山東省濟南市中級人民法院房屋買賣合同糾紛司法局講稿

1、房屋買賣合同糾紛法律適用一、房屋買賣合同糾紛涉及的房屋類型概述處理房屋買賣合同糾紛，首先要了解房屋買賣合同的標的物-房屋。房屋類型一般包含商品房、二手房、房改房、經(jīng)濟適用房、農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。分清房屋類型的意義在于：不同的房屋，購買資格不同、流通性不同，由此導(dǎo)致的合同主體、所有權(quán)人、合同效力會有所不同。（一）商品房商品房在我國興起于20世紀80年代，它是在市場經(jīng)濟條件下，由具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的、按市場價出售的房屋。商品房開發(fā)建設(shè)一般需要經(jīng)過項目立項、取得開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的核發(fā)、建設(shè)工程設(shè)計方案的審查、施工圖設(shè)計審查、建

2、設(shè)工程規(guī)劃許可、商品房的預(yù)售、建設(shè)工程竣工驗收與備案、商品房的初始登記、開發(fā)項目的物業(yè)管理等程序。通常所稱的“五證”是指國土局的國有土地使用權(quán)證、規(guī)劃局的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建委的建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證明。了解開發(fā)建設(shè)的流程，有利于我們了解糾紛發(fā)生在開發(fā)建設(shè)的哪個階段，從而有利于確定糾紛的性質(zhì)以及處理意見。比如，一般情況下，開發(fā)商取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以后，商品房已經(jīng)具體確定，有了房號，此時雙方簽訂商品房預(yù)約合同，開發(fā)商收取定金，雙方可能是真實的商品房預(yù)約關(guān)系。但如果在房地產(chǎn)項目還沒有立項的時候，開發(fā)商就與不特定公眾簽訂商品房預(yù)約合同，收取定金，并且后來開發(fā)商

3、也沒有取得土地使用權(quán)證，就攜款逃跑了，則開發(fā)商當初可能不是真的想與買受人預(yù)約簽訂商品房合同，出售房屋，只是想收取資金，雙方之間可能不是真實的商品房預(yù)約關(guān)系，開發(fā)商有可能涉嫌非法集資。這樣，雙方的法律關(guān)系可能就不同了，處理意見也不能按照商品房預(yù)約關(guān)系來處理。開發(fā)建設(shè)完畢后，商品房應(yīng)當進行綜合驗收。自2011年4月27日濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、濟南市規(guī)劃局、濟南市城市管理行政執(zhí)法局、濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局、濟南市市政公用事業(yè)局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法>的通知（濟建發(fā)（2011）7號）后，濟南市對商品房交付開始嚴格采取綜合驗收備案制度，開發(fā)項目經(jīng)綜合驗

4、收合格后，方可交付使用。綜合驗收的內(nèi)容主要包括：1.開發(fā)項目是否按照建設(shè)條件意見書的要求進行建設(shè)；2.開發(fā)項目是否按照審批確定的規(guī)劃開發(fā)建設(shè)；3.基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否按照規(guī)劃建設(shè)，并達到使用條件；4.單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標準，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；5.住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求是否落實；6.前期物業(yè)管理是否落實；7.拆遷補償安置方案是否落實；8.法律、法規(guī)等規(guī)定需要驗收的其他事項。開發(fā)項目綜合驗收報告應(yīng)附有下列材料：1.按照建設(shè)條件意見書的要求建設(shè)完畢的證明材料；2.建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證；3.基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施按規(guī)劃建設(shè)完畢的證明材料；4.城市排水許可證明材料；5.供

5、水、供熱、供電、煤氣等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的驗收合格證明；6.建設(shè)工程竣工驗收備案表；7.房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；8.落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料；9.落實前期物業(yè)管理的證明材料；10.物業(yè)質(zhì)量保證金交納證明；11. 建設(shè)工程檔案預(yù)驗收意見書；12.其他需要提交的材料。驗收完畢后，開發(fā)商完成初始登記，就是我們常說的大證，并向買受人交付房屋。然后買受人提供辦證的有關(guān)資料，開發(fā)商協(xié)助買受人到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋所有權(quán)證，也就是我們常說的小證。現(xiàn)在辦理小證以及土地證都要到濟南市不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。（二）二手房二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記的、再次上市進行交

6、易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，二手房的出賣人是房屋所有權(quán)人，不是開發(fā)商。二手房的范圍包括已售商品房、允許上市交易的房改房、拆遷房、經(jīng)濟適用房、限價房等。（三）房改房房改房是指1994年國務(wù)院發(fā)文實行城鎮(zhèn)住房制度改革后，在我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟的背景下，城鎮(zhèn)職工或者公房承住人根據(jù)有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。在房改時，房改房的銷售對象是有限制的，一般只能是符合分配住房條件的職工或者承住獨用成套公有住房的居民。房改以家庭為單位進行，一個家庭只能享受一次房改政策。其價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立

7、具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。購買房改房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠，對離休干部也有優(yōu)惠政策。房改房的房產(chǎn)證上一般會注明該房屋系房改所得，雖然房產(chǎn)證上沒有登記共有權(quán)人，但在房產(chǎn)檔案中會有相關(guān)共有權(quán)人的登記。在司法實踐中，對于因如何房改、房改的銷售對象如何確定等引發(fā)的糾紛，屬于企業(yè)以及房管局房改辦公室行政職權(quán)范圍，不屬于法院民事案件受案范圍。他人頂替房改對象之名購買房改房的，一般無效。（四）經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是指由國家批準，在免除土地出讓金的基礎(chǔ)上，并給開發(fā)商一定的信貸優(yōu)惠，由開發(fā)商建立的提供給中低收入

