昆明市土地交易市場(chǎng)研究

1、p 概述p 分布情況p 出讓性質(zhì)p 成交價(jià)格p 交易情況p 相關(guān)政策及法規(guī)昆明市土地交易市場(chǎng)研究昆明土地交易市場(chǎng)研究/概述 所謂土地交易，即國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商，交易方式主要以招、拍、掛三種形式進(jìn)行。 2009年昆明全年土地出讓6257.05畝，成交5781.52畝，出讓114宗，成交74宗，交易金額668017.341萬元，其中71宗以底價(jià)成交，就上半年而言，實(shí)際交易金額303494.648萬元，成交2897.821畝，成交42宗，均以底價(jià)成交；而2010年上半年則出讓4746.219畝，成交3954.433畝，出讓57

2、宗，成交51宗，實(shí)際交易金額648988.786萬元，其中43宗以底價(jià)成交。p縱觀昆明市2010年前半年土地交易市場(chǎng)狀況，與2009年成交量相比，成交面積已達(dá)到68.4%，交易金額已達(dá)到97.2%，與去年同期成交量比較，成交面積增長36.4%?？梢姡衲昀ッ魇型恋亟灰资袌?chǎng)較為活躍，成交增幅較大，總體呈上升態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)除了2009年2月出現(xiàn)零成交、10月、12月成交量偏少外，逐步呈緩慢上升趨勢(shì)，這與當(dāng)前國家的土地政策是分不開的。昆明土地交易市場(chǎng)研究/概述數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/分布狀況p 三環(huán)（含三環(huán)線）：北至金色大道(含)及北辰大道(含)、東至東三環(huán)(含)、

3、南至廣福路(含)及昌宏路、西至海屯路(含)以內(nèi)二環(huán)以外區(qū)域；本文依據(jù)成交土地分布狀況將昆明市成交土地劃分為以下八個(gè)個(gè)板塊區(qū)域作以分析研究：p 一環(huán)（含一環(huán)線）：北至一二一大街(含)及環(huán)城北路(含)、東至環(huán)城東路(含)、南至環(huán)城南路(含)、西至西昌路(含)以內(nèi)區(qū)域；p 二環(huán)（含二環(huán)線）：北至二環(huán)北路街(含)、東至二環(huán)東路(含)、南至二環(huán)南路(含)、西至二環(huán)西路(含)以內(nèi)一環(huán)以外區(qū)域；p 三環(huán)以外：即三環(huán)線以外區(qū)域；p 經(jīng)開區(qū)：即昆明國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域；p 高新區(qū)：即昆明高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域；p 呈貢：即呈貢縣區(qū)域；p 海口：即?？阪?zhèn)區(qū)域；經(jīng)開區(qū)一環(huán)二環(huán)三環(huán)呈貢?？诟咝聟^(qū)海屯路金色大道北辰大道東三環(huán)

4、廣福路二環(huán)南路二環(huán)北路二環(huán)西路二環(huán)東路環(huán)城西路環(huán)城南路環(huán)城東路環(huán)城北路區(qū)域分布示意圖市區(qū)遠(yuǎn)郊近郊昆明土地交易市場(chǎng)研究/分布狀況數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)n2009年交易土地主要以三環(huán)以外為主，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)次之，一環(huán)、二環(huán)相對(duì)較少，一環(huán)最少，僅有一宗。2009年各板塊區(qū)域成交土地信息如下：u 一環(huán)：1宗，9.6畝；u 二環(huán)：3宗，87.3畝；u 三環(huán)：11宗，357.8畝；u 三環(huán)以外：23宗，2469.6畝；u 經(jīng)開區(qū)：14宗，1517.5畝；u 高新區(qū)：12宗，732.7畝；u 呈貢： 7宗，628.4畝；u ?？冢?宗，138.3畝；昆明土地交易市場(chǎng)研究/分布狀況2010年上半年各板塊區(qū)域成

5、交土地信息如下：u 一環(huán)：2宗，28.8畝；u 二環(huán)：4宗，318畝；u 三環(huán)：10宗，277畝；u 三環(huán)以外：7宗，690.6畝；u 經(jīng)開區(qū)：4宗，517.3畝；u 高新區(qū)：4宗，310.6畝；u 呈貢： 20宗，1812.8畝；u 海口：無；數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)2010年上半年成交土地以呈貢區(qū)域?yàn)橹?，其次為三環(huán)以外、經(jīng)開區(qū)，三環(huán)以內(nèi)區(qū)域均較少，海口則為0成交。F昆明市土地出讓放量呈上升趨勢(shì)；F就今年上半年放量分布圖來看，三環(huán)以外及呈貢是熱點(diǎn)區(qū)域；F大量的土地出讓，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)將較2009年更為激烈 些；啟示一：昆明土地交易市場(chǎng)研究/出讓性質(zhì)數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng) 昆明市2009

