湖南郴州市美美世界商業(yè)廣場綜合體項目策劃定位報告_117p_前期策劃

1、1郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告謹呈謹呈郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 2 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于郴州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的湘南地級城市，猶如突如其來一個龐然大物。對于這樣一個注定要挑戰(zhàn)人們生活習慣的綜合體，是項目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。我們在對綜合體作整體思考的同時，作為難點和重點的商業(yè)，我們將著重進行闡述。作為一個大型城市綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角

2、度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要的指導與借鑒意義。序序3 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)報告目的n 明確方向明確方向 （項目目標、市場競爭下的策略）（項目目標、市場競爭下的策略）n 清晰思路清晰思路 （執(zhí)行策略）（執(zhí)行策略）4 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)報告目錄報告目錄FirstFirst綜合戰(zhàn)略篇綜合戰(zhàn)略篇s secondecond 商業(yè)篇商業(yè)篇 Third Third項目篇項目篇FourthFourth定位篇定位篇 Five Five執(zhí)行篇執(zhí)行篇5frist綜合戰(zhàn)略篇綜合戰(zhàn)略篇6 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機

3、構(gòu)北京顧問機構(gòu)從此，一個都市新中心即將崛起，人們的生活及消費習慣將被改變項目屬性界定：城市中心黃金，鉆石中央49133.6平方米土地42萬平方米建筑，集辦公、住宅、公寓、集群商業(yè)這預示著：是需求，還是趨勢？420000方大型城市綜合體即將橫空出世， 國際巨擘、露顯新都市風范！7 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)我們聯(lián)想到了美國日本新加坡中國紐約的洛克菲勒中心東京的陽光城60佳麗比灣怡豐城北京國貿(mào)中心這正是我們所需要的8 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)五大商務(wù)圈：傳統(tǒng)商務(wù)圈：火車站汽車總站，著力發(fā)展以經(jīng)營貼近大眾生活的服裝、小商品、電腦IT類商品為主的市場，錯位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)

4、營，逐步從現(xiàn)貨交易市場向展（覽）貿(mào)（易）型市場轉(zhuǎn)變；中央商務(wù)圈：以人民中路為中心，半徑500米范圍內(nèi)形成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心；五嶺廣場商務(wù)圈：重點發(fā)展金融、保險等中介商務(wù)服務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟；武廣福城新區(qū)商務(wù)圈：以武廣高鐵車站為中心，大力發(fā)展高鐵經(jīng)濟，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動的格局，發(fā)展高鐵經(jīng)濟，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動的格局，集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑娛樂業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè)于一體的具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級中心。湘南國際物流園商務(wù)圈：充分利用園區(qū)綜合物流功能，重點發(fā)展商品會展根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求 ，全力營造“358”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，即構(gòu)建“三條旅游帶”、

5、形成“五大商務(wù)圈”、打造“八大市場群”。規(guī)劃，意味著空白規(guī)劃，意味著空白9 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)空白空白，CBD整合重組、運營城市未來整合重組、運營城市未來機遇，機遇，項目的機遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢，融入CBD生活圈，成為主流生活圈擴容的差異化有機補充，迫使CBD整合重組，進而升級并運營城市中心之未來。目標，目標，立足郴州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！ 對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。10 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)機遇，機遇，站在城市運營的高度，去詮釋以

6、新都市主義，以新都市主義， 打造打造郴州郴州的洛克菲勒城市生活中的洛克菲勒城市生活中u 都市高檔居住區(qū)； u 都市工作生活區(qū)；u 都市餐飲聚集區(qū)；u 都市休閑娛樂區(qū)；u 都市時尚購物區(qū)；城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。11 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)解析，新都市主義都市中心、一站式的便利和滿足都市中心、一站式的便利和滿足 新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、

7、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ鳌⑸?、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。最具最具“個性、時代、效率個性、時代、效率”的新都市主義生活主張的新都市主義生活主張“新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升“機遇、情感”等概率。追求成就感、時代進步追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當代人的主要精神和目標所在。12 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)定位，出發(fā)前，我們對定位，出發(fā)前，我們對郴州郴州做了思考，對項目做了初步設(shè)想做了思考

8、，對項目做了初步設(shè)想以新都市主義，以新都市主義，CBD主流建筑將是集主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑于一體的綜合性建筑 自由、和諧、共享自由、和諧、共享 13 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)自由自由 ，我們這樣想象，我們這樣想象 建筑是自由的建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺；消費是自由的消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇；服務(wù)是自由服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，契合不同人士；心情是自由心情是自由的，所有的一切讓你感到輕松、愉悅。14 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧

9、問機構(gòu)和諧 ，甚至，我們還想象了 環(huán)境是和諧的環(huán)境是和諧的建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境； 功能是和諧的功能是和諧的豐富購物，多種餐飲、休閑娛樂形式相互依賴，和諧并存；文化是和諧的文化是和諧的東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化；群體是和諧的群體是和諧的不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。15 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)共享 ，我們想象的還更多共同理想共同理想在這個社會中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人手牽手共同擁有共同擁有我們的城市不只是郴州本地人，而是整個城市周邊的的人群設(shè)施共享設(shè)施共享一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們

