舊城改造項(xiàng)目策劃書(shū)

1、關(guān)于擬對(duì)燕林市場(chǎng)實(shí)施除險(xiǎn)美化、 規(guī)范經(jīng)營(yíng)的設(shè)想一總論十堰市地理位置優(yōu)越、開(kāi)發(fā)潛力巨大，但市中心存在一處臟亂差、 有嚴(yán)重消防隱患的建材經(jīng)營(yíng)、加工市場(chǎng)，已嚴(yán)重影響了十堰市的建設(shè) 和發(fā)展。1、項(xiàng)目現(xiàn)狀燕林市場(chǎng)興建于1989年，占地面積約5500m2,一層為商鋪，上 層為四棟住宅樓。這個(gè)建于上個(gè)世紀(jì) 80年代商住樓由于不規(guī)范物業(yè) 管理長(zhǎng)期年久失修，現(xiàn)已破舊臟亂，弊端眾多，與當(dāng)前十堰市市容市 貌、市政發(fā)展格格不入。2、項(xiàng)目背景第一、存在嚴(yán)重的消防安全隱患。燕林市場(chǎng)在興建時(shí)期對(duì)消防應(yīng) 急設(shè)施設(shè)備建設(shè)不完善，不具備消防應(yīng)急急救功能，而燕林市場(chǎng)建筑 年久失修，電路電線老化，跑水漏電現(xiàn)象常有發(fā)生。一樓商鋪主要經(jīng)

2、 營(yíng)各類(lèi)易燃的塑料管材、油漆、建材，同時(shí)伴隨電氣焊切割作業(yè)、燒 水做飯等活動(dòng)，切割機(jī)、電焊機(jī)、等同時(shí)作業(yè)，對(duì)老化電路會(huì)造成超 負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，極易造成火災(zāi)。電焊機(jī)、切割機(jī)的明火運(yùn)行像是一根導(dǎo)火 索，塑料板材加工和油漆等更像一顆定時(shí)炸彈，許多倉(cāng)庫(kù)隨時(shí)都有被引爆的可能，嚴(yán)重威脅了周邊地區(qū)人民生命財(cái)產(chǎn)安全；而小貨車(chē)的頻 繁進(jìn)出和亂停亂放不僅阻礙交通，也會(huì)在緊急救援中妨礙消防救援車(chē) 輛的進(jìn)入，造成更大的隱患。第二、臟亂差的環(huán)境嚴(yán)重影響了市容市貌及城市建設(shè)許多住戶在二樓陽(yáng)臺(tái)放養(yǎng)家畜，對(duì)人們健康和環(huán)境衛(wèi)生產(chǎn)生極大危害。 同時(shí)在 二樓陽(yáng)臺(tái)形成了一個(gè)天然的“垃圾場(chǎng)”，很多住戶直接將垃圾丟放在 二樓陽(yáng)臺(tái)，垃圾成堆無(wú)人

3、清理，對(duì)整個(gè)城市的衛(wèi)生和形象帶來(lái)了極大 的損壞。第三、作坊式營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)，制約了市中心商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)，給更具市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入這一地區(qū)造成阻礙。 建材加工業(yè)對(duì)社區(qū)居民 的生活產(chǎn)生了巨大的噪音污染和環(huán)境污染， 屢遭投訴。而作坊式經(jīng)營(yíng) 又不能滿足大量城市人口的就業(yè)和物業(yè)價(jià)值的提升， 不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)模 式對(duì)稅收的貢獻(xiàn)率也極低。綜上所述，燕林市場(chǎng)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市形象提升的阻 礙，整體改造勢(shì)在必行。二、項(xiàng)目改造規(guī)劃設(shè)想燕林市場(chǎng)項(xiàng)目的除險(xiǎn)改造，不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須上升到 城市整體建設(shè)的高度，上升到整合各類(lèi)商業(yè)資源的高度，只有運(yùn)用系 統(tǒng)工程統(tǒng)籌兼顧才能完成。項(xiàng)目考慮與維也納已有的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行

4、整合， 形成一個(gè)具有一定 規(guī)模的新型開(kāi)放時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心， 一個(gè)商業(yè)摩爾城，一 個(gè)創(chuàng)意示范園，使之成為十堰核心商圈的示范項(xiàng)目， 成為人民路這條 黃金商業(yè)帶上一顆獨(dú)具特色的新星。1、完善設(shè)施、消除隱患對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的設(shè)施設(shè)備需要統(tǒng)一改造、 更換。原有電線負(fù)荷供小 于求，對(duì)內(nèi)部的線路要按照建筑結(jié)構(gòu)重新布局安裝。 嚴(yán)格按照消防部 門(mén)的規(guī)定對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面改造，新增消防監(jiān)控和噴淋系統(tǒng)， 設(shè)消防分區(qū)，完善消防功能，徹底消除隱患。同時(shí)，完善物業(yè)硬件投 入，加強(qiáng)社區(qū)管理，消除治安隱患。2、外觀改造在前一階段的“三城聯(lián)創(chuàng)”和“創(chuàng)衛(wèi)”工作中，人民路沿線景觀 已得到了大力改善，但燕林市場(chǎng)的形象卻與人民

