稅收知識-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。為此，將房地產(chǎn)行業(yè)涉稅工作中需要注意的問題進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。一、營業(yè)稅1、采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。2、采用"還本"方式銷售商品房時(shí)，是否是扣除"還本"的收入再申報(bào)納稅。3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來帳如"其他應(yīng)付款"不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動產(chǎn)

2、申報(bào)納稅。5、開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶，因各種原因增加還房面積而收取的房屋價(jià)款，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。6、以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動產(chǎn)申報(bào)納稅。7、房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如各類代收費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎勵返還收入等有否申報(bào)納稅。8、將不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債（抵債包括以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款、抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)等），是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報(bào)納稅。9、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。10、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工

3、、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅。12、銷售是否存在低價(jià)銷售的行為、有無價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的情況，給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理。13、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人有否視同銷售不動產(chǎn)申報(bào)納稅。14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)申報(bào)納稅。15、被拍賣不動產(chǎn)、土地使用權(quán)是否申報(bào)納稅。16、以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，其取得的實(shí)物或其他（包括取得固定利潤

4、）補(bǔ)償收入有否申報(bào)納稅。17、有無將折扣額另開發(fā)票，而在營業(yè)額中扣除的問題。18、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。19、以“購房回租”形式銷售房屋是否足額申報(bào)納稅。20、是否存在“代建房”行為，是否同時(shí)具備“代建房”的下列條件：委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。二、土地增值稅 1、未竣工清算項(xiàng)目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)

5、機(jī)關(guān)匯算清繳。2、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。3、申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定，其中：（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否又做重復(fù)扣除？（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除？（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算扣除，而在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)又重復(fù)計(jì)算？（4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是否在"利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%&qu

6、ot;以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按"（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%"以內(nèi)計(jì)算扣除。（5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之加計(jì)20%的扣除。4、增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確。5、基礎(chǔ)設(shè)施、公告配套設(shè)施建設(shè)成本是否按分期開發(fā)項(xiàng)目合理分?jǐn)偂Ｈ?、房產(chǎn)稅1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定

7、申報(bào)納稅。2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。3、新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計(jì)算繳稅，檢查時(shí)應(yīng)注意：（1）自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛"在建工程"帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗(yàn)收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對留在"在建工程"帳的部分未申報(bào)納稅。4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程

8、另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。6、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅；7、對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅；8、對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。四、土地使用稅1、已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。五、印花稅1.各類應(yīng)稅憑證、賬簿是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。2.房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、借款

9、合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)等是否按規(guī)定粘貼印花稅票。六、企業(yè)所得稅（一）收入檢查要點(diǎn)：1、開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；（3）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（4）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。5、客戶放棄的購房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。6

10、、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。（二）稅前扣除項(xiàng)目1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對象進(jìn)行歸集，是否將成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。 3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)提的維修基

11、金余額是否作納稅調(diào)整。5、是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。7、"廣告費(fèi)"、"業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)"、"壞帳損失"、"業(yè)務(wù)招待費(fèi)"等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，

12、如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個人消費(fèi)、代扣個人所得稅等等。10、各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。11、納稅人計(jì)提的以前年度應(yīng)提未提、應(yīng)攤未攤的費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。12、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟(jì)性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈是否作納稅調(diào)整。13、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。14、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。15、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的

13、利息支出，是否已作納稅調(diào)整。 16、納稅人對租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆?jì)入所屬年度費(fèi)用。17、納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。18、有否將購建"固定資產(chǎn)"等資本性支出在直接在稅前扣除。19、有否將無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出直接在稅前扣除。20、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實(shí)際損失中扣除后才在稅前列支。21、固定資產(chǎn)清理、待處理財(cái)產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入帳戶，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失未報(bào)批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。 七、個人所得稅 1.工資、薪金方面（1）個人從任職單位取得的與任職和受雇有關(guān)的收入，是否全部合并計(jì)算，

14、并代扣代繳個人所得稅。（2）對支付給個人的現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券，是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。（3）是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報(bào)酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。（4）對從“盈余公積”、“利潤分配”、“管理費(fèi)用”、“經(jīng)營費(fèi)用”等賬戶中提取支付的工資、獎金是否計(jì)入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。（5）通過“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。（6）對個人一次取得的數(shù)月獎金、年終加薪或勞動分紅，代扣代繳個人所得稅的計(jì)算方法是否正確。（7）支付給不在本公司任職或者受雇董事、監(jiān)事的董事費(fèi)、監(jiān)事費(fèi)，是否按“勞務(wù)報(bào)酬”代扣代繳個人所得稅。（8）有無獎勵職工汽車、住房未扣繳個人

15、所得稅行為。（9）企業(yè)售樓人員取得的售房提成收入，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。（10）對企業(yè)為員工支付各項(xiàng)商業(yè)保險(xiǎn)金，是否在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí)（即該保險(xiǎn)落到被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)賬戶）并入員工當(dāng)期的工資收入，按“工資、薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅，稅款是否由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳。（11）對商品營銷活動中，企業(yè)對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對個人實(shí)行的營銷業(yè)績獎勵（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），是否根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)代扣代繳。（12）將代扣代繳稅款長期掛賬而不申報(bào)繳納。2.利息、股息、紅利所得方

16、面（1）企業(yè)向職工或其他個人集資，支付利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。對企業(yè)應(yīng)支付未支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務(wù)，是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。（2）企業(yè)向參股的職工或者其他個人支付的股息、紅利收入是否全額扣繳個人所得稅。（3）企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本，屬于個人股東的部分，是否代扣代繳了稅款。 （4）雇員認(rèn)購公司股票等有價(jià)證券而從雇主取得折扣或補(bǔ)貼收入，企業(yè)是否按照“工資、薪金所得”代扣代繳了個人所得稅。雇員將行權(quán)后的股票再轉(zhuǎn)讓時(shí)獲得的高于購買日公平市場價(jià)的差額，是因個人在證券二級市場上轉(zhuǎn)讓股票等有價(jià)證券而獲得的所得，是否按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”適用的征免規(guī)定計(jì)算繳納了個人所得稅。雇員因擁有股權(quán)而參與企業(yè)稅后利潤分配取得的所得，是否按照“利息、股息、紅利所得”適用的規(guī)定計(jì)算繳納了個人所得稅。（5）以企業(yè)資金為企業(yè)中的個人投資者本人、其家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)