咸寧溫泉商業(yè)街可行性研究報告

1、瑞融地產咸寧溫泉商業(yè)街】項目可行性研究報告項目背景項目基本情況：“ 溫泉商業(yè)街 ” 項目位于咸寧市溫泉商圈的核心位臵，項目東臨咸寧學院溫泉校區(qū)，西面商業(yè) 主干道溫泉路，北靠咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院，南連咸寧市中心醫(yī)院。項目用地范圍內，現(xiàn)狀分布有 溫泉農貿市場、小商品市場和大量沿街的零售商業(yè)，區(qū)域內人流密集，商業(yè)氣氛濃厚，是目前 咸寧市商業(yè)最為繁華的核心商業(yè)圈，是咸寧市民逛街購物的首選街區(qū)，項目用地開發(fā)有著有效 的商業(yè)人流支撐，具有良好的商業(yè)基礎。項目市場背景：溫泉商圈做為咸寧市的核心商圈，是咸寧市城市形象的窗口，在咸寧十一五規(guī)劃構建鄂南門戶 和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿物流中心的城市發(fā)展目標中，具有舉足

2、輕重的作用，但由于現(xiàn)有 溫泉商圈內街區(qū)發(fā)展不均衡，特別是本項目用地商業(yè)建筑現(xiàn)狀多為臨時搭建和棚戶結構，商業(yè) 形態(tài)和形象落后，與溫泉核心商圈的形象不協(xié)調、不匹配，極大的影響了商圈形象的進一步提 升和商圈的發(fā)展與壯大。因此本項目的拆遷重建，符合咸寧城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，具有重塑 溫泉商圈形象，提升城市商業(yè)品牌和城市經濟的作用。調查前言：本次市場分析是針對瑞融地產公司 溫泉商業(yè)街 項目所進行的有針對的市場調研為尋求項目進入市場的最有效策略，此次研究分三部份進行：第一部分咸寧市城市背景及宏觀環(huán)境研究分析第二部分咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析第三部分咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析通過對這三部份市場的研究分析，為瑞融地產

3、公司的項目開發(fā)運營提供市場論證，為本案的項 目前期綜合定位及后期的推廣提供有力的市場支持， 。數(shù)據(jù)及資料來源：瑞榕地產咸寧溫泉項目專案組人員實地調查數(shù)據(jù)收集報刊、網絡文獻資料收集分析商業(yè)經營戶及相關專業(yè)人士訪談咸寧市統(tǒng)計局、咸寧市房產局 咸寧市規(guī)劃局、咸寧市土地局第一部分咸寧市城市背景及宏觀環(huán)境研究分析區(qū)位環(huán)境分析經濟環(huán)境分析人口環(huán)境分析旅游環(huán)境分析城市規(guī)劃分析區(qū)位環(huán)境分析：1、位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢明顯： 咸寧市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶， 處在長江黃金水產與京廣鐵路大動脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的

4、 “金三角 ”地帶；東與黃石市的陽新 縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪 湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素有 “湖北南大門 ”之稱。國土面積 9861 平 方公里，全市總人口 276.72 萬人，。咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū) 四縣一市一區(qū)，共設 11 個鄉(xiāng)、51 個鎮(zhèn)、6 個辦事處，下轄 1271個村民委員會、 11585 個村民小組。 咸寧市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。咸寧北距省會武漢僅 80 公里，在武漢 “ 8+1 ”城市圈由 “兩軸兩環(huán)三圈四組團一園 ”組成的空間結 構框架中， 咸寧市處在

5、緊密圈的范圍內， 是武漢城市圈復合型產業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機組成部分， 是武漢城市圈唯一一個以生態(tài)城市建設為主導的 “生態(tài)大花園 ” 。武漢城市圈緊密圈的城市地位， 有助于咸寧依托武漢強大的中心城市資源， 尋求與武漢城市的分工合作， 發(fā)展城市自身的特色產業(yè)， 從而做大、做強城市經濟，提升咸寧城市的競爭力。2、城市交通發(fā)達，外圍經濟聯(lián)系方便、快捷，經濟發(fā)展基礎條件好：咸寧市地處華中腹地，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內公路、鐵路、水運三種運輸方式并存。京廣鐵 路、1 0 6、107國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接東西，市區(qū)距武漢天河機場 僅10 0余公里，構成了以京珠高速公路為龍頭，以國省

