土地一級開發(fā)模式及盈利模式分析

1、土地一級開發(fā)及盈利模式分析一、土地一級開發(fā)因何炙手可熱，主要表現(xiàn)在三個方面一是影響太大了。 不僅是因為項目規(guī)模大， 少則上千畝， 多則數(shù) 十平方公里， 還因為土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游， 對整個 城市各種資源的運用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用， 撬動著整個城市的宏觀 經(jīng)濟的發(fā)展， 土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、 效率和 質(zhì)量?，F(xiàn)在能夠參與一級開發(fā)的都是實力雄厚、 信譽良好的大型企業(yè)。二是誘惑太大了。 越來越多的品牌大開發(fā)商熱衷于土地一級開 發(fā)，覬覦的并非是土地一級開發(fā)不到 10%的利潤，隨著土地市場的日 趨完善及土地政策進一步緊縮后， 拿地壓力越來越大， 開發(fā)商憑借一 級開發(fā)的優(yōu)勢

2、獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑，三是彈性太大了。 按憲法和土地管理法對土地征用的規(guī) 定，土地一級開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣?各地也出臺了一些相關(guān)政策， 但究竟誰可以成為操作主體、開發(fā)成本如何界定、利潤如何分配，基 本上依然無法可依， 盡管有個約定俗成，即所謂的“誰投資、誰受益”， 但一級開發(fā)中的交易黑洞、甚至各方共損（而非共贏）的現(xiàn)象時有發(fā) 生。土地一級開發(fā)涉及三個利益集團：代表土地所有權(quán)的政府、一級 開發(fā)企業(yè)（授權(quán)、組建或招標）、原駐地企業(yè) / 居民/農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者（一 級開發(fā)前土地使用者）。土地一級開發(fā)的過程，也是協(xié)調(diào)、處理和重 新調(diào)整三者利益關(guān)系的過程。普遍認為， 征地和拆遷是土地一

3、級開發(fā)的核心問題， 也是難點問 題，其實，歸根結(jié)底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多 難也能征、也能拆。原駐地企業(yè)、居民、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者已經(jīng)不滿足于僅 有的征地、拆遷補償了， 但是如果讓政府或者一級開發(fā)企業(yè)在無法預(yù) 知未來收益的情況下給他們足夠的補償不僅是不現(xiàn)實的， 而且也加大 了一級開發(fā)成本。 在遭遇無法回避的征地和拆遷尷尬時， 一方面是因 強行拆遷而丟官入獄的鬧劇不斷上演， 一方面是因失地又失業(yè)的農(nóng)民 上訪曠日持久。二、土地一級開發(fā)模式分析從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及 分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有 明確的規(guī)模指標界定；從時間上

4、來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再 做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在 二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊 城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅 等第三產(chǎn)業(yè)） 項目，另一種是增量一級開發(fā)， 包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地， 有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)， 有些是總體規(guī)劃區(qū)以外 單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程， 當(dāng)前土地一級開 發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式誰看上哪一塊就割給誰， 開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開 發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整 體規(guī)劃難

5、以實施，開發(fā)進度無法掌控、 保障。盡管國家三令五申強調(diào)， 今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進行一級開發(fā)， 再進入土地 市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當(dāng)長的時間。這是無可奈何的事情， 在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)， 好 處是政府收益相對豐厚， 缺點是政府需要大量鋪墊資金， 開發(fā)進度慢， 沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式政府公開招標方案優(yōu)、 成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)， 根據(jù)土地使 用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式， 如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當(dāng)于工

6、程承 包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移， 即政府將生地出讓給一級開發(fā) 商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地 出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種。第四，新城公司式直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營， 好處是政府主導(dǎo)， 缺 點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。三、土地一級開發(fā)盈利模式（一）土地增值盈利模式一般情況下， 無論是政府還是一級開發(fā)商， 總會把目光聚焦在生 地變熟地后的土地增值獲利，當(dāng)成了土地一級開發(fā)獲益的唯一來源， 事實上，只要我們敢于挖掘，在一級開發(fā)過程中

