房地產(chǎn)企業(yè)地融資方式與資本結(jié)構(gòu)淺析論文設(shè)計

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程論文房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與資本結(jié)構(gòu)淺析學(xué)校：西南科技大學(xué)學(xué)院：土木工程與建筑學(xué)院班級：建筑學(xué)0902:龔偉學(xué)號：20094447教師：何鑫 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其健康良性發(fā)展 對國民經(jīng)濟有著重要意義房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā) 整個周期都需要大量的資金支持；然而，融資作為現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營活動 中的一項重要容，融資即貨幣資金的融通，使指企業(yè)根據(jù)未來經(jīng)營策 略與發(fā)展的需要，從自身生產(chǎn)經(jīng)營需要及資金運用現(xiàn)狀出發(fā)，經(jīng)過科 學(xué)的預(yù)測和決策，決定采用何種方式組織資金的供應(yīng)，以保證企業(yè)生 產(chǎn)經(jīng)營需要的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)企業(yè)的融資的含義就是通過各種 方式為房

2、地產(chǎn)開發(fā)項目籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要目的是保證 房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，從數(shù)量上和時間上保證房地產(chǎn)企業(yè)和房 地產(chǎn)項目對資金的需要，使企業(yè)價值最大化。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 觸資方式融資 資本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)受政策影響非常大，近幾年來，國家相關(guān)部門相繼出臺 了多項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生較為深遠的 影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，隨政策的變化波動較大，其原因主要是 我國房地產(chǎn)公司以銀行貸款為主要融資渠道，方式過于單一。近年來 我國房地產(chǎn)公司平均規(guī)模增長速度非常迅速，但大部分房地產(chǎn)公司擁 有的權(quán)益資本普遍偏少，資產(chǎn)負債率普遍偏高，因此，分析研究房地 產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)成為當(dāng)前行業(yè)急需解決

3、的問題。（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況1. 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和融資方式融資渠道是指企業(yè)資金的來源，主要有：自有資金、銀行資金、社會 資金、外商資金、預(yù)售款等。融資渠道和融資方式既有區(qū)別又有聯(lián)系, 所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑。融資 方式具體包括：發(fā)行股票、發(fā)行債券、合作開發(fā)、銀行貸款、房地產(chǎn) 投資信托、產(chǎn)業(yè)投資基金、工程承包墊資、房地產(chǎn)預(yù)售、商業(yè)信用與 短期融資券等。2. 房地產(chǎn)公司的融資現(xiàn)狀分析2. 1融資渠道單一銀行貸款至今仍然是我國房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方 式給我國銀行業(yè)帶來了沉重的負擔(dān)。隨著經(jīng)濟形勢和行業(yè)市場的變 化，用以調(diào)控形勢的房地產(chǎn)和金融等相

4、關(guān)政策的不斷出臺，如銀行準 備金率、利率的提髙等往往會給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的 沖擊。2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡國有公司普遍存在所有者缺位，出現(xiàn)部人控制度等現(xiàn)象，公司的經(jīng)營 者對風(fēng)險比較厭惡，股權(quán)結(jié)構(gòu)以及公司債券市場發(fā)展的嚴重滯后等原 因使得公司管理效率不髙，股權(quán)融資額大大高于債務(wù)融資額，所以我 國房地產(chǎn)上市公司對外部資金依賴性較高，且有逐年遞增趨勢。2.3資產(chǎn)負債率高我國大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就 需要靠銀行貸款等融資方式來取得。據(jù)央行的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金 融的支持分析，我國在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的百分之八 十左右都直接或者間接來源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司

5、的資產(chǎn)負債率偏高。2.4深受政策影響房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資問題除了受到一些傳統(tǒng)行業(yè)因素的影響外，還 受到政府政策的影響，關(guān)于住房、信貸等調(diào)控政策的出臺和變更直接 對金融市場、房地產(chǎn)開發(fā)商融資產(chǎn)生重大的影響，這在最近幾年的政 策調(diào)控影響效果能夠看的出來。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)3. 資本結(jié)構(gòu)的概念按照來源，可將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要的資金概括的分為兩大類， 即負債資金和權(quán)益資金。在通常情況下，權(quán)益資金不能完全滿足企業(yè) 的經(jīng)營需要，因此，還需要額外的負債融資。資本結(jié)構(gòu)即是探討這兩 類資金的構(gòu)成和比例關(guān)系。因企業(yè)所籌資本的期限的不同，資本結(jié)構(gòu) 又可具體到廣義和狹義之分。狹義的資本結(jié)構(gòu)僅指長期資金來源

6、構(gòu)成 及其相互關(guān)系，認為短期資金的籌集和使用經(jīng)常變化，因此不應(yīng)當(dāng)納 入資本結(jié)構(gòu)的管理疇，而應(yīng)該作為營運資金管理。而廣義的資本結(jié)構(gòu) 定義認為負債應(yīng)包含資產(chǎn)負債表右方的全部負債，所以資本結(jié)構(gòu)是指 全部負債構(gòu)成與權(quán)益資本之間的比例關(guān)系。4. 房地產(chǎn)開發(fā)過程及資金運作特點 房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動就是若干個房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的過程，對大 規(guī)模房地產(chǎn)公司而言，可能會同時運行多個房地產(chǎn)項目，一個項目的 銷售回款可以用作另一個項目的開發(fā)資金。但對于大多數(shù)中小型房地 產(chǎn)企業(yè)來說，一般同時運行的開發(fā)項目不會超過1至2個，因此，公 司的運營過程往往就是項目的運作過程，公司的融資決策也是圍繞項 目的開發(fā)進度計劃，以項目