6、道為主干線，通江達海，四通八達的陸、 水、空立體交通網絡。咸寧南北交通在全省具有明顯優(yōu)勢， 加之滬蓉高速和即將建設的杭 （州）瑞（麗） 、大（慶） 廣（州） 兩條高速公路和武廣鐵路客運專用線等交通大動脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯，使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成后，更將使咸寧成為江漢平原大量農 副產品輸出的重要通道。水運方面：全市現(xiàn)有通航里程5 6 4公里，其中長江干流航道長118公里，深水岸線8 6公里， 港口4個，港區(qū)12個，其中長江港區(qū)6個（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石磯頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘 家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。內河港區(qū)及庫區(qū)港區(qū)各3個。共有生產碼頭5

7、8座，泊位8 5個。良好的 “公、鐵、水 ”聯(lián)運條件，將加快咸寧城市經濟的發(fā)展速度，使咸寧市產業(yè)優(yōu)勢得以發(fā)揮，全 市經濟社會步入提速發(fā)展的快車道。咸寧城市區(qū)位圖及武漢 “ 8+1 ”城市圈關系圖山縣隨州市宜慎市大情縣遠安縣浦湖市魚n養(yǎng)壘市東縣林歸京屮蕓蓼縣應wi市天門市 漢川市蘇害縣武冗縣曲市卜堆止丹;丄口 17%；長帕土載旗自浪縣桂江市；荊州市芟垮啊雋L 松滋審A) *、 石首市e用樊市嬰陽市和息施市Q矢思隨土家族苗族自消加jf縣 割哼縣Vjta _廠1*鐘絆市ufBm 一、.1沙洋縣丄*j團j 4j*aE水翌WUP大冶市=- 小結 ：1、從地理區(qū)位上分析，咸寧市處在中國 “中部之中 “ 的

8、經濟腹地，處在國家 “十 ”字型一級發(fā)展軸線長江經濟帶和京廣經濟帶的交匯處，是南下北上的主要通道，是東西部產業(yè)梯度轉移橋梁和紐帶上的一個重要節(jié)點，區(qū)位戰(zhàn)略地位突出，經濟發(fā)展具有得天獨厚的優(yōu)勢?？梢灶A見隨著咸寧區(qū)域交通中心地位的進一步確立，其在長江經濟帶與京廣經濟帶之間承南啟北，東西交互 作用的逐漸體現(xiàn)，咸寧的商貿流通業(yè)必將進入一個新的階段，得到進一步的發(fā)展。2、從武漢城市圈的發(fā)展分析，以武漢為中心， 100 公里為半徑的 “ 8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與咸寧形成產業(yè)資源上的有效對接，實現(xiàn)經濟上的良性互動，推動咸寧經濟上新的臺階。 咸寧城市整體經濟的發(fā)展，將催生消費經濟的熱潮，從而帶動

9、商貿流通業(yè)的發(fā)展。經濟環(huán)境分析：1、國民經濟增長快速，產業(yè)結構進一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經濟基礎：從2002年起咸寧國民經濟進入提速增長階段，地區(qū)生產總值年均增長都超過 10%，2005年咸寧全市生產總值達 204.09億元，比上年增長 13%，快于全省0.8個百分點，人均 GDP7372元，比上年增長13.4% ； 其中咸安區(qū)經濟增長更為快速，2005年地區(qū)生產總值達35.02億元，比上年增長14.1%。全市財政收入18.87億元，增長 27.9%。經濟發(fā)展已進入了良性快速增長的階段。全市與咸安區(qū) 2002 2005年度地區(qū)生產總值及增速表全市咸安區(qū)地產生產總值（萬元）同比增長（%地產

10、生產總值（萬元）同比增長（%2002142.577.822510010.12003156.861025060011.32004180.5615.130665222.42005204.091335016314.22005年三次產業(yè)結構比例為26.3 : 38.6 : 35.1，二、三產業(yè)比重比“十五”初期的 69.9%提高3.8個百分點。工業(yè)結構調整步伐加快，工業(yè)進入提速增長階段。2、城市居民收入、消費水平穩(wěn)步增長，持續(xù)增長的消費需求將帶旺整體商業(yè)市場：2005 年咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8004 元，同比增長 9.4% ，在崗職工平均工資 10179 元，同比 增長 9.6% 。居民收入