5、路沿線景觀格格不 入，徹底改造迫在眉睫。項(xiàng)目改造的初步設(shè)想是，對(duì)整體外立面實(shí)施 造型改造，讓其具有懷舊風(fēng)格的后現(xiàn)代元素，將店招進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃， 融入外立面改造之中；進(jìn)一步優(yōu)化賣(mài)場(chǎng)的動(dòng)線設(shè)計(jì)，使其更具商業(yè)習(xí) 慣和理念，同時(shí)滿足消防疏散要求；對(duì)整體建筑物亮化改造，讓建筑 物與維也納商業(yè)廣場(chǎng)融為一體，打造一個(gè)十堰的新天地，一個(gè)十堰的 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范地。3、觀景平臺(tái)美化改造將市場(chǎng)二樓平臺(tái)和屋面變“垃圾場(chǎng)”為觀光地，變廢為寶。具體 規(guī)劃設(shè)想是：(1)搭建大型采光陽(yáng)光屋面，連通一層與二層平臺(tái)，對(duì)屋面進(jìn) 行綠化園林處理，將其改造成空中景觀，休閑休憩的公共場(chǎng)所。(2)引進(jìn)低碳節(jié)能減排理念，將陽(yáng)光屋面做成太陽(yáng)能采光

6、板和 集熱板，使用太陽(yáng)能光伏小環(huán)境發(fā)電設(shè)備和空調(diào)設(shè)備， 按照現(xiàn)有技術(shù)， 這樣大面積的太陽(yáng)能裝置足以滿足整個(gè)賣(mài)場(chǎng)的電梯，照明和供熱需 求，其對(duì)能源的貢獻(xiàn)是巨大的，同時(shí)也減少了項(xiàng)目的電力改造壓力。4、提高城市公共物業(yè)的管理水平通過(guò)項(xiàng)目改造，我們初步設(shè)想：(1)將緊臨市場(chǎng)南巷的垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行功能整合， 提高利用率， 將其改造成五層立體停車(chē)庫(kù)和一體式自動(dòng)化垃圾中轉(zhuǎn)站， 經(jīng)過(guò)我們的 調(diào)研，這個(gè)設(shè)想在技術(shù)上是完全可行的，立體停車(chē)庫(kù)的生產(chǎn)廠家可以 將自動(dòng)化垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)備與停車(chē)庫(kù)設(shè)備進(jìn)行整合， 最大限度地利用好 空間和“邊角余料”，實(shí)現(xiàn)功能完善。(2)在物業(yè)管理上可以考慮將其日常管理委托給專業(yè)的商業(yè)物管公司，

7、與維也納商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理， 資源共享，將政府 的資源從城市管理服務(wù)中解放出來(lái)， 進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，讓政府將更好 的行政能力用于城市執(zhí)法和監(jiān)督，變“運(yùn)動(dòng)員”為“裁判員”。三、項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)想1、引進(jìn)先進(jìn)的思維模式 突破紅海一一創(chuàng)新商業(yè)模式新思路引進(jìn)購(gòu)物、美食、休閑、觀光、娛樂(lè)、藝術(shù)等多種業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心，完善十堰市最繁華商業(yè)區(qū)的購(gòu)物逛街功能。 轉(zhuǎn)變?cè)械纳?業(yè)模式，業(yè)態(tài)重組。實(shí)行全新業(yè)態(tài)、全新的管理模式：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃， 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。通過(guò)改變經(jīng)營(yíng)管理思路：一打造一站式便捷生活；一提供優(yōu)雅的 購(gòu)物環(huán)境；一引導(dǎo)人們對(duì)高端生活的追求；一享受精致、愜意、休閑、 舒適“漫生活

