西安市廣廈水岸東方地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

1、廣廈水岸東方規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書項目名稱：廣廈 水岸東方 項目地點：西安市灞橋區(qū)浐河?xùn)|岸 開發(fā)單位：陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司【設(shè)計任務(wù)書編制說明】1、本設(shè)計任務(wù)書是在基于對項目綜合研判的基礎(chǔ)上，對項目前期定位的總結(jié)和對規(guī)劃設(shè)計要求提出的一些分析和指導(dǎo)性意見，對設(shè)計單位進行設(shè)計起著市場指導(dǎo)作用；2、本設(shè)計任務(wù)書中確定的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)均為前期市場研判得出的結(jié)論性定位，設(shè)計單位可以在一定幅度內(nèi)進行調(diào)整；3、本設(shè)計任務(wù)書主要針對廣廈水岸東方項目整體規(guī)劃提出。內(nèi)容摘要項目概況項目市場定位及開發(fā)策略項目規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)計成果文件要求項目概況、基地情況? 本項目位于西安市長樂路與咸寧路之間，浐河?xùn)|岸。? 占地面積

2、1200畝，地塊狹長，沿浐河水岸長達2.5公里。? 緊鄰規(guī)劃中的東三環(huán)城市快速干道。綠化率達到70%。? 與市政改造的浐河水景公園融為一體。、地塊感受該項目在西安城以東，目前地塊以農(nóng)用地和未利用土地為主。有部分倉儲用地和少量村民宅基地和工廠用地。地塊緊鄰浐河， 有豐富的水資源，地 形、生態(tài)環(huán)境和交通 條件良好。三、地塊分析1、優(yōu)勢交通便利，自然環(huán)境好項目位于市區(qū)邊緣，交通便利，視野開闊，水岸線完整連綿，自然環(huán)境非常優(yōu)美。天然景觀第一景觀當(dāng)屬得天所成的“八水”之一一一浐河。在西安能有自然水景的樓盤尚為少數(shù)，本項目又占據(jù)了浐河周邊眾多項目中最好的一塊土地，景觀優(yōu)勢得天獨厚。濱河公園西安市政正在修建

3、的濱河河濱公園，使項目在形象和環(huán)境上得到先天的改善,濱河公園和西安少見的河中泛舟，開窗見景，非常有利于我們初期形象的兌現(xiàn), 更容易進一步聚集人氣。文化項目地塊內(nèi)部有西京大學(xué)校區(qū)，周邊有著名的半坡和白鹿塬；歷來浐灞一體,關(guān)中八景之一“灞柳風(fēng)雪”千載聞名。2、劣勢東郊板塊整體人氣不足城市向東發(fā)展趨勢不明顯，高端人群置業(yè)習(xí)慣朝南。沒有成熟的城市配套設(shè)施片區(qū)內(nèi)的項目受城市配套設(shè)施與城市功能配套的制約與影響較大，發(fā)展未形 成氣候。造紙廠、電廠形成環(huán)境污染項目地塊內(nèi)部有一個造紙廠，東北方向有東郊熱電廠，都是對環(huán)境品質(zhì)影響 很大的不利因素。東三環(huán)形成噪音污染項目緊鄰規(guī)劃修建中的西安東三環(huán)，會給市場潛在消費人

4、群一種噪音污染嚴(yán) 重的不利印象。四氣候及土壤資料該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，2002數(shù)據(jù)顯示：年平均降水量406.4 毫米，年平均氣溫15.5攝氏度，年日照時數(shù)1942.4小時，年降雨天數(shù)106天，平均風(fēng)速0.8m/s 年平均蒸發(fā)量2000毫米。原有地貌狹長平緩，無巨大落差、坡地，為浐河?xùn)|岸一片農(nóng)田，適合植物生長。項目市場定位及開發(fā)策略項目定位1. 項目總體形象定位依托浐河2.6公里的優(yōu)質(zhì)水岸，依據(jù)名校效應(yīng)和規(guī)模大盤開發(fā)城市新區(qū)的戰(zhàn)略思路，將項目定位為 國際濱河名校社區(qū) 的西安高端形象。2、市場價格定位項目總體價位定位：西安市中檔價格，均價設(shè)計至2700-3300元/平方