11、呈穩(wěn)步增長趨勢。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 6115 元，其中食品支出 2425 元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 39.6% ，已進入了恩 格爾系數(shù) 30 40%的富裕階段，消費需求將進入享受型發(fā)展階段。2005 年咸寧全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 76.87 億元，增長 13.5% ，從城鄉(xiāng)消費市場看，城市消費快 于農村，城市消費品零售額 50.93 億元，增長 14.2% ；農村消費品零售額 25.84 億元，增長 12.1% 。十 五期間全市社會消費品零售額從 2001 年的 48.65 億元增長到 2005 年的 76.87 億元，年均增長 11.8% 。 消費水平的持續(xù)增長，將促進商業(yè)市場的進一步

12、發(fā)展。3、居民定期儲蓄存款超過同期銀行儲蓄存款的60% ，市場潛在投資能力強：2005 年咸寧市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達 119.01 億元，比年初增加 13.71 億元, 其中定期存款 72.27 億元，活期 46.74 億元，定期存款占同期儲蓄存款的61% 。居民定期儲蓄存款比重大，大量閑余資金積淀在銀行，說明市場投資渠道狹窄， 居民的投資理財行為需要引導， 因此做為投資產品的商業(yè)房地產開發(fā)， 有著較強10的市場潛在購買力 小結 ：1、從經濟運行情況分析， 咸寧市的城市經濟正處于穩(wěn)步上升的趨勢， 商業(yè)發(fā)展具有經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā) 展的基礎和居民收入穩(wěn)步提高的動力， 隨著人民生活水平的提高， 必將對商品

13、零售業(yè)的經營理念、 經營業(yè)態(tài)提出更高的要求 , 因此溫泉商業(yè)街的改造具有城市經濟不斷增長的基礎和居民消費結構 升級的依托。2、大量居民定期儲蓄存款的積淀， 為商業(yè)房地產開發(fā)提供了潛在的投資市場。 本案的開發(fā)銷售有著 良好的民間資本依托。三、人口環(huán)境分析（溫泉城區(qū)） ：1、溫泉城區(qū)居民構成以具有高消費能力的市政府機關、事業(yè)單位人員為主，商業(yè)市場具有堅實的消11費基礎：2005 年咸寧城市建成區(qū)面積為 25 平方公里， 城 市人口 26 萬人。市區(qū)由咸安區(qū)的永安街道、 浮山街道、 溫泉街道 3 個街道組成，永安街道人口 11 萬人、浮山街道 3.8 萬人、溫泉街道 12 余萬人?，F(xiàn)已形成 咸安、溫

14、泉兩個相對獨立的老城區(qū)。咸寧市委、市政府駐地溫泉，溫泉城區(qū)是鄂南經濟、政治、文化、信息交流中心，城區(qū)內分布著眾多 的政府行政機關、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費群體，因此，溫泉 商業(yè)具有強有力消費力的支撐。2、溫泉城區(qū)中高等學校眾多，學生數(shù)量龐大，大量的學生消費需求，將推動商業(yè)市場進一步繁榮： 根據(jù)統(tǒng)計資料顯示， 2005 年咸寧共有普通高等院校 3 所，在校學生數(shù) 29127 人，中等職業(yè)教育學校 17 所，在校學生 34753 人，中高等院校共有在校學生 63880 人，這些學校大多位于咸寧市溫泉城區(qū)，龐大 的學生消費群體，構成了溫泉商業(yè)的重要消費力量，有力推動了

15、溫泉城區(qū)商業(yè)的進一步發(fā)展。 小結 ：121、 溫泉城區(qū)具有大量高素質、高消費能力的居民，商業(yè)市場消費基礎堅實，因此溫泉商業(yè)街的開 發(fā)不但有市場依托，同時在功能上具有迎合消費者高級消費需求，提升溫泉城區(qū)商業(yè)品位的商 業(yè)效應。2、 強大的學生資源是現(xiàn)有溫泉城區(qū)商業(yè)的重要消費力量之一， 因此溫泉商業(yè)街的商業(yè)運營過程中， 應充分挖掘學生消費經濟，打造學生商業(yè)消費平臺，讓學生經濟成為咸寧商業(yè)新的增長點。四、旅游環(huán)境分析：1、城市旅游資源豐富，旅游消費經濟進入快速增長期：咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市，城市旅游資源豐富，境內擁有眾多旅游亮點和精品線路13自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、

