南昌市商業(yè)市場調(diào)研報(bào)

1、南昌市商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告提綱一、 南昌市商業(yè)概況Ø 商業(yè)宏觀環(huán)境Ø 城市商業(yè)基礎(chǔ)Ø 商業(yè)分布二、 南昌市商圈分析三、 南昌市各商業(yè)業(yè)態(tài)分析幾發(fā)展方向 第一節(jié) 餐飲娛樂第二節(jié) 酒店第三節(jié) 大型商超四、 南昌市專業(yè)市場分析及發(fā)展方向 五、 南昌市社區(qū)商業(yè)調(diào)研及發(fā)展方向六、 南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目分析第一節(jié) 南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目特征分析第二節(jié) 南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目供需分析七、綜合論述.一、南昌商業(yè)概況南昌市屬于中部內(nèi)陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業(yè)如IT、金融、服務(wù)、房地產(chǎn)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后。但近年來，隨著國家加快實(shí)施

2、沿長江開發(fā)戰(zhàn)略、大京九鐵路的全線貫通（南昌市是京九線上唯一的省會(huì)城市），南昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大的動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整日益完善，形成新的發(fā)展機(jī)遇。一、南昌商業(yè)宏觀環(huán)境A、 近年南昌GDP 南昌宏觀經(jīng)濟(jì)近年呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，GDP逐年增長，經(jīng)濟(jì)動(dòng)力強(qiáng)勁，為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展環(huán)境。B、南昌人口南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近年人口持續(xù)出現(xiàn)凈流入，常住人口穩(wěn)步增長，人口密集度提高，消費(fèi)潛力不斷增長。C、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)南昌三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，各類工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的第二產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占有絕對(duì)比重，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力，對(duì)商業(yè)的發(fā)展形成堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、南昌商業(yè)基礎(chǔ) A、城市概況市內(nèi)

3、以平原為主，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時(shí)，南昌正在加快實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年，城市人口規(guī)模達(dá)到260-300萬，中心城區(qū)范圍達(dá)到260平方公里。B、 交通狀況南昌歷來是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運(yùn)相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會(huì)城市。 三、南昌商業(yè)分布南昌的商業(yè)集中在以八一廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)；及以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠地段便利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市

4、場商圈。其余片區(qū)的商業(yè)特性多為單業(yè)態(tài)主導(dǎo)，零星商業(yè)配合的格局：板塊商業(yè)分布核心商業(yè)特點(diǎn)主要業(yè)態(tài)中心片區(qū)八一廣場為中軸，橫貫穿中心路、勝利路、廣場北路、孺子路零售商業(yè)服裝專賣、餐廳、酒樓、影樓、大型百貨洪城片區(qū)洪城大市場商品批發(fā)服裝、五金、家電、快速消費(fèi)品、青云譜片區(qū)井岡山大道產(chǎn)品批發(fā)建材、石材、五金、輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)批發(fā)青山湖、京東片區(qū)青山湖文化廣場產(chǎn)品批發(fā)家居、家紡、汽車、摩托車產(chǎn)品零售紅谷灘片區(qū)紅谷灘中心區(qū)復(fù)合汽車、商場產(chǎn)品零售第二、南昌商圈分布一、南昌商業(yè)布局現(xiàn)狀洪城商圈京東商圈圈中心片區(qū)商圈青云譜商圈A、中心片區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，中心片區(qū)已形成了以八一廣場為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以廣

5、場為中心，分別向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商業(yè)圈內(nèi)，大型商場主要云集在八一大道周邊，而中山路、勝利路、孺子路、展覽路等各類特色商業(yè)街則與之相互呼應(yīng)。 八一廣場核心商圈構(gòu)筑南昌最繁榮的商業(yè)氣象 中山路、勝利路等特色商業(yè)街B、洪城板塊洪城路是南昌市主要對(duì)外交通的中心和樞紐，隨著洪城大市場的建設(shè)與發(fā)展，洪城板塊逐步形成了以洪城大市場為龍頭的批發(fā)市場大商圈，商圈內(nèi)的各大綜合及專業(yè)市場幾乎涵括了各門類商品，并輻射到全省乃至周邊城市。 綜合批發(fā)市場 專業(yè)批發(fā)市場C、青云譜片區(qū)南昌市城南的青云譜區(qū)位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪和專業(yè)市場為主，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪分布零散，而且規(guī)模