7、各個開發(fā)階段的資金需求而進行的。4. 1房地產(chǎn)項目開發(fā)的一般流程及各階段資金需求對于不同的房地產(chǎn)項目，其開發(fā)流程也不盡相同，一般來說，由于項 目開發(fā)前期手續(xù)的辦理程序受政府相關(guān)部門的管理規(guī)定約束，房地產(chǎn) 項目開發(fā)的前期階段的流程基本相同，而項目建設(shè)階段也少有變化的 余地。差異最大的就是租售階段的流程，在我國房地產(chǎn)開發(fā)的初期， 房地產(chǎn)項目的租售階段往往在建設(shè)階段基本完成后（如主體結(jié)構(gòu)封頂） 進行。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門常常在可行性 研究階段即介入項目的策劃與市場定位工作，進行市場調(diào)研、尋找潛 在客戶、開始營銷準備。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為解決資金問題， 分散投資風(fēng)險，在項目的

8、建設(shè)階段即進行房地產(chǎn)預(yù)售工作，對于以租 為主的寫字樓、酒店等商業(yè)性物業(yè)，也出現(xiàn)了預(yù)租、回租、回買等與 融資相結(jié)合的營銷手段。因此本節(jié)所列舉的房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程僅 為示意。全部開發(fā)流程及各階段資金需求見表2-1 o表2-1：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及各階段資金需求開發(fā)階段項目名稱主要工作容資金需求與籌措前期階段投資決策分 析項目的可行性研究、財務(wù)成 本分析、市場分析等資金支出主要為土地費用 和規(guī)劃設(shè)計費，約占項目整 體支出的2030%,主要 來源為自有資金.關(guān)聯(lián)企業(yè) 問拆借、銀行短期信貸、過 橋貸款等。取得土地證獲取土地使 用權(quán)經(jīng)招、拍、掛等方式簽訂土 地出讓協(xié)議項目的審批 手續(xù)項目的立項、規(guī)劃許可

9、、土 地等政府部門的審批手續(xù)土地的三通一平施工場地的三通一平土地的三通一平 施工場地 的三通一平前，無法通過 抵押貸款的方式獲得銀行 信貸資金，易陷入財務(wù)危機。其他準備工 作工程設(shè)計、招投標、施工許 可證、地質(zhì)勘查、工程監(jiān)理等建設(shè)階段建安工程土建、設(shè)備安裝、裝飾裝修 等工程主要為建安工程費、材料 費、配套費等，通常占總投 資4050%.工期通常不 長，但資金流出量相對較 大，資金支出比較集中，建 設(shè)期費用主要來源是銀行 信貸和預(yù)售收入。該階段對 開發(fā)商融資能力要求較高。公共配套設(shè) 施居委會、派出所、學(xué)校、幼 兒園等配套工程室外工程市政工程、園林綠化等租售階段項目策劃階 段市場定位、產(chǎn)品定位、概

10、念 設(shè)計等此階段主要費用為銷售費 用、稅費、管理費用、財務(wù) 費用等，費用主要來源為房 屋租售收入。市場推廣通過廣播、電視、報紙等媒 體進行宣傳推廣商品房預(yù)售在工程建設(shè)期自行或代理銷售現(xiàn)房租售5. 房地產(chǎn)資金運作的特點由于房地產(chǎn)存在著物質(zhì)性質(zhì)方面和經(jīng)濟性質(zhì)方面的特征，其資金動作 也就有著與一般商品生產(chǎn)和流通行業(yè)不同的特點。主要有：5.1資金投入量大，投資成本高首先，土地開發(fā)的成本較髙。近年來，土地出讓價格不斷上漲，國家 發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2004年第一 季度35個大中城市有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點。第二季度，全國有8個城市土地交易價格同比漲幅超過10

11、%,2005年2月2日市漢陽區(qū)鸚鵡洲858畝地塊被世茂集團以31.5億元的價 格竟得，其成交價也創(chuàng)下國土地競拍的最高記錄。其次，房屋開發(fā)的成本較髙，建筑安裝需要耗費大量的材料和資金， 從而造成房屋的開發(fā)成本髙于一般的產(chǎn)品成本。再次，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，占用資金需要支付大量利息，資金成 本高也增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。5.2資金周轉(zhuǎn)慢，投資回收期長因為房地產(chǎn)開發(fā)受土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房 地產(chǎn)市場等四個互相聯(lián)系的市場的制約，房地產(chǎn)從開發(fā)到交付使用， 其生產(chǎn)周期短則一年，長則數(shù)年，才進入流通和消費領(lǐng)域，因此投資 回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時間更長。5. 3投資風(fēng)險較大因為房地產(chǎn)開發(fā)占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，其投資風(fēng)險也較大，主 要表現(xiàn)為流動性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、經(jīng)營性風(fēng)險等。5. 4房地產(chǎn)資金的增值性由于土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)的不可替代性等特點而使房地產(chǎn)具有 保值、增值的優(yōu)點。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn) 的需求也不斷增大，造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇，從 長期