16、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地熱水資源溫泉； 秀麗飄逸、景色迷人的省級風景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨樹一臶的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布 廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀念地、 古文化遺址而著名，主要有具有考古價值的新石器時代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風千古的三國 古戰(zhàn)場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的 “131 ”地下工程以及中國向陽湖文化村等等。經過多年的開發(fā)和探索，境內一大批旅游景區(qū)景點，正成為國內、 國際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為咸寧經濟新的增長點。目前，咸寧已基本形成了以溫泉為中心，以赤

17、壁、通山為重點，以溫泉商務療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度假 休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅 游區(qū)為框架的 “ 一個中心，兩個重點，六大旅游區(qū) ”的旅游格局。在進入 8+1 的城市圈之后，咸寧市 做為生態(tài)旅游城市、將成為武漢的后花園。2005 年全年共接待國內外旅游者 338.73 萬人，比上年增長 12.4% ，實現(xiàn)旅游總收入 13.69 億元，增長 12.6% ，旅游市場增長快速。14咸寧市裱游資源分布圖15 小結 ：1、 隨著中國經濟持續(xù)升溫，全國各地的旅游市場出現(xiàn)了一片火熱的局面。旅游業(yè)已經被中央政府 確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大

18、開放、帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟 平衡發(fā)展以及提高人民生活質量等等許多方面發(fā)揮了越來越重要的作用。咸寧市做為湖北省的 生態(tài)旅游城市也將會吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅游消費，拉動地方經濟的發(fā)展，帶動 旅游商貿業(yè)的繁榮。2 、 咸寧市區(qū)擁有華中第一泉的溫泉，隨著溫泉谷的開發(fā)建設，咸寧旅游業(yè)將有可能把現(xiàn)有中心城 區(qū)周邊的星星竹海、太乙洞、金桂湖等多個旅游景點有機串聯(lián)起來，形成白天游周邊，晚上住 溫泉的旅游經濟鏈。而溫泉商業(yè)街緊鄰溫泉谷，在地理位臵上具有特殊優(yōu)勢，在旅游消費熱潮 不斷涌動的市場背景下，其開發(fā)建設有利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效 擴大對旅游人流的影響力，

19、通過旅游消費實現(xiàn) “以旅帶商 ”進而 “以商促旅 ”的良性經濟循環(huán)16五、城市規(guī)劃分析：1、城市性質：武漢城市圈三級節(jié)點城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市 以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市 武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城 鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿物流中心咸寧市政治、經濟和文化中心2、城市發(fā)展方向 東北向：（ 1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展，充分實現(xiàn)對接，進一步強化緊湊度和集聚度。（ 2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運專線火車站的建設和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展， 進一步強化南北兩區(qū)的集聚度，促進組團城市的形成。3、城市總體

20、布局：城市總體布局形態(tài)由 “啞鈴”型城市轉變?yōu)?“組團式 ”城市，各組團之間用生態(tài)綠帶相隔，用交通主干道 相連，形成分散組團生態(tài)城市的基本框架17 小結 ：1、 咸寧 “生態(tài)旅游名城 ”和“現(xiàn)代型商貿物流中心的綜合型城市 ”的城市性質定位，準確抓住了 咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢，隨著城市產業(yè)分工的明確，咸寧做為 區(qū)域生態(tài)型的商貿物流中心地位將越來越明顯，國民經濟增長水平有望進入增長的快車道，商 貿流通業(yè)發(fā)展前景良好。2、 溫泉、咸安南北兩區(qū)相向發(fā)展的城市發(fā)展規(guī)劃，將加快咸寧市區(qū)一體化的進程，隨著南北兩區(qū) 集聚度的提高，區(qū)域商業(yè)互動性增強，將大大凸顯咸寧中心城區(qū)的商業(yè)地位與

