農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式及律師業(yè)務(wù)

1、，ASK中期f法律網(wǎng)免費(fèi)法律管詢 就上中顧法律網(wǎng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式及律師業(yè)務(wù)內(nèi)容摘要：土地流轉(zhuǎn)模式是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，也是集中土地使用權(quán)，從而進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、科學(xué)化生產(chǎn)的有效途徑，對(duì)促進(jìn)農(nóng)村土地利用效率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益起到了很好的推動(dòng)作用。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要法律的保護(hù)和規(guī)范，以使土地能夠在合法的情況下高效便捷的流轉(zhuǎn)，律師在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮著重大的作用，從土地使用權(quán)屬的確定，到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的選擇，流轉(zhuǎn)要件，流轉(zhuǎn)的法律后果，律師都可進(jìn)行審查與指導(dǎo)，可以說(shuō)土地流轉(zhuǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)律師的服務(wù)。本文試圖對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行探討，同時(shí)結(jié)合律師實(shí)務(wù)，淺述律師在土

2、地流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)操作空間，以期能夠更好發(fā)揮律師服務(wù)新農(nóng)村建設(shè)，服務(wù)社會(huì)的功能。關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)模式律師業(yè)務(wù)空間農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度，是以集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭承包經(jīng)營(yíng)為主的一種經(jīng)營(yíng)方式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)已難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，農(nóng)民增收困難，普通的家庭承包經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不能滿足社會(huì)化大生產(chǎn)的需要，因此實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，相對(duì)集中農(nóng)村土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；N植已是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。中共中央、國(guó)務(wù)院在關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)中指出：完善農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策，加快制定具體辦法，確保農(nóng)村現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)

3、定并長(zhǎng)久不變，繼續(xù)做好土地承包管理工作，全面落實(shí)承包地塊、面積、合同、證書(shū)“四到戶”，擴(kuò)大農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)范圍。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，健全流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，在依法自愿有償流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法，加快構(gòu)建農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁體系。為在實(shí)踐中把握好土地流轉(zhuǎn)政策，提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)，本文試圖對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行探討，結(jié)合律師實(shí)務(wù)，淺述律師在土地規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為,流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)操作空間，以更好地發(fā)揮律師在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的服務(wù)功能,維護(hù)廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)者依法將土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租

4、、互換、轉(zhuǎn)讓、入股或者其他方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人的行為。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，律師在每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以不同的身份介入。律師在其中不僅僅是以一個(gè)法律工作者的身份參與到流轉(zhuǎn)行為中實(shí)施民事代理行為，更起到為土地合法、高效流轉(zhuǎn)保駕護(hù)航。下面就以土地流轉(zhuǎn)模式為基礎(chǔ)，在探討土地流轉(zhuǎn)模式的同時(shí)對(duì)律師在土地流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)空間進(jìn)行淺述。農(nóng)村土地承包法第三十二條規(guī)定“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！睆脑撘?guī)定可以看出我國(guó)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)模式主要有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)等方式。一、以轉(zhuǎn)包的方式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。所謂的轉(zhuǎn)包就是指在不

5、改變土地承包經(jīng)營(yíng)者的承包權(quán)的情況下，承包者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)，并依照轉(zhuǎn)包合同的約定取得收益的行為。根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第十一條規(guī)定：”承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)?！钡囊?guī)定，轉(zhuǎn)包達(dá)到的法律效果是土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從承包人轉(zhuǎn)移給了轉(zhuǎn)包人，土地由轉(zhuǎn)包人使用、收益，但是并不改變土地承包權(quán)，原承包人仍然享有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。轉(zhuǎn)包在實(shí)踐中是最常用的一種土地流轉(zhuǎn)方式，其特點(diǎn)是期間短、利于操作、承包人與轉(zhuǎn)包人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，承包人可以轉(zhuǎn)包的方式

