XX商業(yè)管理的公司運營管理制度文件

1、XX商業(yè)治理公司運營治理制度目錄一、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?編制目的二、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?實施要求三、行政、人事治理制度1、 公司組織架構(gòu)圖2、 工程開業(yè)籌備主要治理人員到崗時間表3、 公司各部門職能描述四、招商治理制度1、 市場調(diào)查2、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3、 商鋪招商4、 廣告招商5、 商鋪租賃情況分析6、 品牌資源庫建立五、運營治理制度1、 公司損益測算2、 經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)治理3、 現(xiàn)場治理4、 運營方案治理5、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析治理六、物業(yè)治理制度七、工程治理制度致力商業(yè)治理公司運營治理制度一、商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?編制目的1、為實現(xiàn)市場保值、增值、實

2、現(xiàn)商業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化,建立科學(xué)、切實可行的治理機制和操作標(biāo)準(zhǔn),提升曙光國五金建材家居博覽城品牌形象,制定本制度.2、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?說明了公司商業(yè)治理的思想和本公司各項業(yè)務(wù)操作要求.通過?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?的制定和實施,期望能在以下各方面標(biāo)準(zhǔn)公司的經(jīng)營治理活動,提升商業(yè)治理品質(zhì).1優(yōu)化、整合商業(yè)治理的業(yè)務(wù)流程,使之更為明確標(biāo)準(zhǔn),切實可行；2明確治理責(zé)權(quán)體系,清楚責(zé)任；3增強信息溝通,提升商業(yè)治理的有效性和效率；4營造開放、誠信的治理環(huán)境,促進組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新.二、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?實施要求1、本制度是商業(yè)治理公司開展工作的指南.2、所有與商業(yè)治理公

3、司業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定,勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提.4、工程開業(yè)籌備主要治理人員到崗時間表部門職位人數(shù)一階段二階段三階段其他說明總經(jīng)理1副總經(jīng)理2財務(wù)部經(jīng)理1會計主管1出納員1招商部招商部經(jīng)理1招商助理5營運部營運部經(jīng)理1營運專員2客服主管1客服專員1企劃部營銷企劃主管1企劃專員1文案專員1LJ廣告專員1人事行政部人事行政部經(jīng)理1行政專員1人事專員1信息/倉庫治理員1采購1車輛治理員1物業(yè)效勞部物業(yè)經(jīng)理1物業(yè)處主管1物業(yè)治理員2L保安主管1J1保安員40保潔、綠化主管1L保潔、綠化員151工程部工程部經(jīng)理1工程師1強弱電維修工2電梯工1空調(diào)維修工1值班運

4、行電工1綜合維修工22、公司各部門職能描述部門職能：1招商部職能： 開業(yè)前招商、包括：市場調(diào)查、制定招商方案、招商實施;開業(yè)后招商更新、供給商優(yōu)化； 商戶更迭、裝修進場/撤場治理；對接商業(yè)治理中央招商資源與工作安排.2企劃部職能：企劃方案制定及預(yù)算提報；平面設(shè)計；廣場形象維護；活動籌劃與實施；企業(yè)VI形象監(jiān)控.3營運部職能：市場日常治理；商戶、客戶效勞； 租金、治理費、物業(yè)費等現(xiàn)場催收；商戶治理.4物業(yè)治理部職能：平安保衛(wèi)；消防平安臨控；衛(wèi)生保潔；綠化美化;物業(yè)收費統(tǒng)計、分?jǐn)傊卫?5工程部職能： 設(shè)備設(shè)施啟閉運行治理；設(shè)備維修維護； 配電房、空調(diào)機房值守；客戶維修效勞；工程收費統(tǒng)計.6行政人事

5、部職能：招聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系治理;日常行政后勤治理；資產(chǎn)、零星采購、庫房治理;政府公共關(guān)系維護、處理對外事務(wù)； 團隊建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè).7財務(wù)部職能：提報預(yù)算；執(zhí)行預(yù)算；日常費用支出限制治理；商業(yè)治理軟件的運營治理；公司整體運作財務(wù)監(jiān)督.四、招商治理制度1、 市場調(diào)查1、市場調(diào)查工作界定a工程規(guī)劃定位前,先展開市調(diào),調(diào)查內(nèi)容包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、居住人口及消費水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)治理、媒體、薪酬福利水平等；b家居博覽城正常經(jīng)營后 ,招商部門應(yīng)不定期對商品品牌、競爭對手、新商業(yè)工程的情況進行調(diào)查,形成市場調(diào)查報告上報公司；2、市場調(diào)查工作方案、內(nèi)容及要求