8、階層的保障性住房。經(jīng)濟適用房用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟適用房相對于商品房具有3個顯著特征：經(jīng)濟性、保障性、實用性，是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。由于經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行國家統(tǒng)一劃撥制，享受免征地土出讓金等各種優(yōu)惠措施，使得建設(shè)成本明顯低于商品房。因此，經(jīng)濟適用房的房主如將房屋上市交易，必須補交土地出讓金及各種稅費。對于頂名購買經(jīng)濟適用房也就是買賣經(jīng)濟適用房指標的合同效力，我們認為無效。因為依照經(jīng)濟適用住房管理辦法的有關(guān)規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房的有嚴格的條件限制，轉(zhuǎn)讓購房指標侵犯了國家關(guān)于經(jīng)濟適用房

9、的管理制度，未經(jīng)國家審批，損害了國家利益。根據(jù)2014年12月16日北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要第五條、第十條以及2010年12月21日北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）第十六條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓政策性保障住房購房指標的房屋買賣合同一般無效，政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。（五）農(nóng)村房屋農(nóng)村房屋是農(nóng)村中主要供從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者居住的宅院。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者居住的農(nóng)村房屋，在組成上除一般生活起居部分外，還包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用房，如農(nóng)機具存放、家禽家畜飼養(yǎng)場所和其他副業(yè)生產(chǎn)設(shè)施等。我們審判實踐中涉及的農(nóng)村

10、房屋一般建筑在農(nóng)村宅基地上。宅基地是農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。根據(jù)土地管理法，宅基地并不是真正意義上的財產(chǎn)，只是一種使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以經(jīng)過村委會以及政府批準后在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標準。宅基地使用權(quán)具有以下幾個特點：第一，宅基地使用權(quán)的主體為集體經(jīng)濟組織成員。農(nóng)民申請宅基地很大程度上因為其是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或戶的名義申請宅基地，并且農(nóng)村宅基地的性質(zhì)不會隨村民身份變化而改變。第二，宅基地使用權(quán)的用途具有限制

11、性。農(nóng)民獲得宅基地使用權(quán)后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。第三，宅基地使用權(quán)具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農(nóng)村居民享有了基本穩(wěn)定的居住條件，客觀上維護了農(nóng)村生活的穩(wěn)定。因此，宅基地使用權(quán)只是基于集體經(jīng)濟組織成員資格而享有的一項福利性權(quán)利，只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)，不能在本集體經(jīng)濟組織以外流轉(zhuǎn)。在本集體經(jīng)濟組織以外流轉(zhuǎn)的合同在目前這個歷史階段，在全國非試點地區(qū)，一般為無效合同。二、關(guān)于預(yù)約和本約（一）什么是預(yù)約所謂預(yù)約，指約定將來訂立

12、一定契約的契約。將來因履行預(yù)約而要訂立的契約稱為本約。預(yù)約合同的標的就是訂立本約，而買賣合同得標的就是買賣關(guān)系。預(yù)約合同的表現(xiàn)形式通常為意向書、認購協(xié)議書等。預(yù)約合同通常應(yīng)當具備合意性、約束性、確定性和期限性等基本特征。（二）有關(guān)預(yù)約的法律規(guī)定關(guān)于商品房預(yù)約合同的法律規(guī)定目前只有最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條規(guī)定，“當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求

13、其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。商品房買賣司法解釋）第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。 第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！保ㄈ┤绾螀^(qū)分商品房預(yù)約合同與商品房買賣合同商品房司法解釋第五條告訴我們

14、如何區(qū)分預(yù)約合同與房屋買賣合同。根據(jù)該規(guī)定，具備了商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣主要條款的，并且收取了買受人部分房款的（30%以上），而不是收了幾萬元定金，該協(xié)議就是商品房買賣合同，而不是預(yù)約合同。商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當明確的主要內(nèi)容：1.當事人名稱或者姓名和住所；2.商品房基本狀況；3.商品房的銷售方式；4.商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設(shè)備標準承諾；7.供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9.面積差異的處理方式；1

15、0.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11.解決爭議的方法；12.違約責(zé)任；13.雙方約定的其他事項。但現(xiàn)在普遍觀點認為，在合同法司法解釋（二）頒布后，只要具備上述13項內(nèi)容中的第1、2項，即合同主體、商品房的房號，又支付了部分房款的，就可以認定商品房買賣合同成立。2009年合同法司法解釋（二）第一條規(guī)定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應(yīng)當認定合同成立，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。根據(jù)該規(guī)定結(jié)合房屋買賣的實踐，只要協(xié)議記載了合同主體，則當事人就確定；協(xié)議中記載了房號，房屋買賣標的物就確定了；關(guān)于數(shù)量，有幾個房號，就有幾套房屋。關(guān)于房屋價格，

16、開發(fā)商在推銷房屋的時候，都有價格表，價格都是公開的，這樣也能確定價格。因此，如果協(xié)議中有了當事人姓名、房號、價格，并且買受人支付了30%以上的房款的，一般來說，房屋買賣合同就應(yīng)該認定成立，雙方之間就是房屋買賣關(guān)系，就不再是商品房預(yù)約關(guān)系。需要注意的是，房號確定的前提是有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有有了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這個房號才是真實有效的。（四）違反預(yù)約合同的違約責(zé)任預(yù)約合同的目的雖然是訂立本約，但預(yù)約合同也是獨立的合同。違反預(yù)約合同后，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。一般本約合同違約后，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，支付違約金，賠償損失。那么，違反預(yù)約合同以后，守約方的救濟方式是什么呢？能否要求繼續(xù)履行合同

