商務(wù)項(xiàng)目策劃方案

1、商務(wù)區(qū)項(xiàng)目策劃方案一、項(xiàng)目用地簡(jiǎn)介：1、地理位置中央商務(wù)區(qū)位于陽(yáng)光舜城的主入口處，南接已經(jīng)建成的中城（100萬(wàn)平米），北臨建設(shè)中的濟(jì)南高檔別墅居住區(qū)（東方美郡），東依郁郁青青的西姑山脈，是中城、北城的天然分水嶺，同時(shí)也是兩城的重要銜接過(guò)渡區(qū)域。2、用地狀況中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積9.59公頃，其用地主要為坡地，坡勢(shì)西低東高，東西高程差達(dá)27.8米，地塊南部地表為土質(zhì)，北部與東部為礫石地面。東部山坡之上植被茂盛，林相豐富，視野開(kāi)闊，是絕佳的風(fēng)景區(qū)域。3、交通狀況該區(qū)域交通便利，臨近陽(yáng)光舜城出入的交通樞紐舜城環(huán)島（正對(duì)歷陽(yáng)大街，西為旅游路，南臨舜世路）。至經(jīng)十路僅4公里，至南二環(huán)路僅3公里，到泉城廣場(chǎng)也

2、不足6公里。4、項(xiàng)目規(guī)劃概況根據(jù)1999年的中規(guī)院規(guī)劃，該規(guī)劃用地為9.59公頃，其中公共設(shè)施用地6.23公頃；城市公共綠地2.49公頃；城市道理用地0.87公頃?？偨ㄖ娣e為6.51萬(wàn)平米，建筑密度為26.0%；容積率為1.04；綠地率為21.4%。原建筑層高以四層為主，局部為三層和兩層，其功能定位為美食城和休閑綠化廣場(chǎng)。根據(jù)市規(guī)劃局的最新資料顯示該組團(tuán)的建設(shè)用地為6.1公頃（161米等高線以下區(qū)域），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地。綜合考慮工商銀行五層建筑（容積率1.0）和一組團(tuán)小高層建筑（容積率1.9）的規(guī)劃狀況，擬定容積率為1.3左右，公建配套為40000平米，住宅為40000平米。二、項(xiàng)目定

3、位：1、功能定位概念定位舜耕路南部新城區(qū)環(huán)境最為優(yōu)越的高檔商務(wù)辦公休閑區(qū)，借商務(wù)概念營(yíng)造氣氛，提升高檔公寓的價(jià)位和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力功能定位以高檔公寓、酒店式公寓等居住功能為主，以商務(wù)辦公、配套等功能為輔的綜合商務(wù)休閑區(qū)。建筑形式以大體量的建筑綜合體承擔(dān)商務(wù)辦公和配套功能，建筑多為12層，部分為半地下，局部為高層。該現(xiàn)代建筑可作為自歷陽(yáng)大街入口處陽(yáng)光舜城標(biāo)志性的作品。（建筑形式同商業(yè)街有本質(zhì)的區(qū)別）整體的功能可及在舜城所處的作用類(lèi)似于香港的數(shù)碼港項(xiàng)目（寫(xiě)字樓11萬(wàn)；數(shù)碼中心2萬(wàn)；酒店1萬(wàn)；住宅30萬(wàn)）備注：建筑綜合體是一個(gè)多功能復(fù)合空間，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等

4、城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合而成的建筑。建筑綜合體為城市生活功能提供了一個(gè)交合的空間，城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)空間中，并互相依存、互相促進(jìn)，形成一個(gè)多功能、高效率而復(fù)雜的綜合體。建筑綜合體帶有地標(biāo)性建筑的特征，以上的定位基于以下原因：21組團(tuán)的特殊地理位置和便利交通條件決定了其強(qiáng)大的區(qū)域輻射力，同時(shí)由于陽(yáng)光舜城目前餐飲、娛樂(lè)等建筑品種（城市配套功能）的缺乏，使入住業(yè)主的需求表現(xiàn)的更為迫切。因此，該區(qū)域應(yīng)該增加適當(dāng)體量的酒店娛樂(lè)、寫(xiě)字（商務(wù)）辦公等功能建筑，一方面作為舜城配套滿足入住業(yè)主的娛樂(lè)辦公需求，另一方面吸引濟(jì)南市高智高知企業(yè)遷入，提升舜城的檔次并促進(jìn)酒店娛樂(lè)的