6、年全年交易土地中，其中住宅類24宗、2178.9畝；商業(yè)類15宗、1014.4畝；工業(yè)類22宗、1399.2畝；其他類13宗、1139.9畝。 昆明市2010年上半年交易土地中，住宅類10宗、630.2畝；商業(yè)類12宗、859.5畝；工業(yè)類18宗、2189.4畝；其他類11宗、275.7畝。p 2009年交易土地主要以住宅用地主，工業(yè)用地次之，其次為其他用地，商業(yè)用地則較少。p 2010年上半年交易土地主要以工業(yè)用地為主，商業(yè)用地次之，其次為住宅用地，其他用地最少。本文按不同用地性質(zhì)分為住宅、商業(yè)、工業(yè)、其他（倉儲(chǔ)、市政、科研、加油站等）四類。昆明土地交易市場(chǎng)研究/出讓性質(zhì)按季度看不同用地性質(zhì)

7、的成交走勢(shì)，見下圖：p 商業(yè)用地成交量呈曲折性緩慢上升趨勢(shì)，可見昆明的商業(yè)項(xiàng)目前景較好。p 住宅用地成交量呈明顯下降趨勢(shì)，土地成交量較少，可見開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，勢(shì)必引起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量不足，這將直接導(dǎo)致商品房銷售價(jià)格的上漲。數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/出讓性質(zhì)數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)p 工業(yè)用地成交呈大幅上漲態(tài)勢(shì)，這與目前昆明的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是密切相關(guān)的。p 其他用地成交量則無明顯走勢(shì)，該類用地與前面三類用地的關(guān)聯(lián)度較大，基本屬于相關(guān)的配套項(xiàng)目用地。啟示二：F2009年1月至2010年6月交易土地主要以工業(yè)性用地為主，跟當(dāng)前昆明整個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是密切相關(guān)的；F住宅用地

8、土地市場(chǎng)低糜，成交量不大，個(gè)別月份甚至出現(xiàn)零成交，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)供小于求的局面，在一定程度會(huì)助漲商品房價(jià)；F而商業(yè)類用地市場(chǎng)較住宅用地市場(chǎng)活躍得多，可見，廣大開發(fā)商看好商業(yè)項(xiàng)目前景；昆明土地交易市場(chǎng)研究/成交價(jià)格2009年昆明市土地成交易總額668017.341萬元，2010年上半年實(shí)際交易總額達(dá)648988.786萬元，已逼近2009年全年的交易額度。按不同用地性質(zhì)比較各區(qū)域成交均價(jià)見下表：p 商業(yè)用地價(jià)格基本呈上升趨勢(shì)，市區(qū)范圍從一環(huán)順次遞減，郊區(qū)則以呈貢范圍居高，甚至超過三環(huán)以外區(qū)域。p 住宅用地價(jià)格則無明顯上漲態(tài)勢(shì)，市區(qū)范圍亦從一環(huán)順次遞減，郊區(qū)以呈貢最高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年三環(huán)以外

9、的成交價(jià)格，而接近今年三環(huán)區(qū)域的成交價(jià)格，可見，其上漲幅度很大。數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/成交價(jià)格p 綜合用地以三環(huán)以外區(qū)域上漲幅度很大，近20倍之多，郊區(qū)呈貢范圍價(jià)格也出現(xiàn)較大幅度上漲，近1倍，明顯帶有從三環(huán)以外區(qū)域向郊區(qū)遞減的特征，但各郊區(qū)價(jià)格則差異不大。數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)p 工業(yè)用地價(jià)格無明顯的區(qū)域特征，呈貢和經(jīng)開區(qū)則出現(xiàn)小幅上漲，上漲幅度分別為近30%、60%，三環(huán)以外及高新區(qū)甚至出現(xiàn)小副下降，可見工業(yè)用地價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小。啟示三：F住宅用地因?yàn)閭€(gè)別區(qū)域區(qū)域出現(xiàn)零成交，總體成交量不大，無明顯的上漲勢(shì)頭，鑒于城市化節(jié)奏的加快，住宅的需求量急劇上升，而目前市場(chǎng)供

