于缺乏酒店、會(huì)議、休閑功能配套，在客戶接待以及公關(guān)推行方面有明顯缺陷產(chǎn)品分析o總部基地這種商務(wù)物業(yè)形狀出現(xiàn)以后，由于其具有獨(dú)棟獨(dú)院、環(huán)境清幽、價(jià)錢合理等顯著優(yōu)勢，遭到了眾多中、小本地企業(yè)的青睞。o但是總部基地這種商務(wù)物業(yè)形狀也存在諸多缺乏之處：o-餐飲住宿檔次不高，無法完成重點(diǎn)客戶的接待。o-缺乏商業(yè)配套和生活氣氛，好像被隔離在城市之外，難以吸引優(yōu)秀員工o-不具備休閑文娛功能，沉悶單調(diào)，雖然能提升公司籠統(tǒng)，但單位空間利用率低o-缺乏會(huì)議設(shè)備，無法舉行規(guī)模稍大的員工培訓(xùn)、公關(guān)會(huì)議等活動(dòng)。o同時(shí)總部基地這種物業(yè)形狀的市場競爭曾經(jīng)日趨猛烈

5、，后續(xù)效仿和跟進(jìn)開發(fā)公司一哄而上，無疑對(duì)市場將產(chǎn)生極大的沖擊。o因此，可以得出以下結(jié)論：總部基地具有一定的市場空間，但是隨著購買者的增多，諸多問題曾經(jīng)逐漸暴露，同時(shí)市場環(huán)境開場變的嚴(yán)峻，“一招鮮，吃遍天的情況曾經(jīng)不復(fù)存在。如不對(duì)其進(jìn)展改良和開展，找到閃光的概念和賣點(diǎn)，其銷售難度可想而知。產(chǎn)品分析o總部基地需求強(qiáng)化的商務(wù)配套功能：o 會(huì)議：具備承接員工培訓(xùn)、大型發(fā)布會(huì)和公關(guān)活動(dòng)的才干o 休閑：為客戶接待、公司活動(dòng)發(fā)明條件o 餐飲：為商務(wù)宴請、會(huì)面洽談發(fā)明條件o 住宿：為重點(diǎn)客戶接待發(fā)明條件o總部基地需求引入的概念：o 改動(dòng)冰冷沉悶枯燥的辦公環(huán)境，引入陽光安康綠色的辦公氣氛o 產(chǎn)品分析 詳細(xì)到龍禧

6、科技龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的總部基地工程，可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1、龍禧科技地塊位于龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的中心位置，內(nèi)部交通位置優(yōu)越。 2、龍?zhí)豆I(yè)區(qū)入駐企業(yè)曾經(jīng)初具規(guī)模，其中不乏像電子十一所、二重集團(tuán)、煙草公司、中油、航天通訊、石油管理局之類的國家重點(diǎn)單位；也不乏像正大集團(tuán)、中意、同創(chuàng)、上海浴都等國內(nèi)外知名企業(yè)。 因此，龍禧科技的總部基地工程的相關(guān)配套，不僅可以強(qiáng)化工程內(nèi)部的商務(wù)功能，也擁有雄厚的外部客源支撐。從另一個(gè)角度看，本工程的效力功能將輻射整個(gè)龍?zhí)堕_發(fā)區(qū)。成為點(diǎn)亮整個(gè)工業(yè)園區(qū)商務(wù)休閑氣氛的“綠色火炬。產(chǎn)品規(guī)劃o龍禧復(fù)合商務(wù)地產(chǎn)工程的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)置o“總部基地+GOLF練習(xí)場+高層都市綜合體o三類產(chǎn)品的合理配置

7、，充分降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化收益來源。o1、總部基地滿足現(xiàn)實(shí)的市場需求，實(shí)現(xiàn)短期回款。o2、高層都市綜合體提升工程整體附加值，使獨(dú)棟總部基地獲得同類產(chǎn)品中壓倒性競爭優(yōu)勢。同時(shí)其酒店、餐飲、文娛、休閑的設(shè)置，可采取靈敏多樣的招商及銷售方式，迅速回款。o3、GOLF練習(xí)場一方面作為工程的亮點(diǎn)，成為銷售招商的利器，另一方面又可進(jìn)展長期運(yùn)營，獲獲得宏大而穩(wěn)定的收益。產(chǎn)品規(guī)劃o龍禧地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的o-占地面積99.35畝o-容積率無特定限制o-總建面186，000平米地上面積165，000平米，地下21，000平米o(hù)龍禧地塊工程的產(chǎn)品配比o-總部基地：64，000平米分兩期開發(fā)o-GOLF練習(xí)場打樓1，0

8、00平米o(hù)-高層都市綜合體： 95，000平方米分兩期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃o總部基地的主力戶型o占地面積：50畝o建筑密度：0.48o容積率：1.9o1000平米聯(lián)排總部樓19套o(hù)2000平米低層聯(lián)排總部樓10棟o5000平米總部樓5棟oGOLF練習(xí)場o-70打位練習(xí)場占地面積：35畝o-70打位練習(xí)場打樓占地面積：1畝二層o-70打位練習(xí)場打樓建筑面積：1000平方米o(hù)-70打位練習(xí)場長度：250米o(hù)-70打位練習(xí)場寬度：88米產(chǎn)品規(guī)劃o高層都市綜合體o占地面積：13畝o建筑面積：95，000平米o(hù)基底面積：5，500平米o(hù)建筑密度：0.58o容積率：11o規(guī)劃闡明：o兩棟30層相對(duì)獨(dú)立的塔樓，經(jīng)過