5、經(jīng)營(yíng)。2、產(chǎn)品定位：（1）建筑綜合體（40000萬(wàn)平方米）商務(wù)寫(xiě)字樓（面積約為20000平米）建議該品種可安置在建筑綜合體的高層建筑內(nèi)，建筑采用框架結(jié)構(gòu)，各房間面積可較靈活的分割組合，同時(shí)在設(shè)計(jì)上將室內(nèi)景觀與室外景觀產(chǎn)生互動(dòng)，營(yíng)造“花園式辦公”概念，為從事腦力勞動(dòng)的小型、私營(yíng)公司提供環(huán)境幽雅的辦公場(chǎng)所，成就南部高檔商務(wù)辦公區(qū)域概念。主力面積為150-240平米，適合10-16人的小型團(tuán)隊(duì)，約為120套左右。商務(wù)配套（面積約為10000平米）建議該品種安置在12層群樓內(nèi)，設(shè)置主題酒店，商務(wù)餐飲、特色酒吧、咖啡廳、會(huì)議中心等娛樂(lè)商務(wù)休閑和服務(wù)場(chǎng)所，滿足濟(jì)南城區(qū)高檔餐飲需求和舜城居住業(yè)主的需要。商務(wù)

6、配套和商務(wù)寫(xiě)字樓的運(yùn)作是相輔相成的，具體功能示意如下：1、休閑：包括餐飲、健身、娛樂(lè)、購(gòu)物、圖書(shū)等2、社交和商務(wù)：商務(wù)中心、酒吧、貴賓廳、商務(wù)洽談等3、服務(wù)：包括洗衣、票務(wù)訂購(gòu)、日用品購(gòu)物、郵政報(bào)刊等酒店式公寓（面積約為10000平米）面積為40-80平米的現(xiàn)代小戶型設(shè)計(jì)，生活配套完備、簡(jiǎn)單、實(shí)用、新潮，并且增加交際空間，戶型可分為一室、一室一廳、二室一廳等類(lèi)型，約計(jì)160套。其物業(yè)管理模式為酒店式管理模式。為外地駐濟(jì)和當(dāng)?shù)匦“最I(lǐng)人士提供面積適中、功能齊全且升值潛力較大的居住模式。備注：該類(lèi)酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)與商住兩用樓的功能調(diào)換。該建筑綜合體是自歷陽(yáng)路進(jìn)入舜城的視覺(jué)主焦點(diǎn)，其與一組團(tuán)綜合樓構(gòu)成

7、了陽(yáng)光舜城入口處標(biāo)志性的建筑群落。同時(shí)該綜合體4萬(wàn)平米的體量與一組團(tuán)2萬(wàn)平米的綜合樓形成了具有一定規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，在某些程度上降低了建筑綜合體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。也加劇了商務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度?？傮w而言，一組團(tuán)綜合樓的實(shí)施對(duì)中央商務(wù)區(qū)具有較大的借鑒作用。（2）公寓住宅（40000平方米）高級(jí)公寓（面積約為40000平米）高級(jí)公寓采用六層帶電梯的設(shè)計(jì)方案，大型亮麗通透的淡綠色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墻體，現(xiàn)代中不失典雅，簡(jiǎn)潔中不流塵俗，可有效的實(shí)現(xiàn)建筑與東側(cè)山體有效的互動(dòng)，安座室內(nèi)可觀山觀景。高檔公寓主力面積在130150平米之間，主力戶型為三室兩廳、四室兩廳，可以適當(dāng)考慮部分樓內(nèi)躍層套房，約計(jì)280

8、套。商務(wù)型公建前方為大型休閑廣場(chǎng)，面積可達(dá)近萬(wàn)平米，擁有多種人文景觀。商務(wù)型公建與高檔公寓是相對(duì)獨(dú)立的，擁有各自的交通路網(wǎng)系統(tǒng)，互不干擾，但是有花園小徑可以連通，實(shí)現(xiàn)兩種產(chǎn)品的互訪。三、消費(fèi)群體定位1、建筑綜合體商務(wù)寫(xiě)字樓商務(wù)樓是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市社會(huì)進(jìn)步的必然產(chǎn)物。目前，該類(lèi)樓盤(pán)在上海、北京仍然擁有較高市場(chǎng)吸納力。隨著我省經(jīng)濟(jì)政策的逐漸放開(kāi)，我市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出前所未有高漲，10人左右的小型公司紛紛出現(xiàn)，使我市商務(wù)樓也變的十分熱銷(xiāo)和緊俏，因此商務(wù)樓的市場(chǎng)潛力仍然十分巨大。商務(wù)配套主要服務(wù)目標(biāo)對(duì)象為中央商務(wù)區(qū)辦公人士和舜城五萬(wàn)居民，其功能為滿足其生活、工作等多方面的商務(wù)需求。建議餐飲可進(jìn)行出租經(jīng)