21、競爭力，有效提 升城市商業(yè)的輔射力，批發(fā)、零售型商業(yè)市場將更為活躍。18第二部分咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析商圈分析商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析溫泉路商圈商鋪租賃調查商圈分析:咸寧市城市地形結構呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個相對獨立的城區(qū)，兩地中心相距約 6公里，路距相對較長，現(xiàn)狀主要通過長安大道連接，區(qū)域緊密度不夠，呈割裂狀態(tài)，因此在商業(yè)格局上咸安 與溫泉也形成了各自獨立的商業(yè)圈191、溫泉路商圈商圈簡介位于溫泉城區(qū)，商圈以溫泉路與淦河大道交匯處的花壇為中心，商業(yè)沿淦河大道與溫泉路呈“V字型分布，區(qū)域內集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場、中百倉儲購物廣場等大、中型購物商場，以 及大量的品牌專業(yè)

22、、專賣店。由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地，聚集了咸寧眾多的機關、事業(yè)單 位，依托區(qū)域內高素質、高消費能力的政府公務員，該商圈已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地，是咸寧市 的高級商圈。商圈構成主要商圈：以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內的常住居民和學校學生為主力消費購 物群體。次要商圈：輻射咸寧大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市 工業(yè)區(qū)工人等消費人群。邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域，以咸安區(qū)內的高端消費者構成主要消費人群。20溫泉商圈示意圖e oi.ttJU I( M i(nu增MJl、 ，-* * 2*哥ft 村妊 冬，Aef :“寸11 J .N：D 5t.

23、 t M* * 1占龜牧宇汽北峠櫓楚檢老儀町W毛三專*t嚴尸錄密M 片以口陵豪：上更豐 I& 71* 虛 W * -* iff*滾K/* M /. r.;/ 1B今則 毛朝水豊責五劣6尤tt1翩4 :$丁二9 YM 舍!1中審購物廣場“昨、V5H兒料.HHHr * ft 八212、南大街商圈商圈簡介位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購物消費中 心。該商圈基本上以沿街商店經營為主，缺乏大、中型的購物商場和品牌專營店，商業(yè)經營業(yè)態(tài)較為 低級，商圈形象落后，屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。商圈構成主要商圈：以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈，以街道內的常住居民為主力消費

24、購物群體。次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費人群以街道內居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。22業(yè)現(xiàn)狀及溫泉路.南大街商圈交叉示意咸寧商234 -商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析:咸寧商業(yè)業(yè)態(tài)分布表主要商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)雜貨鋪購物中心專營店超市專業(yè)市場特色商業(yè)街百貨商場代表示例主要分布區(qū)域廣泛分布在各條街道溫泉購物中心、 步步高購物廣溫泉路商圈場、文化廣場利郎、九牧王、太子龍、達芙溫泉商圈妮、金利來中百超市、武商量販溫泉、咸安各一家建材溫泉體育街、 咸安文筆大道溫泉商業(yè)步行街、咸安福寧商 業(yè)步行街溫泉、咸安無無評價商品陳列雜亂檔次低市民購物休閑、時尚中心，購 物

25、環(huán)境相對較好店堂裝修好、商品檔次高大型超市購物環(huán)境好，中、小型超市數(shù)量少，經營狀況一般專業(yè)類批發(fā)市場少規(guī)模小、環(huán)境一般，經營狀況 一般，無其它專業(yè)特色街無24 小結 ：1、 從商圈地位分析，溫泉路商圈超過南大街商圈，成為咸寧市的第一商業(yè)圈，但溫泉商圈現(xiàn)有品 牌商業(yè)與低端小商業(yè)市場并存的商業(yè)現(xiàn)狀，與其第一商圈的地位形成較大的反差，不利于商圈 形象的進一步提升，因此，重新改造現(xiàn)有商業(yè)格局，重塑溫泉商圈的品牌形象，將有利于擴大 溫泉商圈的商業(yè)影響力、輻射力，促進咸寧整體商業(yè)市場的發(fā)展。2、 從整體商業(yè)市場分析，咸寧市的商業(yè)市場還不成熟，業(yè)態(tài)分布零亂、無序，現(xiàn)階段的成型商業(yè) 基本上集中在溫泉路商業(yè)圈與

