公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要

1、公司商業(yè)地產(chǎn)中央三年規(guī)劃綱 要公司商業(yè)地產(chǎn)中央三年規(guī)劃綱要一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住 功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、 健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途 上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式.以辦公為主要用 途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列.國外用的比擬多的詞 匯是零售地產(chǎn)的概念,泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商 業(yè)地產(chǎn).商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括購物中央、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、 shopping mall 、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店

2、、工 廠直銷店、酒店旅館旅游地產(chǎn)、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)如電影院、 寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品.商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小.規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall工程,可以到達(dá)幾十萬、上百萬平方米,規(guī)模小的商業(yè)房地 產(chǎn)工程僅幾百平方米,甚至更小.對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn),具 經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)、主要以收取租金為投資回報(bào)的模 式；商業(yè)地產(chǎn)工程,可以打包上市,形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于 規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言,大多數(shù)工程依然采取租金回收的方 式,國內(nèi)目前很多商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等工程的底層 和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)那么采用商鋪出售,零散經(jīng)營的模式,這 個(gè)模式存在后期經(jīng)營

3、治理較難的問題.另外,當(dāng)前綜合性跨業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)中央越來越多,治理 和經(jīng)營的難度越來越大,招商、經(jīng)營、治理的水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì) 效益會(huì)起到?jīng)Q定性的作用.商業(yè)地產(chǎn)治理的標(biāo)準(zhǔn)和要求是所有房產(chǎn)項(xiàng) 目中最高的,從工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招商到治理,是一套完整的行業(yè)管 理集合,其間無不灌輸了整體、集中和專業(yè)的理念.商業(yè)地產(chǎn)的營建 規(guī)模與復(fù)雜程度比傳統(tǒng)商場(chǎng)及百貨公司要高許多,且招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)差異極大,因此其治理模式與治理要點(diǎn)有許多不盡相同的地方.隨著全世界商業(yè)微利時(shí)代的到來,中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個(gè)全 新的開展和變動(dòng)時(shí)期,尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營的最正確結(jié)合點(diǎn), 躲避 商業(yè)地產(chǎn)投資與運(yùn)營的雙重風(fēng)險(xiǎn)便成為當(dāng)前商業(yè)

4、地產(chǎn)能否成功運(yùn)作 的最關(guān)鍵性問題.針對(duì)我們公司來說,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營有兩個(gè)大的不同開展方向： 一 是為了盤活集團(tuán)公司已有的某產(chǎn)權(quán)建筑, 使該建筑大幅增值,以此項(xiàng) 商業(yè)地產(chǎn)建筑運(yùn)營成功后高價(jià)出售為最終目的； 二是以為集團(tuán)公 司增加一項(xiàng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)為目標(biāo),整體、系統(tǒng)的開拓商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù).附商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布圖：40.00%商ikik態(tài)分布狀況35.87%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%4.04%5.00%0.00%飲發(fā)網(wǎng)吧銀行小4.48%1 1.79%1.79%0.45%0.45%18.83% 19.73%3.14%1.35%1.79%1.79% 門2.24%2.

5、24%像二、集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)中央解析1、成立：集團(tuán)公司在全國有多處房地產(chǎn)工程,有雄厚的資金和多年的房地 產(chǎn)運(yùn)營治理經(jīng)驗(yàn),并且有成熟的物業(yè)治理公司,這些都為商業(yè)地產(chǎn)中 心的成立提供了優(yōu)越的條件.商業(yè)地產(chǎn)中央可選擇利用集團(tuán)公司的現(xiàn)有物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作,省去了前期的房地產(chǎn)開發(fā)所需的時(shí)間與資金本錢, 而集 團(tuán)公司現(xiàn)有的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)也可應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營治理中, 這些 都是我集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)中央成立之初無可替代的優(yōu)勢(shì), 同時(shí)也為其 開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底.當(dāng)然,商業(yè)地產(chǎn)中央目前對(duì)于我集團(tuán)公司來說, 是一個(gè)從無到有 的創(chuàng)業(yè)性階段,有一個(gè)摸索的過程,這也是商業(yè)地產(chǎn)中央開展必然要 經(jīng)歷的時(shí)期.2、開

