微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)論文

1、天 津 大 學(xué) 管 理 學(xué) 院碩士課程論文經(jīng)濟(jì)學(xué)從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)看中國居高不下的中國房價(jià)學(xué) 號： 姓 名： 專 業(yè)： 從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)看中國居高不下的中國房價(jià)摘要中國的房價(jià)，自1998年房地產(chǎn)市場化改革后，一路上漲。特別是2005年后，房價(jià)更是猛漲。對于中國高房價(jià)之原因，眾說紛紜，本文將對此從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度給與分析和解讀。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論闡明：商品價(jià)格是由需求和供給的均衡決定的。那么我們就從這兩個(gè)方面入手，來分析中國的高房價(jià)。關(guān)于商品的自身價(jià)格，一般來說，一種商品的價(jià)格越高，該商品的需求量就會(huì)越小。相反，價(jià)格越低，需求量就會(huì)越大。當(dāng)一種商品本身的價(jià)格保持不變，而與他相關(guān)聯(lián)的其他商品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，這

2、種商品本身的需求量也會(huì)發(fā)生變化。例如，在其他條件不變的前提下，當(dāng)饅頭的價(jià)格不變而花卷的價(jià)格上升時(shí)，人們往往會(huì)增加饅頭的購買，從而使饅頭的需求量上升。但是,中國的房子則不同,房價(jià)很高,然而人們的購買需求并沒有減少。相反，很多的人（富人，企業(yè)看到了炒房的高利潤，來投資房子，使得房子的需求增多，房價(jià)進(jìn)一步上漲。形成了如今的炒房熱。那么是什么原因造成了這種市場失靈現(xiàn)象？又是什么因素，使得中國房子價(jià)格不斷上升的呢？關(guān)鍵詞：供給和需求的博弈，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，中國房地產(chǎn)，國家政策一 影響中國房價(jià)的主要因素： 任何物品的市場價(jià)格，都是由供給和需求的博弈形成，房地產(chǎn)也不例外。分析房價(jià)的真相，就要分析供給和需求。供應(yīng)

3、方面來看： （1） 中國的土地制度，大大限制了房子的供給數(shù)量，增加了房子的成本，人為的制造出“物以稀為貴”。 從供給方面來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房價(jià)的第一個(gè)因素是中國土地制度。 由于中國規(guī)定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，于是就限制土地供給以保持壟斷高價(jià)。這種土地制度的結(jié)果，一是大大限制了房子的供給數(shù)量，因?yàn)楣┙o房子首先要供給土地;二是增加了房子的成本，同時(shí)縮減了房地產(chǎn)商繼續(xù)開發(fā)的資金;三是人為制造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會(huì)讓房子有升值機(jī)會(huì)和囤積的價(jià)值，從而引起大量投機(jī)和囤積。全國工商

4、聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是總稅收，合計(jì)占到了49.42%。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。據(jù)悉，一些小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格只有市場的三分之一左右，但由于觸動(dòng)了土地財(cái)政而被打壓?？梢?，土地制度對中國房價(jià)的影響是多么高。所以，中國高房價(jià)的第一個(gè)根本因素是中國的土地制。這種土地制度必然會(huì)制造高房價(jià)和住房難。（2）保障房，及廉租房的供應(yīng)數(shù)量有限，市場上沒有可以替代商品房的產(chǎn)品。供給分為公共供給和市場供給，也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房，大多數(shù)實(shí)際需求的公民是不會(huì)購買高價(jià)的商品房的，那