6、將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)包人，從中獲取一定的收益，這樣既解放了承包人的勞動(dòng)力，同時(shí)也可以獲得一定的收益，使得農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力能夠向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)土地相對(duì)集中到部分轉(zhuǎn)包人手中，轉(zhuǎn)包人可以按照規(guī)?；б婊?，利益最優(yōu)化組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以達(dá)到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目的，從而促進(jìn)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為社會(huì)提供源源不斷的農(nóng)產(chǎn)品及農(nóng)副產(chǎn)品，和各種生產(chǎn)原料，不但可以保障我們國(guó)家的糧食供應(yīng)，更是從基本上穩(wěn)固了國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)包雖然是比較便捷的一種土地流轉(zhuǎn)方式，但是按照農(nóng)村土地承包法第三十七條規(guī)定：”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。

7、采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。”的規(guī)定，具流轉(zhuǎn)必須采取書(shū)面合同方式，并報(bào)發(fā)包方備案，這是流轉(zhuǎn)的必要條件。因此,在土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程中必然涉及到書(shū)面合同的簽訂以及向發(fā)包方備案等程序。二、以出租方式流轉(zhuǎn)土地。出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，受讓人必須按照合同的約定從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，承包方收取一定租金的行為。出租僅僅是將土地租賃給受讓人使用，并不改變土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包人仍然享有該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。出租的特點(diǎn)是，短期租賃，可以靈活變更土地的農(nóng)業(yè)用途，適用于那些短期內(nèi)可獲得效益的農(nóng)業(yè)活動(dòng)，受讓人可以

8、在租賃期滿后再以租賃的形式租賃其他更適合其從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，也可以改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的方向、方式。總的來(lái)說(shuō)，以出租方式流轉(zhuǎn)土地，便利于那些投資少，見(jiàn)效快的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，受讓人不需要以長(zhǎng)期的甚至是轉(zhuǎn)讓的方式取得土地的使用權(quán)，在達(dá)到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)目的后即可。三、以入股方式流轉(zhuǎn)土地入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)上述定義，可以看出，入股方式流轉(zhuǎn)土地的，可以組成股份公司或者合作社。這里需要注意的是股份公司并不等

9、同于公司法中規(guī)定的股份有限公司，而是股東以股份的形式出資組成的公司。根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法的規(guī)定，我國(guó)的公司分為有限責(zé)任公司和股份有限公司，因此以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股組成股份公司，說(shuō)的就是土地承包經(jīng)營(yíng)人以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股份，和其他方式承包的承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股權(quán)，組成有限責(zé)任公司或者股份有限公司，相關(guān)的法律規(guī)定在公司法中有詳細(xì)的規(guī)定，這里不再闡述。組成的公司是獨(dú)立的法人，擁有獨(dú)立的法律地位，相應(yīng)的承包人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公司所有，由公司統(tǒng)一安排使用，土地承包人依法享有股權(quán)及依股權(quán)分取紅利的權(quán)利。公司依法獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，各入股人僅以其股權(quán)為限承擔(dān)有限責(zé)任。以入股方式組成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社

10、的，合作社可以作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是其組織機(jī)構(gòu)，權(quán)利行使并沒(méi)有公司嚴(yán)謹(jǐn)，相關(guān)的法律規(guī)定也比較寬泛，各入股人應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商確定土地的安排使用，取得的收益歸全體入股人所有，所負(fù)債務(wù)由全體入股人分擔(dān)，和公司不同的是，全體入股人承擔(dān)的是無(wú)限連帶責(zé)任。以入股方式流轉(zhuǎn)土地的，土地使用權(quán)的受讓人是公司或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，但是并不改變各入股人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍歸屬于各入股人即承包人。四、以互換方式流轉(zhuǎn)土地互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。由上可以看出，互換流轉(zhuǎn)的首先是土地使用權(quán)，同時(shí)也改變相應(yīng)的