5、米為宜；項目入市價格定位： 考慮項目初期啟動聚集人氣和合理的購買門檻，均價設(shè)計至2200-2400為宜；隨著項目的后續(xù)開發(fā)逐漸提升價格，達至整體均價的要求甚至更高。3、項目戶型面積定位主力戶型為以80-160平方為主戶型比例面積80mi以下280-90m2120-140m2145-160m2160m以上類型一房至兩房兩房三房三房至四房四房及以上比例5 %25%35%25%10%4、項目銷售總價定位主力戶型購買總價為：約18萬一48萬；由開發(fā)初期至結(jié)束價格由低走高。5、客戶定位a）區(qū)域富裕階層b）本區(qū)域購房升級換代人群c）康復(fù)路、輕工一帶小私營業(yè)主d）區(qū)域內(nèi)國企領(lǐng)導(dǎo)階層e）本市內(nèi)與本區(qū)域有各種依

6、賴或連帶關(guān)系的人群f）本市內(nèi)被水景、教育主題或者品牌大盤規(guī)模開發(fā)所打動的人群g）西安周邊城、縣、鎮(zhèn)乃至輻射西北西南，意欲在西安置業(yè)的人群二、項目開發(fā)策略1、總體策略以2.6公里長浐河水岸的獨有并不可替代的優(yōu)秀自然景觀資源為主題，以高標(biāo)準(zhǔn)名校 教育配套為依托，以高端市場形象為號召，以規(guī)模社區(qū)開發(fā)完善的綜合配套優(yōu)勢為基礎(chǔ)， 以豐富情景商業(yè)街為亮點，以東郊高價、城東等價、全市中價的價格策略為競爭手段，打 造改變東郊居住氣質(zhì)，提升東郊居住水平，改變西安城市發(fā)展現(xiàn)狀的大規(guī)模、國際化的濱 河名校新區(qū)。2、入市策略入市策略有兩個思路思路一：考慮一期入市時必要的降低購買門檻，采用低成本低售價的多層加小高層的建

7、筑形式為一 期主要產(chǎn)品形式。思路二：用較高產(chǎn)品形態(tài)的小高層（主要）、中高層為主要產(chǎn)品形式，以足以形成銷售沖擊力的相對 低價格入市。在此，非常重要的一點是，多層與小高層的建筑形式，并不能決定項目的檔次，也并非開 發(fā)策略問題的關(guān)鍵；入市的絕對低價（多層）或者相對低價（小高層）才是我們必須要采用的 手段。思路一優(yōu)點：采取了較低成本優(yōu)勢，以低價銷售開發(fā)商仍有理想利潤，便于開發(fā)商滾動開發(fā)， 同時有效降低初期購買門檻，比較容易規(guī)避風(fēng)險，易于規(guī)模開發(fā)，開發(fā)周期相對 較短；缺點：從規(guī)劃及景觀空間上不盡完美，不能較好體現(xiàn)廣廈企業(yè)的精品路線，不易滿足廣廈企業(yè)對項目初期開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)要求。思路二 優(yōu)點：能較好體現(xiàn)企業(yè)形象和精品開發(fā)思路，能形成較優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)及景觀空間，以比較價格優(yōu)勢能形成較強的市場沖擊力，為項目后期價格提升打下良好基礎(chǔ)； 缺點：項目開發(fā)初期，在整體投入、開發(fā)周期、得房率及平方利潤等方面面臨交大壓力， 市場風(fēng)險較高。結(jié)論：經(jīng)過與廣廈集團及廣福公司領(lǐng)導(dǎo)的匯報交流，在貫徹集團高端形象、精品路線 要求的前提下，并充分考慮到項目從估算到預(yù)算成本增加因素的情況，決定項目開 發(fā)采用