目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有哪些

1、目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有哪些？房地產(chǎn)企業(yè)融資方式房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此對融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)、 政策約束和融資成本的把握，便于企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況來選擇合適的融資方式。一般來說，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。內(nèi)部融資主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金， 包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)， 債券，可出售的經(jīng)營性和存量物業(yè)， 以及近期內(nèi)可回收的各種款項(xiàng)等， 包括向消費(fèi)者預(yù)收購房定金等。 但隨著企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展， 單純依靠內(nèi)源融資已很難滿足企業(yè)的發(fā)展需求。外部融資又可以分為直接融資和間接融資。

2、直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求， 包括上市融資、 債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。 間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲得的資金， 主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，解決房地產(chǎn)開發(fā)中短期的資金需求。新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探討摘要：本文主要簡述了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，并就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，重點(diǎn)分析了在當(dāng)前銀根緊縮的情況下， 我國房地產(chǎn)行業(yè)如何選擇合適的融資方式研究。2011 年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控日益趨緊，通脹壓力增大，逐步實(shí)行貨幣信貸緊縮政策。截止 2011 年 4 月底，央行已加息兩次，上調(diào) 4 次存款準(zhǔn)備金率，對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成一定的影響

3、。 在當(dāng)前嚴(yán)峻的資金形勢下， 房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)融資，獲取更多項(xiàng)目開發(fā)資金已成為行業(yè)發(fā)展的一個重要課題。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總體情況房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)， 房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中起著重要的作用。從總量上看，2007 年 110 月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 28863.65 億元，與 2006 年同期相比增 長了 22.48%。國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金是資金來源的三大重要組成部分，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的 98.32%，其絕對值較之前所有年份均有所上升。 其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源最主要的部分， 所占比例為 46.60%，其中，定金及預(yù)收款為 8044.37 億元，個人按揭

4、貸款為 3636.49 億元，所占比例分別為 59.80%和 40.20%. 位于資金來源第二位的是房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，其中企業(yè)的自有資金為 5350.89 億元，建筑施工企業(yè)的工程墊付款為 3966.39 億元，所占比例分別為 57.42%和 42.58%. 位于資金來源第三位的是國內(nèi)貸款，其中， 銀行貸款 5252.97 億元，占 93.61%。由于建筑施工企業(yè)的工程墊款也主要是來源于建筑業(yè)貸款， 加上個人按揭貸款和銀行的開發(fā)貸款， 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。 由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的高度依賴性。由上述數(shù)據(jù)可以看出，在 投資總額上，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投資額在不斷增加

5、。而我國的金融市場發(fā)展不夠完善，市場上可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資產(chǎn)品較少，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較有限。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式（一）上市融資上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產(chǎn)A 股上市公司有 121 家，僅占全國 5 萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的千分之二。 主要原因是因?yàn)樯鲜袑彶檫^程比較復(fù)雜， 上市融資的初期成本比較高， 許多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用上市融資的方式壁壘比較高。（二）信托融資方式這種信托融資方式， 沒有在我國真正發(fā)展起來。 投資者通過購買信托的方式進(jìn)行投資，享受房地產(chǎn)升值所帶來的實(shí)惠。 這樣既解決了房地產(chǎn)資金的來源問題，減輕了銀行的風(fēng)險，

6、又緩解了房地產(chǎn)供求關(guān)系。 但是由于 稅收政策等一些政策性因素， REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等信托方式在中國發(fā)展的并不樂觀。（三）夾層融資方式夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式， 是一種介于股權(quán)融資與債權(quán)融資之間的信托產(chǎn)品， 在房地產(chǎn)領(lǐng)域， 通常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合， 處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層， 具有靈活性高、 門檻低的優(yōu)勢。 這種方式在歐美等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有成功的案例，但是在國內(nèi)較為少見。（四）短期融資券短期融資券是一種按照法定程序發(fā)行， 約定在短期內(nèi)付息，解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價 證券，是我國借鑒其他國家情況開發(fā)的一種新的商業(yè)票據(jù)，周轉(zhuǎn)速度快， 利率于期限靈活， 對

7、申請發(fā)行融資券的企業(yè)沒有規(guī)模上的限制，是目前企業(yè)比較傾向使用的一種融資方式。 不過從承銷商自身利益考慮， 通常會考慮資質(zhì)好， 規(guī)模大的企業(yè)，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還十分少。（五）資產(chǎn)證券化是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化成為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程， 使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式， 主要包括兩種方式， 項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化。 這種方式有利于商業(yè)銀行拓展資金來源， 增強(qiáng)資產(chǎn)流動性， 減緩商業(yè)銀行貸款壓力。三、銀根緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的建議既然銀根緊縮使得從銀行貸款更加艱難，