5、房價(jià)必然無法長期維持高位，或至少不會(huì)有很大的住房難問題。1997年，香港推出每年85000套廉租房計(jì)劃，從此香港房地產(chǎn)市場一直跌了整整五年，房價(jià)跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中國能夠享受到保障房的家庭不足10%，如果中國有足夠的廉租房，高價(jià)的商品房必然失去大量需求，高房價(jià)必然無法維持。所以，中國高房價(jià)的第二個(gè)根本因素是廉租房嚴(yán)重不足。 二 需求角度來看： （1）中國的人口聚集結(jié)構(gòu)，越來越多的人聚集到城市，增加了城市住房的剛性需求。 有人說中國人口多，耕地少，所以房價(jià)高。其實(shí)這是非常錯(cuò)誤的。說到房價(jià)，多數(shù)專家和評論員都忽略一個(gè)決定房價(jià)高低的最基本因素，那就是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)問

6、題。決定房價(jià)高低的是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)。如果13億中國人都居住在農(nóng)村，或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農(nóng)村，無論如何房價(jià)也高不起來。相反，哪怕中國只有一億人，若80%以上都聚集在北京上海兩大城市，那中國房價(jià)一定很高。荷蘭人均耕地面積僅為0.84畝，那荷蘭為什么不瘋狂的高房價(jià)呢?原因就在于荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展的很好，人口沒有過于向少數(shù)大城市擁擠。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果用于居住的房子相對較少而用于工商業(yè)的地產(chǎn)很多，那必然有許多工作人口去競爭少量住房導(dǎo)致此處房價(jià)較高且居住空間狹小，如日本東京。相反，如果在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，用于居住的房子相對過剩，那房價(jià)就不會(huì)一直很高。這又一次很好的應(yīng)證了經(jīng)濟(jì)學(xué)

7、中的供求關(guān)系。 （2）房子的價(jià)值，決定了他的投資需求。目前，投資房地產(chǎn)的人，企業(yè)越來越多。正如我們在經(jīng)濟(jì)學(xué)中所學(xué)，價(jià)值作為勞動(dòng)，一經(jīng)產(chǎn)生即已確定，它等于當(dāng)時(shí)產(chǎn)生該商品所付出的社會(huì)平均勞動(dòng)量，或曰當(dāng)時(shí)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，但價(jià)格則否，他會(huì)隨時(shí)間，地點(diǎn)的不同而存在巨大的變動(dòng)，同工不同酬現(xiàn)象就是最好的例證。價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)值決定價(jià)格。供求關(guān)系也影響價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)生活中，有的商品價(jià)格很高，（如當(dāng)今中國的房地產(chǎn)）是因?yàn)?，第一，人們發(fā)現(xiàn)它、生產(chǎn)它、保存它等花費(fèi)了大量的勞動(dòng)時(shí)間，其價(jià)值量大，其價(jià)格就高；第二，市場的供求關(guān)系的影響。當(dāng)出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，商品價(jià)格就上漲。但這只是說明商品價(jià)格是

8、由價(jià)值決定的，受到供求關(guān)系的影響。房地產(chǎn)具有資產(chǎn)投資功能，可以獲取保值升值收益。這一特殊的價(jià)值，也使得房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。（3）中國特殊的社會(huì)結(jié)構(gòu)，和法律制度下，人們沒有更好的保值升值產(chǎn)品可投資，只好轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，來增加收益。投資需求，使得目前中國的房地產(chǎn)價(jià)格，節(jié)節(jié)攀升。對于中國商品房的主要購買群體，要城市化的農(nóng)民，城市居民，準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人，和炒房的富人。但是無論對絕大多數(shù)要城市化的農(nóng)民，還是對多數(shù)城市民眾，或者是絕大多數(shù)準(zhǔn)備結(jié)婚買房的年輕人，尤其是在大城市，這種房價(jià)已經(jīng)高的讓他們買不起。顯然，推高房價(jià)的只有富人了，但高房價(jià)就是富人惹的禍的嗎?除個(gè)別國家外，每個(gè)國家都有富人，但并不是每個(gè)