26、南大街商業(yè)圈上，其它街區(qū)鮮見成行成市的商業(yè)，行業(yè)的集合經 營特征不明顯，城市尚未形成有特色的商業(yè)街區(qū)，缺乏主題型的商業(yè)。因此，本案主題商業(yè)街 區(qū)的開發(fā)將以其獨特的商業(yè)形象，引爆市場。3 、 從行業(yè)經營業(yè)態(tài)分析，行業(yè)業(yè)態(tài)分布尚不健全，市場缺乏商場百貨與數(shù)碼通訊電子類產品的有 效供給，本案的商業(yè)開發(fā)有效填補了溫泉商業(yè)市場存在的空白，存在極大的市場需求。4、從專業(yè)商業(yè)市場分析，由于咸寧在地理位臵上鄰近武漢，地緣上的相近性使專業(yè)類批發(fā)市場的 商業(yè)影響力基本在武漢的屏蔽之下，輻射力有限，市場缺乏大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場的商業(yè)土壤。 因此，專業(yè)批發(fā)市場的開發(fā)規(guī)模不宜太大5、從商業(yè)經營狀況分析，步行街二樓、文化廣

27、場二樓店面轉讓頻繁、聚富時代廣場二樓空臵的商 業(yè)經營現(xiàn)象，說明咸寧市民的逛街購物習慣以一層平面為主，對立體型商業(yè)有排斥心理，因此 在立體型商業(yè)的規(guī)劃設計上宜實行差異化經營策略，有機引導消費者的購物習慣。25三、溫泉路商圈商鋪租賃調查：淦河路商業(yè)調查表：店名經營行業(yè)商品檔次實用面積（m2）門面寬度（米） 租金（元）/m2月租金經營狀況淦河路北區(qū)商業(yè)（調查順序由藍海酒店花壇） 卡斯高鞋類中高2532000/月80一般-咸寧特產副食品中158500/月33差頂好飾品飾品中低1045500/ 月50良好-九牧王服裝高2002012000/月60一般-雅戈爾服裝高80107000/月87.5一般淦河路南

28、區(qū)商業(yè)（調查順序由藍海酒店 一一花壇） ,備注:文化廣場二樓 45平方米標準店面的租金1.8 2萬/年花店花卉中低203.5350/月17.5良金蘋果運動休閑中低120109萬/年62.5差七匹狼運動服飾中30352000/ 月67一般-SHE服裝3031500/ 月50一般文化廣場服裝中高906.65.5萬/年51一般與狼共舞達芙妮鞋中高3031500/月50良步森服裝中高605.65000/月83一般26溫泉路商業(yè)調查表店名經營行業(yè)商品檔次實用面積（m2）門面寬度（米） 租金（元）/m2月租金經營狀況.步行街沿溫泉路商業(yè)群豪精英男裝服裝高檔806.612萬/年125良步行街內街一樓商業(yè)IC

29、E服飾女裝中檔353.324000/年57.1一般浪漫一身女裝中檔353.328000/年667良時代褲行褲子中低檔353.328000/年66.7一般步行街內街二樓商業(yè)璦瑋瑋灰鼠裝中檔中檔5270-66 6 15000/ 年25000/ 年2430轉讓轉讓-/S弋夢幻河馬女裝中低檔t V706 6M W V/ 125000/ 年30轉讓日本3年2組-服飾中低檔356 614000/ 年33轉讓中低檔OU金門街商業(yè)0.0轉匕讓黛富妮十上用中高檔丨 J 1 判 1 口 =100-4010萬/年83一般誠信男裝服裝中檔80969萬/年94一般賓女皮鞋鞋中檔333.34萬/年101良27溫泉路商業(yè)調

30、查表店名經營行業(yè)商品檔次實用面積（m2）門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經營狀況本案沿街商業(yè)維康藥房醫(yī)藥中362 74000元/月111賣得快服裝中低檔362 75 萬 /年116火玫瑰女裝中低檔36275 萬 / 年116花壇一一茶花街商業(yè)（調查順序由花壇起）波絲登服裝高10075萬 / 年42一般卡朱米服裝中高10074萬 / 年33一般味添面館飲食中1701358.6萬/年42差夢潔家紡床上用品高8083.5萬/年36良天逸童裝服裝中1837000/年33一般藥店醫(yī)藥中低5062萬/年33差如意超市超市中低7091.5萬/ 年18差28 小結 ：1、 從經營業(yè)態(tài)分析，服裝與鞋類占大多