6、展:每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)作都有一定的模式, 從而有著固定的周 期,而這個(gè)周期是可控的.一個(gè)工程,從選址開始,到立項(xiàng),而后招 商/裝修,經(jīng)過培育,方能到達(dá)成熟一一即工程得到穩(wěn)定的持續(xù)增長 的回報(bào).當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作成功后, 整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中央的人員 也得到了實(shí)戰(zhàn)的鍛煉,形成了一支具有較強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì), 商業(yè)地產(chǎn) 中央即初具規(guī)模,有了長遠(yuǎn)開展的根底.同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)是可以復(fù)制的, 客戶資源也可互通甚 至重復(fù)利用,一個(gè)工程一旦運(yùn)作成功,以后其他工程的運(yùn)作就可以把 以前的客戶群吸引到新的工程上,由于我們的客戶群也有在全國各地 拓展自己業(yè)務(wù)的需求,這樣就形成了和他們持久的合作, 對(duì)我們,那么

7、 到達(dá)了事半功倍的效果.如此反復(fù),商業(yè)地產(chǎn)中央就可步上一個(gè)良性 循環(huán)的軌道、使商業(yè)地產(chǎn)中央整體得到加速度的上升和開展. 國內(nèi)很 多著名的大企業(yè)如深圳銅鑼灣集團(tuán)、國美、蘇寧、紅星美凱龍、東方 家園、金海馬等都是以這樣的模式在短短幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了飛躍式的發(fā) 展,形成了當(dāng)前的規(guī)模.綜上所述,在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作成功后, 至少可以形成三個(gè) 有利于商業(yè)地產(chǎn)中央快速開展的根底：(1)資金根底 首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程一旦運(yùn)作成功,就會(huì)產(chǎn)生穩(wěn) 定而持續(xù)增長的收入,這樣就為商業(yè)地產(chǎn)中央的開展壯大 提供了資金動(dòng)力.(2)團(tuán)隊(duì)根底 經(jīng)過一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的成功運(yùn)作,必然會(huì)鍛煉出一個(gè)強(qiáng)大的工程團(tuán)隊(duì),使商業(yè)地產(chǎn)中央的后續(xù)開展 具

8、備歷經(jīng)實(shí)戰(zhàn)考驗(yàn)的人才根底.(3)客戶根底 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的成功運(yùn)營治理,也會(huì)使 商業(yè)地產(chǎn)中央維系一群忠實(shí)的客戶(商戶),他們同時(shí)也 有在全國各地拓展自己業(yè)務(wù)的需求,進(jìn)而形成彼此長期戰(zhàn) 略合作的根底.3、成熟經(jīng)過幾個(gè)工程的成功運(yùn)作,商業(yè)地產(chǎn)中央即可從一直依托集團(tuán)公 司成長逐漸轉(zhuǎn)變成擁有持續(xù)增長收入的部門, 屆時(shí)這些穩(wěn)定的、持續(xù) 增長的收入或可回報(bào)公司,也可用于商業(yè)地產(chǎn)中央的不斷開展壯大.經(jīng)過約三年時(shí)間的開展,商業(yè)地產(chǎn)中央即可成為集團(tuán)公司旗下 獨(dú)立創(chuàng)收的產(chǎn)業(yè)部門,此時(shí),商業(yè)地產(chǎn)中央或者和集團(tuán)公司的投資中 心合作,也可自行在全省乃至全國尋找適宜的工程進(jìn)行運(yùn)作,使集團(tuán)公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)更上一層樓.于

9、此同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)中央還可利用這三年的開展時(shí)間,為公司 創(chuàng)造一個(gè)全國性的或者至少是行業(yè)內(nèi)的有較高影響力的專業(yè)品牌！三、商業(yè)地產(chǎn)中央三年規(guī)劃與實(shí)施步驟商業(yè)地產(chǎn)中央應(yīng)當(dāng)緊緊抓住當(dāng)前集團(tuán)公司現(xiàn)有的優(yōu)厚資源以及 集團(tuán)公司將商業(yè)地產(chǎn)作為重點(diǎn)開展的有利形勢(shì).商業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵是能否整合各方面的資源,為運(yùn)作提供平 臺(tái).而我集團(tuán)本身已經(jīng)具備了這個(gè)平臺(tái), 如前所述,集團(tuán)公司現(xiàn)有大 量物業(yè)資源,雄厚的資金,豐富的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn),同時(shí),集團(tuán)公司又將商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略開展的重點(diǎn)立項(xiàng), 可以說,商業(yè)地產(chǎn)中央是應(yīng)運(yùn) 而生,占盡了天時(shí)、地利、人和,商業(yè)地產(chǎn)中央必將有光明的開展前 景.1、2021年2021年,方案在一年內(nèi)加快公司