17、、支付違約金，雙方返還定金、賠償損失呢？目前，對于定金、違約金、賠償損失的救濟方式，理論界以及實務(wù)界都沒有爭議，就是對于能否要求繼續(xù)履行合同存在爭議。1、 強制締約問題違反預(yù)約合同后，守約方能否要求繼續(xù)履行合同，法院能否判決強制締約。目前，買賣合同司法解釋以及商品房買賣合同司法解釋都沒有規(guī)定，在起草買賣合同司法解釋時，雖然考慮這個問題，但最終沒有形成最后的意見。因此，我們司法實踐中，鑒于法律沒有規(guī)定，而且訂立合同許多需要當事人雙方進行協(xié)商，法院也不宜強行判決違約方與守約方訂立房屋買賣合同。現(xiàn)在房價上漲后，有的開發(fā)商在與買受人簽定了預(yù)約合同后反悔，對此，雖然我們不宜判決開發(fā)商必須與買受人簽訂商品

18、房買賣合同，但我們可以判決開發(fā)商賠償買受人的損失，只要這個損失能夠平衡當事人的利益，也能很好地解決糾紛。2、違反預(yù)約合同賠償損失的范圍預(yù)約合同的獨立的合同，除了不能像本約合同一樣要求繼續(xù)履行合同強制締約外，守約方可以要求違約方賠償損失、支付違約金、適用定金罰則。關(guān)于違約預(yù)約合同賠償損失的范圍，首先應(yīng)當明確預(yù)約合同的法律性質(zhì)。預(yù)約合同是相對于本約而言的，其本身是締結(jié)本約的一個過程，處于本約的締約階段。因此違反預(yù)約的行為既是預(yù)約違約行為，也是本約的締約過失行為。預(yù)約的違約損失在總體上應(yīng)當相當于本約的締約過失責(zé)任范圍，預(yù)約違約的損失相當于本約的信賴利益損失，不能按照違反本約的可得利益損失進行賠償。

19、3、關(guān)于支付違約金問題，如果預(yù)約合同中約定了違約金的，違約方一般應(yīng)當按照約定支付違約金。如果違約金過高，可以根據(jù)當事人申請，依據(jù)損失調(diào)整違約金。4、關(guān)于預(yù)約合同的定金，具有雙重屬性，第一是立約定金，第二是履約定金。鑒于預(yù)約定金合同具有這兩種屬性，當由于一方原因未能訂立合同的，就要適用定金法則；由于不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。商品法司法解釋第五條就體現(xiàn)了預(yù)約合同定金的雙重性。在實踐中，比如房屋政策的變化、再比如雙方就合同某些條款未能達成一致，進而未能簽訂正式商品房買賣合同，都屬于不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂立商品房買賣合同。三、關(guān)于商品房買

20、賣合同的網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押登記（一）商品房買賣合同網(wǎng)簽備案網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”，其本質(zhì)上都是一種通過網(wǎng)絡(luò)進行的行政備案。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案?！本W(wǎng)簽及其備案不具有創(chuàng)設(shè)權(quán)利的功能，其目的是為了方便管理者的管理、監(jiān)督和服務(wù)。作為一種程序性事實行為和行政法律制度，這種備案具有公示、確認和管理的功能。（二）預(yù)告登記預(yù)告登記是指當事人簽訂買賣

21、房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的商品房再次出售或者進行抵押。物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)

22、定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力?！标P(guān)于預(yù)告登記的法律性質(zhì)，從我國法律規(guī)定來看，預(yù)告登記使登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，即具備了物權(quán)的排他效力。因此，預(yù)告登記是債權(quán)被物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)。經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)，債權(quán)人對不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)可以對抗第三人。（三）抵押登記抵押登記是抵押雙方當事人為使抵押成立而在房地產(chǎn)登記機構(gòu)依照法定程序履行的法定行為。辦理了抵押登記，抵押權(quán)人取得他項權(quán)證書，抵押權(quán)生效，如債務(wù)人不能清償債務(wù)，債權(quán)人對抵押物有權(quán)優(yōu)先受償。以前我們辦理房屋抵押登記要到房管局辦理，現(xiàn)在根據(jù)物權(quán)法

23、的規(guī)定以及國務(wù)院不動產(chǎn)登記暫行條例的實施，都要到濟南市國土資源局不動產(chǎn)登記中心辦理。五、沒有取得預(yù)售許可證明的商品房買賣合同的效力1、根據(jù)商品房買賣司法解釋第二條的規(guī)定，商品房未取得預(yù)售許可證明的情況下，商品房預(yù)售合同無效。因為預(yù)售合同訂立時，買賣的商品房尚在建設(shè)之中，其所有權(quán)還沒有經(jīng)登記設(shè)立，為了維護交易的秩序，保護消費者的利益，所以國家對商品房預(yù)售行為有特殊的要求和規(guī)定，建立了商品房預(yù)售的行政許可制度。違反該制度，合同無效。但是在雙方起訴時，房屋已經(jīng)建成，并且符合規(guī)劃，甚至取得綜合驗收備案，就不能依據(jù)該條認定合同無效。2、關(guān)于合同效力的補正問題，即商品房買賣司法解釋第二條規(guī)定的，在起訴前取

24、得商品房預(yù)售許可證明的買賣合同，可以認定有效。實踐中，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證明的原因是多方面的，既有開發(fā)商自身的原因，也有批準、登記機關(guān)的原因?？煞艑挼皆谝粚彿ㄍマq論終結(jié)前，開發(fā)商取得預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同有效。3、關(guān)于商品房買賣合同被認定無效的法律后果根據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一般來說，無效合同的后果是，開發(fā)商向買受人退還購房款，賠償購房款的利息損失。如果買受人明知開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明，仍然訂立買賣