31、數(shù)，大型百貨與數(shù)碼通訊類商業(yè)少。2、 從商品檔次分析，溫泉路東、西兩面街的經營檔次不均衡。淦河路、溫泉路西面街品牌店多， 商業(yè)檔次高；溫泉路東面街，由于商業(yè)建筑多為臨時建筑，經營業(yè)態(tài)較為低級。3、從消費層次分析，以機關、事業(yè)單位上班族（包括咸安區(qū)）與學生消費為主。4、從經營面積分析， 普通商業(yè)經營面積多為3040 平方米的單店為主，品牌專賣店則由2-3 個單店組成，經營面積多為70 100 平方米，相對較大。5 、 從租金水平分析， 溫泉路沿街租金水平最高，本案沿街店面租金高達116 元 /m2/ 月， 內 街租金水平落差明顯，降至 60 元 / m 2/ 月，二層租金約為一層租金的一半，大約

32、在30 元 / m 2/ 月左右；淦河路租金集中在 5060 元/ m 2/ 月區(qū)間，租金水平由西向東呈增長趨勢，靠近花 壇的店面月租金2可達 80 多元/ m ；溫泉南路（花壇向南路段）由于商業(yè)氛圍相對較差，租金水平較低，集中在 3040 元/ m 2/ 月區(qū)間。6、從經營狀態(tài)看：目前經營狀況一般，普遍感到生意難作，有經營上的壓力，因此從這個角度講， 商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增 長支撐。29 提示 1、 溫泉商圈的經營業(yè)態(tài)和消費人群結構的綜合分析表明，溫泉商圈目前的經營業(yè)態(tài)較為單一，導致同業(yè)競爭加劇，因此溫泉商業(yè)街的改造宜立足現(xiàn)有政府工

33、作人員與學生兩大消費群體，在提 升整體街區(qū)商業(yè)品位的同時，有機營造學生專門消費街區(qū)，打造多業(yè)態(tài)經營的復合商業(yè)模式， 實現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動。2、 如果按本案街區(qū)現(xiàn)有的租金標準作為目前投資本案商鋪租金的年收益，參照國際通行的商鋪2150 的租售比，或按年 8%的收益率推算，則租金對本案售價的支持為，沿街約17000 元 / m2街約 10000 元 / m 2 ，內街二樓約，內24500 元 / m 。30在售商業(yè)物業(yè)個案相關信息1溫泉城區(qū)Nb 1、第三部分咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析31案名： 溫泉潛山商業(yè)步行街位臵： 淦河大道 168 號規(guī) 模： 總建 45000m2 ，由 15 幢三層商鋪

34、組成，商鋪數(shù)量總計 500 余套，街區(qū)長度 508m 。 整體定位： 財富盛宴城市的生活樂趣功能定位： 以餐飲、購物、休閑娛樂為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四 個功能分區(qū)：血1:亞洲精選美食餐飲區(qū)（4#、11#、12#、15#）血2:香榭里步行購物街區(qū)（1#、2#、3#、5#、6#）血3:錫耶那度假休閑中心區(qū)（7#、8#、9#、13#）血4:新奧爾良下沉式時尚廣場區(qū)（10 #、14#）150 個車配套及路網規(guī)劃:步行道、車行道分離設計，道路寬度 14m；4 臺扶梯、 7 座連廊；地下停車場（位）；3 個開放式廣場、21 個休閑露臺。營銷推廣賣點:M 1、區(qū)位：項目毗

35、鄰建設中的溫泉谷休閑度假山莊，且周圍街區(qū)形象好。32M 2、銷售政策：預定VIP客戶優(yōu)惠3% ; 一次性付款客戶優(yōu)惠 5%。弘3、返租政策：一年半返利購房總款的8%。M 4、招商政策：采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經營管理。價格：一層均價 7000元/m2 ；二層均價 4000元/m2 ;三層均價 2800元/m2。單套面積范圍：20 m 2500 m2不等，除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外，其余單套面積以40 m260 m2為主力。目前銷售情況： 一期 3#、 6#于 7 月 3 日開盤已經售磬；二期2#、 5#于 7 月 9 日開盤目前已售出 80%，三期余下 11 幢預計將于 11 月初開盤。工 程