11、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這和前述的幾種流轉(zhuǎn)土地的方式不同?；Q徹底的改變土地的承包權(quán)，不再有期限的相關(guān)規(guī)定，而是對(duì)發(fā)包人及承包人權(quán)利義務(wù)主體的一種變更。互換是在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包人之間進(jìn)行的，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包人不能進(jìn)行互換，只能以其他方式流轉(zhuǎn)土地?；Q一般是為了耕作或者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要而進(jìn)行，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便捷同時(shí)也利于發(fā)包人及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門(mén)管理。因此，互換是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包人之間經(jīng)常采用的一種方式，除了應(yīng)當(dāng)備案以外，法律幾乎沒(méi)有規(guī)定更多的限制。五、以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地。轉(zhuǎn)讓是指承包人將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，承包人與發(fā)包人之間的權(quán)利義務(wù)解除，由受讓人履行承包人的

12、權(quán)利義務(wù)，承包人依流轉(zhuǎn)合同的規(guī)定獲取一定利益的流轉(zhuǎn)方式。轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的后果是，承包人喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受讓人相對(duì)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。此種方式是最徹底的土地流轉(zhuǎn)方式，因?yàn)樗坏淖兞送恋厥褂脵?quán)人，同時(shí)還改變了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，使原承包方喪失了對(duì)該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。5，ASK中期f法律網(wǎng)免費(fèi)法律管詢 就上中顧法律網(wǎng)六、關(guān)于再流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第十三條規(guī)定：”受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意?！痹倭鬓D(zhuǎn)其實(shí)是流轉(zhuǎn)的一種，土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上和貨物、物品一樣可以在市場(chǎng)上流通，能夠使需要土地使用的單位和個(gè)人在市場(chǎng)上找到自己所需要的土地，

13、能夠最有利于進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的要求。關(guān)心民生是政府的首要任務(wù)，解決好民生需要運(yùn)用各種有效手段對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，法律的調(diào)控手段無(wú)疑是最常用，也能為廣大的民眾所接受的一種方式，因此關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定實(shí)質(zhì)上是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的管理，對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)民、農(nóng)村生活的重視，體現(xiàn)的是執(zhí)政為民的最高執(zhí)政方針。前文探討了幾種常見(jiàn)的土地流轉(zhuǎn)模式，在每一種流轉(zhuǎn)模式中律師均有廣闊的業(yè)務(wù)空間，下文就律師在以轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)土地的過(guò)程中所能開(kāi)拓的業(yè)務(wù)空間作如下淺述：一、法律咨詢的業(yè)務(wù)：1、主體資格審查在法律咨詢過(guò)程中，律師首先要審查的是當(dāng)事人雙方是否有土地流轉(zhuǎn)的主體資格。(1)承包人的主體資格：根據(jù)中華人民共

14、和國(guó)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，能夠流轉(zhuǎn)土地的是集體經(jīng)濟(jì)組織中依法承包土地的成員，但是根據(jù)中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法第三條的規(guī)定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包?！庇纱丝梢?jiàn)，農(nóng)村土地承包者不僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其他經(jīng)濟(jì)組織成員或者個(gè)人對(duì)于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地也有權(quán)承包。所以進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地承包人可以是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人。但是需要注意的是，只有在不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地才能以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商的方式承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或

15、者個(gè)人。1(2)轉(zhuǎn)包人的主體資格：原則上，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他單位和個(gè)人都有權(quán)轉(zhuǎn)包土地，取得農(nóng)村集體土地使用權(quán)。但是，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第九條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。”可見(jiàn)，法律還是對(duì)受讓方的主體資格有一定的限制，其必須是依照法律及有關(guān)規(guī)定從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人，同時(shí)受讓方還必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。這是對(duì)受讓方資格的一個(gè)法律強(qiáng)制性規(guī)定。農(nóng)村土地資源有限，加之中國(guó)是人口大國(guó)，如何更有效的利用有限的資源來(lái)養(yǎng)活龐大的人口是國(guó)家行政的重點(diǎn)