10、應(yīng)量較為有限，相信未來一段時(shí)間內(nèi)住宅用地還是會(huì)出現(xiàn)小幅上漲，但因國家宏觀政策的調(diào)控，幅度不會(huì)很大；F綜合用地上漲幅度很大（近20倍），主要是因?yàn)槲挥诠俣蓞^(qū)矣六鄉(xiāng)五臘村民小組的宗地被中石油以高出起拍價(jià)近5倍價(jià)收入囊中，但這只是個(gè)案，總體上綜合用地價(jià)格發(fā)展還是較為平穩(wěn)。F二、三環(huán)區(qū)域價(jià)格也大幅上升，開發(fā)商拿地成本加大，將帶動(dòng)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)銷售價(jià)格的攀升；F 順應(yīng)昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等工業(yè)板塊亦在加大投資、建設(shè)，從而帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格的上漲；呈貢區(qū)域土地價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度上漲，最高漲幅近1倍； 昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況 2009年2月，位于昆明市北教場(chǎng)路67號(hào)，編號(hào)為J2008

11、9-0275的地塊發(fā)生流拍。 2010年6月，位于呈貢縣洛羊街道辦事處大、小新冊(cè)社區(qū)居委會(huì)，編號(hào)為J2009-085的地塊于2010年6月因報(bào)名人數(shù)未達(dá)到7家而發(fā)生今年第一宗流拍。 從今年上半年交易土地競得者來看，昆明螺螄灣國際商貿(mào)城創(chuàng)業(yè)園開發(fā)有限公司是最大的拿地者，其吸納土地均位于呈貢范圍內(nèi)，共9宗，面積高達(dá)1461.185畝，占昆明市上半年土地交易量約37%，其余各競得者拿地比例不大，在此不作贅述，具體情況詳見下表：數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況一環(huán)二環(huán)三環(huán)12345613141516昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況以宗地序號(hào)標(biāo)示2010年昆明市市區(qū)及近郊成交土地位置分

12、布示意圖如左：p 市區(qū)范圍（三環(huán)以內(nèi)）成交土地16宗，面積623.5畝，為居住及商業(yè)用地，其中商業(yè)用地9宗、166畝，住宅用地7宗、457.5畝，可見，主要以住宅用地為主。p 近郊范圍成交7宗，690.6畝，為工業(yè)及其他用地，其中工業(yè)用地2宗、89畝，其他用地5宗、501.6畝，可見，主要以其他用地為主。1718192223數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況昆明主城海口呈貢經(jīng)開區(qū)高新區(qū)12021242628數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)以宗地序號(hào)標(biāo)示2010年昆明市市區(qū)及近郊成交土地位置分布示意圖如左：p 遠(yuǎn)郊范圍成交土地28宗2640.7畝，其中呈貢2

13、0宗1812.8畝、經(jīng)開區(qū)4宗517畝、高新區(qū)4宗310.9畝，而各區(qū)域工業(yè)用地面積分別達(dá)1640.3畝、517畝、258畝，可見，遠(yuǎn)郊范圍以呈貢區(qū)域?yàn)橹?，且基本均以工業(yè)用地為主。啟示四：F出現(xiàn)流拍幾率很小，但80%以上的土地均以底價(jià)成交，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，對(duì)土地市場(chǎng)持觀望態(tài)度，可見昆明市土地交易市場(chǎng)化水平較低，競爭性不大，而部分開發(fā)商目前可能仍有相當(dāng)部分的土地儲(chǔ)備； F市區(qū)范圍交易土地主要為城中村改造項(xiàng)目，基本以住宅用地為主，量少價(jià)高，開發(fā)商因承擔(dān)原地住戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，故拿地成本遠(yuǎn)高于三環(huán)以外區(qū)域及周邊板塊區(qū)域，所以土地競得者多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)商，如云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司；F近郊范

14、圍則主要以其他用地為主，基本以配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)為主；F遠(yuǎn)郊則以呈貢范圍成交量最大，且各區(qū)域均以工業(yè)用地為主；土地出讓收益即“土地財(cái)政”，是預(yù)算外收入，是地方財(cái)政收入的來源之一，但在過內(nèi)很多城市，卻已成為財(cái)政收入的主要來源，成為經(jīng)營城市發(fā)展的重要法寶。p2008年，受金融危機(jī)的影響，昆明乃至全國土地市場(chǎng)低糜。p2009年，土地交易市場(chǎng)異?；钴S，昆明又驚現(xiàn)“地王” ，昆明土地市場(chǎng)地價(jià)的上升，導(dǎo)致房價(jià)的急劇上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成，需要采取相關(guān)措施來穩(wěn)定土地交易市場(chǎng)。舉例：如位于昆明市五華區(qū)五一路五福巷的9.56畝居住用地，被以16116萬元交易起價(jià)被俊發(fā)地產(chǎn)拿下，成交單價(jià)達(dá)1685.77萬元，一舉

