土地價格的概念

1、第1章土地價格的概念考點(diǎn)1 土地價格概念考點(diǎn)2 土地價格的特征考點(diǎn)3不同類型土地價格及特征考點(diǎn)4我國現(xiàn)行地價體系考點(diǎn)5我國土地價格的主要類型考點(diǎn)1 土地價格概念土地價格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。 換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低?？键c(diǎn)2 土地價格的特征1）土地價格是權(quán)益價格土地不具有移動性，可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益，誰獲得 了土地權(quán)益，誰就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)。 因此，土地買賣實(shí)質(zhì)上是土 地權(quán)益的買賣，土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。2）土地價格不由生產(chǎn)成本決定3）土地價格主要由土地需求決定4）土地價

2、格呈上升趨勢5）土地價格具有明顯的地域性例題（多選）下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價格描述，正確的有（）。a 總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢b. 具有明顯的個別性和地區(qū)性c. 土地價格高低決定了地租水平高低d. 土地價格由開發(fā)成本決定e. 土地價格高低與社會經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)【答案】be 考點(diǎn)3不同類型土地價格及特征1）按土地權(quán)利分類土地所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格、土地租賃權(quán)價格、土地抵押權(quán)價格、其他權(quán) 利價格（包括地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)價格）2）按土地價格形成方式分類交易價格、理論價格、評估價格3）按管理目的分類基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、監(jiān)測地價4）按結(jié)果表示方法分類土地總價格、單位面積地價、樓面地價

3、5）按土地形態(tài)分類生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格6）按土地交易方式分類拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格7）按土地價格使用目的分類買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格考點(diǎn)4我國現(xiàn)行地價體系在土地價格體系中土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)是基本形式。 而基于政府對土地 市場進(jìn)行調(diào)控和管理的要求，基準(zhǔn)地價屬于區(qū)域平均地價，與其相對應(yīng)的是宗地 地價。宗地地價是指地產(chǎn)市場上表現(xiàn)出來的個別地塊的價格， 也是地產(chǎn)市場的交 易主體、管理者和研究者所真正關(guān)心的價格，是土地價格體系的基本構(gòu)成；在地價體系中，評估價格和交易價格是一對孿生兄弟， 評估價格是由估價師得出 的，它雖不一定是最終的成交價

4、格，但對市場交易價格的形成起著一定的指示和 參考作用。交易價格是交易雙方就所要交易的土地所達(dá)成的共同認(rèn)可的價格。在正常市場條件上下，交易價格是土地價格客觀、合理水平的真正體現(xiàn)，也是確定 評估價格的基本依據(jù)?？键c(diǎn)5我國土地價格的主要類型1）按管理層次劃分分為基準(zhǔn)地價和宗地地價兩大類。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，基準(zhǔn)地價 是“在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地， 按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土 地使用權(quán)區(qū)域平均價格”。因此，基準(zhǔn)地價是分用途的土地使用權(quán)的最高出讓年 限的區(qū)域平均價格，具有：有限期、全域性、平均性、時效性的特點(diǎn)。其

5、作用主要是：反映土地市場中的地 價水平及其變動趨勢，為地價管理提供依據(jù)；為國家征收土地使用稅提供依據(jù)； 引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)。作為宏觀控制性地價，基準(zhǔn)地價是整個地價體系的基 礎(chǔ)，為政府出讓、租賃、劃撥、收購?fù)恋氐冉灰谆顒又写_定宗地地價提供參考依 據(jù)。2）按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分可分為土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。我國不存在土地所有權(quán)價格。土地使 用權(quán)價格是城市土地價格的主要形式， 按產(chǎn)權(quán)權(quán)能構(gòu)成可以分為：土地使用權(quán)價 格、戈U撥土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)價格、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價格；3）按土地開發(fā)程度劃分根據(jù)土地的“生熟”條件，分為生地價格、毛地價格和熟地價格。毛地是指政府 出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f

6、城區(qū)土地，生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。4）按地價構(gòu)成劃分出讓金是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用 者，并由土地使用者向國家支付的金額，它反映了國家土地所有權(quán)的收益權(quán)能；城市建設(shè)配套費(fèi)是指城市建設(shè)部門向各類基本建設(shè)項(xiàng)目征收的用于城市道路橋 涵、供熱、供水、供電，以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)的費(fèi)用，其 收費(fèi)情況由各個城市按照實(shí)際情況制定；征地拆遷開發(fā)費(fèi)是對原用地者和農(nóng)民使用土地的補(bǔ)償，屬于補(bǔ)償性質(zhì)；土地開發(fā)費(fèi)是指為了達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，包括宗地內(nèi)、外的土地開發(fā)費(fèi)，這一費(fèi)用主要應(yīng)用于成本逼近法計算土地價格。5）按交易方式劃分分為收購

7、地價、劃撥地價、出讓地價、承租地價、轉(zhuǎn)讓價格、出租價格、抵押價 格、入股價格。劃撥地價、出讓地價和承租地價是土地一級市場中的主要地價形式，出租價格、 轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、入股價格是土地二級市場形成后產(chǎn)生的主要地價形式。6）按地價形式和目的劃分可分為評估地價、交易地價、政策性地價、征地區(qū)片綜合價。例題（判斷）生地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。（）拍賣出讓適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地 塊的出讓。（）評估價格就是最終的成交價格。（）基準(zhǔn)地價屬于交易地價。（）【答案】x V X X第2章土地價格影響因素考點(diǎn)1 一般情況下的地價影響因素考點(diǎn)2區(qū)域因素考點(diǎn)3個

8、別因素考點(diǎn)4主要地價影響因素的作用規(guī)律考點(diǎn)5不同用途地價影響因素的特點(diǎn)考點(diǎn)1 一般情況下的地價影響因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。它主要有：行政因素、 社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素和國際因素。一般因素通常是從宏觀上對地區(qū)整體的地價水平產(chǎn)生全局性影響，在這些因素影響下，產(chǎn)生了地區(qū)與地區(qū)之間，乃至國家與國家之間地價水平的差異。例題（單選）在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是 （）。a.物價變動b.交通條件c.公用設(shè)施條件d.環(huán)境質(zhì)量【答案】a考點(diǎn)2區(qū)域因素區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然、 社會、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生 的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性

9、的影響。其主要包含的內(nèi)容有： 地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制、 公用設(shè)施條件等。?例題（單選）城市規(guī)劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項(xiàng)中不屬于此類的是（）。a. 宗地容積率b.宗地形狀c.建筑密度 d.宗地用途【答案】b考點(diǎn)3個別因素個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一 均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因，包括： 面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、深度、土地使用權(quán)年限等。例題（單選）在下列影響宗地價格的因素中，（） 是個別因素。a. 宗地形狀b. 宗地所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施c. 宗地附近學(xué)校分布情況d. 當(dāng)?shù)厣唐贩績r格變動情況【答案】a例題（判斷）容積率是影響地價的一般因素。（）土地使用年期屬于個別因素。（）【答案】X V考點(diǎn)4主要地價影響因素的作用規(guī)律一般因素從宏觀上對地區(qū)整體的地價水平產(chǎn)生全局性的影響。區(qū)域因素對地區(qū)的地價水平產(chǎn)生決定性的影響。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素， 是同一區(qū)域內(nèi)地價差異 的主要原因?？键c(diǎn)5不同用途地價影響因素的特點(diǎn)（1）商業(yè)用地受商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地效益、距商服中心的距 離、市內(nèi)交通條件等因素影響較大。因此，宗