6、a城市零售狀況分析：主要商圈情況,不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營狀況,未來開展規(guī)劃等；b同類競爭對手分析： 根本情況,總面積,規(guī)劃布局,業(yè)態(tài)面積配比,檔次定位,開業(yè)時間,歷史經(jīng)營狀況,消費環(huán)境,消費結(jié)構(gòu)客層定位,租金價格或合作條件,相關(guān)費用物業(yè)治理費,人力資源費用、品牌情況,效勞治理、停車位數(shù)量、客流量、招商優(yōu)惠條件等；c新聞媒體調(diào)查：調(diào)查各種媒體的收費標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況.2、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案1、業(yè)態(tài)規(guī)劃a市場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在城市分布、目標(biāo)品牌等；b商業(yè)治理招商部負(fù)責(zé)制訂招商方案,并跟進商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情

7、況；c商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定,必須嚴(yán)格執(zhí)行.假設(shè)執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案,經(jīng)公司總經(jīng)理審核并審批,審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行.2、招商政策及租金方案a商業(yè)中央招商部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、經(jīng)營情況、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、草擬經(jīng)營期招商政策及租金方案；b招商政策及租金方案包括：各商鋪租金、各業(yè)態(tài)租賃合同年限,保證金、租金交納方式,租金年增長比率,優(yōu)惠政策;c招商政策及租金方案草擬后,由總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、參與論證.d商業(yè)公司根據(jù)招商政策及租金方案,確定每個鋪位的租金及招商政策.并嚴(yán)格執(zhí)行.3、商鋪招商1、招商工作安排a開業(yè)前八個月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動招商,開業(yè)前二個月完成招商10

8、0%寸于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個月完成掉鋪再招商工作；b經(jīng)營期根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整方案提前啟動招商工作；2、 招商準(zhǔn)備a制定招商方案及招商方案；b商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案確定后,制定招商方案書及招商工作進度方案.c招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次,每個鋪位鎖定三個目標(biāo)品牌,分高中低三個檔次；d招商城市：本地及異地城市；e任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積；f招商資料準(zhǔn)備：包括招商手冊、市場平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同等；g制定商戶洽談流程、意向合同審批流程、租賃合同審批流程、租賃合同審批流程、合作條件更改審批流程、合同終止審批流程、招商治理制度h制定

9、招商手冊、工程簡介,招商宣傳資料印制完成存檔備案；i培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說辭如：答商戶100問,其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊內(nèi)容保持一致,不得夸大事實；3、商鋪招商工作實施a注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力,對有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點大客戶,招商負(fù)責(zé)人須親自跟進;b招商部門制定品牌落位圖 ,做出至少兩套備選方案,一套預(yù)警方案；c做好客戶記錄.每日登記商戶洽談情況并進行匯總,外出拜訪商戶的,外出前做好去向登記,返回后登記商戶洽談表情況.根據(jù)接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標(biāo)商戶,招商人員對目標(biāo)商戶要進行重點跟進和洽談.根據(jù)洽談情況做好目標(biāo)商戶洽談記錄；d商業(yè)公司制定招商啟

10、動倒計時e建立招商檔案,包括商戶資源、商戶合同及資料,定期匯總.f招商的前期啟動,以一線主力品牌客戶、次主力店為重點,率先洽談,優(yōu)先簽約,保證招 商質(zhì)量及一流的市場地位,可在保證實現(xiàn)租金整體目標(biāo)和集團總體要求的根底上,對重點關(guān)鍵品牌的合作條件在上報批準(zhǔn)后可給予優(yōu)惠扶持政策；4、 廣告招商1、擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡介 ,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設(shè)置許 可等,并繪制簡圖加以標(biāo)注；對沒有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位,需明確延長米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況,以及政府主管部門相關(guān)要求等；此外,還應(yīng)對周邊商圈情況作簡要介紹.2、明確廣告租賃時間一般3-5年,廣告日常維護、電費等由廣告公司