10、所擁有，人們享受著它們，又建設(shè)著他們16 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)構(gòu)建宏筑構(gòu)建宏筑 ，我們羅列跳躍的思續(xù)我們做的不是一個產(chǎn)品，而是一個作品這個作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運營的高度，為城市CBD進行升級塑造，引導消費革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗的.是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動關(guān)系。這正是我們要努力的方向是標新，但怎樣立異？17 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)作品，秉承作品，秉承“新都市主義新都市主義”的設(shè)計理念的設(shè)計理念u 空間、時間的高效合理利用；u 專門主題、鮮明的時代個性；u 高標準，自然與城

11、市迅速融合的規(guī)劃手法；u 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩；18 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)空間、時間的高效合理利用空間、時間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導：u 地塊合理劃分，精準規(guī)劃；u 容積率有效利用；u 重視“人流動線”恰當設(shè)計，達到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。19 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 專門主題、鮮明的時代個性專門主題、鮮明的時代個性新都市主義提倡“主題和個性”，因為只有主題和個性，才能夠有活力，對業(yè)主可客戶形成引力。u商業(yè)鮮明主題u住宅鮮明主題u在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都

12、市標志性生活個性；u他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適”20 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)都市魅力都市魅力 豐富多彩豐富多彩21 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 高標準，自然與城市迅速融合的高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法規(guī)劃手法隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向：u盡可能高的綠化率；u景觀商業(yè)成為主流；u消費、居住、辦公的生態(tài)化；22 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)23 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永遠是

13、時代、進步、身份、財富的象征，新都市主義強調(diào)都市身份、價值：l 高檔次完善配套；l 完善智能化l 高標準物業(yè)管理；l 建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。24 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)接下來，接下來，我們的戰(zhàn)略思考應該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？我們的戰(zhàn)略思考應該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？探根尋源，探根尋源，我們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來我們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來25second商業(yè)商業(yè)篇篇市場產(chǎn)品26 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究Question1：做什么？27 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問

14、機構(gòu)北京顧問機構(gòu)本項目規(guī)劃總建筑面積本項目規(guī)劃總建筑面積42萬，萬，其中商業(yè)約為其中商業(yè)約為17萬，面對如萬，面對如此大體量的商業(yè)。而且又處在此大體量的商業(yè)。而且又處在核心商圈內(nèi)。核心商圈內(nèi)。我我 們們 做做 什什 么么 呢？呢？28 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是:我們做百貨！我們做百貨！那么，做百貨能成功嗎？那么，做百貨能成功嗎？請看商業(yè)部分介紹29 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目所處位置項目所處位置目前郴州商業(yè)市場形成了以國慶路、人民路為中心的老城商圈和以五嶺廣場為中心的五嶺新區(qū)商圈及香雪商圈，本

15、項目位于國慶路和人民路交匯處，區(qū)位優(yōu)勢極佳。北湖商圈：范圍：主要包括國慶路、文化路、八一路、人民東路、北湖公園附近五嶺新商圈：范圍：以五嶺廣場沃爾為核心向外擴散。 香雪商圈：以今日興城為中心向外擴散的環(huán)形區(qū)域， （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃購物中心式模式北湖商圈北湖商圈五嶺商圈五嶺商圈香雪商圈香雪商圈本案本案30 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)北湖商圈特點北湖商圈特點(市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心)規(guī)劃規(guī)劃 北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購物、餐飲、商務(wù)、旅游、住

16、宿和休閑娛樂于一體的城市CBD商務(wù)中心，是城市公共活動中心的主體和引導消費、促進消費結(jié)構(gòu)升級的主導力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營環(huán)境、增強綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能北湖商圈商業(yè)規(guī)劃特點:成為集聚購物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)街及賓館等的綜合商業(yè)中心區(qū)，帶動郴州商業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式的創(chuàng)新和技術(shù)進步，體現(xiàn)郴州的城市形象、商業(yè)形象和服務(wù)形象。 31 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)北湖商圈商業(yè)現(xiàn)狀北湖商圈商業(yè)現(xiàn)狀本本案案32 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)北湖商圈商業(yè)百貨北湖商圈商業(yè)百貨33 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰

17、 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)北湖商圈步行街北湖商圈步行街解析：郴州的零售商業(yè)網(wǎng)點布局頗顯規(guī)模，但卻似乎欠缺合理規(guī)劃，尤其是商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，其中興隆、興旺兩街甚至毗鄰而建，風格、經(jīng)營主題并無多大差異化存在，乃至于目前的經(jīng)營現(xiàn)狀都不盡如人意，有相當高的空置率。一定程度上造成了城市中心區(qū)黃金地段的資源浪費，同時也可謂是商業(yè)網(wǎng)點布局的一大敗筆。但不可否認的是，興隆商業(yè)步行街的設(shè)計裝飾風格相當具備個性化色彩的，尤其是其內(nèi)廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。其商業(yè)經(jīng)營主題以服裝為主，中高等檔次。街區(qū)除卻少許休閑設(shè)施，其商品結(jié)構(gòu)較為單一，尚不具備“一站式消費”體系。34 永聯(lián)