6、小，裝修及經(jīng)營檔次普遍偏低，商業(yè)氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業(yè)設(shè)施，但片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場卻具有一定規(guī)模和輻射力。青云譜區(qū)在新南昌市商業(yè)規(guī)劃的定位是南昌向南向東物流集散中心和大市場聚集地。 批發(fā)貿(mào)易市場 社區(qū)商業(yè)D、青山湖京東片區(qū)青山湖京東片區(qū)位于南昌市東北部，面積較大，而且開發(fā)時(shí)間較短，故商業(yè)較分散，而且呈現(xiàn)小型化、低檔次特點(diǎn)。 房地產(chǎn)的開發(fā)帶動(dòng)了大型家居、建材類專業(yè)市場的蓬勃興起 人口較密集區(qū)域的社區(qū)商業(yè)已初步形成 其它F、紅谷灘新城商業(yè)中心紅谷灘作為南昌城市發(fā)展新區(qū)，正在以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，原有老昌北城區(qū)均改建，目前該地段的商業(yè)僅有八一大橋北引橋周邊及豐和大道與廬山南大道交匯

7、段服務(wù)于附近居民的社區(qū)商業(yè)。廬山南大道北段，南昌大橋北引線形成了昌北城的批發(fā)貿(mào)易體系。二、南昌典型商圈中心商圈中心商圈勝利路步行街區(qū)域商圈：1）、商圈現(xiàn)狀概況： 南昌唯一的室外步行街，已成為以珠寶、鐘表、眼鏡、服飾為主，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集的商業(yè)街 缺乏對(duì)氣候及天氣等因素的考慮，季節(jié)變化對(duì)勝利路的人流產(chǎn)生極大的影響 旺盛的人流帶動(dòng)了連鎖快餐及特色餐飲的發(fā)展，但車行的不便限制了大型餐飲業(yè)的發(fā)展 由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，經(jīng)營特色、經(jīng)營主題相對(duì)模糊2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況3）、租賃情況分析：4）、商圈規(guī)劃與定位：5）、商圈交通狀況：6）、商圈配套設(shè)施：7）、發(fā)展?jié)摿Ψ治觯?擴(kuò)大城市商業(yè)核心范圍，形成與中山路

8、相呼應(yīng)的商業(yè)街區(qū) 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展將日益豐富，勝利路逐步成為城市消費(fèi)者購物休閑的主要場所 專業(yè)、知名品牌專賣店將成為勝利路的發(fā)展重點(diǎn)，并全面提升勝利路經(jīng)營品位、經(jīng)營檔次 步行街的發(fā)展日益平衡，客流量南北差異逐步減小八一廣場區(qū)域商圈：1）、商圈現(xiàn)狀概況： 交通極其便利 大型百貨商場及電子、通訊類專業(yè)商場云集 專賣店以經(jīng)營手機(jī)、電腦及耗材、照相器材等通訊及高科技產(chǎn)品為主，小百貨、品牌服飾等專賣店較少 賓館云集，為中高檔商場提供了消費(fèi)保障 人流量大，主要集中在八一廣場商業(yè)中心區(qū)域2）、網(wǎng)點(diǎn)分布情況3）、租賃情況分析4）、商圈規(guī)劃及定位： 唯一的市級(jí)商業(yè)中心，并發(fā)展成外來消費(fèi)客流占8090的“超廣域”商業(yè)

