土地估價方法之剩余法

1、土地估價方法之剩余法1、 剩余法的定義、特點及適用范圍2、 剩余法的估價的程序與方法第七章 土地估價方法之三一一剩余法一、剩余法概述3、 剩余法的定義與原理又稱假設開發(fā)法、倒算法、剩余法或余值法等.就是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價 格的根底上,扣除建筑物建造費用與與建筑物建造、買賣有關費用后,以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法.剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理,只不過地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的價格剩余,但計算原理就是一致的.剩余法還可以通過求取剩余的純收益后,再進行資本復原,求得房地價格.除適用于土地估價外,剩余法還大量應用于房地產(chǎn)開發(fā)工程評價與投資決策,

2、具體可應用于三個方面：(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格(2) 確定具體開發(fā)工程的預期利潤(3) 確定開發(fā)工程中的最高限制本錢費用2、剩余法的計算公式根本公式：V = A - ( B + C )V購置開發(fā)場地的價格A總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值B一開發(fā)本錢C開發(fā)商合理利潤實際估價中常用的具體計算公式：土地價格=房屋的預期售價-建筑總本錢-利潤-稅收-利息計算時還需要考慮各項費用的時間價值3、剩余法的特點與適用范圍(1)剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最正確利用方式,正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價,正確確定土地開發(fā)費用與正常利潤等.(2)剩余法估價的三個假

3、設與限制條件：關鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻(3)剩余法的適用范圍A待開發(fā)土地的估價以待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價C僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價D現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估二、剩余法估價的程序與方法1、剩余法估價的根本程序(1) 查清待估宗地的根本情況；(2) 確定土地的最正確開發(fā)利用方式；(3) 估計開發(fā)完成后白不動產(chǎn)總價；(4) 估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用與開發(fā)商應得利潤等；(5) 測算土地價格.2、各道程序的內(nèi)容與方法(1)查清待估宗地的根本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況(2)確定最正確的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆

4、蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等,最重要的就是選擇最正確的土地用途.Page(3)確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產(chǎn)采用市場比擬法,習慣出租的不動產(chǎn)采用市場比擬法與收益復原法.(4)估計建筑費、專業(yè)費等各項本錢費用與開發(fā)商的利潤A、估算開發(fā)建筑本錢費用,可采用比擬法或建筑工程概預算法來估算.以估算專業(yè)費用,一般采用建筑費用的一定比率估算.C估算不可預見費,一般為總建筑費與專業(yè)費之與的2%-5%D確定開發(fā)建設周期,估算預付資本利息(這就是一個難點),預付資本包括地價款、開發(fā)建 筑費、專業(yè)費與不可預見費,這些費用投入時間不同,計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的

5、時間長短與當時貸款利率進行計算.E、估算稅金,一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算F、估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用,一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算G、估算開發(fā)商的合理利潤,一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算,有時也采用年利潤率計算.(5)計算與確定估價額先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費用：地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預見費-利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤(有兩種計算方法,第一種要計入地價利息,第二種地價利息暫不計,但最后結(jié)果要貼 現(xiàn))再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權的相關法律、估價及登記發(fā)證費用等,得到所估

6、土地的地價額.最后經(jīng)估價師確定.三、剩余法估價的應用1、利用剩余法評估土地價格估價過程：(1)選擇估彳方法；(2)確定最正確開發(fā)利用方式；(3)市場調(diào)查,確定建設期、開發(fā)價值與投入本錢等；(4)求取地價測算方法一：直接計算地價利息A、測算不動產(chǎn)總價,采用收益復原法日計算建筑費及專業(yè)費C計算總利息,注意,超過一年要采用復利計算D計算開發(fā)商利潤E、確定不動產(chǎn)出租稅費,采用收益復原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi)F、代入公式計算地價G扣除相關法律、估價及登記發(fā)證費用,得出開發(fā)商能支付的投標地價.測算方法二：利息中不計地價款的利息利息計算不同,算出開發(fā)完成時地價后,還需要貼現(xiàn).2、利用剩余法測算開發(fā)商的預期利潤根本思路與公式同評估土地價格,將公式稍加變換即可.3、利用剩余法確定建筑費及專業(yè)費的最高限制標準將建筑費及專業(yè)費的最高限制標準假設為x元,代入根本公式進行計算,得出最高限制額,最后算出單位面積建筑費及專業(yè)費限制標準.4、應