18、恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)北湖商圈超市北湖商圈超市分析：在市場了解中，可發(fā)現(xiàn)目前的郴州商業(yè)市場存在較大發(fā)展空間，大中型連鎖超市新一佳、家潤多、步步高、等都已大舉進駐，店面規(guī)模普遍不小，從其人流量可初步判斷經(jīng)營狀況應較為良好，在超市中了解商品價格時，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價與長沙店價位基本相當，由此可見郴州的消費水平隱約已有追趕長沙標準之勢頭。35 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)五嶺商圈特點五嶺商圈特點 以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費為主的商業(yè)中心。規(guī)劃以擴大會展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，

19、新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。 以沃爾瑪進駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購物、休閑娛樂功能，提高經(jīng)營水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購物和多元化消費需求。與國慶路商業(yè)中心共同形成立足市區(qū)、輻射郊縣、影響湘南的商業(yè)體系。 五嶺商圈規(guī)劃五嶺商圈規(guī)劃36 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀37 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)五嶺商圈商業(yè)介紹五嶺商圈商業(yè)介紹38 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)五嶺商圈商業(yè)總結(jié)五嶺商圈商業(yè)總結(jié)p 五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的一個區(qū)級商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來看，該商圈是郴州的一個新城市中心

20、，東進南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機。它的幅射也將會對本項目所在的商圈較有一定的影響，以五嶺廣場為中心，周圍匯聚著駐如華天、萬國、雄森國際、五嶺新天地以及沃爾瑪?shù)雀邫n酒店，公寓和大型超市，使得該圈以商業(yè)、住宅、酒店高檔消費區(qū)的新城市中一個核心商圈。p 五嶺廣場是目前郴州房地產(chǎn)最為活躍的板塊，是以市政府前面的郴州五嶺廣場為中心的板塊，目前從以往的邊緣地帶蛻化為新城的城市核心區(qū)域。這里聚集了天一名邸、山水緣、香雪公館、香樟雅苑、天潤天城等眾多高檔樓盤，是郴州高檔項目的集聚區(qū)。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個地產(chǎn)板塊。39香雪商圈特點香雪商圈特點（社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃（社區(qū)商業(yè)中

21、心）規(guī)劃購物中心式模式購物中心式模式建設(shè)商業(yè)中心基本服務(wù)半徑是700-800米，服務(wù)人口4-8萬，設(shè)置于另一商業(yè)中心至少半徑1000米商圈范圍外的板塊內(nèi)。根據(jù)不同社區(qū)自身特點，商業(yè)中心發(fā)展模式可分為“購物中心式”、“組團式”、“會所式”和“鄰里式”等四種新型商業(yè)形態(tài)。其中，“購物中心”模式集購物、餐飲、休閑、娛樂、文體活動、社區(qū)服務(wù)等功能于一體，設(shè)置于交通便捷的新興區(qū)域，或居民數(shù)量集中的地方，滿足居民一站式消費需求；“組團式”商業(yè)模式以中型超市為核心，配置生鮮食品超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、標準化菜市場、大眾化餐飲、社區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)點等；“會所式”商業(yè)模式以中高檔居住小區(qū)居民為服務(wù)對象，以綜合

22、性會所為載體，突出休閑餐飲、健身娛樂、文化商務(wù)、家政服務(wù)功能，讓居民足不出戶就可享受市級商業(yè)中心才能提供的服務(wù)；“鄰里式”商業(yè)模式適宜于居民規(guī)模較小、交通閉塞的的小型居民區(qū)，鄰里社區(qū)商業(yè)以發(fā)展小型超市和標準菜市場相結(jié)合的“農(nóng)加超”形式為主。 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)40香雪商圈商業(yè)介紹香雪商圈商業(yè)介紹總體來說：總體來說： 香雪商圈是郴州市的一個社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來會有很大的提升和改善。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車

23、美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)41 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)典型案例介紹典型案例介紹友誼中皇城是郴州目前檔次最高、人流量最旺的大型百貨購物場所業(yè)態(tài)相對單一，經(jīng)過2011年的品牌提升，中皇城整體調(diào)性有所提升，針對的客群年齡層有所變化經(jīng)營情況較好，但作為郴州市最頂級的購物中心，其購物環(huán)境一般，經(jīng)營無亮點。42 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)典型案例介紹典型案例介紹是郴州市商業(yè)地產(chǎn)標志性作品，提高了商業(yè)中心級的輻射效應和影響力。作為市級商圈中的核心商業(yè)，租金目前代表郴州最高的水準，輻射面最廣，人流最旺盛。43 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北

24、京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 項目名稱：步步高項目名稱：步步高 新天地新天地建設(shè)單位建設(shè)單位：步步高臵業(yè)有限責任公司項目概要：項目概要：項目建設(shè)地位于建設(shè)地位于郴州市國慶北路與北湖路之間總建筑面積總建筑面積：19.6萬。項目定位：項目定位：集商業(yè)、辦公、公寓、餐飲、娛樂、休閑等功能的復合型生活街區(qū)。物業(yè)類型：物業(yè)類型：1棟23層寫字樓、2棟29高層住宅、6層高商業(yè)裙房、一棟33層回遷住宅、一條室內(nèi)步行街。銷售價格銷售價格：2-10萬/. 在建項目在建項目項目位于郴州市國慶北路與北湖路之間貫穿國慶北路與北湖路，東臨北湖路，南臨湘運家屬區(qū)，西臨國慶北路，北臨興旺風情步行街。44 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧

25、問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 商業(yè)小結(jié)商業(yè)小結(jié) 郴州商業(yè)市場仍處于起步階段，目前僅形成了以國慶路、人民路為中心的老城中心商圈和以五嶺廣場為中心的五嶺新商圈，市場對商業(yè)街街鋪接受程度高。 郴州市場高形象、高檔次的商業(yè)物業(yè)缺失，隨著城市改造和發(fā)展，市中心的街鋪將隨著改造而日益減少，市中心街鋪的價值會提高。 郴州五嶺購物廣場地下人防商業(yè)項目已經(jīng)開業(yè)該項目的經(jīng)營會經(jīng)歷比較長的時間培育期，前期購買該項目的15年經(jīng)營權(quán)的投資者對投資地下商鋪經(jīng)營權(quán)有一定的抗性。45 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)結(jié)論結(jié)論:百貨在市中心急需升級換代，市場還是具有一定百貨在市中心急需升級換代，市場還是具有一定的潛力的潛力Co

26、ndition（現(xiàn)狀）地理位置：目前百貨聚集中心、但競爭力不明顯；業(yè)態(tài)定位：百貨對中心區(qū)域依賴強，已經(jīng)形成固定的客群品牌優(yōu)勢：目前市場品牌較少；但本案的發(fā)展是一個鍥機客戶層面：百貨占據(jù)市場，消費群體龐大；Question（問題）（問題） 百貨在市中百貨在市中 心，具有發(fā)展心，具有發(fā)展勢頭勢頭46 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)通過市場了解，我們適合做百貨 那么 我們做什么樣的百貨呢 結(jié)合項目地塊我們在做解析結(jié)合項目地塊我們在做解析47項目篇項目篇Third48 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理位置項目地處郴州市北湖區(qū)人民西路，坐落于郴州市最繁華的北湖商

27、圈西側(cè)，東臨北湖路、文化路、八一路和興隆、興旺等密集的商業(yè)街和中皇城、步步高百貨及家潤多超市，北側(cè)與新一佳購物中心臨街相望 。 經(jīng)濟指標：經(jīng)濟指標：項目名稱：郴州美美世界城市商業(yè)廣場開發(fā)項目建設(shè)地點：郴州市人民西路與國慶路交界處西南側(cè)占地面積：49133.6平方米（合73.8畝）建筑面積：總建筑面積為422203平方米49 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理位置項目輻射范圍項目輻射范圍輻射15公里日常消費區(qū)（以北湖商圈為軸心，覆蓋老城區(qū)全部范圍）輻射215公里娛樂休閑消費娛樂休閑消費區(qū)區(qū)（覆蓋郴州市區(qū)全部范圍）輻射330公里以上，邊緣區(qū)域（包括資興市及永興、桂陽等八

28、縣）50 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理位置項目周邊商業(yè)項目周邊商業(yè) 國慶路為郴州市最重要的主干道，貫穿于整個郴州市中心，其商業(yè)最核心的區(qū)域從北湖公園到燕泉路，且與郴州市兩條主要步行街相接。該商業(yè)街聚集了諸如珠寶、服裝等中高檔珠寶、服裝等中高檔的品牌專賣店的品牌專賣店。位于該商業(yè)街步步高集團投資的郴州目前最大的購物中心已經(jīng)開工建設(shè)人民路東西貫穿郴州市中心，是主要商業(yè)及交通主干道，其商業(yè)比較發(fā)達的部分處在文化路與國慶路之間，業(yè)態(tài)主要以手機數(shù)碼手機數(shù)碼為主，其中位于國慶路的新城廣場有較多的空置面積。51 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理

29、位置項目區(qū)域整體分析項目區(qū)域整體分析優(yōu)勢優(yōu)勢(strength)郴州城市中心一級商圈，周邊金融、商貿(mào)、服務(wù)、餐飲、娛樂商業(yè)項目林立 。地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢項目北臨主干道人民路，東側(cè)是商業(yè)繁華的國慶路，靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件。地處市區(qū)核心稀缺地段，擁有52500m，占地面積，391000 m建筑面積和大體量的商業(yè)MALL面積，是郴州市最大體量的地產(chǎn)項目。大型超市大潤發(fā)超市已入住，必然帶動其它各行業(yè)主力商家的進住52 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目區(qū)域整體分析項目區(qū)域整

30、體分析2、劣勢、劣勢(weakness)當?shù)氐钠放瀑Y源較少，而又面對這么大體量，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作存在一定難度，商業(yè)項目的品牌組合和主力店及次主力店的經(jīng)營將對消費者購買產(chǎn)生決定影響。 招商困難招商困難53 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目區(qū)域整體分析項目區(qū)域整體分析3、機會、機會(opportunity)機會機會穩(wěn)定的固定消費群，購買力強；商業(yè)品牌的組合及大型主力商家的引進，是我們的機遇本項目是郴州老城區(qū)的標志性商業(yè)區(qū)來開發(fā)；擁有老商圈的顧客群，區(qū)域內(nèi)未有大型同質(zhì)商業(yè)的崛起，代表著我們領(lǐng)先市場、占領(lǐng)市場54 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧

31、問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目區(qū)域整體分析項目區(qū)域整體分析4、威脅、威脅(threat)威脅威脅郴州房地產(chǎn)開發(fā)市場量價齊升，未來競爭壓力不可避免。國家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預見性。未來其它區(qū)域在建項目較多，對于本案商業(yè)招商、銷售有一定的壓力55 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目地理位置項目最大價值挖掘項目最大價值挖掘核心競爭力分析核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。核心競爭力能夠作為主導商業(yè)地產(chǎn)項目對外推廣的亮點，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以