11、自理；5、商鋪租賃情況分析商業(yè)公司建立商鋪根本情況檔案,包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營品類等.招商部需按周上報空鋪情況 ,并上報空鋪招商進展情況,定期關(guān)注各商鋪品牌自身開展、商鋪經(jīng)營 業(yè)績、商戶履約情況,在商鋪品牌調(diào)整時作為調(diào)整依據(jù).6、品牌資源庫建立1、品牌資源庫治理規(guī)定a建立品牌資源檔案表30品牌資源檔案表按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫,招商部于每月25日前上報更新品牌.招商部建立品牌檔案資源庫,理清品牌資源明細(xì),清算品牌檔案總量,根據(jù)每月上報品牌資源情況于當(dāng)月日對資源庫總數(shù)進行調(diào)整.并定期對品牌資源庫內(nèi)容進行整理,去除無效品牌資源,到達(dá)有效化和實用化.b建立在場商戶調(diào)整表招商部每月 20日前對

12、在場經(jīng)營商戶情況進行整理,按統(tǒng)一表格要求上報公司在場經(jīng)營商戶變動情況,公司根據(jù)上報的商鋪經(jīng)營情況進行及時更新.c新進入品牌資源檔案招商部負(fù)責(zé)收集整理,主要品牌資源為首次進入本地區(qū)銷售的世界知名品牌,取得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案.以月為整理時段,每月15日整理匯總.五、運營治理制度1、公司損益測算1、收入工程物業(yè)費、租金治理費租金收入的i、停車場收費、廣告費、其他多種經(jīng)營收入2、本錢工程工資、補貼、五險一金、辦公費、差旅費、通訊費、交通費、燃油費、招待費、招聘培訓(xùn)費、水電費、物料消耗、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費、折舊費、低值易耗品攤銷、保安部費用、保潔部費用、工程部及工程維修費用、其他費用.2

13、、經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)治理遵守各項治理制度,標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營,組織商戶開展“誠信經(jīng)營等活動,不斷提升博覽城的經(jīng)營治理水平,爭取在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位.嚴(yán)格執(zhí)行公司的治理制度,針對日常出現(xiàn)的問題,及時總結(jié)、修訂、完善治理規(guī)定,使?fàn)I運治理工作持續(xù)改良并不斷提升.3、現(xiàn)場治理1、營運人員每日巡場不少于 4次：營業(yè)前、營業(yè)中上午、下午各一次 、營業(yè)后必須巡視；每次巡場必須根據(jù)規(guī)定線路、檢查事項進行巡視記錄,填寫?日常營運巡視記錄表?,由營運部存檔；2、各地商業(yè)公司營運副總經(jīng)理營運部經(jīng)理每周不少于一次須組織營運部人員進行集體巡場 面檢查現(xiàn)場營運治理情況;3、每周對?日常營運巡視記錄表? 中記錄的問題進行分析 ,對超出時限仍未

14、解決的問題進行跟蹤,對存在的共性問題進行分析,提出解決方法,上報公司總經(jīng)理；4、營運方案治理制定年度營運工作目標(biāo)及工作方案；確定經(jīng)營治理目標(biāo),全面分析和評價運營效勞工作,制定每下一年度營運工作方案,內(nèi)容包括：運營治理效勞目標(biāo)、 需要改良、提升的營運工作重要事項及方案 安排等.5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析治理數(shù)據(jù)分析界定,為了更好地了解和掌握經(jīng)營狀況,特制定數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計分析的相關(guān)規(guī)定,明確數(shù)據(jù)采集、整理、分析的頻次、流程及要求.1、數(shù)據(jù)采集負(fù)責(zé)采集的營運數(shù)據(jù)包括 ：主力店面積、日銷售額、日銷售額；日客流量；日停車場收入及其它一些需關(guān)注的數(shù)據(jù).2、營運狀況報表治理營運狀況報表指公司每日根據(jù)所采集的主力店、步

15、行街、車流、客流等相關(guān)數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報表,包括：周報表和月度分析報告.a周報每周一下午根據(jù)收集的上周一至周日的運營數(shù)據(jù)形成?運營狀況周報表?,經(jīng)部門主管及運營總監(jiān)審核批準(zhǔn)后于每周一17:00前上報運營副總及總經(jīng)理.b月度分析報告次月5日前運營助理將編制的 ?營運狀況月度分析報告?經(jīng)經(jīng)部門主管及運營總監(jiān)審核批準(zhǔn)后上報運營副總及總經(jīng)理.c?營運狀況月度分析報告? 內(nèi)容包括：當(dāng)月營運狀況；當(dāng)月與上月比照； 對主力店進行分析；假設(shè)遇重大節(jié)假日元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等時須對節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進行比照分析, 并提出改良舉措和方法.3、報表存檔各地商業(yè)公司在營運報表上報后必須及時進行歸檔治理