25、合同的，買受人具有一定的過錯，可以參照彩石山莊案件的處理標準讓買受人自己承擔(dān)20%的利息損失，開發(fā)商應(yīng)當向買受人賠償80%的利息損失。六、未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣商品房的合同效力如果商品房上設(shè)定有抵押，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下買賣商品房，商品房買賣合同是否有效，一種觀點認為無效，一種觀點認為有效。（一） 持合同無效觀點的人最主要的依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。我們認為，該條文中的“不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”，應(yīng)當理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動，但是不影響抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力。（二）我們認為未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣抵押

26、房屋的合同有效，法律依據(jù)如下：1、物權(quán)法第十五條規(guī)定，“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@個規(guī)定就是物權(quán)法的區(qū)分原則，將債權(quán)行為與物權(quán)行為相區(qū)分，不因未取得物權(quán)行為而否定債權(quán)合同的效力。2、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第六十七條第一款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

27、如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹撍痉ń忉屛疵鞔_規(guī)定抵押物轉(zhuǎn)讓合同因未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人而無效，在已經(jīng)登記的抵押物轉(zhuǎn)讓給買受人后，未獲通知的抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。3、最高人民法院買賣合同司法解釋第三條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該司法解釋規(guī)定無權(quán)處分的合同仍然有效。4、2011年全國民事審判會議紀要中關(guān)于合同效力問題規(guī)定，“物權(quán)法第一百九十一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定，當事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認轉(zhuǎn)讓

28、合同無效的，不應(yīng)予以支持。受讓人因抵押登記未涂銷無法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請求解除合同的，可予以支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，應(yīng)考慮當事人的過錯程度等因素進行處理?！备鶕?jù)以上規(guī)定，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下，房屋買賣合同有效，但由于存在抵押權(quán)登記，在抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓的情況下，買受人無法取得物權(quán)。在此情況下，買受人作為守約方可以以無法取得產(chǎn)權(quán)，無法實現(xiàn)合同目的為由，要求解除合同，并要求違約方賠償損失。在抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓的情況下，如果買受人堅持要求辦理過戶手續(xù)，應(yīng)當判決駁回買受人的該項請求，僅判決合同有效。如果買受人提供了抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的證明，最好是抵押權(quán)人作為第三人在法庭明確表示同

29、意轉(zhuǎn)讓，則可以判決支持買受人辦證的請求。實踐中，商品房買賣雙方對商品房設(shè)有抵押權(quán)一般應(yīng)當是明知的，雙方往往在買賣合同中也約定如何滌除抵押權(quán)，比如合同中約定買受人將首付款交給出賣人，出賣人拿到首付款后去償還銀行貸款，并辦理滌除抵押的手續(xù)。如果嚴格按照合同履行，買受人就可以獲得房屋產(chǎn)權(quán)，雙方就不會產(chǎn)生爭議。但目前是很多出賣人拿到房款后，挪作它用，沒有償還銀行貸款，仍然拖欠銀行貸款，抵押權(quán)也無法滌除，買受人由于無法取得產(chǎn)權(quán)而起訴出賣人。起訴到法院后，建議咱們多做一做調(diào)解工作，把抵押權(quán)人列為第三人，進行協(xié)商調(diào)解，如果買受人還有未支付的房款，可以協(xié)調(diào)三方，讓買受人在未付房款的范圍內(nèi)，替出賣人償還借款折抵

30、房款，銀行收到還款后，辦理抵押滌除手續(xù)，然后讓出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這樣，三方的利益都能實現(xiàn)，三方的糾紛都能解決。七、未經(jīng)共有人同意出賣房屋合同的效力該情形主要存在于夫妻一方將作為夫妻共同財產(chǎn)的房屋出賣，后來夫妻另一方起訴要求確認房屋買賣合同無效。未征得其他共有人同意而出賣共有物的合同效力問題，除了第二問題引用的法律規(guī)定外，最高法院民事審判指導(dǎo)與參考第56輯中也認為出賣人將記載在其名下的房屋出賣給買受人，不符合物權(quán)法第九十七條關(guān)于共有物處分的規(guī)定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對價合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，其他共有權(quán)人請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。最

31、高法院民事審判指導(dǎo)與參考第57輯的觀點是出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請求。合同應(yīng)當認定為有效合同。根據(jù)以上規(guī)定以及最高法院的意見，出賣人未經(jīng)其他共有人同意出賣共有的房屋，只要房屋買賣合同不存在無效的情形，買受人是善意的，支付了合理的對價，該房屋買賣合同有效。但由于共有人拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，對于買受人要求過戶的請求，應(yīng)予駁回。買受人可以向出賣人主張違約責(zé)任，要求

32、解除合同，賠償損失。在實踐中，未經(jīng)共有人同意的房屋買賣合同與未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋買賣合同的不同之處在于：未經(jīng)共有人同意就出售房屋是少數(shù)情況，而未經(jīng)抵押權(quán)人同意就出售房屋是多數(shù)情況。因此，在審理未共有人同意的房屋買賣合同糾紛中，要注意審查到底共有人是否知情。如果買受人提供證據(jù)證明出賣人的配偶明知出賣人出售房屋而不反對的，而買受人是善意的，已經(jīng)支付房款并且已經(jīng)居住使用的，應(yīng)當認定出賣人的配偶同意出售房屋，不僅應(yīng)認定房屋買賣合同有效，還應(yīng)當判決出賣人及配偶給買受人辦理房產(chǎn)證。八、關(guān)于“一房二賣”商品房的“一房二賣”，是指開發(fā)商將同一房屋出售給不同的兩個或兩個以上的買受人，并分別與之訂立商品房買賣合