32、聯(lián)合其他競爭點互為補充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。56 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)深入分析深入分析市中心，隨機逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固市中心，隨機逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固p 占80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了90%。p 目前，郴州市心逛街情節(jié)根深蒂固；p 去市中心逛街大多為有目的或沒有目的性的隨機逛街；p 據(jù)調(diào)查，郴州人逛百貨首選市中心，“百貨、步行街、品牌專賣、餐飲一條街”是最愛逛的地方，且非常注重特色餐飲、休閑娛樂。57 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北

33、京顧問機構(gòu)以百貨為主，消費線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，家庭集約性玩、樂、消費日趨明顯。項目解析項目解析 百貨必須有主題百貨必須有主題才能保證成功經(jīng)營！才能保證成功經(jīng)營！怎么去做Question2（問題）（問題）58 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)綜述結(jié)論綜述結(jié)論在定位之前，我們需要考慮兩點：在定位之前，我們需要考慮兩點：1、市場缺少什么？區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型專賣店和超市形態(tài)，缺少一條可以區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型專賣店和超市形態(tài)，缺少一條可以“逛逛”的街。的街。 2、消費者需要什么？占市場主導消費的青年群體需要一個占市場主

34、導消費的青年群體需要一個“吃、喝、玩樂吃、喝、玩樂”一站式消費的一站式消費的“集集結(jié)號結(jié)號”。59fouth定位篇定位篇60 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)當大家在按統(tǒng)一固定模式行事時，你不妨獨辟蹊當大家在按統(tǒng)一固定模式行事時，你不妨獨辟蹊蹺，按另一種模式去做，這樣很可能取得成功。蹺，按另一種模式去做，這樣很可能取得成功。沃爾瑪創(chuàng)始人沃爾瑪創(chuàng)始人 薩姆薩姆沃爾頓沃爾頓項目發(fā)展模式項目發(fā)展模式61 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)我們對項目的總定位建議我們對項目的總定位建議文化藝術(shù)文化藝術(shù)分解定位，逐步分塊提升其特色及業(yè)態(tài)品質(zhì)，則整體占據(jù)市場領(lǐng)導地位分解定位，逐步分塊提升其

35、特色及業(yè)態(tài)品質(zhì)，則整體占據(jù)市場領(lǐng)導地位商業(yè)綜商業(yè)綜合體合體商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)百貨百貨+購物中心購物中心住宅住宅細化每個業(yè)態(tài)細化每個業(yè)態(tài)分類突出各個業(yè)態(tài)功分類突出各個業(yè)態(tài)功能與特色能與特色占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)巔峰巔峰整體品質(zhì)整體品質(zhì)的提升的提升公寓公寓區(qū)域經(jīng)典小戶型區(qū)域經(jīng)典小戶型62 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)主題商業(yè)目的性消費主題商業(yè)目的性消費”，即：，即：定位理念定位理念集中性大型，以“餐飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費巨無霸。面對百貨市中心的絕對統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。我

36、們面對百貨市中心的絕對統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。我們必須認真研究，立足于項目地塊經(jīng)營必須認真研究，立足于項目地塊經(jīng)營“餐飲、休閑、品牌專賣店餐飲、休閑、品牌專賣店”的原生的原生優(yōu)勢。優(yōu)勢。63 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)差異化定位差異化定位目的性消費解析目的性消費解析p 市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費者多為逛街的隨機性消費p 項目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營造，成為一個獨特的目的性消費區(qū)域；p 目的性消費有利于吸引大量的回頭客；p 目的性消費有利于迅速打開項目的市場認知；p 有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補充，依托并迅速納入市中心范疇；64

37、永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 集中百貨集中百貨+購物中心購物中心 新型消費中心新型消費中心 餐飲、休閑、娛樂餐飲、休閑、娛樂 大眾化、人性化、大眾化、人性化、 特色化、全面特色化、全面性性1234NO項目屬性項目屬性 結(jié)論結(jié)論郴州首座郴州首座樂樂多功能化多功能化創(chuàng)新創(chuàng)新項目屬性定位推導項目屬性定位推導65 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)郴州頂級的主題特色商業(yè)中心郴州頂級的主題特色商業(yè)中心多功能中檔次多功能中檔次消費理念消費理念 全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務(wù)綜合體全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務(wù)綜合體主題延伸：主題延伸：打造知名購物場所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社

38、交聚會、休閑時光、創(chuàng)打造知名購物場所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社交聚會、休閑時光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購物，更是心靈社交地。意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購物，更是心靈社交地?？傮w定位總體定位66打造，郴州打造，郴州 首座集群式主題性購物世界首座集群式主題性購物世界除了業(yè)態(tài)定位，還必須達到除了業(yè)態(tài)定位，還必須達到：多樣性多樣性吸引顧客吸引顧客留住顧客留住顧客使顧客消費使顧客消費參與性參與性目的性目的性總體定位總體定位 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)676869多樣性多樣性參與性參與性目的性目的性多多維時間維時間多維空間多維空間多維年齡多維年齡多維享受多維享