7、還有很多、甚至很大 的、而且肯定是合法的獲利空間。一級開發(fā)期間的土地、場地租賃：由于一級開發(fā)的規(guī)模大、周期 長，開發(fā)過程中， 肯定會出現(xiàn)部分土地的閑置，不管后期的土地用途 如何規(guī)劃，對暫時閑置的成片土地進行短期性、低密度的投資開發(fā)。 經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施項目： 大部分政府都把通訊、 供水、污水處理、 燃氣、 供暖等項目作為財政項目一次性投入了，既給財政背上了沉重的包 袱，又大大增加了一級開發(fā)直接成本。 這類經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施項目完全 可以包裝后作為招商項目直接上市融資，可采取獨資、合資、BOT等多種合作形式，或許還可以獲取長期收益。營利性公建配套項目：成 片區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、醫(yī)療、 教育等項目也是有很大的

8、獲利空間，政府 要引導(dǎo)建設(shè)，納入市場程序，但不能包辦。壟斷性資源：地下管網(wǎng)、 加油站、公交線路等壟斷性資源的合理運作是一級開發(fā)獲利的隱性支 柱之一。城市文化視覺資源：路、橋等冠名權(quán)，道路、路燈、車站廣 告等經(jīng)營權(quán)還沒有引起足夠重視， 必將成為一級開發(fā)獲利的另一隱性 支柱。（二）土地收益分成模式鑒于土地一級開發(fā)項目涉及的審批手續(xù)繁雜、 需要接觸的審批部 門眾多的情況， 房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府收益分成的模式進行土地一級 開發(fā)，一個很重要的好處便是： 地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮 自己的“比較優(yōu)勢”政府負責(zé)保證如規(guī)劃手續(xù)、一級開發(fā)立項、 征地手續(xù)、 項目驗收等行政審批工作的通過， 而企業(yè)則可從事建

9、設(shè)資 金的籌措與投入、 建設(shè)工程的組織與實施、 土地招商的組織等自己更 為擅長的工作。（三）土地補償模式土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地 儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地 作為補償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率會 比較高，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會比較大。四、土地一級開發(fā)盈利實現(xiàn)途徑分析土地整理的收益模式通常有兩條途徑： 一種途徑是， 通過土地公 開交易市場出讓土地，收益部分按照約定取得。另一種途徑是，開發(fā) 商與政府共同約定出讓土地的限制性條件， 在招拍掛中確保自己順利 取得二級開發(fā)權(quán)。（一）共同出資設(shè)立項目公司房地產(chǎn)企業(yè)往往通過設(shè)立

10、項目公司來進行土地一級開發(fā)項目的 操作。在收益分成模式中， 有些項目公司會選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、政府 部門（或政府的投融資平臺）共同出資設(shè)立（其中的一些項目公司還 會有第三方出資， 如與政府關(guān)系較為密切的民營企業(yè)等， 以做到利益 共享、也能為項目的審批提供方便） ，負責(zé)對土地的一級開發(fā)項目進 行經(jīng)營，包括開發(fā)資金的融資、參與土地運營的策劃、市政配套設(shè)施 的建設(shè)， 以及配合政府部門進行拆遷補償、 土地二級市場潛在受讓人 的招商等工作。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)會持有項目公司的大部分股權(quán)， 并能相應(yīng)獲得董事會的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過共同出資設(shè)立項目公司， 房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府利益的第一 層捆綁關(guān)系就

11、建立起來了政府作為項目公司的股東之一， 有權(quán)按 股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項目公司分紅。（二）土地一級開發(fā)凈收益的分成一般來講，土地一級開發(fā)凈收益 =國有土地使用權(quán)出讓價款 - 土 地一級開發(fā)成本 - 政府提取的各項費用。其中，土地一級開發(fā)成本通 常由項目前期費用、征地拆遷補償費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、工 程建設(shè)其他費用（如監(jiān)理費、工程設(shè)計費、管理費用、財務(wù)費用等） 、 相關(guān)稅費等構(gòu)成。按照國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)提取的各項基金、規(guī)費，主要 包括土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等。項目公司與政府之間的土地一級開發(fā)凈收益分成比例的約定， 無 疑是一級開發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。 分配比例的設(shè)置通常