33、同的情況。審理一房二賣糾紛，主要的問題是：第一，訴訟主體問題；第二、權(quán)利保護順序問題；第三，未能履行合同的買受人的救濟問題。（一）關(guān)于“一房二賣”的訴訟主體問題在開發(fā)商與買受人甲的糾紛中，買受人乙如何參加訴訟，如何列訴訟主體？根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，有獨立請求權(quán)的第三人是指對原、被告爭議的訴訟標的認為有獨立的請求權(quán)，因而起訴參加到已開始的訴訟中來的人。買受人乙對于買受人甲要求開發(fā)商履行房屋買賣合同辦理過戶手續(xù)問題，有獨立的主張，即要求開發(fā)商向買受人乙辦理過戶手續(xù)，有獨立的請求權(quán)，因此買受人乙可以作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。關(guān)于有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟的程序問題，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人

34、民共和國民事訴訟法的解釋第八十一條的規(guī)定“根據(jù)民事訴訟法第五十六條的規(guī)定，有獨立請求權(quán)的第三人有權(quán)向人民法院提出訴訟請求和事實、理由，成為當事人；無獨立請求權(quán)的第三人，可以申請或者由人民法院通知參加訴訟。”法院可以告知買受人乙作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。如果買受人乙同意作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，則買受人乙就應(yīng)當寫訴狀，交納訴訟費，作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。如果買受人乙不同意作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，由于有獨立請求權(quán)第三人相當于原告，法院不能強制要求買受人乙作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，但由于買受人乙與本案有利害關(guān)系，可以將買受人乙列為有利害關(guān)系的第三人參加訴訟，以

35、避免將來發(fā)生第三人撤銷之訴。（二）關(guān)于權(quán)利保護順序問題審理一房二賣糾紛的關(guān)鍵問題是權(quán)利保護順序問題，在房價上漲的情況下，買受人都想履行合同，都想取得房屋產(chǎn)權(quán)。1、 確定權(quán)利保護順序的法律依據(jù)2011年全國民事審判工作會議紀要關(guān)于一房二賣的權(quán)利保護順序規(guī)定“在審理一房數(shù)賣案件糾紛時，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)的，登記權(quán)利人或占有人的權(quán)利不能對抗預(yù)告登記權(quán)利人。對于買賣合同的成立時

36、間，應(yīng)綜合合同在主管機關(guān)的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等因素進行確定?！币罁?jù)上述規(guī)定，按照以下順序確定：第一，對于已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人，商品房所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至該買受人名下，應(yīng)當優(yōu)先保護該買受人的權(quán)利。第二，數(shù)個買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)，應(yīng)當優(yōu)先保護已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的買受人的履行合同的要求。第三，既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理預(yù)告登記的，應(yīng)當優(yōu)先保護已先行合法占有商品房的買受人的要求。第四，均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有商品房的，應(yīng)當優(yōu)先保護訂立買賣合同在先的買受人的要求。2、適用最高院會議紀要應(yīng)當注意的問題（1）

37、適用上述規(guī)定的前提是數(shù)個商品房買賣合同均是真實的買賣合同，排除了名為買賣實為借貸等其他法律關(guān)系的情形；也排除了雖然是房屋買賣合同，但屬于無效買賣合同的情形。名為房屋買賣實為借貸糾紛，由于實際是借貸關(guān)系，不是房屋買賣關(guān)系，因此，不適用上述有關(guān)一方兩賣的規(guī)定，對于另一份真正的房屋買賣合同，應(yīng)判決開發(fā)商繼續(xù)履行；對于借貸糾紛，按照最高院民間借貸司法解釋第24條處理，此類糾紛的具體處理辦法在后面講述。無效買賣合同不需要履行，因此，無需適用上述規(guī)定。（2）適用最高院會議紀要應(yīng)當注意的第二個問題是惡意登記的買受人的權(quán)利不能優(yōu)先于合法占有的買受人的權(quán)利如果買受人乙明知開發(fā)商與買受人甲已經(jīng)訂立了買賣合同，并且

38、買受人甲已經(jīng)合法占有了房屋，已經(jīng)住進去了，買受人乙為了獲得商品房的所有權(quán)仍然與開發(fā)商訂立了同一商品房的買賣合同，并搶先辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。雖然買受人乙與開發(fā)商簽訂的合同是真實的，不能認定開發(fā)商與買受人乙惡意串通，不能認定開發(fā)商與買受人乙簽訂的合同無效，但根據(jù)最高法院的上述會議紀要，買受人乙的權(quán)利不能優(yōu)先于合法占有房屋的買受人甲的權(quán)利，法院還是要保護合法占有房屋的買受人甲的權(quán)利。3、權(quán)利保護順位訴訟與物權(quán)保護訴訟的協(xié)調(diào)處理在買受人甲與買受人乙對合同履行利益尚有爭議時，法院的判決也告訴當事人應(yīng)先確認權(quán)利保護順序時，已經(jīng)辦理登記的買受人僅依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證要求物權(quán)保護，起訴要求另一個買受人騰房，在這種情

39、況下，法院不應(yīng)僅根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證判決另一個買受人騰房，而是應(yīng)在權(quán)利保護順序糾紛審理完畢后，才能做出物權(quán)保護的判決。（三）關(guān)于“一房二賣”中無法取得商品房所有權(quán)的買受人的權(quán)益如何救濟問題商品房買賣司法解釋第八條第（二）項規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的、無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條第（三）項規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同