39、受公共空間的引導性公共空間的引導性動線的豐富形式動線的豐富形式景觀文化的體驗性景觀文化的體驗性留住顧客留住顧客我們的主張我們的主張主題性商業(yè)、目的性消費主題性商業(yè)、目的性消費“購物為主購物為主”“”“餐飲、休閑娛樂餐飲、休閑娛樂”等為輔等為輔 我們商業(yè)的核心競爭力就是：多樣性、參與性我們商業(yè)的核心競爭力就是：多樣性、參與性 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)三項特征三項特征70 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)在我們設(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“視覺、視覺、味覺、嗅覺、觸覺、感覺感覺”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。Happy e

40、at食樂（歐美、東南亞、中式美食體驗；特色餐飲、小吃；品食樂（歐美、東南亞、中式美食體驗；特色餐飲、小吃；品牌餐飲）；牌餐飲）；Happy play玩樂（玩樂（ KTV、真冰溜冰場、湯姆熊）、真冰溜冰場、湯姆熊）Happy shopping購樂（影視城、歌舞娛樂城、超市購樂（影視城、歌舞娛樂城、超市）Happy enjoying享樂（影視城、享樂（影視城、SPA、電玩城、電玩城）Happy business商樂（品牌咖啡店、酒吧、）商樂（品牌咖啡店、酒吧、）Happy sport康樂（健身俱樂部、斯諾克、瑜伽）康樂（健身俱樂部、斯諾克、瑜伽）國際級六星體驗國際級六星體驗71H-Eat餐飲是主題

41、的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風情、文化、品餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風情、文化、品位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂需求，引八方來客。位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂需求，引八方來客。 食樂食樂特特色色餐餐飲飲韓式風情韓式風情中中式式風風情情 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)72Play玩樂玩樂兒兒童童玩玩樂樂童童趣趣館館湯姆湯姆BearKTV從小孩子的湯姆從小孩子的湯姆Bear，到成人的，到成人的KTV，適應各，適應各年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。據(jù)此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍等據(jù)此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍等 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)

42、北京顧問機構(gòu)73美容美容SPA桑拿足浴桑拿足浴 Enjoying享樂享樂 演藝歌城演藝歌城 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)74Shopping購樂購樂 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)75休閑茶吧休閑茶吧休閑咖啡吧休閑咖啡吧Business商樂商樂休閑酒吧休閑酒吧 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)76Sport康樂康樂健康是健康是21世紀世紀人們追逐的潮人們追逐的潮流，設(shè)置不同流，設(shè)置不同男女類別的運男女類別的運動健身設(shè)施，動健身設(shè)施，以體現(xiàn)健康之以體現(xiàn)健康之樂。樂。 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)77 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)僅僅

43、是豐富、多樣，僅僅是豐富、多樣，就能夠留住顧客嗎？就能夠留住顧客嗎？回答是：回答是：不盡然！不盡然！78 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)參與性參與性日本著名的大型綜合體“博多運河城”的設(shè)計者Jon Adams Jerde曾有這樣的感慨：我的設(shè)計是在多年以前意大利之行中找到的靈感關(guān)于社區(qū)、活力和建筑，這就如同美夢成真。在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多

44、著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。-讀到了什么？讀到了什么？79 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。劃手法，對于商業(yè)

45、建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。參與性參與性景觀文化景觀文化的體驗性的體驗性動線豐富形動線豐富形式式公共空間公共空間的引導性的引導性80 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)參與性參與性公共空間引導性公共空間引導性動線的豐富形式動線的豐富形式景觀文化的體驗性景觀文化的體驗性讀到了讀到了參參 與與 性性81 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)公共空間引導性公共空間引導性室內(nèi)公共空間室內(nèi)公共空間重視公共空間的設(shè)計，通過公共空間將人流最大限度引導到商業(yè)空間，讓人們重視公共空間的設(shè)計，通過公共空間將人流最大限度引導到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實現(xiàn)商業(yè)增值。舍不得離開，實現(xiàn)商業(yè)增

46、值。形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會82 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)公共空間引導性公共空間引導性室內(nèi)公共空間室內(nèi)公共空間表演舞臺是設(shè)計的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點，人們站在表演舞臺是設(shè)計的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點，人們站在長廊觀看表演，久久不遠離開，聚集了大量人氣。長廊觀看表演，久久不遠離開，聚集了大量人氣。形式二：形式二：舞臺表演舞臺表演83 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)動線的豐富形式動線的豐富形式電電 觀觀梯梯 光光扶扶梯梯l合理l舒適l便捷l穿插l循環(huán)空空中中連連廊廊84 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)景觀文化的體驗性景

47、觀文化的體驗性商業(yè)商業(yè)park體驗體驗庭院景觀風情商業(yè)庭院景觀風情商業(yè)85 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)燈光效果體驗性燈光效果體驗性燈光設(shè)計創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的燈光設(shè)計創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的好奇心保持好奇心保持最強。最強。86 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)以上我們所倡導之以上我們所倡導之“餐飲、休閑娛樂餐飲、休閑娛樂”為主，其他為主，其他“品牌購物品牌購物”等為輔等為輔，是主題式的目的性商業(yè)類型，是主題式的目的性商業(yè)類型；而諸如等步行街等市中心商業(yè)則是綜合類；而諸如等步行街等市中心商業(yè)則是綜合類商業(yè)，是隨機性無目