9、營(yíng)以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，所產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益有利于上市公司的運(yùn)作。為最大程度的減小投資風(fēng)險(xiǎn)，可先期尋求戰(zhàn)略合作伙伴，簽定長(zhǎng)期合作協(xié)議。酒店式公寓主要消費(fèi)群體主要有兩類(lèi)：（1）新一代的白領(lǐng)階層：該群體擁有較高的文化水平和較為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，預(yù)期收入較高。對(duì)區(qū)位交通、商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施要求較高。（2）外地駐濟(jì)人士：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)的交流，國(guó)內(nèi)外的許多知名企事業(yè)單位都在濟(jì)南增設(shè)了分支機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)的設(shè)立對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)產(chǎn)生較大的推動(dòng)作用。2、公寓住宅高檔公寓由于濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展水平較為普通，同時(shí)濟(jì)南市風(fēng)景、地段俱佳的土地極少，致使自1998年舜華園推出后高檔公寓的品質(zhì)變化較小，此處開(kāi)發(fā)的高檔

10、公寓即針對(duì)家庭人口較少的舜華園、開(kāi)元山莊的富人群體，以及在經(jīng)十路沿線的具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人士。根據(jù)從業(yè)可分為大中型企事業(yè)單位的管理人員、事業(yè)有成的經(jīng)營(yíng)業(yè)主以及城市拆遷產(chǎn)生的有效需求。四、銷(xiāo)售成本測(cè)算假定土地成本為120萬(wàn)/畝，測(cè)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為0時(shí)的成本為4380元/平米。（地價(jià)89萬(wàn)元/畝時(shí)，成本3830元/平米）五、銷(xiāo)售價(jià)格估算產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）備注商務(wù)辦公樓600012000整體銷(xiāo)售均價(jià)為5375元/平米商務(wù)配套：60006000酒店式公寓50005000高級(jí)公寓樓500020000合計(jì)43000如果銷(xiāo)售均價(jià)為5375元/平米，則利潤(rùn)為6930萬(wàn)元，收益率為19%（地

11、價(jià)：89時(shí)；利潤(rùn)11219,收益率35%如果銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/平米，則利潤(rùn)為4225萬(wàn)元，收益率為12%（地價(jià)：89時(shí)；利潤(rùn)8502,收益率27%）五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期模擬綜合考慮項(xiàng)目啟動(dòng)資金和市場(chǎng)介入時(shí)機(jī)，建議21組團(tuán)可分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目運(yùn)作前期根據(jù)項(xiàng)目整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、效果圖等資料在市場(chǎng)上營(yíng)造商務(wù)區(qū)概念，提升該地段的整體品位和價(jià)值。項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)4萬(wàn)平米高檔公寓，二期開(kāi)發(fā)4萬(wàn)平米的商務(wù)辦公、配套及酒店式公寓。該開(kāi)發(fā)順序可有效節(jié)約項(xiàng)目啟動(dòng)資金，快速實(shí)現(xiàn)資金的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，并且根據(jù)市場(chǎng)對(duì)商務(wù)、配套的反饋進(jìn)行二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的調(diào)整，有效降低商務(wù)產(chǎn)品品種開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。一期開(kāi)發(fā)4萬(wàn)平方米，產(chǎn)品類(lèi)型

12、主要高級(jí)公寓。開(kāi)發(fā)周期為12個(gè)月，2004年7月初開(kāi)工。2005年7月底交付使用。銷(xiāo)售周期為12個(gè)月，2004年10月進(jìn)行銷(xiāo)售。二期開(kāi)發(fā)4平方米，產(chǎn)品類(lèi)型為商務(wù)寫(xiě)字樓、商務(wù)配套、酒店式公寓。開(kāi)發(fā)周期為18個(gè)月，2004年10月初開(kāi)工，2006年3月底交付使用。銷(xiāo)售周期為18個(gè)月，2005年4月開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售，為了減小商務(wù)配套的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)可先行聯(lián)系有意向的大客戶（餐飲酒店經(jīng)營(yíng)者）進(jìn)行定制,建議10000平米的商務(wù)作為公司固定資產(chǎn)可進(jìn)行出租，以出租形式實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性贏利。20000平米的商務(wù)辦公樓和10000平米的酒店式公寓進(jìn)行銷(xiāo)售，加速資金的快速回籠。六、資金來(lái)源：該項(xiàng)目需啟動(dòng)資金2000萬(wàn)元，擬采用