40、無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。根據(jù)上述規(guī)定，在一房二賣的情況下，未取得商品房所有權(quán)的買受人可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。但是，購房款一倍的賠償責(zé)任屬于懲罰性責(zé)任，在審判實務(wù)中慎用，嚴格按照法律規(guī)定來適用。另外，一倍罰款適用于一手房商品房交易糾紛，沒有規(guī)定可

41、以適用二手房交易。二手房交易中存在一房二賣的，買受人不能取得房屋的，可以要求出賣人返還房款，賠償房屋差價損失，但不能根據(jù)該規(guī)定要求房款一倍的罰款。九、關(guān)于商品房的交付問題（一）商品房交付條件的法律規(guī)定在合同法第二百七十九條、建筑法第六十一條、城市房地產(chǎn)管理法第二十七條第二款、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條均規(guī)定的是“驗收合格”。在1998年7月20日起施行的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條、第十八條規(guī)定了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當進行綜合驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。2004年11月25日山東省人民代表大會常務(wù)委員會發(fā)布的山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（第二次修正）第三十四條

42、規(guī)定，開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須進行項目綜合驗收。分期開發(fā)的項目，開發(fā)企業(yè)可以進行分期驗收。開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。2009年6月16日山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布施行的山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法第六條規(guī)定了，開發(fā)項目經(jīng)綜合驗收合格后，方可交付使用。2011年4月27日濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、濟南市規(guī)劃局、濟南市城市管理行政執(zhí)法局、濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局、濟南市市政公用事業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法>的通知（濟建發(fā)（2011）7號）對該辦法進行了轉(zhuǎn)發(fā)，并自通知下發(fā)之日起施行。綜合分析以上規(guī)定可以看出，綜合驗收制度早在1

43、998年就已經(jīng)存在，濟南市2011年4月27日的濟建發(fā)（2011）7號文件只是對綜合驗收進行了強調(diào)，并沒有給開發(fā)商增加太多新的義務(wù)。與該文件施行前的不同之處在于，之前可以在開發(fā)商完成初始登記后逐漸辦理綜合驗收事項，而該文件施行后開發(fā)商在初始登記之前就應(yīng)當辦理完所有的綜合驗收事項，對開發(fā)商來說準備綜合驗收相關(guān)材料的時間緊了，并且相關(guān)行政部門也沒有完全做好準備工作，導(dǎo)致進行初始登記會有些拖延。據(jù)開發(fā)商介紹，文件施行后大約比原來增加了半年時間去完成綜合驗收事項。（二）認定商品房交付條件中應(yīng)當注意的問題1、約定交付條件為竣工驗收備案是否有效實踐中，商品房買賣合同約定的交房條件往往不是經(jīng)綜合驗收合格，而

44、是經(jīng)竣工驗收備案。該約定雖然不符合國家省市的有關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定都是行政法規(guī)、地方規(guī)章的管理性規(guī)范，所以不導(dǎo)致合同條款無效。商品房買賣合同之中未將交房條件約定為綜合驗收，并不意味著商品房無需經(jīng)過綜合驗收。因為商品房在后續(xù)的初始登記等程序時，相關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門仍要求開發(fā)商提交綜合驗收備案的相關(guān)材料，因此商品房綜合驗收是必不可少的一個環(huán)節(jié)，交房條件未如此約定，并不必然損害買受人的利益。但是，商品房的竣工驗收是由國家法律規(guī)定的，并且涉及商品房質(zhì)量安全、業(yè)主的人身安全，開發(fā)商交房條件必須達到竣工驗收合格，如合同中約定的交房標準低于竣工驗收，應(yīng)為無效。對于商品房未達到買賣合同約定的交付條件或者法定的

45、最低交付條件，買受人有權(quán)拒絕收房。由此產(chǎn)生的逾期交房法律后果，應(yīng)當由開發(fā)商承擔(dān)。2、交房通知問題交付商品房對于開發(fā)商來說是一件大事，一般商品房買賣合同會約定達到交房條件后，開發(fā)商要按照約定的地址向購房者郵寄收房通知。在實踐中，有的購房者由于不愿交納物業(yè)費等原因故意不收房，稱沒有收到開發(fā)商的收房通知，對此，法院應(yīng)當嚴格按照約定的通知方式認定開發(fā)商是否通知了購房者收房。如果買受人變動郵寄地址沒有告知開發(fā)商，或者變動手機號后沒有及時通知開發(fā)商，一般應(yīng)由買受人自行承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。十、商品房的質(zhì)量問題開發(fā)商建設(shè)房屋在交房前，雖然經(jīng)過竣工驗收備案，質(zhì)量檢驗合格，但仍然有些房屋的質(zhì)量存

46、在問題，引發(fā)買受人拒絕收房。對于質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當按照國家關(guān)于房屋保修的規(guī)定，對房屋進行保修。在保修期內(nèi)，買受人有權(quán)要求開發(fā)商對房屋進行保修，超過保修期后，應(yīng)由買受人自行承擔(dān)維修費用。目前商品房質(zhì)量糾紛主要集中買受人拒絕收房以及要求解除合同方面。商品房質(zhì)量問題達到什么程度的情況下，買受人有權(quán)拒絕收房，有權(quán)解除合同。商品房的質(zhì)量問題分為商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和商品房質(zhì)量存在瑕疵。如果所購商品房質(zhì)量存在嚴重問題，即使通過竣工驗收備案，但該房屋質(zhì)量問題嚴重到足以影響合同目的時，買受人有權(quán)拒絕收房，也有權(quán)解除房屋買賣合同。商品房買賣合同一般會對商品房的質(zhì)量狀況進行約定，包括對裝飾裝修和設(shè)施設(shè)備配備