48、的消費類商業(yè)。商業(yè)，是隨機性無目的消費類商業(yè)。主題性商業(yè)、目的性消費是本案商業(yè)區(qū)別于其他傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。主題性商業(yè)、目的性消費是本案商業(yè)區(qū)別于其他傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。我們的核心競爭力就是：我們的核心競爭力就是：多樣性、多樣性、參與性！參與性！留住顧客留住顧客我們的主張我們的主張87FIVE執(zhí)行篇執(zhí)行篇88 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)招商策略招商策略為商鋪自身銷售造勢為商鋪自身銷售造勢通過提前展示價值，提高項通過提前展示價值，提高項目的形象，為住宅銷售服務(wù)目的形象，為住宅銷售服務(wù)商業(yè)對項目的意義商業(yè)對項目的意義通過商鋪炒作招商提升項目品牌通過商鋪炒作招商提升項目品

49、牌創(chuàng)造市場口碑創(chuàng)造市場口碑商業(yè)解決方案商業(yè)解決方案89 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)招商策略招商策略招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線-引狼入室、狼羊共舞引狼入室、狼羊共舞我們所做的不是招商，而是選商我們所做的不是招商，而是選商：不是被動的接受客戶租賃商鋪，而是要對入駐商家的信譽、經(jīng)營管理、經(jīng)營產(chǎn)品、公司經(jīng)營狀況等方面進行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。先大后?。合却蠛笮。捍笮椭髁ι碳业恼猩坛晒κ琼椖砍晒I銷的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風而來。90 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)招商策略招商策略1、優(yōu)秀的經(jīng)營管理方案打動客戶：

50、“雙時段經(jīng)營、魚和熊掌皆得雙時段經(jīng)營、魚和熊掌皆得”經(jīng)營方案，此方案將提高商戶的經(jīng)營時間和商鋪業(yè)主的收益，并創(chuàng)造兩個購物消費高峰。2、優(yōu)惠招商，以點代面，重點招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。3、強化項目規(guī)劃、與區(qū)位后發(fā)優(yōu)勢，良好的交通物流組織優(yōu)勢。91 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)招商策略招商策略 先進帶后進，多點開花先進帶后進，多點開花散戶如何利用主力店帶動進行招商散戶如何利用主力店帶動進行招商92 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)招商方式招商方式點對點招商點對點招商激勵招商激勵招商項目洽談會項目洽談

51、會廣告招商廣告招商 通過人脈關(guān)系招商通過人脈關(guān)系招商 1 5 4 2 393 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)招商計劃招商計劃準備：為保障商家利益，要做好細致的準備工作。確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家品類、規(guī)模。招商條件招商條件94營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 營銷的目的營銷的目的n 最大限度利用現(xiàn)有客戶資源最大限度利用現(xiàn)有客戶資源,增加銷售額；增加銷售額；n 提前銷售商業(yè)提前銷售商業(yè),避開周邊集中式商業(yè)銷售競爭；避開周邊集中式商業(yè)銷售競爭；95營銷策略營銷策略

52、 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)商業(yè)提前展示有利于住宅的進一步銷售商業(yè)提前展示有利于住宅的進一步銷售在工程進度允許的前提下在工程進度允許的前提下住宅銷售達到一定相當高的比例后住宅銷售達到一定相當高的比例后商鋪外立面及部分功能達到后，有利于招商工作開展商鋪外立面及部分功能達到后，有利于招商工作開展商業(yè)推售時商業(yè)推售時機機96要點解析：要點解析：形成商圈中心形成商圈中心規(guī)劃經(jīng)營模式規(guī)劃經(jīng)營模式l盡快完成項目建設(shè)周期盡快完成項目建設(shè)周期l引進主力店引進主力店l引入成熟先進的商家和經(jīng)營模式，引入成熟先進的商家和經(jīng)營模式，實行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理實行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理l營造商業(yè)街獨特的經(jīng)營環(huán)境

53、營造商業(yè)街獨特的經(jīng)營環(huán)境l 我司成立專門機構(gòu)負責招商銷售管理我司成立專門機構(gòu)負責招商銷售管理l 確定投資回報（帶租約銷售模式）確定投資回報（帶租約銷售模式）l 提供優(yōu)惠政策及付款方式，推出投資計提供優(yōu)惠政策及付款方式，推出投資計劃劃l 運用價格策略制造升值前景運用價格策略制造升值前景建立投資者信心建立投資者信心營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)97營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)銷售模式銷售模式租售結(jié)合，以租帶售租售結(jié)合，以租帶售5年帶租約，承諾給與回報年帶租約，承諾給與回報這樣做的目的這樣做的目的n帶租約銷售解決購房者的擔憂，保證其前期租

54、金收益。帶租約銷售解決購房者的擔憂，保證其前期租金收益。市場認可度較高市場認可度較高,同時也給業(yè)主帶了一種投資保障。同時也給業(yè)主帶了一種投資保障。帶租約銷售，增大商鋪溢價空間。帶租約銷售，增大商鋪溢價空間。降低客戶購房門檻，前期發(fā)展商幫客戶供鋪。降低客戶購房門檻，前期發(fā)展商幫客戶供鋪。98營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 帶租約銷售模式優(yōu)勢帶租約銷售模式優(yōu)勢優(yōu)勢：優(yōu)勢： 通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回籠資金，無需承擔返租補貼與相關(guān)稅通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回籠資金，無需承擔返租補貼與相關(guān)稅費；短期內(nèi)業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。費；短期內(nèi)業(yè)主獲得穩(wěn)定收益