15、成為09年昆明土地市場(chǎng)單價(jià)最貴的地王。p2010年，延續(xù)2009年的增長勢(shì)頭，土地市場(chǎng)亦不夠穩(wěn)定，而昆明眾多土地以起價(jià)成功交易，需要進(jìn)一步來規(guī)范土地交易市場(chǎng)。相關(guān)政策盤點(diǎn)如下：昆明土地交易市場(chǎng)研究/相關(guān)政策及法規(guī)國家政策時(shí)間措施要點(diǎn)2008.01.03 國務(wù)院：促進(jìn)節(jié)約集約用地閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)用地要征收繳增值地價(jià) 。2008.02.04國務(wù)院：發(fā)布土地調(diào)查條例根據(jù)土地管理工作的需要，每年進(jìn)行土地變更調(diào)查，加強(qiáng)土地的所有權(quán)和使用權(quán)管理 。昆明土地交易市場(chǎng)研究/相關(guān)政策及法規(guī)國家政策時(shí)間措施要點(diǎn)2008.05.29違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 土資源行政主管部門依法查處土地違法違規(guī)行為

16、。2009.02.01建立經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步提出建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。2009.03.24頒布新土地管理法農(nóng)村宅基地職能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進(jìn)入公開市場(chǎng)流轉(zhuǎn)不再適用范圍，集體土地的抵押和流轉(zhuǎn)也受到一定程度限制。2009.08.10進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度 明確政策，合理選擇工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方;嚴(yán)格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓;強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度。2009.09.01嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用對(duì)取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批

17、即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象。2009.09.26促進(jìn)節(jié)約集約用地強(qiáng)調(diào)閑置土地處置辦法，對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用率。2009.11.10國土部、發(fā)改委：限制用地規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不超過20公頃。2009.12.17加強(qiáng)土地出讓收支管理分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠土地出讓價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。2010.4.15國土資源部：增加住房用地供應(yīng)量2010年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130

18、,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實(shí)際住房用地總量。昆明土地交易市場(chǎng)研究/相關(guān)政策及法規(guī)地方政策時(shí)間措施要點(diǎn)2008.05.05昆明市國有土地使用權(quán)出讓收支管理 征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、土地出讓業(yè)務(wù)支出、國有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出以及其他屬于國土部門的支出，由財(cái)政部門依據(jù)預(yù)算（或采用預(yù)撥方式）撥付給國土部門 2008.05.05昆明市工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓 工業(yè)項(xiàng)目用地實(shí)行有底價(jià)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，出讓底價(jià)應(yīng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況集體決策確定，其出讓底價(jià)或標(biāo)底不得低于全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)2008.07.01昆明市土地征收管理暫行辦法 建

19、設(shè)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)征收土地的，市財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照上年度收繳征地管理費(fèi)總額的70安排征收土地工作經(jīng)費(fèi)等支出預(yù)算，于當(dāng)年1月份內(nèi)將支出預(yù)算數(shù)的50%預(yù)撥給市國土資源行政主管部門，作為本年度開展土地征收的前期工作經(jīng)費(fèi)，剩余部分由市財(cái)政部門根據(jù)土地征收工作進(jìn)度及時(shí)足額撥付到市國土資源行政主管部門 2008.07.01昆明市閑置土地處置辦法 土地閑置1年以上不滿2年的，由國土資源行政主管部門向土地使用權(quán)人送達(dá)土地閑置費(fèi)繳款通知書，收取土地閑置費(fèi)；以劃撥方式取得的土地閑置滿1年的，按取得該土地價(jià)款的15%收取閑置費(fèi)；超過1年不滿2年的，以取得該土地價(jià)款的20%的額度全年均攤后，按月計(jì)收閑置費(fèi)，閑置不足一個(gè)月的，