12、與土地 一級開發(fā)的難度大小有關(guān)， 一些拆遷難度比較大， 或者是地理位置相 對較偏的地塊， 土地一級開發(fā)商的分成通常要高一些。 項目公司在拿 到按比例分配的一級開發(fā)凈收益后， 在扣除經(jīng)營成本等費用、 提取法 定公積金等程序后，公司股東可對剩余的稅后利潤進行分紅。通過土地一級開發(fā)凈收益的分成設(shè)置， 房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府 的利益捆綁關(guān)系被深化了一層。 與房地產(chǎn)二級開發(fā)的項目相比， 房地 產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)的利益分配上與地方政府走得更近了， 有了地 方政府的政策支持，一級開發(fā)項目的市場風(fēng)險相對較小。（三）土地一級開發(fā)保底收益的設(shè)置在一些土地一級開發(fā)的收益分成案例中， 房地產(chǎn)企業(yè)甚至還能得 到一些地

13、方政府的保底收益承諾。 云南城投在昆明的土地一級開發(fā)案 例中，另設(shè)有保底條款， 規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地 的一級開發(fā)總成本的 5%時，昆明市政府將保證向公司另行支付差價 款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部土地一級開發(fā)總成 本的 5%。此外，在一些一級開發(fā)委托合同中， 房地產(chǎn)企業(yè)會通過與政府約 定土地“招拍掛”的單位成交底價，來實現(xiàn)最低收入的底線。房地產(chǎn) 企業(yè)也會與地方政府約定， 對投入資金規(guī)模進行限制如鎖定土地 一級開發(fā)的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔(dān)。四）參與土地規(guī)劃的設(shè)計工作在土地一級開發(fā)的收益分成模式中，土地一級開發(fā)商事實上成為 了土地設(shè)計的一個 “準規(guī)

14、劃部門”；開發(fā)商可利用規(guī)劃的設(shè)計和改變， 來使得土地規(guī)劃對己方從事一級開發(fā)更有利， 甚至為今后的土地一二 級聯(lián)動打下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，開發(fā)商往往能夠參與到地方政府所 進行的概念規(guī)劃設(shè)計中； 同時，房地產(chǎn)企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該 區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃， 這為開發(fā)商獲取二級開發(fā)權(quán) 方面提供了更多的先機。 因為開發(fā)商用二級開發(fā)的整體思路和方案在 一級開發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認可， 并在規(guī)劃條件和各地塊價值安排方面得到有效的貫徹。此外，為了保證土地出讓收益的實現(xiàn)，在一級開發(fā)委托合同中， 一些房地產(chǎn)企業(yè)也會與政府約定， 在可出讓經(jīng)營性用地中， 商住

15、用地 的最低比例。（五）參與政府的土地“招牌掛”工作土地一級開發(fā)的普遍模式是， 房地產(chǎn)企業(yè)將土地平整完畢后， 交 由當(dāng)?shù)貒临Y源部門掛牌出讓。 雖然土地一級開發(fā)商自身并不能準確 把握土地出讓的時間， 但卻可以通過合同條款的約定， 大致與政府部 門約定每年落實到本項目的土地出讓指標，從而把握土地供應(yīng)的節(jié) 奏。在一些土地一級開發(fā)的案例中， 房地產(chǎn)企業(yè)還約定可與政府協(xié)商 確定項目土地入市交易價格， 并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易 方式。通過對土地出讓規(guī)模、推出時間，以及交易底價等因素施加影 響，房地產(chǎn)企業(yè)可在某種程度上做到隨行就市， 將土地收益保持在合 適的區(qū)間內(nèi)。（六）土地一二級市場聯(lián)動的優(yōu)勢

16、土地一級開發(fā)商參與自家地塊的競拍有兩個明顯的優(yōu)勢， 一是由 于房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)階段已和政府部門有過一些互動， 因而 對競拍地塊的價值和前景了然于心； 二是在同等價位的情況下， 由于 拍賣價款當(dāng)中的一部分將作為土地一級開發(fā)收益進入房地產(chǎn)企業(yè)， 因 而土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。 在這種情況 下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在獲得一級開發(fā)階段收益的同時， 獲取相對低成 本的土地， 既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展， 也保證了可以獲取土地 在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。 由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯 受制于政策的因素， 因此大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理與 二級開發(fā)相結(jié)合，以獲得整

