購房合同簽完不給

1、_購房合同簽完不給篇一：簽購房合同八大注意事項簽購房合同注意事項一 查證1最主要的應該看兩證， 一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預售，開放經(jīng)營企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地-可編輯修改 -_管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。出賣人應當協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。3應注意

2、新建商品房應取得 住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供住宅質(zhì)量-可編輯修改 -_保證書和住宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書的約定承擔保修責任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二 房屋面積的條款1建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積及其測量方法要明晰。具體做法： a,應在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b,公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈

3、與這個，贈-可編輯修改 -_與那個，實際上有的時候是公用的面積。c,其他：所購樓房的樓號、 房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1% ，或者 %；另一種，約定面積誤差比絕對值在 3% 以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款， 面積誤差比絕對值超過 3%，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算 ”，此點必須注-可編輯修改 -_意不接受，約定清楚。2房屋質(zhì)量的條款要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。 如：臥室、廚房

4、、衛(wèi)生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期等。注意：涉及裝飾、設備標準承諾和基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。 避免籠統(tǒng)地寫上 “由出賣人繼續(xù)完善 ”或是 “由買賣雙方協(xié)商-可編輯修改 -_解決 ”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以 “附頁 ”或“附條件合同 ”的形式簽訂。下列情況，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠

5、償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或-可編輯修改 -_者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。注意查看交付標準：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準， 即 “該商品房經(jīng)驗收合格 ”。而國務院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應當進行綜合驗收，分期開發(fā)的應當分期驗收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。三 交房時間和預期

6、交房條件在預售合同中應予明確交付時間。-可編輯修改 -_比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發(fā)商利用 “合理順延 ”權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)， 應 注意：如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話，雙方的責-可編輯修改 -_任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地

7、產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，應注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地-可編輯修改 -_震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免

8、、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。五 補充條款簽合同要注意的事項由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難-可編輯修改 -_完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。六 退房條件如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。-可編輯修

9、改 -_1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過 3% 。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)。2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4.開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預售許可證的除外）。5.開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。6. 不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶-可編輯修改 -_的。7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。 ，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清。8.合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。七 其他注意事項在簽商品房

10、買賣合同時，應在所有空白處劃線；雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。篇二：簽訂購房合同八大注意事項簽訂購房合同八大注意事項第一項：關于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證-可編輯修改 -_不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。對策：1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證-可編輯修改 -_的真實性、有效性

11、。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第二項：關于公攤面積陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買使用面積， 雙方不涉及-可編輯修改 -_公攤處理。律師建議增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第 _種方式處理：1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3% 以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出 3%以上的部分由出賣人承擔相關費用；

12、如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承擔， 僅在超出暫測面積的1 平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第三項：關于房產(chǎn)證陷阱：建設部格式合同第十五條并-可編輯修改 -_未說清條款中 “規(guī)定期限 ”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。律師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，導致其在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙

13、方選擇以下第_種方式處-可編輯修改 -_理：1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1 種第（1）項的違約金計算標準承擔責任。2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關費用的原因，導致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第 1 種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理-可編輯修改 -_取得房產(chǎn)證的， 買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。第四項：關于書面通知陷阱：

14、合同中約定通知義務后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約， 買受人應一具-可編輯修改 -_體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。第五項：關于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。對策：1、在合同附件一中， 附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。2、開發(fā)商應在此附圖中

15、蓋章確認。律師建議增加補充條款：-可編輯修改 -_出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第六項：關于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策：1，在土地管理部門、 房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。-可編輯修改 -_3、要求開發(fā)商提供保證責任。律師建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第七項

16、：關于物業(yè)管理公約陷阱：物業(yè)管理條例今年 9 月 1 日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對策：-可編輯修改 -_1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了 物業(yè)管理公約。3、買受人也應簽訂三方都署名的物業(yè)管理公約。律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。 買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的物業(yè)管理公約。第八項：關于各方責任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因-可編輯修改 -_（如

17、：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。對策：1、根據(jù)民法通則 以及 6 月 1 日的解釋將實際損失細化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。律師建議增加補充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔的責任范圍如下：出賣人的責任范圍：1、 退還已付房價款及其利息（此-可編輯修改 -_利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算） 。2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關票據(jù)

18、為限）。4、 對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。篇三：簽訂購房合同八大注意事項-可編輯修改 -_簽訂購房合同八大注意事項第一項：關于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。對策：1、復印件要注意看原件。 2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。 3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。律師建議增加補充條款：-可編輯

19、修改 -_出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第二項：關于公攤面積陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。 2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。 3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。-可編輯修改 -_律師建議增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第 _種方式處理：1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%

20、 以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出 3%以上的部分由出賣人承擔相關費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承擔， 僅在超出暫測面積的1 平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。 第三項：關于房產(chǎn)證陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中 “規(guī)定期限 ”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得-可編輯修改 -_日期不明?？赡軐е沦Y質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。律師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，

21、導致其在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第_種方式處理：1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1 種第（1）項的違約金-可編輯修改 -_計算標準承擔責任。2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。 如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關費用的原因，導致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1 種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件， 否則視

22、為出賣人違約。-可編輯修改 -_第四項：關于書面通知陷阱：合同中約定通知義務后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。 還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。第五項：關于所售房屋的坐落位置-可編輯修改 -_陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。對策： 1、在合同附

23、件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。 2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。律師建議增加補充條款：出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第六項：關于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤-可編輯修改 -_抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策： 1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。 2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。 3、要求開發(fā)商提供保證責任。律師建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣

24、人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第七項：關于物業(yè)管理公約陷阱：物業(yè)管理條例今年9 月 1-可編輯修改 -_日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對策：1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。 2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)管理公約 。3、買受人也應簽訂三方都署名的物業(yè)管理公約。律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。 買賣雙方在簽訂本合同-可編輯修改 -_時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的物業(yè)管理公約 。 第八項：

25、關于各方責任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。對策： 1、根據(jù)民法通則以及6月 1 日的解釋將實際損失細化。 2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。律師建議增加補充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦?可編輯修改 -_房，出賣方承擔的責任范圍如下：出賣人的責任范圍：1、 退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算） 。2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、 賠償買受人對所購房

26、屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關票據(jù)為限）。4、 對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續(xù)的費-可編輯修改 -_用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。陜西許小平律師事務所建筑房地產(chǎn)部羅潤國律師<INPUTtype=hiddenvalue= “簽訂購房合同八大注意事項第一項：關于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供 小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。對策： 1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。 3、

27、對于承諾證件正-可編輯修改 -_在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。律師建議增加補充條款：出 賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第二項：關于公攤面積陷阱：建設 部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴 無據(jù)。對策： 1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。-可編輯修改 -_3、按套購買使用面積， 雙方不涉及公攤處理。律師建議 增加補充條

28、款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第_種方式處理： 1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的 3% 以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出 3% 以上的部分由出賣人承擔相關費用；如果實測面積少于暫測面積， 買 受人據(jù)實結(jié)算。 2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的 1 平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第三項：關于房產(chǎn)證陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中 “規(guī)定期限 ”是指 法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡?可編輯修改 -_導致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策： 1、五證齊全的項目一般買受人得到房 產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。 2、將不能辦

29、理房產(chǎn)證中行政機關的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。 律 師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，導致其在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第 _種方式處理：1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1 種第（1）項的違約金計算標準承擔責任。-可編輯修改 -_2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關費用的原因，導致出賣人在交房后 360 日內(nèi) 不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第 1 種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后 360 日內(nèi) 不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。第四項：關于書面通知陷阱：合 同中約-可編輯修改 -_定通知義務后（如：交房通知） ，開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。對策： 1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律