9、國家都高房價(jià)，所以把中國的高房價(jià)僅僅怪罪給富人也是不對的。無論是說貨幣發(fā)行過多導(dǎo)致流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，還是說其他因素導(dǎo)致富人或民營企業(yè)去投機(jī)房地產(chǎn)，那都有一個(gè)前提，就是房地產(chǎn)具有資產(chǎn)投資功能，可以獲取保值升值收益。如果對購買二套及以上房屋設(shè)置高首付高利息、對房屋買賣征收較高增值稅、對多套房子征收較高房產(chǎn)稅，顯然就會(huì)使房屋失去資產(chǎn)投資功能，房價(jià)也會(huì)大跌。但在現(xiàn)在制度下，政府為了地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長，是不會(huì)這樣做的。綜合分析，中國高房價(jià)的最核心因素有三條：土地制度，廉租房不足和政府打擊高房價(jià)不力。中國的高房價(jià)現(xiàn)象，是由于現(xiàn)階段的供給和需求博弈所造成的。隨著，國家的調(diào)控及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口結(jié)構(gòu)的變化，

10、新的供求關(guān)系，必將使中國的房價(jià)回歸正常。三 如何控制和調(diào)整現(xiàn)階段的房價(jià)？（1）從消費(fèi)者的角度扭轉(zhuǎn)心理預(yù)期，從當(dāng)前住房的房價(jià)收入比指標(biāo)考察來看，人們對于房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期使得有效需求不斷膨脹。因此，緩解有效需求過旺的重要前提就在于扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者的預(yù)期心理。居民購房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的收入水平量力而行、逐步過度，梯級改善住房條件。即對那些暫時(shí)無力買房的可以先租賃住房，待條件逐步成熟時(shí)再買房。（2）從房地產(chǎn)商的角度第一，最近一個(gè)時(shí)期，一些中企 “拿地”和“地王”產(chǎn)生過程中扮演了一個(gè)不好的角色，央企應(yīng)該改變自身形象，為社會(huì)多盡一些責(zé)任；第二，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式，現(xiàn)在一些開發(fā)商推高了房價(jià)，但是交易量下降了，

11、這實(shí)際是“竭澤而漁”，其實(shí)他們的利潤未見得上升了；能否創(chuàng)造一種“較低房價(jià)+較高交易量”的盈利模式呢？如果這樣，也許就會(huì)出現(xiàn)一種大家所期待的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。 （3）從政府的角度首先，政府應(yīng)做的是對全國各地房產(chǎn)總量需求和總量供給能力調(diào)查，對調(diào)查的結(jié)果認(rèn)真進(jìn)行分析研究。從而對未來5年、10年、20年、30年之內(nèi)的總需求和總供給有個(gè)基本的把握，以及時(shí)配置和調(diào)動(dòng)各種資源和力量，有效化解這一供需矛盾，從根本上穩(wěn)定人心民心。其次，政府應(yīng)做的是對自身重點(diǎn)、一般和臨時(shí)性工作的進(jìn)一步界定或明確?？傂枨蠛涂偣┙o失衡在哪里？差距有多少？自己能做哪些？應(yīng)該非常清楚，這樣，才能不亂陣腳，才能事半功倍。第三，市場

12、的監(jiān)管。臨時(shí)的工作就是據(jù)市場動(dòng)態(tài)或供需的階段性矛盾，出臺階段性財(cái)政、金融、稅收政策和獎(jiǎng)罰措施，予以綜合調(diào)控，使供需總體處于較為平衡或穩(wěn)定狀態(tài)。政府應(yīng)加強(qiáng)對商品房買賣雙方乃至整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)與消費(fèi)人群的在消費(fèi)觀念上的引導(dǎo)教育和社會(huì)保障體系的建設(shè)。只有政府采取合理措施，一切從群眾出發(fā)，為人民著想，房產(chǎn)商有良好的職業(yè)道德操守，消費(fèi)者合理消費(fèi)，才能創(chuàng)造一個(gè)和諧的房產(chǎn)環(huán)境。四 中國房價(jià)的未來走勢決定房價(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣房數(shù)量，還有土地政策和對房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需