17、理收益的最大化。當(dāng)然，不排除遇到對地 塊志在必得的公司不計成本的與土地一級開發(fā)商抬價， 這個時候， 當(dāng) 競拍價達到一定金額時土地一級開發(fā)商便會理智地放棄繼續(xù)競拍， 因 為拍賣成交價已非常高， 僅是從土地一級開發(fā)的收益分成上， 土地一 級開發(fā)商也已可獲利不菲。 ”五、土地一級開發(fā)風(fēng)險分析一）政策風(fēng)險相比較二級市場土地“招拍掛”和房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定，土地 一級開發(fā)的政策并不明晰， 諸多操作很不規(guī)范， 而且各地政府的政策 和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶頸和操作上的不確定性。 隨著土地管理制度的改革和發(fā)展， 國家對土地一級開發(fā)的政策將越來 越完善， 在政策完善過程中， 存在對現(xiàn)有土地一級開發(fā)

18、模式進一步完 善或調(diào)整的可能與風(fēng)險。在關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知 （國辦發(fā) 2006100 號）中，國務(wù)院規(guī)定，“從 2007年 1月 1日起，土地出讓 收支全額納入地方基金預(yù)算管理。 收入全部繳入地方國庫， 支出一律 通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排， 實行徹底的 收支兩 條線'。”在財政部發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 （財 綜 200668 號）中，規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以招商 引資'、舊城改造'、國有企業(yè)改制' 等各種名義減免土地出讓收入， 實行零地價'，甚至負地價'，或者以土地換項目、先征后返、補

19、 貼等形式變相減免土地出讓收入。 ”在 2009年 12月財政部發(fā)布的關(guān) 于進一步加強土地出讓收支管理的通知 （財綜 200974 號）中規(guī)定， “確保土地出讓收入及時入庫。 土地出讓收入原則上采取就地直接繳 庫方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉(zhuǎn)地方國 庫?！辫b于上述土地出讓收入全額繳納地方國庫的規(guī)定，土地一級開 發(fā)收益分成模式的合規(guī)性是需要進一步明晰的。 企業(yè)在一級開發(fā)階段 的利潤分成以何種形式回到企業(yè)， 也就成為了目前一級開發(fā)模式中的 關(guān)鍵點。各地政府一般都把握“誰投資誰受益”的原則，以各種方式將收益按照承諾分配給企業(yè)。（二）融資風(fēng)險土地一級開發(fā)的資金投入密集度高、 投資規(guī)

20、模大。這些巨額融資， 往往來源于房地產(chǎn)項目公司的股本融資或債券、 債務(wù)融資。 雖然大部 分土地一級開發(fā)均采取分期滾動開發(fā)模式， 使得后續(xù)資金投入可以由 前期項目的現(xiàn)金流入來補充， 但即使是為啟動項目的第一期投入， 動 輒已往往達到十?dāng)?shù)億資金的規(guī)模， 資金需求的壓力可見一斑。 如果遇 到政府融資窗口、 行業(yè)新規(guī)定等不利變化， 資金籌集周期不確定的風(fēng) 險就將凸顯出來?？梢哉f，減少融資風(fēng)險、保證融資渠道的暢通，是 土地一級開發(fā)成功的關(guān)鍵。（三）政府行為的風(fēng)險在土地一級開發(fā)的參與方中，地方政府的強勢地位是毋庸置疑 的。雖然房地產(chǎn)企業(yè)已通過收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆 綁，但仍不能消除地方政府強硬違約發(fā)生的風(fēng)險。（四）征地、拆遷工作的風(fēng)險土地對涉地單位、個人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個人對征 地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設(shè)計不合理、 或方案溝通程度不足，導(dǎo)致征地、拆遷周期不確定的風(fēng)險。（五）市場風(fēng)險相對于二級開發(fā)， 土地一級開發(fā)的周期一般較長。 由于宏觀經(jīng)濟 形勢、樓市調(diào)控政策的變化， 往往會對土地市場景氣程度有一定影響， 從而可能引發(fā)土地分期和滾動開發(fā)的周期不完全確定、 土地上市能否 成交的風(fēng)險。六、主要城市土地一級開發(fā)收益分析（一）北京模式北