16、.4、數(shù)據(jù)保密營運數(shù)據(jù)查閱權(quán)限及保密規(guī)定 ,未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準(zhǔn) ,他人不得隨意查閱.數(shù)據(jù)為公司 經(jīng)營治理重要機密,不得隨意外傳,違者將予以處理,情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退,給公司造成損害的追究 其法律責(zé)任.六、物業(yè)治理制度為了更好的總結(jié)治理經(jīng)驗 ,將經(jīng)驗制度化,并提升根底物業(yè)治理相關(guān)業(yè)務(wù)水平,針對重點、難點環(huán)節(jié)提出相應(yīng)的治理方法和原那么.1、日常治理1、安防治理的無縫布防,解決商業(yè)廣場閉店后至開店前平安漏洞問題.2、值班商管隊在每天閉店時對廣場進行全面、地毯式、由上至下的清場,對可能存在平安隱患、平安死角的區(qū)域進行清查,并進行無縫布防,消除各種平安隱患.3、要求清場時動作標(biāo)準(zhǔn)、 嚴(yán)謹(jǐn),并制定由部

17、門經(jīng)理每月不少于一次、保安隊長每周不少于一次的抽查監(jiān)督制度,保證清場和布防機制有效實施.2、平安漏洞評估1、建立定期對本城市廣場平安形勢進行評估的制度,解決因各種因素變化導(dǎo)致的平安漏洞問題.2、建立突發(fā)事彳應(yīng)急預(yù)案機制,保證各種可能的突發(fā)事件均有預(yù)案應(yīng)對,使突發(fā)事件的危害程度降到最低.根據(jù)可能發(fā)生的突發(fā)事件,制定相應(yīng)的處理預(yù)案,并不斷補充和完善.3、消防平安治理的多方協(xié)助1、建立公司各部門、公司與相關(guān)方在消防治理方面的協(xié)作機制,使多方關(guān)聯(lián)人員積極參與消防安全治理,到達(dá)最正確治理效果.2、配備專職消防技工負(fù)責(zé)監(jiān)督消防設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護與維修,保證消防設(shè)施設(shè)備正常運行.與主力店關(guān)系：根據(jù)“誰管轄,誰負(fù)

18、責(zé)的原那么,與入駐主力店簽訂消防責(zé)任書,定期對主力店消防設(shè)備設(shè)施及其消防治理舉措進行檢查,要求其整改不合格內(nèi)容.同時與其進行充分溝通與協(xié)作,配合對方要求對方參與各自籌劃的消防治理活動.3、制定商戶消防的監(jiān)管舉措,嚴(yán)格實施商戶消防治理檢查；對商戶的營業(yè)人員進行消防知識培訓(xùn),對消費者進行消防知識宣傳,并要求營業(yè)人員參與消防演習(xí)活動.4、平安、環(huán)境與工程維修的互助式治理1、建立保證物業(yè)治理員、工程維修人員、保潔員相互協(xié)助的治理模式,充分利用人力資源,解決現(xiàn)場平安、環(huán)境與工程維修問題.2、互助式治理機制在于形成一個保潔、平安、工程監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)：保管員對崗位區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進行協(xié)助式監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)保潔問題及時與保潔

19、員反映并監(jiān)督處理；分包方保潔員在作業(yè)區(qū)域內(nèi)對平安事務(wù)進行協(xié)防,發(fā)現(xiàn)安防、 設(shè)備設(shè)施問題及時提醒商管員、維修工；維修工在日常巡視中發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生及平安問題時及時通知相關(guān)人員處理.做到廣場環(huán)境衛(wèi)生不留死角、平安隱患盡可能消除、設(shè)備設(shè)施問題得到及時解決.5、車輛治理1、車場入口值班保安負(fù)責(zé)車輛導(dǎo)入停放治理.檢看車輛是否破損、無牌、漏油、有無危險品.值班商管分隊長不定時對各崗位執(zhí)行情況進行檢查.2、車場值班保安負(fù)責(zé)車場平安巡視工作.巡視車輛有無刮碰、有無跨車位停放.及時與出入口通報場內(nèi)車輛情況.監(jiān)督衛(wèi)生情況.監(jiān)督主力店卸貨.3、收費,車場出口值班商管員負(fù)責(zé)收費工作.回收停車卡、收取相應(yīng)的停車費.對免費車輛相關(guān)單據(jù)的回收、登記、放行.每班次對收費情況進行登記并當(dāng)日到財務(wù)交款.八、工程治理制