16、，建立流轉(zhuǎn)制度，就是為了更為有效的利用農(nóng)用地，因此，對(duì)受讓人的“從事農(nóng)業(yè)的資格”便成為土地流轉(zhuǎn)主體資格的必備條件。土地流轉(zhuǎn)對(duì)受讓人的主體資格限制從一定意義上保證了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向著更穩(wěn)固、快速的方向前進(jìn)。律師在法律咨詢的過(guò)程中，審查承包人是否合法取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，轉(zhuǎn)包人是否有資格和能力轉(zhuǎn)包。事實(shí)上，在法律咨詢過(guò)程中，在土地流轉(zhuǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)上，承包人與轉(zhuǎn)包人的主體資格都是重點(diǎn)，這是確定土地流轉(zhuǎn)合同是否合法有效及流轉(zhuǎn)合同能否履行的最基本的條件。2、土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第二十三條規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)合同的相關(guān)內(nèi)容，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容:（一）雙方當(dāng)事人的姓名

17、、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)方式；（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；（六）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（七）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；（九）違約責(zé)任。需要注意的是，對(duì)于流轉(zhuǎn)土地的用途，農(nóng)村土地承包法第三十三條第二款規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。因此在流轉(zhuǎn)合同條款中的關(guān)于流轉(zhuǎn)土地用途的約定中，不能將用于非農(nóng)業(yè)用途約定為流轉(zhuǎn)土地的用途，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，一旦違反，就意味著流轉(zhuǎn)合同無(wú)效而使得整個(gè)流轉(zhuǎn)歸于無(wú)效，非但不能合法有效的流轉(zhuǎn)土地，更有可能受到行政處罰。當(dāng)然除了上述的土地流轉(zhuǎn)合同的必備條款之外，當(dāng)事

18、人雙方還可以約定其他的事項(xiàng)，比如約定流轉(zhuǎn)合同須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)鑒證、土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議解決方式等、受讓人在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，雙方約定受讓人在流轉(zhuǎn)期間屆滿后獲得一定的補(bǔ)償以及補(bǔ)償?shù)臄?shù)額或者標(biāo)準(zhǔn)等。其次，合同簽訂后，須向發(fā)包方即土地所有權(quán)人進(jìn)行備案登記。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第十一條規(guī)定，承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案。再次，土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)備案，除流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人各執(zhí)一份以外，還應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份。根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第二十一條規(guī)定：“農(nóng)

19、村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份?！?，這是為了方便發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時(shí)對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行指導(dǎo)，以及方便群眾查詢土地使用權(quán)的歸屬，從而更加快捷方便地提供相關(guān)土地流轉(zhuǎn)的資料，在土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)或者變更承包權(quán)時(shí)能夠有相關(guān)的材料供政府職能部門(mén)查詢對(duì)照。律師通過(guò)參與流轉(zhuǎn)合同的審查，讓當(dāng)事人雙方明確各自的權(quán)利與義務(wù)，及合同訂立的程序，預(yù)防和避免糾紛的發(fā)生。3、流轉(zhuǎn)事項(xiàng)的委托對(duì)于土地流轉(zhuǎn)，承包方可以自己和受讓人簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，也可以委托發(fā)包方或者提供中介服務(wù)組織的機(jī)構(gòu)代為流轉(zhuǎn)其承包的土地。委托流轉(zhuǎn)土地的，必須簽訂委托協(xié)議書(shū)，委托合

20、同書(shū)必須對(duì)委托流轉(zhuǎn)的土地范圍、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)價(jià)格、委托流轉(zhuǎn)協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任，進(jìn)行約定，受委托人只能在委托協(xié)議的范圍內(nèi)行使權(quán)利，如果受委托人超出委托權(quán)限或者因故意、過(guò)失給委托人造成損害的應(yīng)擔(dān)承擔(dān)違約責(zé)任，但是善意第三人可以依法取得土地流轉(zhuǎn)協(xié)議約定的權(quán)利。需要注意的是，除發(fā)包人以外，中介組織可代為流轉(zhuǎn)土地。但并不是任何中介組織都可以接受委托的方式流轉(zhuǎn)土地。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第三十條規(guī)定：“從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門(mén)備,中介組織不但要具有履行土地流轉(zhuǎn)案并接受其指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中

