美國次貸危機凸顯中國工業(yè)地產(chǎn)市場價值

1、 美國次貸危機凸顯中國工業(yè)地產(chǎn)市場價值 文/本刊記者 鄧廣鋒美國次貸危機自去年7月引爆以來不斷深化。2007年4月，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀(jì)金融破產(chǎn)。美國次級抵押貸款危機浮出水面。8月初，美國住房抵押貸款公司申請破產(chǎn)保護；8月15日，美最大抵押貸款公司全國金融公司股價開始暴跌。因房地產(chǎn)危機的出現(xiàn)，這些公司的住房不良貸款數(shù)額升高，銀行要求追加保證金，導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險加大。于是，次貸危機迅速在美國乃至全球市場蔓延開來。但是這次源于房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的危機，并沒有減弱工業(yè)地產(chǎn)投資商對中國市場的投資，相反，由于歐美市場萎靡，全球資金仍然流向亞太物業(yè)，跨國企業(yè)和本地企業(yè)對工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的需求不減，繼

2、續(xù)進行擴張，整體上，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場需求仍然旺盛。企業(yè)投資熱度不減 產(chǎn)業(yè)園需求仍旺 仲量聯(lián)行2008年第一季房地產(chǎn)市場回顧報告顯示，今年第一季度，跨國企業(yè)和本地企業(yè)對工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的需求不減，繼續(xù)進行擴張。亞洲-大洋洲地區(qū)的最大物流公司日通集團在本季度落戶廣州開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的世界500強企業(yè)達到100家。隨著中國市場的不斷成長，著名奢侈品牌VASTO（華斯度）也在本季度加盟開發(fā)區(qū)。VASTO在科學(xué)城綜合孵化區(qū)租賃了9000平方米的辦公室作為中國經(jīng)營和設(shè)計團隊的總部。開發(fā)區(qū)大量亦吸引了不少內(nèi)資企業(yè)的入駐。日前，廣州市最大、交易品種最齊全的鋼鐵交易市場廣州鋼鐵交易中心落戶廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城。該交易

3、中心計劃5年內(nèi)成為中國最大的鋼鐵交易市場。工業(yè)產(chǎn)業(yè)園需求量增加，也帶動了工業(yè)園區(qū)寫字樓租金整體上升。其中位于市中心的天河科技園上升4.26%，達到763元/平方米/年；由于綜合孵化區(qū)A、B、C組團將近30萬平方米寫字樓的落成，科學(xué)城的寫字樓租金略微有一些下降。在天津，目前，數(shù)家投資商正在對其希望收購的天津物流空間進行調(diào)查。這些交易有望在今年年中達成。第一季度，天津本地的一家物業(yè)公司陽光股份在外資的支持下收購了位于北辰區(qū)，原為華潤集團旗下的一個倉儲物業(yè)?？湛驮跈C場附近的設(shè)施也有了顯著的進展，而空港區(qū)域的開發(fā)商也在努力建設(shè)物流及其它配套設(shè)施。此外，至少有一家美國跨國公司正計劃在天津建立符合LEED

4、(節(jié)能與環(huán)保設(shè)計優(yōu)先)認證標(biāo)準(zhǔn)的工廠。預(yù)計今后越來越多的開發(fā)商和最終用戶將向該環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)邁進。 “中國工業(yè)地產(chǎn)在未來三年發(fā)展更快”工業(yè)地產(chǎn)巨頭美國安博置業(yè)（AMB）的亞洲區(qū)總裁蓋伊·賈奎伊日前曾表示，次貸危機將使安博今年更關(guān)注中國及亞洲其他市場，而與之業(yè)務(wù)相近的其他國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭也已采取類似策略。賈奎伊認為，雖然次貸危機主要影響美國的消費、住宅類地產(chǎn)，迄今尚未對物流業(yè)及分銷地產(chǎn)業(yè)造成較大影響，但間接來說，由于次貸危機可能會在2008年使美國經(jīng)濟增長放緩，所以安博這樣的公司更需要在像中國這樣經(jīng)濟成長迅速的市場尋找增長點。仲量聯(lián)行廣州研究部主管李暢也表達了相同的觀點，她認為，在國際大環(huán)境

5、影響下，北美的市場和歐洲的市場都在下滑，在這種情況下，投資資金需要找到一些比較穩(wěn)健的高回報的基地。“外資看到了中國大陸潛在的經(jīng)濟實力，對中國的工業(yè)地產(chǎn)市場感到非常有信心，未來三年，中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更快?！崩顣痴f。事實上，工業(yè)地產(chǎn)巨頭在2008年一季度已經(jīng)展開了對中國工業(yè)地產(chǎn)市場新一輪的爭奪戰(zhàn)。普洛斯在上海浦東合慶收購了一座4萬平方米的廠房，已著手將其翻新為標(biāo)準(zhǔn)倉庫。該交易的收購價格堪比高質(zhì)量倉庫，顯示出普洛斯對中國市場的極大信心。同樣是在本季，嘉民集團在浦東機場附近購入一塊土地。此外，中外運一個準(zhǔn)備在世博會前建成的，位于奉賢的定制項目則顯示出第三方物流商對奉賢的極大興趣。中小工業(yè)園受沖擊雖然

6、工業(yè)地產(chǎn)巨頭仍看好中國市場，但實力弱小的中小工業(yè)園和零散的私人廠房已經(jīng)多多少少感受到大洋彼岸次貸風(fēng)暴所帶來的沖擊。次貸危機使美國經(jīng)濟發(fā)展放緩，對中國服裝、制鞋等傳統(tǒng)行業(yè)的出口造成了一定程度的影響，一些以來料加工為主要業(yè)務(wù)的中小制造業(yè)企業(yè)也因此而倒閉。美國是東莞最大的出口地。每年東莞有170億美元的商品直接出口美國，130億美元商品通過香港轉(zhuǎn)銷美國。自去年美國爆發(fā)次貸危機以來，消費市場萎縮，美元持續(xù)低迷，這種影響已通過訂單和匯率的方式傳導(dǎo)到東莞。今年12月，傳統(tǒng)大宗商品出口不增反降，其中家具及零件、服裝及衣著附件、塑料制品下降0.8%。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前珠三角地區(qū)的中小工業(yè)園空置率正逐月上升。“

7、以前這里的廠房是皇帝女不愁嫁，業(yè)主對中介愛理不理，現(xiàn)在他們已經(jīng)主動向中介公司尋求幫助?！狈恢禺a(chǎn)中介公司負責(zé)人表示。準(zhǔn)備挑戰(zhàn)有分析家認為，即使在中國，受制于次債危機的后續(xù)效應(yīng)，今年下半年的整個投資市場都將趨緩，這將在短期內(nèi)給房地產(chǎn)市場帶來挑戰(zhàn)，因此，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該提高抵御風(fēng)險的能力。李暢透露，從1997年開始，廣州開發(fā)區(qū)已經(jīng)開始注意經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以前廣州開發(fā)區(qū)是以低附加值的加工型經(jīng)濟為主。到了2003年重工業(yè)在開發(fā)區(qū)整體國民生產(chǎn)總值的比重達到了60%，高科技企業(yè)不斷增加，在2007年的時候有很多的高新產(chǎn)業(yè)進駐了廣州開發(fā)區(qū)，如微軟產(chǎn)業(yè)基地、中國建設(shè)銀行總行集約化中心、馬士基、因特爾等。這在一定程度上使開發(fā)區(qū)增強了抵御風(fēng)險的能力。而目前制造業(yè)所遭遇的出口難題，也使得政府更加重視保稅倉庫、保