9、中心 建設(shè)綜合性、多功能百貨商廈（購物中心），并逐步引導(dǎo)成為品牌集聚的購物中心型百貨商廈區(qū)域商圈5）、商圈交通狀況：6）、商圈配套設(shè)施狀況：7）、發(fā)展趨勢分析：中山路商圈：1）、商圈現(xiàn)狀概況： 專賣店是中山路商業(yè)街繁榮的主要的體現(xiàn)。 大型百貨商場發(fā)展良好。 主題商場豐富了商圈業(yè)態(tài)，創(chuàng)造了全新的消費(fèi)空間。 “萬壽宮商城”小商品批發(fā)市場萬壽宮小商品市場目前經(jīng)營狀況一般。 餐飲業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。2）、中山路各路段商鋪分布情況：3）、租賃情況分析4）、商圈規(guī)劃與定位： 商圈規(guī)劃： 商圈定位：5）、商圈交通狀況：6）、商圈配套設(shè)施狀況：7）、商圈發(fā)展?jié)摿?承擔(dān)城市中心商業(yè)板塊的核心作用 大型商場、購物中心

10、將成為中山路商業(yè)發(fā)展的重頭戲 大型娛樂休閑設(shè)施將是中山路商業(yè)街未來發(fā)展的亮點(diǎn) 三、南昌商業(yè)主要零售業(yè)態(tài)綜合評(píng)述大商場都位于人流、車流便利的交通干道旁，附近均設(shè)有公交站點(diǎn)，部分公交站點(diǎn)直接用商場名稱來命名，以擴(kuò)大商場的影響力以上商場中有80%的商場分布在以八一廣場為核心的市中心商圈，其它也設(shè)置居住人口較集中的地段。各商場至少臨兩條車行道，車行、人行十分方便，并且每個(gè)商場距離公交站點(diǎn)的位置都在50米以內(nèi)，其中有30%的商場門前即有公交站點(diǎn)，有30%的商場設(shè)有以其名稱命名的公交站，商場附近的公交站點(diǎn)保障了商場的人流，而以商場名稱命名公交站點(diǎn)能迅速提高商場的傳播頻率，并能擴(kuò)大其在市民中的影響力各商場均

11、采用百貨超市模式，超市一般都設(shè)在商業(yè)價(jià)值較低的位置，以超市來帶動(dòng)人氣，以百貨主要以品牌服裝為主。各大商場均設(shè)有地下層（早期建設(shè)的百貨大樓和洪城大廈除外）。其中60%的商場將超市設(shè)在地下層，一方面超市能起到聚集人氣的作用，但由于超市利潤不高，故在商業(yè)布局時(shí)大部分商場都將其放在商業(yè)價(jià)值低的位置。  各大商場注重發(fā)展自身經(jīng)營特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營在競爭日益激烈的今天，南昌眾多的百貨商場越來越注重發(fā)展自身的經(jīng)營特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營，如新洪客隆走高檔、個(gè)性化經(jīng)營路線，洪城大廈發(fā)展家電網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，百盛購物廣場的“快樂購物、休閑購物”，南昌市各大商場出現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營，做出商場特色，培養(yǎng)個(gè)性化消費(fèi)群體，以達(dá)

12、到對(duì)商場品牌的認(rèn)同。 從經(jīng)營管理水平來看，南昌市大型商場的經(jīng)營管理還在較低的水平下運(yùn)作，員工的服務(wù)意識(shí)、商場布局與商品陳列、營銷企劃等都有待提高。各商場營業(yè)員聚堆聊天現(xiàn)象隨處可見，商品知識(shí)更是知之甚少。完善的經(jīng)營管理體系是商場長久經(jīng)營的關(guān)鍵，在這方面外來百貨企業(yè)做得遠(yuǎn)比南昌本土企業(yè)好。太平洋購物廣場、天虹商場的商場規(guī)劃、商品組合、經(jīng)營意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量均優(yōu)于其它本土商場，兩家商場均統(tǒng)一招聘人員，并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，每天都有管理人員進(jìn)行訓(xùn)導(dǎo)，特別是太平洋購物廣場，在一些服務(wù)點(diǎn)，如超市的自行存包處，還設(shè)有專人協(xié)助顧客。落后的經(jīng)營管理體系為外來的品牌百貨企業(yè)預(yù)留了一定的市場空間。大部分商場不同程度