9、裙樓連成一體。o其中15樓為裙樓o1樓接待大廳、名品店o2樓酒吧、西餐廳、日本料理o3樓桌球、保齡球o4樓室內(nèi)恒溫游泳池、SPA、洗浴中心、保健按摩o5樓咖啡廳、商務(wù)茶樓o6樓以上為兩棟獨(dú)立塔樓69樓為酒店客房區(qū)、10樓以上為寫字樓辦公區(qū)產(chǎn)品開發(fā)方案產(chǎn)品類型第一期2007年10月動(dòng)工，12月開始銷售第二期2008年5月開始動(dòng)工，同步招商，7月開始銷售第三期2008年底動(dòng)工，同步招商。2009年底銷售第四期2010年8月動(dòng)工、2010年底銷售總部基地26，000平米1000平米聯(lián)排總部樓9套2000平米低層總部樓5棟5000平米總部樓2棟38，000平米1000平米聯(lián)排總部樓10套2000平米低

10、層總部樓5棟5000平米總部樓3棟后續(xù)開發(fā)高爾夫練習(xí)場1，000平米練習(xí)場打位樓高層都市綜合體60，000平米包括：25，000平米的裙樓，以及35，000平米的酒店與寫字樓、停車場21000平方米35，000平米的酒店與寫字樓注：酒店：14000平方米，寫字樓56000平方米后續(xù)開發(fā)財(cái)務(wù)分析o工程估計(jì)投資總額為：43773.8萬元，估計(jì)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入76350萬元，利潤：29923.7萬元，并能為股東余下25000平方米商業(yè)地產(chǎn)及高爾夫球練習(xí)場一座。其財(cái)務(wù)情況見下頁表格 龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復(fù)合型商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復(fù)合型商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測 單位：萬元單位：萬元項(xiàng)目一期二期三期合計(jì)股東投入6

11、0006000借款 3390 22757175小計(jì)小計(jì)600033900227513175銷售收入9100399002275071750小計(jì)小計(jì)9100399002275071750練習(xí)場銷售收入200300400900餐廳銷售收入1003008001200商務(wù)會(huì)所銷售收入100200300600商務(wù)酒店銷售收入20002000小計(jì)小計(jì)40080015002700收入合計(jì)收入合計(jì)9500414002545076350管理費(fèi)用10010050250銷售費(fèi)用2731197682.52152.5財(cái)務(wù)費(fèi)用10010050250小計(jì)小計(jì)4731397782.52652.5練習(xí)場銷售成本120180240

12、540餐廳銷售成本70210560840商務(wù)會(huì)所銷售成本60120180360商務(wù)酒店銷售成本0014001400地產(chǎn)銷售成本14070.816955350034525.8銷售稅金760331220366108小計(jì)小計(jì)15080.820777791643773.8成本合計(jì)：15553.8221748698.546426.3經(jīng)營利潤經(jīng)營利潤-6053.81922616751.529923.7注：公司除經(jīng)營利潤外，還余下高爾夫球練習(xí)場一座 工程建議的運(yùn)作方案：工程建議的運(yùn)作方案：由股東出資由股東出資60006000萬元，作為工程的啟動(dòng)資金，經(jīng)過工程借款及工程墊資的方式處理運(yùn)營過程中的資金缺口。萬元

13、，作為工程的啟動(dòng)資金，經(jīng)過工程借款及工程墊資的方式處理運(yùn)營過程中的資金缺口。經(jīng)過分析，股東只需投資資金能順利一次性到位，建筑確保墊資經(jīng)過分析，股東只需投資資金能順利一次性到位，建筑確保墊資50%50%，是能保證工程正常周轉(zhuǎn)的。，是能保證工程正常周轉(zhuǎn)的。投資分析時(shí)間一期二期三期合計(jì)股東投資6000借款399022757175工程墊資（50%）7035.48477.5175017262.9小計(jì)13035.412467.5402524437.9銷售收入（50%）4750207001272538175合計(jì)合計(jì)17785.433167.51675062612.9成本投入15553.8221748698.

14、546426.3資金凈流量資金凈流量2231.610993.58051.516186.6財(cái)務(wù)分析 對(duì)于各項(xiàng)收入變化的情況分析關(guān)于項(xiàng)目各項(xiàng)條件變化的資金運(yùn)作分析項(xiàng)目投資期項(xiàng)目設(shè)計(jì)值75%50%25%股東投入60006000借款71755381.253587.51793.75工程墊資17262.912947.1758631.454315.725銷售收入3817528631.2519087.59543.75小計(jì)68612.952959.67531306.4515653.225成本支出總額46426.346426.346426.346426.3資金缺口22186.66533.375-15119.85-30773.075財(cái)務(wù)分析 對(duì)于各項(xiàng)資金來源工程僅占工程設(shè)計(jì)值50%時(shí)候資金缺口處理方法的分析：工程設(shè)計(jì)值為50%時(shí)工程的根本情況分析： 股東投入：6000萬元 借款：