13、求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。在近期內(nèi)，決定房價(jià)走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機(jī)購房的力度。在中期內(nèi)，決定房價(jià)走勢的是城市化發(fā)展態(tài)勢、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長。在遠(yuǎn)期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。我們先看近期情況。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2010年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)：2011年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%;房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%;房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增

14、長。綜合統(tǒng)計(jì)局2010年與2011年數(shù)據(jù)，估計(jì)2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進(jìn)度，2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計(jì)算，要近5年才可以賣完。另外，今年新國八條規(guī)定，各地要完成1000萬套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。2011年1-4月，全國商品房銷售均價(jià)約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價(jià)，需要17.5萬億元人民幣，才能買賣完畢。問題是：錢從哪里來?如果不降價(jià)，誰有17.5萬億元人民幣來買開發(fā)商的商品房?根據(jù)供大于求的規(guī)律，價(jià)格會(huì)有一定的下降。但由于對

15、城市化和年輕人的結(jié)婚購房預(yù)期，經(jīng)濟(jì)的較快增長，政府在近期內(nèi)不敢讓房價(jià)過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動(dòng)性過剩的情況下，下跌幅度不會(huì)太大。當(dāng)然，非常重要的是購房投資者的心態(tài)和心理作用，因?yàn)橥稒C(jī)玩的就是信心。再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按100平方米每套計(jì)算，年供應(yīng)量3300萬套，五年供應(yīng)1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過目前城市戶籍人口總數(shù)，也超過80后90后的總和，更超過2.5億流動(dòng)人口農(nóng)民工的總和。但對要城市化的農(nóng)民，還有年輕人，有多少能支付現(xiàn)在的房價(jià)呢?按照供應(yīng)速度，房價(jià)有很大的下跌壓力。在十二五期間，政府規(guī)劃建設(shè)3

16、600萬套保障房。如果房價(jià)繼續(xù)維持高位，民生問題便難以解決，考慮到近年來社會(huì)問題日益突出，穩(wěn)定形勢面臨考驗(yàn)，以房安之是必備選擇，加之通過城市化加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應(yīng)對勞動(dòng)力短缺的需要，中央政府會(huì)進(jìn)一步通過保障房建設(shè)維護(hù)穩(wěn)定和發(fā)展，估計(jì)3600萬套的規(guī)劃要突破，預(yù)計(jì)達(dá)到5000萬套左右，這又形成一種房價(jià)下跌的壓力?？紤]到穩(wěn)定與發(fā)展的需要，如果中央政府感到需要進(jìn)一步加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控，加上以往調(diào)控房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)和輿論反應(yīng)，估計(jì)會(huì)出臺更有效果的措施。中國的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現(xiàn)在的土地政策備受爭議，城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續(xù)獲得土地壟斷地位或保

17、持壟斷價(jià)格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應(yīng)降低價(jià)格，預(yù)計(jì)對房價(jià)有一定的沖擊。一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時(shí)達(dá)到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。而這些空置房屋是需要成本的，如果房價(jià)不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，或者

18、出租也不劃算，那么投資者就不能長期堅(jiān)持，一旦形成逃離房地產(chǎn)的形勢，價(jià)格將迅速下跌。綜合考慮，房價(jià)在中期會(huì)有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的增長、年輕人結(jié)婚購房需求，房價(jià)仍有一定的心理支持和需求支持，加之房價(jià)大幅下跌對金融系統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，政府也會(huì)阻止房價(jià)過度下跌。但可以肯定，在中期內(nèi)，尤其在2015到2020年，希望投機(jī)房地產(chǎn)或依靠房地產(chǎn)保值增值必然會(huì)受到損失。如果你現(xiàn)在手中持有房子，建議不要再持有太久。最后我們考慮遠(yuǎn)期情況，也即2020-2030年的房價(jià)情況。據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，中國城市化率達(dá)49.68%，預(yù)計(jì)2020年超過60%，接近發(fā)達(dá)國家水平。但中國由于獨(dú)生子女政策，導(dǎo)致年輕人口將快速減