8、房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該注重內(nèi)部籌資這一渠道。企業(yè)內(nèi)部管理水平的高低， 對企業(yè)內(nèi)部籌資的效果有著較大的影響。 為此，首先應(yīng)全面提高房地產(chǎn)企業(yè)對管理的重視， 改變長期以來重經(jīng)營、 輕管理的思想；其次建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制， 建立科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部管理制度， 使企業(yè)的財務(wù)、生產(chǎn)、質(zhì)量等管理工作正?；⒁?guī)范化，提高企業(yè)管理等級；再次，企業(yè)的發(fā)展和投資方向， 必須符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢和社會發(fā)展的需要， 并具有較高的企業(yè)效益和社會效益， 當(dāng)企業(yè)具有增長潛力和發(fā)展后勁時， 企業(yè)就可以更多地從內(nèi)部籌集到發(fā)展所需資金。外部融資則可以從以下幾方面入手：（一）促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的， 在

9、一定政策的扶持下， 大量機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)會帶來房地產(chǎn)投資的長期化， 降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機(jī)構(gòu)投資者， REITs 更專業(yè)，其要求回報率也更為理性。 如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體， 將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為，因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。（二）加快房地產(chǎn)公司 債券的發(fā)展發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多， 長貸缺乏現(xiàn)象， 融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源， 有利于降低信貸政策對房企融資的影響， 減少對信貸融資的依賴，

10、 從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大， 房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常較高，間接融資會提高負(fù)債成本， 而發(fā)行公司債替代銀行貸款， 可以有效降低財務(wù)成本。（三）進(jìn)一步擴(kuò)充股市規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)上市， 從股市融資規(guī)模一般較大， 融資成本低廉， 無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進(jìn)行收購、并購、合資等資本運(yùn)作， 提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準(zhǔn)， 還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風(fēng)險，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對于降低信貸風(fēng)險有一定的好處。目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時

11、間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點(diǎn)。目前我國 A 股上市的房地產(chǎn)公司僅有 121 家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約 0.2%，因此，可以進(jìn)一步擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。（四）積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一， 房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。 因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式， 采取租賃權(quán)融資、 權(quán)益性融資、 過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇必須要量力而行， 應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規(guī)模， 并且融資方案要利于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有選擇了適合自身發(fā)展需要的融資方式，才能

12、獲得充足的資金支持， 擴(kuò)大規(guī)模提高獲利能力， 從而提高自己的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)快速健康的發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一片繁榮之勢，也推動了與房地產(chǎn)有關(guān)其他行業(yè)的發(fā)展，它已成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是其重要的發(fā)展要素。 眾所周知，投資房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)費(fèi)時而耗資巨大的工程，很多時候企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、運(yùn)行、政策等問題都會影響到工程的進(jìn)展，從而給企業(yè)造成損失， 許多地區(qū)， 如第一次海南房地產(chǎn)投資熱潮過后，出現(xiàn)了大量的爛尾樓，給企業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)均造成了重大損失?，F(xiàn)今，包括海南在內(nèi)的我國大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)又一次興起， 為了確保企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)， 房地產(chǎn)企業(yè)紛

13、紛開始探求多元化的融資渠道，同時地產(chǎn)商也在不斷尋求最具穩(wěn)定性與成本最低的融資方式。本文將從以下幾個方面對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式進(jìn)行探討。一、銀行貸款顯然銀行貸款是最傳統(tǒng)，也是最穩(wěn)定的房地產(chǎn)公司融資方式。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大概有 70%來自于銀行貸款， 這是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、 經(jīng)營、消費(fèi)等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。 在一般國際通行標(biāo)準(zhǔn)中， 房地產(chǎn)企業(yè)資金中的銀行貸款所占的比例不應(yīng)超過 40%，我國這種房地產(chǎn)業(yè)資金依賴于銀行的情況， 勢必會造成一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生波動，則會影響到我國金融安全的問題。現(xiàn)在政府也在通過加息、上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率等方

14、式促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而尋求其他融資方式， 2007 年國家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策也給地產(chǎn)業(yè)造成壓力， 同時，由于國家對房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制， 同時，商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)， 房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降， 這使得房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展渠道尋求資金成為了一件迫在眉睫的事。二、上市融資近年以來，我國大量企業(yè)紛紛上市融資，資本市場喧囂熱鬧。對于房地產(chǎn)公司來說，上市融資亦是一條極好的渠道，然而，我國直到 2001 年才開放拒絕房地產(chǎn)企業(yè)上市申請的禁令，房地產(chǎn)公司本身的一些特點(diǎn)也導(dǎo)致了其上市困難。房地產(chǎn)公司有兩種上市方式。 一種為直接上市融資。 直接上市融資有著很多硬性的規(guī)