20、按一個(gè)月計(jì)算 2009.7提出云南橋頭堡建設(shè)戰(zhàn)略昆明產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨重新調(diào)整，而進(jìn)一步加大了招商引資力度；啟示五：F強(qiáng)化了土地管理部門的職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范了土地交易市場(chǎng)；F在一定程度上緩解土地價(jià)格、帶動(dòng)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)狀；F有效地打擊了開發(fā)商惡意屯地、炒地的不法行為；F有效地保證了國家土地資源的合理規(guī)劃與利用；相關(guān)政策的出臺(tái)與實(shí)施：據(jù)悉未來土地成交價(jià)格將建立申報(bào)制度及立法項(xiàng)目儲(chǔ)備制度 ，國家各項(xiàng)土地政策有待完善?？?結(jié)：p 從區(qū)域分布來看，目前三環(huán)以外及呈貢成為熱點(diǎn)區(qū)域；p 從用地性質(zhì)來看， 2010年上半年主要以工業(yè)性用地為主，其次為商業(yè)類用地，住宅類用地成交量僅占去年的不到30%；市區(qū)范圍內(nèi)

21、由于其各項(xiàng)配套設(shè)施完善，土地存量不多，未來仍以住宅或商住類用地為主；近郊以其他用地為主；而遠(yuǎn)郊則主要以工業(yè)用地為主；p 從成交價(jià)格來看，市區(qū)、近郊成交價(jià)格仍有上漲勢(shì)頭，但鑒于目前國家宏觀房價(jià)調(diào)控政策的出臺(tái)，相信漲幅不會(huì)很大，遠(yuǎn)郊范圍則因?yàn)楸旧砥瘘c(diǎn)低，受新政影響較小，相信會(huì)有一定幅度的上漲；F昆明市土地出讓放量呈上升趨勢(shì)；F就今年上半年放量分布圖來看，三環(huán)以外及呈貢是熱點(diǎn)區(qū)域；F大量的土地出讓，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)將較2009年更為激烈 些；啟示一：昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況 2009年2月，位于昆明市北教場(chǎng)路67號(hào)，編號(hào)為J20089-0275的地塊發(fā)生流拍。 2010年6月，位于呈貢縣

22、洛羊街道辦事處大、小新冊(cè)社區(qū)居委會(huì)，編號(hào)為J2009-085的地塊于2010年6月因報(bào)名人數(shù)未達(dá)到7家而發(fā)生今年第一宗流拍。 從今年上半年交易土地競得者來看，昆明螺螄灣國際商貿(mào)城創(chuàng)業(yè)園開發(fā)有限公司是最大的拿地者，其吸納土地均位于呈貢范圍內(nèi)，共9宗，面積高達(dá)1461.185畝，占昆明市上半年土地交易量約37%，其余各競得者拿地比例不大，在此不作贅述，具體情況詳見下表：數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況啟示四：F出現(xiàn)流拍幾率很小，但80%以上的土地均以底價(jià)成交，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，對(duì)土地市場(chǎng)持觀望態(tài)度，可見昆明市土地交易市場(chǎng)化水平較低，競爭性不大，而部分開發(fā)商目前可能仍有相當(dāng)部分

23、的土地儲(chǔ)備； F市區(qū)范圍交易土地主要為城中村改造項(xiàng)目，基本以住宅用地為主，量少價(jià)高，開發(fā)商因承擔(dān)原地住戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，故拿地成本遠(yuǎn)高于三環(huán)以外區(qū)域及周邊板塊區(qū)域，所以土地競得者多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)商，如云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司；F近郊范圍則主要以其他用地為主，基本以配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)為主；F遠(yuǎn)郊則以呈貢范圍成交量最大，且各區(qū)域均以工業(yè)用地為主；昆明土地交易市場(chǎng)研究/相關(guān)政策及法規(guī)國家政策時(shí)間措施要點(diǎn)2008.05.29違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 土資源行政主管部門依法查處土地違法違規(guī)行為 。2009.02.01建立經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步提出建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。2009.03.24

24、頒布新土地管理法農(nóng)村宅基地職能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進(jìn)入公開市場(chǎng)流轉(zhuǎn)不再適用范圍，集體土地的抵押和流轉(zhuǎn)也受到一定程度限制。2009.08.10進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度 明確政策，合理選擇工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方;嚴(yán)格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓;強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度。2009.09.01嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用對(duì)取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象。2009.09.26促進(jìn)節(jié)約集約用地強(qiáng)調(diào)閑置土地處置辦法，對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用率。2009.11.10國土部、發(fā)改委：限制用地規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不超過20