36、 進 度： 2007 年 3 月統(tǒng)一交付使用。客 源 分 析： 以本地投資者為主，少量下轄其他縣區(qū)及武漢投資者。M 2 、案名： 步行街二期位臵： 淦河大道與溫泉路交匯處規(guī) 模：總建23000余m2，由2幢入口四層分體商鋪、2幢3層分體商鋪、3幢4層商鋪（第四層為辦33公樓或住宅）共計 7 幢建筑組成；商鋪數(shù)量 200 余套，整體定位： 即將有專業(yè)營銷策劃公司進駐，項目整體包裝定位尚未確定。功能定位： 以服飾、鞋類為主，入口處沿街商鋪輔以少量品牌快餐連鎖、休閑餐飲店。配套及路網規(guī)劃： 在街區(qū)兩側二層及三層分別架設兩條過街天橋，形成環(huán)形路網。營銷推廣賣點：血1區(qū)位：項目地處溫泉區(qū)繁華商業(yè)核心地段

37、血2、招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談，意圖進一步聚攏人氣，目前正在洽談的包括KFC等商家。價 格：未確定，目前預約登記中的1#、2#兩幢預計價格為一層18000元/m2，二層75008000元/m2 ,三層35004000元/m2。單套面積范圍： 60 m2 80 m2目前銷售情況： 預約登記中工 程 進 度： 入口處 1#、 2#樓已經封頂；其余在建。2、咸安區(qū)M 3、案 名： 大富源商業(yè)中心34位 臵： 咸安區(qū)原咸寧賓館舊址規(guī)模： 占地 25000 m2 ，總建 80000 m 2 。整體定位： 國際化休閑、娛樂商業(yè)中心功能定位：弘1百貨精品廣場探 1F ：超市、地下停車場仆：

38、品牌專賣、彩妝、黃金珠寶、手表、銀行、通訊 2F ：女裝、鞋類、快餐店 3F ：男裝、女裝、箱包探4卩：運動品牌服裝、體育用品、家紡、童裝童玩 5F ：休閑餐飲血2、家電數(shù)碼廣場-地上五層，以家電和通訊科技產品為主，主力店待定。血3、3幢12層小高層，1F-3F為商鋪。3 部觀景電梯；每層配套及路網規(guī)劃： 5000 m2 的地下停車場； 3000 多 m2 的中央休閑廣場；中央空調；兩部扶梯35營銷推廣賣點：弘1、區(qū)位：地處咸安區(qū)人口密集區(qū)，交通便利。弘2、規(guī)模及規(guī)劃 MALLM 3、獨立產權商鋪弘4、招商：“旗艦店帶動二級店”的招商模式；統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經營管理價 格： 未確定目前銷售情況：

39、預約登記中，預計開盤時間為 2007 年 3 月4、案名：寧虹大市場位臵：咸安區(qū)永安大道 34 號（原燃料公司南山煤廠）規(guī)模：占地 32000 m2整體定位：咸寧市最大的、最高檔的菜場及批發(fā)市場功能定位：地下為菜市場、地面商店規(guī)劃為摩托車、電腦、文體市場三個區(qū)36營銷推廣核心賣點：M 1、規(guī)劃的專業(yè)性及唯一性M 2、區(qū)位：項目周邊近 10萬戶的居民和 100多家餐飲服務企業(yè)， 意味著終端消費市場得到了保障, 也意味著 “終端消費租賃 ”鏈條得到了優(yōu)化。M 3、投資回報率高，菜市場攤位即買即收租金。M 4、咸寧市政府重點招商項目、咸寧市政府民心工程。價格： 菜場攤位按照肉類海鮮、蔬菜、干貨等分區(qū)

40、依次為5.8 萬元/ 個、 3.5 萬元/ 個和/個；地面零售店一層單價在6000元/m27500元/m2之間；二層單價為 4500單套面積范圍： 菜市場攤位 3 m2/個；街區(qū)門面單套面積范圍在60 m 270 m 2之間，內街面積在之間。目前銷售情況： 一層銷售率 60% 。工 程 進 度： 2006 年 11 月 28 日交付使用。客 源 分 析： 主要為本地投資者和自營戶。M5、同時3.8 萬元元 /m2。20-30 m2案 名： 世紀新城37 位 臵： 咸安區(qū)火車站對面轉盤規(guī) 模： 規(guī)劃 6 幢住宅， 1F-2F 為單層商鋪，總計 230 套。規(guī)劃商業(yè)總建 13000 余平 價 格：1F單價在 4300元/m25000元/m2之間；2F 為 1600 元 /m2。面 積： 單套面積范圍在 20 m 2120 m2 之間，主力面積區(qū)間為 40 m 260 m2 之間工程進度： 2007 年 3 月交付使用。銷售進度 ：合同銷售 44 套，占總量的 1