10、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā) 展步伐,運(yùn)作起一個(gè)成功的工程.比方,以在雅圖開設(shè)家居建材賣場(chǎng) 為工程切入點(diǎn),按筆者的以往經(jīng)驗(yàn),在完成工程的裝修、招商、推廣 等后,只要在2021年底以前可以開業(yè),即使招商只完成百分之五十 其余招商可在2021年完成,那么就可以在2021年底前收回工程 全部投資未計(jì)永電和消防的資金和時(shí)間.相信在完成所有招商, 或至2021年以后,僅雅圖一個(gè)工程就可以每年給公司帶來一千萬元 以上的純收入！2、2021年2021年,利用這兩年的時(shí)間,在繼續(xù)治理、推 廣、經(jīng)營好雅圖工程的同時(shí),還可以至少完成一到兩個(gè)類似雅圖規(guī)模 的工程.而現(xiàn)有的南國花園,建發(fā)廣場(chǎng),山東東營的物業(yè)等也可以納 入商業(yè)地產(chǎn)中央

11、的業(yè)務(wù)之中,進(jìn)一步盤活它們,使上述物業(yè)大幅增值.3、在全力完成上述三年目標(biāo)的根底上, 商業(yè)地產(chǎn)中央就可以根 據(jù)公司的長遠(yuǎn)開展規(guī)劃結(jié)合自己已經(jīng)做成功的工程, 或者和集團(tuán)公司 的投資中央合作,或者自行在全省乃至全國各地考察、 尋找適宜的商 業(yè)地產(chǎn)工程克隆已經(jīng)成功的經(jīng)驗(yàn),開創(chuàng)出一個(gè)龐大的商業(yè)連鎖帝國！四、創(chuàng)立商業(yè)地產(chǎn)中央的條件和需要注意的問題1、首先是要組建一支強(qiáng)大的工程團(tuán)隊(duì).強(qiáng)大不是人多,而是要 有水平且高效.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是通過籌劃、 設(shè)計(jì)、招商使該項(xiàng) 目升值,在整個(gè)工程運(yùn)作過程中,應(yīng)當(dāng)以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行,因 此,商業(yè)地產(chǎn)中央應(yīng)當(dāng)成立一支有籌劃、 設(shè)計(jì)和招商經(jīng)驗(yàn)等工程專長 的團(tuán)隊(duì).2、以

12、雅圖開設(shè)家居建材賣場(chǎng)為目標(biāo),該團(tuán)隊(duì)名需要10-20人可 以臨時(shí)組建,招商人員在工程開始時(shí)約需要 8-10人,招商成功后維 持2-3人即可,他們以后可以視個(gè)人水平充實(shí)到商場(chǎng)的治理當(dāng)中；設(shè)計(jì),監(jiān)理等技術(shù)人員5-6人即可,其中設(shè)計(jì)人員以后也可以充實(shí)到項(xiàng) 目的治理當(dāng)中作商場(chǎng)的推廣宣傳工作,其他技術(shù)人員可以作商場(chǎng)日常 的裝修改造、水電維護(hù)等工作；3、最重要的還是工程的運(yùn)作資金,金額將視工程的市場(chǎng)定位、 規(guī)模來決定.4、特別需要注意的是：商業(yè)地產(chǎn)中央的第一個(gè)工程一定要 “首 戰(zhàn)必勝,這不僅僅是使商業(yè)地產(chǎn)中央有一個(gè)根底, 還對(duì)鼓舞公司上 下的士氣、團(tuán)結(jié)隊(duì)伍,穩(wěn)固客戶群甚至對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中央的維持 均具核心意義.所以,必須在前期的選址、立項(xiàng)、籌劃、裝修、招商 等每一個(gè)環(huán)節(jié)慎之又慎,考慮周全.而一旦上馬,那么必須克服萬難、 全力以赴,哪怕是