二手房買賣交易流程

1、二手商品房交易流程。下面就以下幾個方面詳細解釋三級市場二手交易各個環(huán)節(jié)第一：交易流程；1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金2. 過戶交納相關稅費（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款）3. 領取新證,（如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同）4. 很行放款給賣方5. 水電，煤氣，物業(yè)管理，有線收視,寬帶，電話等的過戶第二，是中介在進行房交易時的操作規(guī)則，或者說是操作實務程序1. 房源信息和客戶信息的收集2. 中介方如何帶客戶看房，協(xié)助客戶尋找到中意的房；中介如何幫助業(yè)主進行宣傳推盤3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧第三:整

2、個交易過程中所支付的稅費額度及國家相關政策1. 購房款的支付方式及應注意的事項2. 買賣雙方應向國家相關部門交納的稅費；中介行業(yè)的收費標準第四:如何正確處理爭議的問題1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金當買賣雙方在中介的促成下簽署了三方交易合同（即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同，有三方均需簽名的后，應同時到國土局查檔.此舉的目的是為買房及中介方防范交易風險而作的因為如果賣方出來交易不實行為很有可能會出現交易糾紛查檔一是可以確認該成交物業(yè)的權利人是否是簽約的人，二是確認簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額，三是確認是否在銀行抵押在這個簽約的環(huán)節(jié)，

3、應注意的問題有以下幾點：如果賣方權利人只有一個人名的話，中介和買房應弄清此人是否已婚，如果已婚，其賣房行為是否得到其配偶的同意支持，如果是的話，應由夫妻同往簽署，如果另外配偶一方未能親 自到達共同簽約，最能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權書，這樣防止婚內財產私自轉移導致交易最終不能成交的情況發(fā)生不然，中介方要承擔把關不嚴，未有盡職盡責的責任，買方很有可能會損失定金，甚至是首期款等！在中介交易實務中，通常會出現因為急于簽單，而未能取得該物業(yè)另個一個未在房產證 上登記姓名的人的書面授權書而促成三方交易 一旦出現權利人另外一方并不同意出售此 物業(yè)而導至向法院訴訟后，法院會宣布此合同無效的，買方就有可

4、能帶來無心的麻煩和金錢損 失比如有些夫妻一方私自處理婚內財產，或是老公買給二奶的，后來要出售時被老婆知道了，告上法院再就是有些是朋友合買的房，現在深圳有大量未婚同居者共同買房，房產證上寫上一個人的名字時，很有可能被寫上名字的人利用這個便利 私自處置房產2. 過戶 交納相關稅費（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款）這個過戶如果按業(yè)主（賣方）的房產證是在銀行抵押的話，就要先贖樓，也就是還清銀行的 欠款后,銀行歸還其房產證原證，這樣業(yè)主才擁有房產的 100%份額,這樣才可以到國土局進 行 正常交易過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種：A.原房產證登記時間到交易時間滿五年的，可以免去營

5、業(yè)稅，同時也會免去城建維護費和教育附加稅，否則將不得免除；如果即滿五年，同時業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫這樣的好處是，因為深圳的房漲的 快，而且人的流動性也大，沒準哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產證價格高，有利于快點 出手，也可以賣個更好點的價格喲！當然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應增加一些， 但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現在還是以后都有可能方便多貸喲.E.應交納的稅費及費率：契稅：新證價格*1.5%印花稅：新證價格*0.1%（買賣雙方各付一半）交易見證費：關外每平方6元，關內

6、好象是每平方3元查檔費：50元貼花稅：5元營業(yè)稅：新證價格*5%城建維護費和教育附加費是在產生營業(yè)稅的基礎上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費用，費率是營業(yè)稅的0 .1%和3%個人所得稅：（新證價格-原證價格-原業(yè)主購房時產生的正當稅費和一定數額的裝修費，通常是原證價的15%）*20%其中，契稅和登記費是在領取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據去國土局換取正試交稅發(fā)票關于免除營業(yè)稅和個人所得稅手續(xù)的辦理：個人轉讓自用5年以上， 并且是家庭唯一生活用房取得的所得個人所得稅減免，由產權轉讓人在簽訂權屬轉移合同并向國土房管部門遞交產權過戶申請后，在取得產權證之前， 向住房所在

7、地的地稅局（稅務所）提出減免申請應提交以下資料：A 納稅人減免稅（費）申請表B 房屋產權人身份證、戶口簿戶口登記卡的原件、復印件房屋產權人或夫妻名義的，須提供結婚證原件、復印件C 出售自用住房的合同、 國土房管部門產權過戶受理回執(zhí)的原件、復印件，及房產證復印件D 由市規(guī)劃與國土資源信息中心檔案部開具的房屋產權登記信息查詢證明產權轉讓人戶口登記卡的婚姻狀況記載為已婚”的，應同時提供配偶名義的房屋產權登記信息查詢證明E 稅務機關要求提供的其他有關資料4. 三方合同簽定的時候應注意的事項5. 在過戶過程中買賣雙方應配合的事項如果，買賣雙方不通過中介過戶？怎么辦呢？賣方房產證在手，買方需要按揭?？梢园?/p>