8、”一引入文化藝術(shù)類(lèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)，提高精神層面的物質(zhì)化 享受。2、內(nèi)引外聯(lián) 差異化經(jīng)營(yíng)一一打造品牌新中心集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、品牌購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、小資休閑為 一體。區(qū)別于人民路商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)格局， 與傳統(tǒng)市場(chǎng)實(shí)行差異化 經(jīng)營(yíng)，打造“人無(wú)我有、人有我精”的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。對(duì)服裝行業(yè)引進(jìn)品 牌服裝店；美食和休閑方面引進(jìn)特色的小吃與時(shí)尚休閑區(qū)； 一樓引入 創(chuàng)意型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；在塔樓部分打造以創(chuàng)意園和大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園為主的創(chuàng) 業(yè)中心，打造十堰創(chuàng)意生活摩爾城。3、開(kāi)放式商街集約化管理一一拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力管理方式上，根據(jù)燕林市場(chǎng)的現(xiàn)狀，實(shí)行開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)各 經(jīng)營(yíng)商鋪統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一納稅的集約化管理。服務(wù)理念上，加

9、強(qiáng)高端商服理念建設(shè)，用誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、品牌、和 諧的宗旨打造一支專業(yè)的高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。保障品質(zhì)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)經(jīng)營(yíng)的所有產(chǎn)品保障質(zhì)量和品質(zhì)。稅收貢獻(xiàn)，對(duì)所有的經(jīng)營(yíng)商鋪統(tǒng)一進(jìn)行收銀，從而保證了稅源的 不流失，統(tǒng)一繳納稅費(fèi)，既保障了稅收又拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 使 之成為新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。擴(kuò)大就業(yè)，燕林市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需要各類(lèi)的人才，這既幫政府緩解了 社會(huì)就業(yè)的壓力，也給人們提供了創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。打造友好環(huán)境，讓消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)不僅能享受到品牌商品的 獨(dú)特魅力，又能享受獨(dú)具特色的休閑娛樂(lè)環(huán)境， 使之成為人民路上的 商業(yè)繁華之地，人氣聚集之地。4、低碳節(jié)能性運(yùn)營(yíng)模式一一嘗試創(chuàng)意產(chǎn)生新理念引入光伏發(fā)電技術(shù)將太陽(yáng)能直

10、接轉(zhuǎn)換為電能， 基本保障公共區(qū)域 設(shè)施設(shè)備的照明和使用。引進(jìn)光伏發(fā)電安全可靠、無(wú)噪聲、低污染、 無(wú)需消耗燃料從而保證了節(jié)能型公共照明、 自動(dòng)扶梯、小環(huán)境空調(diào)系 統(tǒng)能夠低碳運(yùn)行。引入大型采光面，在屋面上設(shè)置大型玻璃采光板等采光材料， 使 其基本保證白天的照明需求，可支持消費(fèi)者低碳出行、低碳消費(fèi)、低 碳生活、低碳休閑，這是創(chuàng)意性項(xiàng)目所必備的理念。按照現(xiàn)代化城市建設(shè)的需要，引進(jìn)和吸收現(xiàn)代商業(yè)和現(xiàn)代旅游的 新理念，遵循以人為本、低碳節(jié)能、環(huán)境友好、功能齊備、品質(zhì)優(yōu)良 的要求，打造成為吃、住、游、樂(lè)、行為一體的一座商業(yè)城、旅游城、 商務(wù)城、文化創(chuàng)意城。四、項(xiàng)目需要的支持和幫助1、該項(xiàng)目雖然采用了市場(chǎng)運(yùn)作

11、的模式，但由于涉及到許多舊城 改造和現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀的困難，我們希望政府有關(guān)部門(mén)能站在項(xiàng)目可持續(xù)發(fā) 展的視角，能在土地政策和環(huán)保補(bǔ)助方面參照舊城改造的相關(guān)優(yōu)惠政 策，給于一些考慮和傾斜，緩解企業(yè)負(fù)擔(dān)，讓更多的企業(yè)資源用于項(xiàng) 目的改造和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上。2、該項(xiàng)目擬引進(jìn)一些創(chuàng)意型項(xiàng)目入駐，希望能在政府幫助下， 在國(guó)家產(chǎn)業(yè)扶持政策內(nèi)享受一些產(chǎn)業(yè)補(bǔ)助和優(yōu)惠支持，以利于我們?cè)?項(xiàng)目中實(shí)施開(kāi)展“大學(xué)生、青年創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”，以扶持有志于創(chuàng)意科技和相關(guān)服務(wù)的年青創(chuàng)意科技人才入駐創(chuàng)業(yè)，推動(dòng)十堰地區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng) 目的示范和發(fā)展。3、由于該項(xiàng)目的歷史原因，在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，希望政府有關(guān)部門(mén) 能召集各相關(guān)行政職能部門(mén)進(jìn)行專題研究，在政策和法律許可范圍 內(nèi)，