13、項(xiàng)目建設(shè)貸款，根據(jù)投資初步估算，可貸資金7000萬(wàn)元左右，完全滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需要。二OO三年十二月一日附表1:中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金平衡表項(xiàng)目資金分項(xiàng)合計(jì)2004年2005年2006年合計(jì)投資額度工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度商務(wù)區(qū)166879556利息1085330支出2827028270土地貸款172621726217262一期工程款4778956191147811952394778一期銷(xiāo)售收入200006000300050005000100020000二期工程款47787177177179569567174778二期銷(xiāo)售收入23000460069006900230

14、0230023000貸款利息14157077071452資金周轉(zhuǎn)收入-工程-95626656405998999982344158331992早期貸款956基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地：143.85畝土地單價(jià)：116萬(wàn)元/畝容積率（1.3）:0.83建安成本（元）：1200元/平米1、建設(shè)貸款約2000萬(wàn)元，計(jì)息一年約110萬(wàn)元；土地款計(jì)息一年合計(jì)約1122萬(wàn)元。2、目前，工程付款為工程量的75%因此實(shí)際工程貸款應(yīng)小于上表測(cè)算結(jié)果。附表2:中央商務(wù)區(qū)銷(xiāo)售成本測(cè)算基礎(chǔ)土地面積（由）143.85地價(jià)116數(shù)據(jù)建筑面積（萬(wàn)nf）8.0戶數(shù)720序號(hào)總額（萬(wàn)元）單位金額（元/行）比例%銷(xiāo)售收入35,119.834,4

15、10.001土地成本16,686.602095.3447.47%2.1房屋建筑安裝成本9,556.421,20032.41%2.2監(jiān)理費(fèi)用（工程造價(jià)的1.1%）79.64102.3智能化工程238.91302.4室外管網(wǎng)及道路設(shè)計(jì)及工程費(fèi)用398.18502.5景觀設(shè)計(jì)、工程（170元/m2計(jì)算）517.64652.6詳規(guī)、建筑設(shè)計(jì)成本477.82602.7煤氣開(kāi)戶費(fèi)用（每戶1900元）125.1915.723財(cái)務(wù)費(fèi)用（土地成本的6.5%）1,084.63136.203.09%4開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（見(jiàn)表3）2,628.58330.077.48%5房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的費(fèi)用（見(jiàn)表4）56.767.130.16

16、%6規(guī)劃審查、施工審查及招標(biāo)過(guò)程中的費(fèi)用（見(jiàn)表5）169.7021.310.48%7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)及管理費(fèi)用（土地、建設(shè)成本的1%）280.8035.260.80%8營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（銷(xiāo)售收入的2%）702.4088.22.00%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（建設(shè)成本的5%）569.6971.541.62%10城建配套等綜合費(fèi)用（含暖氣開(kāi)戶費(fèi)）1,959.072443.81%11人防工程費(fèi)238.9300.68%銷(xiāo)售成本合計(jì)35,149.774,413.76經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)-29.94-3.76100.00%收益率（未扣除所得稅）0%附表3:開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目金額計(jì)算說(shuō)明（萬(wàn)元）基數(shù)稅費(fèi)率1營(yíng)業(yè)稅1,756.0銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元

17、）35,119.835%2城市建設(shè)維護(hù)稅87.8營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元）1,755.997%3教育費(fèi)附加52.7營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元）1,755.993%5土地增值稅702.4銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）35,119.832%6土地使用稅19.2占地面積（萬(wàn)行）9.592元/m24印花稅10.5合同額（萬(wàn)元）35,119.830.03%合計(jì)2,628.6附表4:房產(chǎn)交易費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額計(jì)算說(shuō)明（萬(wàn)元）基數(shù)稅費(fèi)率1房屋交易費(fèi)23.89建筑面積（萬(wàn)nf）8.03元/m22房屋確權(quán)登記費(fèi)5.76戶數(shù)720.0080元/套3預(yù)售許可證7.20房屋套數(shù)720.00100元/套4面積測(cè)量費(fèi)19.91建筑面積（萬(wàn)nf）8.02.5元/m2合計(jì)56.76附表5:建設(shè)期間各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)總投資（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量基數(shù)1放、驗(yàn)線費(fèi)46.66點(diǎn)720648元/點(diǎn)2勘察費(fèi)10.003規(guī)劃定點(diǎn)費(fèi)（技術(shù)服務(wù)）20.14占地面積（公頃）9.592.1元/m24規(guī)劃審查費(fèi)（住宅）20.01建筑面積（萬(wàn)nf）8.02.3元/m25規(guī)劃審查費(fèi)（道路）0.15道路長(zhǎng)度（M）1,0001.5元/m6消防審查費(fèi)15.93建筑面積（萬(wàn)nf）8.02元/m27抗震審查費(fèi)2.71建筑面積（萬(wàn)nf）8.00.34元/m