8、照我說的交易流程去操作 不需要贖樓的，可以先與業(yè)主簽個雙方買賣合同,約定交易事項，再查檔,把首期款放在銀行監(jiān)管，然后就去交易中心過戶呀過完戶后 就去銀行辦理按揭申請，等你的新證出來時，銀行也會通知你可貸款事項了 等新證出來后就 拿到銀行作抵押，等銀行放款給原業(yè)主后，你們就去辦理水電煤氣，物業(yè)管理等的過戶事宜 呀.再來說第三個問題：3. 領取新證，（如需向銀行貸款的要到銀行做抵押，簽署抵押合同）新證在關外，按目前的政策是要 22個工作日出來，關內好象是11個工作日出來吧.新證領取時應由新證上的權利人都到國土局去辦理領取手續(xù)，同時要交納契稅和登記費.新證手領取手續(xù)比較簡單如需到銀行按揭的，此時應把

9、新證拿到銀行辦理抵押手續(xù)，向銀行簽署抵押合同同時放首期款給原業(yè)主15個工作日后（一般為自然日）銀行就會放按揭的款給原業(yè)主這樣原業(yè)主就收到了全部的房款，下一步就是辦理水電煤氣，物業(yè)管理費，收視費的過戶手續(xù)了 當然還有交房了 關于是先查檔還是先交定金這個問題，個人認為：就是在最好是在簽訂合同之前就要查檔，以確定業(yè)主是否真正的業(yè)主，是否擁有此套物業(yè)的100%產權（有時是朋友合買的），是否在抵押狀態(tài)，如果可以的話最好是弄汪楚該物業(yè)業(yè) 主是以其它形式作為抵押物了通常這樣操作是不太現實的，因為業(yè)主一是怕麻煩，二是查檔會有一定的費用，50元，如果 交易不成，又沒有簽定合同，誰來承擔這個費用？中介肯定不會的在

10、中介的操作實務中，通常因為中介對業(yè)主又有個實先的了解，而且在簽定合同的時候會要求業(yè)主把房產證的原件或是復印件和銀行抵押合同拿來向買方和中介出示，這樣也是一個初步的核查所以多數是先簽定合同，業(yè)主收了買方的定金后買賣合同成立了，中介在贖樓前或是過戶前都會帶業(yè)主去查檔的因為這個時候，費用誰來出也確定了 個人建議，最好是在簽定合同的當天就去查檔通常在中介公司的操作是：在與業(yè)主簽定三房買賣協(xié)議的時候就會付一筆定金，以不超過成交額的10%為上限，當然了，如果雙方愿意，可以多交，不過要注意風險的防范，以二萬到五 萬為宜第二筆款是首期款，如果對方需要按揭的，通常都會存在首期款的問題，這時需要到 銀行做資金監(jiān)管

11、等到新的房產證出來后，新的業(yè)主（即買你房的人）拿到銀行做抵押后，銀行 會自動放款給原業(yè)主第三筆款也就是最后一筆款是等銀行為新業(yè)主辦理了國土局抵押登 記后就再放款給原業(yè)主此款就是新的業(yè)主向銀行貸款部分的尋筆款，此時全部購樓款支付完畢舉例說明吧如果某物業(yè)成交價是 100萬,購樓者需向銀行貸款 50萬.雙方協(xié)議在簽署交易合同時購者先向業(yè)主支付2萬元做為定金,那么支付方式為購樓款=定金 +首期款48萬+購樓者向銀行貸款的50萬簽署三方合同時（業(yè)主，中介,買家）買家向業(yè)主支付定金 2萬元過戶之前（如果要贖樓的就要在業(yè)主贖樓之前）買家就要先把首期款放在銀行做資金監(jiān)管48 萬元等新證出來后，買房者去領取新證

12、后就拿到銀行做抵押，并向銀行簽署按揭合同,15天后銀行放款50萬給原業(yè)主全部購房款支付完畢現在說說在簽署三房協(xié)議或者說是雙方協(xié)議時應注意的問題：第一:如果合同之前都約定好了所有事項了，那么最主要的就是要約定付款的方式，這是合同最主要的問題，這個問題約定好了 ，自然風險就不會存在了 定金一定要交，如果不交定金，這合同等同于空文一張，任何一方肆意反悔都不會受到太 大的約束的一般以交易額最高限不超過10%為宜，最低不要低于一萬元，通常二到三萬元合適 如果是雙方私自成交的協(xié)議，定金最好是全部與首期款一起到銀行監(jiān)管，這樣如果業(yè)主反悔了，買方也不會在追要定金時太被動，也可以有效的防范惡意交易行為（有專門騙

13、人定金的假業(yè)主）首期款最好是在買方要按揭的銀行做監(jiān)管，這樣銀行方會比較配合，也有些便利首期款的放款最好是等對新的房產證出來后再放款給業(yè)主，這也是與銀行的資金監(jiān)管協(xié)議內容相一致的不過,有時也有買方急著先拿到房的情況 ,這時最好是等到過完戶五日后考慮放款.因為此時國土部門內部操作也到了一定程度了，對雙方都較可靠安全了 切忌在沒有過戶之.、八刖就把首期款付給業(yè)主，如果這樣買方會很被動的，很會給一些不良交易的人有機可乘做為業(yè)主，也不要要求人家還沒有過戶都付給你這么多錢，要站在對方的立場上考慮：換作是你，你同意這樣做嗎？這里提醒一下做為業(yè)主的，一定要在過戶的時候，隨買家一起到銀行做按揭申請 ，并在三 日內向銀行索要"貸款承諾書"，這是你最后一筆款能否拿到的保障因為如果你手中有了這個承諾書，就算買方不依合同約定去貸款 ，你也可以找銀行來負這個責任的再就是水、電、煤氣、物業(yè)管理、有線收視的過戶事宜。在雙方簽署合同之前后，一定要搞清原業(yè)主的這些費用的交付情況，如果很久沒有人住過的房，可要小心業(yè)主會欠很