13、地引進(jìn)了餐飲、娛樂，但形式過于單一，集多元化的餐飲、娛樂、休閑于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。隨著人們消費(fèi)習(xí)慣向多元化、多層次轉(zhuǎn)變，為消費(fèi)者提供集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的購物場所將是今后商業(yè)發(fā)展的方向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前南昌80%的商場引進(jìn)了肯德基、必勝客等國際連鎖快餐廳，有30的商場增設(shè)了電子游戲機(jī)，但總體而言，南昌商場內(nèi)的餐飲、娛樂的形式單一，集多元化餐飲、娛樂、休閑于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。二、生活超市四、專業(yè)市場南昌專業(yè)大市場的未來發(fā)展趨勢：1、 為應(yīng)對(duì)日益激烈的市場競爭，批發(fā)市場只有通過不斷擴(kuò)大規(guī)模、豐富經(jīng)營品種來擴(kuò)大商圈輻射半徑，從而提升市場的競爭力。如洪城大市場

14、、華東商貿(mào)城、肉聯(lián)場等批發(fā)市場的不斷擴(kuò)建。2、 迎賓國際家俱廣場、鴻順德國際商貿(mào)城、洪城燈具市場、聯(lián)信大市場、京東鹿鼎以及即將推出的金潤物流等一批大型批發(fā)市場的相繼涌現(xiàn)，導(dǎo)致南昌市批發(fā)市場的競爭更趨激烈，尤其是酒類、肉類、糧油、副食品、服裝鞋帽、小商品等批發(fā)市場已接近或達(dá)到飽和狀態(tài)。為了避免批發(fā)市場重復(fù)建設(shè)的問題，政府將對(duì)批發(fā)市場進(jìn)行指導(dǎo)性建設(shè)，使南昌市的專業(yè)市場朝著良性競爭的方向發(fā)展。3、 將現(xiàn)代大型商場高雅、舒適的經(jīng)營購物環(huán)境，量販超市的服務(wù)便利條件與批發(fā)市場的商品低價(jià)位，智能化管理、新型電子商務(wù)運(yùn)營模式相融合。再加上統(tǒng)一完善的經(jīng)營管理，良好的政府背景，巨大的市場規(guī)模，超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確

15、的市場定位，齊全的配套設(shè)施才是批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，進(jìn)而推動(dòng)南昌市整個(gè)批發(fā)市場行業(yè)從“瓶頸”走向持續(xù)發(fā)展。4、 政府將逐步形成以現(xiàn)代大型綜合性批發(fā)市場為龍頭，以特色專業(yè)市場為基礎(chǔ)的商品市場建設(shè)新格局作為未來幾年內(nèi)商品市場建設(shè)的核心工作。從批發(fā)業(yè)總體的發(fā)展趨勢來看，日亦萎縮的市場必定要以連鎖、配送、網(wǎng)上交易等現(xiàn)代營銷方式為手段。富有區(qū)域特色、全方位、多元化的市場業(yè)態(tài)才能在未來1-2年內(nèi)給南昌市商業(yè)批發(fā)市場提供一個(gè)廣闊的成長空間，推動(dòng)南昌市商業(yè)大市場的發(fā)展和建設(shè)。六、在售商業(yè)項(xiàng)目第一節(jié)   南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目特征分析1、在售商業(yè)項(xiàng)目一覽表2、典型在售商業(yè)項(xiàng)目分析3、在售商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析4、在售商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)營銷特征分析 5、在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格特征分析第二節(jié)  南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目供需分析一）在售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 目前，南昌市在售商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有以下幾種：1、社區(qū)商業(yè)   2、專業(yè)市場3、綜合市場二）在售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)區(qū)域分析三）在售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量分析四）在售商業(yè)項(xiàng)目供需走勢及缺口分析五）南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目租售分析 &#