55、。適用項目：適用項目： 有強勢招商力量支持：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物有強勢招商力量支持：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 99營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)自持與銷售部分如何計劃才能使開發(fā)風險最低且利潤最大化？自持與銷售部分如何計劃才能使開發(fā)風險最低且利潤最大化？以穩(wěn)定整體商業(yè)體為目標盡量提高銷售面積以穩(wěn)定整體商業(yè)體為目標盡量提高銷售面積住宅、公寓集中商業(yè)臨商業(yè)街特色

56、商業(yè)街區(qū)超市、電器銷售主力店自持，其余銷售主力店自持，其余銷售主力店自持，其余銷售我司建議：商業(yè)銷售占總面積的我司建議：商業(yè)銷售占總面積的60%，自持，自持40%。 原因：原因： 自持部分過多，銷售面積減少，則短期之內(nèi)回籠資金較少，會對初期開自持部分過多，銷售面積減少，則短期之內(nèi)回籠資金較少，會對初期開發(fā)商帶來很大壓力，不利于后期滾動開發(fā)。發(fā)商帶來很大壓力，不利于后期滾動開發(fā)。100營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)銷售中心原則銷售中心原則預熱期認籌期開盤期強銷期保溫期持續(xù)期尾盤期一個中心一個中心7各階段各階段多點開花多點開花保持定位主題不變的情況下，有階段性并有延續(xù)

57、性的進行宣傳造勢。關(guān)于營銷推廣的地區(qū)性萬不可拘泥于一點進行長時間推進，可結(jié)合項目本地有關(guān)周邊區(qū)域進行聯(lián)動101營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)銷售模式銷售模式多點分銷人海戰(zhàn)術(shù) 海陸空 數(shù)據(jù)庫支持營銷軍事化團隊本地售樓中心不能滿足每日客戶認知和談判需求，置多個分銷點同時進行銷售，將會使銷售事半功倍只有持續(xù)進行高強度客戶談判才能有更效率的成交結(jié)果。所以每個售樓中心人數(shù)就是必備的關(guān)鍵“海陸空”式營銷手段能夠快速將項目推行入市，并不斷擴大項目宣傳力度，為之后項目銷售打下堅實基礎(chǔ)。公司成立系統(tǒng)的客戶管理體系，其中統(tǒng)計大批量房地產(chǎn)客戶資源，因此前期很長一段時間內(nèi)大批量約訪，能夠

58、盡快進入熱銷狀態(tài)。銷售團隊采用軍事化管理制度，從始自終按高效率、高素質(zhì)優(yōu)質(zhì)團隊標準進行工作加快去化率提升售價102營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)推廣策略主題營銷推廣策略主題營銷以特誘人以特誘人 以獨特多維繽紛生活，聚集人氣以獨特多維繽紛生活，聚集人氣以勢帶銷以勢帶銷 先樹立項目形象，以形象帶動銷售先樹立項目形象，以形象帶動銷售 高舉高打高舉高打 倡導本案理念、生活方式、形成創(chuàng)意文化倡導本案理念、生活方式、形成創(chuàng)意文化103營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)推廣包裝策略推廣包裝策略包裝形象適當高于項目形象包裝形象適當高于項目形象空間聯(lián)想效應

59、：空間聯(lián)想效應：包裝的關(guān)鍵在于建立起客戶對項目的想像空間。具體而言，就是要塑造出良好的項目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和買家。調(diào)性：調(diào)性：總體體現(xiàn)時尚、明快、大氣的風格，滲入大量歐美文化元素和符號，烘托熱烈、歡樂的氣氛。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。形象體現(xiàn)：形象體現(xiàn)：模型、效果圖、招商手冊、樓書、海報、廣告等各個方面，項目中高檔次形象始終貫穿其中104營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)整體營銷戰(zhàn)略整體營銷戰(zhàn)略奪眼球奪眼球引發(fā)關(guān)注，成為事件引發(fā)關(guān)注，成為事件直擊營銷直擊營銷各層客戶群直擊營銷各層客戶群直擊營銷跨界聯(lián)合營銷跨界聯(lián)合營銷 利用多方資源聯(lián)

60、動，利用多方資源聯(lián)動，撬動整體市場撬動整體市場105營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu) 首先，首先，進行大規(guī)模的招商，吸引品牌商家進駐經(jīng)營，然后招商與招租工作同步進行，待租賃情況理想之后，再實行租售結(jié)合，開始銷售已帶租約的商鋪，實現(xiàn)資金的快速回籠，為后期商業(yè)街的運作和繼續(xù)推廣提供充足的資金支持。 招商合作方式：招商合作方式：純出租針對大中型商家1、租售整體策略、租售整體策略106營銷策略營銷策略 永聯(lián)恒泰永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu)北京顧問機構(gòu)2、租售方法、租售方法 招商方法：招商方法：以形象廣告配合直銷，并舉行公關(guān)活動和事件行銷，如招商發(fā)布會等； 銷售方法：銷售方法：以促