47、的標準作出約定。如果商品房存在質(zhì)量瑕疵，實際未達到合同約定的標準，影響正常居住使用，買受人也有權(quán)拒絕收房，但不一定有權(quán)解除合同。買受人拒絕收房后，開發(fā)商應(yīng)當及時維修，維修完畢后再交房。因維修房屋導(dǎo)致逾期交房的，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果商品房質(zhì)量問題顯著輕微，比如基本符合合同約定的質(zhì)量條件，只是裝修的水平尚不理想，不影響居住使用，買受人應(yīng)當收房。十一、商品房的辦證商品房的辦證主要分為所有權(quán)初始登記即通常所說的辦“大證”和開發(fā)商將商品房出賣于買受人的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記即通常所說的辦“小證”。（一） 初始登記辦“大證”初始登記又稱為首次登記，一般是指對于新建的房屋進行登記的行為。根據(jù)房屋登記辦法第

48、三十條的規(guī)定，在辦理初始登記時，開發(fā)商需要提交的以下材料：1.登記申請書。2.申請人身份證明。3.建設(shè)用地使用權(quán)證明。4.建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明。（建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃驗收合格證明。）5.房屋已竣工的證明。（建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程竣工驗收備案表、綜合驗收備案證明或分期綜合驗收備案證明。） 6.房屋測繪報告。（房屋面積測繪技術(shù)成果報告，包括房屋登記表、房屋平面圖、公用建筑面積分攤原則和部位說明；測繪成果備案表。）7.其他必要材料。（比如派出所或其他部門出具的地址證明，商品房項目按樓棟提供房號（部位）清單，預(yù)售商品房項目提供預(yù)售商品房房號與現(xiàn)房房號對照表。）初始登記一般應(yīng)當自受理登記

49、申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)。（二） 辦“小證”1、 在開發(fā)商完成商品房的初始登記辦理手續(xù)后，商品房的“小證”即可辦理。2、辦“小證”需要提交的材料包括：（1）登記申請書。（2）申請人身份證明。（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，即商品房買賣合同。（5）其他必要材料。3、目前辦證機構(gòu)的變化物權(quán)法第十條第二款規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。國務(wù)院不動產(chǎn)登記暫行條例自2015年3月1日起施行。對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記。濟南市國土資源局發(fā)布關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)事項的公告，自2015年12月30日起，頒發(fā)

50、不動產(chǎn)登記證書、不動產(chǎn)登記證明，不再頒發(fā)土地、房屋、林地等證書。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。濟南市不動產(chǎn)登記中心表示，濟南市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前（即2015年12月30日前），原不動產(chǎn)權(quán)屬證將隨著不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、變更等業(yè)務(wù)的辦理實現(xiàn)自然換證，登記機構(gòu)不提供單獨換證業(yè)務(wù)。也就是說，自2015年12月30日濟南市實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始，房屋相關(guān)物權(quán)只辦理不動產(chǎn)登記證書，不再像之前分開辦理房屋所有權(quán)登記證書、土地使用權(quán)登記證書等。（三）關(guān)于判決辦證的條件在買受人起訴開發(fā)商要求協(xié)助辦理“小證”的案件審理過程中，法院應(yīng)當查明在辯論終結(jié)時，涉案商品房辦“小證”的條件是否成就。如

51、果商品房的大證已經(jīng)辦理完畢，買受人已經(jīng)足額付款，可以判決開發(fā)商協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果商品房“大證”都沒有辦理，肯定不符合辦“小證”的條件，應(yīng)當判決駁回買受人要求辦小證的訴訟請求。在判決生效后，若因新發(fā)生的事實導(dǎo)致辦“小證”的條件成就了，比如“大證”已經(jīng)辦出來了，則買受人可以依據(jù)新發(fā)生的事實，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋第二百四十八條的規(guī)定，另行提起訴訟要求辦理小證，這不屬于重復(fù)訴訟。因為這是依據(jù)新發(fā)生的事實，而不是依據(jù)發(fā)現(xiàn)了新證據(jù)。如果有新的證據(jù)證明辦理大證與小證的條件早已成就，足以改變原生效判決認定的辦“小證”條件不成就的事實，那么買受人只能申請對生效

52、判決進行再審。（四）關(guān)于協(xié)助辦證糾紛與確認商品房所有權(quán)糾紛的區(qū)分審判實踐中，買受人往往依據(jù)商品房買賣合同起訴至法院要求確認商品房歸其所有。這就涉及到房屋買賣合同糾紛與物權(quán)保護糾紛的區(qū)別。確認房屋所有權(quán)屬于物權(quán)確認糾紛，即是指就物權(quán)的成立、內(nèi)容及物權(quán)的歸屬而產(chǎn)生的糾紛。主要依據(jù)的是物權(quán)法第三十三條，“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利?！痹谠V訟上稱為確認之訴，即雙方當事人對權(quán)利歸屬有爭議，需要通過法律途徑恢復(fù)本來的權(quán)利面貌。在房屋買賣合同糾紛要求辦理過戶手續(xù)糾紛中，雙方對房屋的權(quán)屬無爭議，都承認該房屋所有權(quán)屬于開發(fā)商，雙方的爭議在于買賣合同的履行問題，即開發(fā)商是否應(yīng)當將房屋

