新房驗(yàn)收交房全套流程及注意事項(xiàng)

1、新房驗(yàn)收交房全套流程及注意事項(xiàng)收房應(yīng)知【提示】：“兩書兩表 ”又增加了實(shí)測(cè)面積登記表開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書實(shí)測(cè)面積登記表、必須為原件而不是復(fù)印件。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。住宅使用說明書則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)量保證書和使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題較少；竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于 “黑樓 ” ，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問

2、題，就是人命關(guān)天的大事故。而對(duì)于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案?？⒐を?yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。需要提醒購房者注意的是，一定要堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理入住手續(xù)。如驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1 、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面

3、積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2 / 112、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植?范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e 的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓?用建筑面積之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但 任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：1 、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、 電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī) 房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星

4、電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、 熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為 該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影 面積的一半。不應(yīng)入的公用建筑空間：1 、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地 下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售 合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面 積

5、測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積 測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)外墻：貼外墻磚內(nèi)墻：耐水膩?zhàn)诱移降孛妫杭?xì)石混凝土抹光頂棚：耐水膩?zhàn)诱移介T窗：單元門為對(duì)講系統(tǒng)；戶門為四防門、塑鋼窗、無室內(nèi)門。廚房：地面為細(xì)石混凝土抹光（無防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩?zhàn)诱移叫l(wèi)生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩?zhàn)诱移剑粺o潔具（預(yù)留管道）水源：市政供水供暖系統(tǒng)：壁掛式燃?xì)鉅t；銅鋁復(fù)合暖氣片；電話線：預(yù)留電話線插孔（報(bào)裝費(fèi)買受

6、人自理）；有線電視：預(yù)留有線電視插孔（入網(wǎng)費(fèi)買受人自理）收房流程核驗(yàn)業(yè)主材料;業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告 書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明（交納剩余房款（業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書（業(yè)主做綜合驗(yàn)收（業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案;開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議（根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在 15日內(nèi)解決的，雙方 應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議；業(yè)主簽署入住交接單1 、看墻壁。不知道從什么時(shí)候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問題。其實(shí)即使是在 20 世紀(jì) 80 年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的

7、一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺(tái)風(fēng)來臨之時(shí)，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個(gè)區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗(yàn)收這個(gè)，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問題，就是墻壁是否裂紋。有一個(gè)朋友曾反映過他的家有一個(gè)門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口，后來封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留后患。2、驗(yàn)水電。首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對(duì)于一些高級(jí)裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時(shí)候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打

8、算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于1.5 平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置，多數(shù)土建的電線會(huì)差一個(gè)等級(jí)。3、驗(yàn)防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的

9、防水層。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污 / 水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24 小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、驗(yàn)管道這里所指的管道，指的是排水/ 污管道。猶其是陽臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)偷 這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗(yàn)收沒關(guān)了。那就是看看排污

10、管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗(yàn)而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因?yàn)閺濐^會(huì)蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會(huì)被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會(huì)散發(fā)一種異味。也許會(huì)有發(fā)展商會(huì)認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實(shí)踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。而正因?yàn)檫@種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。5、驗(yàn)地平其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普遍用戶是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這

11、些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或 1 米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2 厘米左右是正常的， 3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到 7 厘米的，測(cè)量后我還以為我

12、測(cè)量錯(cuò)了呢。以上工作是有點(diǎn)煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個(gè)問題就好解決多了。6、驗(yàn)層高如果你的合同有這一個(gè)條款。那么你是應(yīng)該測(cè)量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65 米左右是接受的范圍，如果房屋低于1.6 米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來說，是非常有效的一種約成本的方法的。 1）減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2）雖然在只減了10 公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對(duì)于成片開發(fā)的住宅區(qū)

13、。3）在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗(yàn)門窗這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺(tái)門的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。陽臺(tái)門一般要看陽臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。原h(huán)ard-rock收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書驗(yàn)收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定的為準(zhǔn) .面積應(yīng)以有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同 層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實(shí)際層高比標(biāo)注值少以內(nèi)均為正常.花園面積是否大于