15、定。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，因此難以符合其要求。 舉例來說， 直接上市融資要求房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率不能高于70%，然而傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)由于融資結(jié)構(gòu)單一，其負(fù)債率往往高于70%, 這就使得直接上市融資難以實(shí)現(xiàn)。第二種為間接上市融資。間接上市多為買殼上市， 買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差的上市公司， 剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。 2002 年以來有多家房地企業(yè)已通過買殼上市進(jìn)行融資， 但買殼需要大量的現(xiàn)金， 企業(yè)必須有優(yōu)良資產(chǎn)或項(xiàng)目進(jìn)行置換，

16、 進(jìn)行配股或增發(fā)再融資籌集資金， 這就使得只有擁有較雄厚實(shí)力的房地產(chǎn)公司方能根據(jù)此方式融資，一般中小地產(chǎn)公司是做不到這點(diǎn)的。三、房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司， 由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、 處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)， 適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)， 提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段。隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模的擴(kuò)大， 國家對與房地產(chǎn)有關(guān)的信托產(chǎn)品并未收縮，房地產(chǎn)信托必會成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的

17、融資方式。四、房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金分為海外房產(chǎn)基金與國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 目前海外房產(chǎn)基金以是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)與成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、 買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收兩種方式進(jìn)入中國市場。近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)回報非常高，吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金來中國投資， 其投資的企業(yè)一般都是規(guī)模較大、實(shí)力較為雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在由于法律、政策、不同國情等原因，給海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展造成了一定影響， 但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)對融資要求的加大，海外地產(chǎn)基金必會成為房地產(chǎn)融資的重要來源。五、債券融資根據(jù)我國公司法，只有國有獨(dú)資公司、上市

18、公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格， 并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、 資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。因此，我國房地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)模較小，債券相應(yīng)市場規(guī)模也較小。然而債券是企業(yè)的一種重要融資方式， 房地產(chǎn)債券較一般企業(yè)債券收益較高， 與其他投資方式， 如股票，相比其安全性又較高， 因此債券融資將來在我國市場上必會有較大的發(fā)展空間。六、合作開發(fā)房地產(chǎn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)自身資金不足以投資較大規(guī)模項(xiàng)目時， 很多企業(yè)往往會選擇合作開發(fā)項(xiàng)目的方式。 雙方或多方約定好投資數(shù)額與所占權(quán)益比例， 可以集中資金，互通有無，解決一方單獨(dú)開發(fā)時的資金問題。 合作開發(fā)房地產(chǎn)可以是國內(nèi)企業(yè)進(jìn)行合作，也可以是國內(nèi)企業(yè)

19、與國外企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)， 雙方可以建立中外合作或中外合資企業(yè)，這也是房地產(chǎn)融資的一種方式。房地產(chǎn)融資還有很多其他方式， 如私募融資、典當(dāng)融資、 TOT（移交 -經(jīng)營 -移交）、BOT（建設(shè) -經(jīng)營 -轉(zhuǎn)讓）、 DBTO（設(shè)計 -建造 -轉(zhuǎn)移 -經(jīng)營）、 DBFO（設(shè)計 -建造 -投資 -經(jīng)營）等。本文僅是對幾種比較常見的融資方式進(jìn)行的簡要介紹，相信隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 以及相關(guān)法律法規(guī)的完善， 房地產(chǎn)企業(yè)將來會有更多的選擇進(jìn)行融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立條件（二）一、一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本不低于 5000 萬元，擁有 5 年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)并且近 3 年累計竣工 30

20、萬平方米以上房屋建筑面積或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù) 5 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%，申報一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上一年房屋建筑施工面積應(yīng)在 15 萬平方米以上，有職稱專業(yè)管理人員不少于 40 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 20 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4 人，工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱， 具有完善的質(zhì)量保證體系， 商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度以及從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)不受限制， 可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資

21、本不低于 2000 萬元，擁有 3 年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)并且近 3 年房屋建筑面積累計竣工 15 萬平方米以上或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù) 3 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%，申報二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上一年房屋建筑施工面積應(yīng)在 10 萬平方米以上，有職稱專業(yè)管理人員不少于 20 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3 人，工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱， 具有完善的質(zhì)量保證體系， 商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度以及從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三、三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

22、注冊資本不低于 800 萬元，擁有 2 年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)并且近 3 年房屋建筑面積累計竣工 5 萬平方米以上或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù) 2 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%，有職稱的專業(yè)管理人員不少于 10 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2 人，工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱， 統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱， 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度以及從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。四、四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本不低于 100 萬元，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 1 年以上并且已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%，有職稱的專業(yè)管理人員不少于 5 人并且持有資格證書的專職會計人員不少于 2 人，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱， 財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱并配有專業(yè)統(tǒng)計人員，商品住宅銷售中實(shí)行了 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 制度，未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 上述標(biāo)準(zhǔn)只是全國房地產(chǎn)行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)， 法律授權(quán)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)制定更高標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)認(rèn)定條件， 如北京市規(guī)定一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術(shù)、 財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)的高級職稱， 二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本不低于 3