53、產(chǎn)權(quán)過戶給買受人，爭議在于開發(fā)商遲延辦證是否構(gòu)成違約問題。物權(quán)確認糾紛判決后在房管局辦理的登記是變更登記，協(xié)助辦理過戶手續(xù)判決后在房管局辦理的登記是轉(zhuǎn)移登記。對于上述兩種結(jié)果，不能同時判決。十二、關(guān)于商品房買賣合同的不履行與遲延履行（一）關(guān)于違約形態(tài)違約形態(tài)是根據(jù)違約行為違反合同義務(wù)的性質(zhì)和特點而對違約行為所作的分類。合同法第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。違約形態(tài)可以大致分為不履行違約形態(tài)、遲延履行、部分履行、瑕疵履行違約形態(tài)。不履行違約形態(tài)是最嚴重的違約形態(tài)。對于房屋買賣合同糾紛來說，不交房不付款就

54、屬于比較嚴重的不履行違約形態(tài)；而支付部分房款屬于部分履行；交付的房屋存在質(zhì)量問題屬于瑕疵履行；遲延交房、辦證、遲延付款屬于遲延履行違約形態(tài)。（二）關(guān)于不履行不履行是指在履行期限屆滿后，債務(wù)人無正當理由不履行債務(wù)。是較為嚴重的違約行為，通常包括故意拒絕履行以及無能力繼續(xù)履行而不履行。房屋買賣合同糾紛實踐中，常見的不履行違約行為就是不交房、不辦證。當事人違約后，守約方如何救濟？根據(jù)合同法第一百零七條以及一百一十四條的規(guī)定，守約方可以要求繼續(xù)履行，采取補救措施，賠償損失，支付違約金。守約方一般希望合同能夠繼續(xù)履行下去，通常會要求繼續(xù)履行合同。如果能履行，則應(yīng)判決債務(wù)人繼續(xù)履行合同。但如果法律上、事實

55、不能履行的，則不能支持守約方要求繼續(xù)履行合同的請求。合同法第一百一十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但法律上或者事實上不能履行的除外。這個規(guī)定將金錢債務(wù)排除之外。一方當事人不能說我沒錢就可以不履行付款的義務(wù)。所謂事實上的不能，又稱為自然不能，是指因不符合自然法則而使履行成為不可能。如作為標的物的商品房滅失、開發(fā)商因自身能力問題無法建設(shè)商品房等。法律上的不能，是指基于法律規(guī)定的履行不能，或者說是指因法律的理由而導(dǎo)致的履行不能。如買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同因標的物違法不能繼續(xù)履行；又比如商品房被法院查封，在該商品房上訂立的買賣合同不能繼續(xù)履行等。關(guān)于履行

56、不能的事實，應(yīng)當在一審法庭辯論終結(jié)前予以確定。為了慎重起見，法院需要到相關(guān)行政管理部門予以調(diào)查，通過調(diào)查認定開發(fā)商能否交房，能否辦證。避免判決不能履行后，行政機關(guān)又審批同意其規(guī)劃問題進而交付房屋或者辦理了房產(chǎn)證。確定不能履行后，對于當事人要求繼續(xù)履行合同的請求，應(yīng)予駁回。當事人可以要求解除合同，返還財產(chǎn)，賠償損失，支付違約金。在判決違約金時，應(yīng)當特別注意合同約定的違約金時什么違約金，在不能履行時，合同中約定了不履行違約金的，按照合同判決違約金。如果合同沒有約定不履行違約金的，而只是約定遲延履行違約金的，在認定不履行后，不能按照遲延履行違約金判決當事人承擔(dān)不履行的違約責(zé)任。（二）關(guān)于遲延履行遲延

57、履行又稱為逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但是在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。構(gòu)成遲延履行，一是須有有效的債務(wù)存在，二是能夠履行，三是債務(wù)履行期已過而債務(wù)人未履行，四是債務(wù)人未履行不具有正當事由。在判決違約金時，仍要注意合同約定了遲延履行違約金的，才能判決遲延履行違約金。開發(fā)商對買受人的主要合同義務(wù)是交付房屋和辦證。實踐中商品房買賣糾紛也多集中在商品房的遲延交付、遲延辦證。在審判此類糾紛時，應(yīng)當首先查明商品房能否交付、能否辦證的事實。只有在商品房能交付、能辦證的前提下，才存在遲延交付、遲延辦證的問題，買受人據(jù)此主張遲延交付、遲延辦證違約金的，應(yīng)予支持，但是不能主張房屋差價損失。如果商品房不能交

58、付、不能辦證，此屬于商品房買賣合同不履行的違約形態(tài)，買受人主張遲延交付、遲延辦證違約金，不能得到支持。買受人據(jù)此解除合同主張賠償損失的，應(yīng)予支持。十三、關(guān)于房屋買賣合同的解除（一）解除的類型合同解除是指合同有效成立后，因一方或雙方當事人的意思表示，使合同關(guān)系終了，未履行的部分不必繼續(xù)履行，既已履行的部分依具體情形進行清算的制度。根據(jù)合同法第九十三條和第九十四條的規(guī)定，合同解除分為協(xié)議解除、約定解除和法定解除。協(xié)議解除，是指合同生效后，未履行或未完全履行之前，當事人以解除合同為目的，經(jīng)協(xié)商一致，訂立一個解除原來合同的協(xié)議。約定解除，是指當事人在合同中約定，合同履行過程中出現(xiàn)某種情況，當事人一方或者雙方有權(quán)解除合同。當解除合同的條件成就時，享有解除權(quán)的當事人可以行使解除權(quán)解除合同，