14、其承諾的最小值.門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質(zhì)量是否合格（平直度密封性牢固性等）?各層防水是否做好?（可以從天花板是否有水漬判斷）各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.陽臺(tái)露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動(dòng)等現(xiàn)象.安裝的安全護(hù)欄是否牢固 .電路水路是否接通?電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少?空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)冷熱試驗(yàn).合同規(guī)定的贈(zèng)送器具是否 xx?電視電話寬帶接口是否 xx?廚房衛(wèi)生間的 xx 是否具備 ?信報(bào)箱是否安裝?可視對(duì)講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報(bào)警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位?社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.集體收房程序指南第一步：帶齊身

15、份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（ “入住通知 ”）、必須費(fèi) 用（如物業(yè)費(fèi)用）以及驗(yàn)房工具、照相機(jī)、錄音筆、小型攝像機(jī)等采證工具，以業(yè)主身份前往博雅西園會(huì)所報(bào)到。（現(xiàn)金盡量少帶；如果您對(duì)收房成功有很大疑問、或者不愿意委托開發(fā)商代交契稅和大修基金，可以不帶）。第二步：如果您對(duì)收房流程有異議，必須充分表達(dá)您的想法和意愿。如果在收房流程中，開發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、侵犯您個(gè)人利益和選擇權(quán)的事宜，您要據(jù)理力爭、以體現(xiàn)您的真實(shí)意愿。第三步：領(lǐng)取房屋交付必備文件：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，以確定房屋是否已達(dá)到交付條件。按照購房合同第十一條，您必須看到這些文件原件

16、、確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。否則，后續(xù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任將由您自己負(fù)責(zé)（例如：您對(duì)房屋質(zhì)量不滿意而要求退房的話，您的大筆money 可是已經(jīng)交給開發(fā)商，您將處于被動(dòng)）。如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函 ”（附件 1）。第四步：房屋檢驗(yàn)（驗(yàn)房）（包括小區(qū)環(huán)境、周界）（ 1）本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。（ 2）如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確

17、認(rèn)函” （見附件二）后中止辦理手續(xù)。（ 3）開始簽署房屋驗(yàn)收情況表（根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一對(duì)照，并參考 “收房須知 ”）（以下幾點(diǎn)必須填寫，先舉個(gè)例子，以后逐步補(bǔ)充和修改）A、房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗(yàn)；8、 xx 無法試驗(yàn)不能確認(rèn)是否已通；C、沒有查驗(yàn)電梯的準(zhǔn)運(yùn)證；D、車庫未啟用；E、保安系統(tǒng)未測(cè)試；G、以下填寫單套房屋個(gè)性問題；H、（ 4）要求開發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告，若實(shí)測(cè)面積超出3%，可以中止收房。（估計(jì)超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認(rèn)函模板，偷個(gè)懶 :）（5 ）如果驗(yàn)房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要

18、求限期整改的確認(rèn)函 ” （見附件三）后中止辦理手續(xù)。（ 6）如果驗(yàn)房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較少、或可以接受，則業(yè)主可簽字確認(rèn)“驗(yàn)房通過 ” ，但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗(yàn)房單上。另外，盡量在驗(yàn)房單上加上以下幾句：“若房屋不符合有關(guān)國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆?”“若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆?”第五步：進(jìn)行房屋面積確認(rèn)、簽署商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議（ 1）本程序是在您對(duì)房屋交付的基本條件滿意之后，開始實(shí)際交接的其中 一個(gè)環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)可以與后面的環(huán)節(jié)不分先后、或同時(shí)進(jìn)行，可以雙方友好協(xié) 商。（ 2）開發(fā)商應(yīng)出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告。若您對(duì)房屋實(shí)測(cè)面積有異議， 則不要簽署該協(xié)議，可以要求開發(fā)商簽收有關(guān)確認(rèn)函（或由開發(fā)商準(zhǔn)備）。第六步：結(jié)算房款、各項(xiàng)費(fèi)