21、介服務(wù)9，ASK中期f法律網(wǎng)免費(fèi)法律管詢 就上中顧法律網(wǎng)中介服務(wù)的能力和資格，還必須向縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門(mén)備案并接受其指導(dǎo)。對(duì)中介組織的特殊規(guī)定，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地流轉(zhuǎn)的重視，中介組織必須接受政府職能部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)，以使土地流轉(zhuǎn)合法、高效、便捷，從而維護(hù)土地流轉(zhuǎn)各方的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的公平、公正。律師可以指導(dǎo)當(dāng)事人委托中介機(jī)構(gòu)辦理流轉(zhuǎn)事項(xiàng)，提高流轉(zhuǎn)效率,規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。4、土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議解決方式的選擇農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛包括：（一）因訂立、履行、變更、解除和終止農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛；（二）因農(nóng)村土地承包

22、經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛；（三）因收回、調(diào)整承包地發(fā)生的糾紛；（四）因確認(rèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生的糾紛；（五）因侵害農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生的糾紛;（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛?！鞭r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第三十三條的規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的四種解決方式：協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟。（1）以協(xié)商的方式解決土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議。協(xié)商是民事糾紛最為普遍的、重要的解決方式，同時(shí)也是最為經(jīng)濟(jì)的爭(zhēng)議解決方式。爭(zhēng)議雙方可以通過(guò)協(xié)商的方法，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的補(bǔ)充條款，解決雙方爭(zhēng)議的事項(xiàng)，也可以達(dá)成新的協(xié)議，對(duì)損害賠償部分進(jìn)行約定，只要雙方協(xié)商的事項(xiàng)不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的強(qiáng)

23、制性規(guī)定，不損害國(guó)家、集體、第三人的利益，在雙方自愿、平等的前提下進(jìn)行，均是合法的協(xié)商，就能很快的解決土地流轉(zhuǎn)中雙方所爭(zhēng)議的事項(xiàng)。采取該方式解決爭(zhēng)議當(dāng)事人既可節(jié)約個(gè)人成本，也可避免了耗費(fèi)行政司法資源，使行政和司法機(jī)關(guān)能夠集中精力處理其他實(shí)務(wù)，節(jié)約社會(huì)成本。因此，律師在提供咨詢服務(wù)中應(yīng)當(dāng)提倡、鼓勵(lì)爭(zhēng)議雙方以協(xié)商的方式解決矛盾，化解糾紛。(2)以調(diào)解的方式解決土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議。調(diào)解是政府的一項(xiàng)職能，當(dāng)然調(diào)解并不僅限于政府，村民委員會(huì)和其他組織、團(tuán)體也可以進(jìn)行調(diào)解。當(dāng)爭(zhēng)議雙方協(xié)商不成的時(shí)候，就需要有沒(méi)有厲害關(guān)系的第三方的介入，從公平、公正的角度對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解的成功與否很大程度上取決于介入調(diào)解的第三

24、方是否能夠公平公正的對(duì)待爭(zhēng)議事項(xiàng)，以及第三方在爭(zhēng)議雙方中的可信度、權(quán)威度、能否讓雙方都信服。因此，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)議，律師可以充當(dāng)調(diào)解人的角色，因?yàn)槁蓭熆梢岳脤?zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)快速了解爭(zhēng)議雙方所爭(zhēng)議的事實(shí)情況，而且在爭(zhēng)議雙方心目中都具有一定的可信度，能夠成為雙方都信賴(lài)的對(duì)象，從而在一定程度上為解決爭(zhēng)議提供了便利條件。律師可本著公平公正的原則，在弄清事實(shí)的基礎(chǔ)上結(jié)合爭(zhēng)議雙方提出的要求，提出調(diào)解方案，盡量是雙方都能接受、滿意，從而圓滿解決爭(zhēng)議問(wèn)題，解決矛盾糾紛，穩(wěn)固土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。(3)以仲裁的方式解決土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議。土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議雙方協(xié)商不成，不能達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。根據(jù)農(nóng)村土

25、地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法及土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的規(guī)定，仲裁裁決具有法律效率，雖然當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服在收到仲裁裁決之日起三十日內(nèi)可以向人民法院提起訴訟，逾期不向法院提起訴訟的，仲裁裁決就發(fā)生法律效力。仲裁是和訴訟并行的一種爭(zhēng)議解決機(jī)制，但是不是訴訟的前置程序。爭(zhēng)議雙方可以選擇仲裁，也可以選擇直接向法院提起訴訟。(4)以訴訟方式解決土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議。訴訟是爭(zhēng)議解決的最終途經(jīng)。法院通過(guò)司法審查，在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上依照法律的規(guī)定，確認(rèn)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以及因違反約定而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，并依法作出裁決。在第一審訴訟中，當(dāng)事人一方或者雙方對(duì)法院的裁決不服的，可以在法定的上訴期內(nèi)向上一級(jí)法院提起上

26、訴，根據(jù)二審終審的原則，二審判決是最終的判決。當(dāng)事人對(duì)二審的判決仍不服的只能申請(qǐng)法院再審或者向人民檢察院申請(qǐng)抗訴，以而啟動(dòng)在再審程序。訴訟一般需要的時(shí)間比較長(zhǎng)，解決爭(zhēng)議成本相對(duì)較高，需要耗費(fèi)的司法資源以及當(dāng)事人的財(cái)力、精力也相對(duì)較多以上四種爭(zhēng)議解決的方式從各個(gè)方面保證爭(zhēng)議雙方能夠在自愿、平等的基礎(chǔ)上維護(hù)自己的權(quán)促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)益，促進(jìn)爭(zhēng)議的有效解決，從而保證了土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中各方的權(quán)益受到合法的保護(hù),合法有效的進(jìn)行。無(wú)論當(dāng)事人選擇哪一種方式解決爭(zhēng)議，律師均可以作為一方的代理人，提供法律服務(wù)，幫助其解決爭(zhēng)端，以貫徹法律的正確實(shí)施。、律師的代書(shū)業(yè)務(wù)。1、土地流轉(zhuǎn)合同的代書(shū)土地流轉(zhuǎn)必須以流轉(zhuǎn)合同即書(shū)面的方

27、式進(jìn)行，因此制作規(guī)范的符合法律規(guī)定的土地流轉(zhuǎn)合同是土地流轉(zhuǎn)雙方在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的必經(jīng)程序。但是并不是任何人都能制作出規(guī)范合法的土地流轉(zhuǎn)合同書(shū)，需要有專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)和豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)歷才能達(dá)到其所制作的土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)范、合法有效。這就需要有專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)和豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)歷的律師參與其中。律師代書(shū)，不并僅僅是對(duì)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人意思的書(shū)面表述，還應(yīng)對(duì)其提出的條件進(jìn)行審查，是否符合法律的規(guī)定，是否擁有土地流轉(zhuǎn)主體資格進(jìn)行審查，對(duì)于不當(dāng)?shù)幕蛘呤遣缓戏梢?guī)定的部分向當(dāng)事人提出，建議其修改，從而使當(dāng)事人訂立的每一份流轉(zhuǎn)合同都是規(guī)范、合法有效的，讓土地流轉(zhuǎn)合同這一在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中必備的重要的一個(gè)環(huán)節(jié)能夠順利的進(jìn)行，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的高效運(yùn)行。土地流轉(zhuǎn)合同的制作，相關(guān)內(nèi)容參照前述法律咨詢業(yè)務(wù)中土地流轉(zhuǎn)合同簽訂的相關(guān)探討與論述，在次就不再贅述。2、委托流轉(zhuǎn)合同的代書(shū)業(yè)務(wù)。根據(jù)農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)定，承包人可以委托發(fā)包方或者土地流轉(zhuǎn)的中介組織代為流轉(zhuǎn)其土地。因此，承包人與發(fā)包方或者土地流轉(zhuǎn)中介組織之間就需要簽訂委托代理合同。這份委托代理合同除了合同內(nèi)容必須準(zhǔn)確、合法以外，還必須有規(guī)范的文本格式。這都需要律師以自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)幫助委托人和代理人進(jìn)行委托合同的制作，使雙方的權(quán)利義務(wù)明確，受委托人在從事委