XX山莊策劃報告之消費者分析(共4).doc

1、XX山莊策劃報告之消費者分析消費者的需求決定著項目的規(guī)劃和定位，在前期的市場調(diào)查中，我們重點對消費者的需求進行了了解。下面將對消費者較為關注的問題進行逐一分析。環(huán)境：在調(diào)查過程中，環(huán)境是XX人提及率最高的詞匯，這充分體現(xiàn)XX市民對住宅環(huán)境的重視，它預示著XX人已從單純的住宅滿足居住需要過渡到對居住質(zhì)量的追求，這種消費觀念的進步在本次調(diào)查中表現(xiàn)得尤為突出。眾多被訪者歷數(shù)環(huán)境惡劣對自身家庭生活帶來的不便和影響，強調(diào)社區(qū)周邊及其環(huán)境必將是其考慮的首要問題。事實上，綜觀XX市場在售的眾多樓盤，環(huán)境影響著樓盤售賣情況的優(yōu)劣。XX花園是公認的受環(huán)境之害最為典型的樓盤。XX花園采用全現(xiàn)澆結構，這在XX地產(chǎn)界

2、還較為少見，不僅質(zhì)量過硬，許多被訪者也認為其房型結構比較超前，物業(yè)管理等相關配套也做得不錯，地理位置蒞臨XX一中舊址，屬老市區(qū)的繁華地段，交通便捷，學習生活方便，但一直以來銷售都不甚理想。究其原因，有被訪者直言：除其價格稍高外，環(huán)境是影響其銷售的重要因素。定位為高檔住宅，但它離電廠和化肥廠近，空氣不好，又因為地處老城區(qū)，周邊環(huán)境擁擠、嘈雜，環(huán)境與其高檔定位不相稱，故銷售阻力較大。而東部的XX花苑，定位為經(jīng)濟實用房。價格適中，周邊沒有工業(yè)企業(yè)，交通方便、地段也不偏，更重要的是環(huán)境清凈、適宜居住。不難看出，XX市民對環(huán)境的理解還較淺，僅僅停留在對周邊和社區(qū)環(huán)境的關注，但他們已從日常的生活中深刻感受

3、到環(huán)境對生活的影響不容忽視，尤其是對社區(qū)人文環(huán)境的重視更是代表著高素質(zhì)群體和年輕一代的消費追求。在訪問過程中，一位文藝界人士就特別提出人文環(huán)境是社區(qū)居民生活質(zhì)量的重要保障。他認為人文環(huán)境的形成在于樓盤本身開發(fā)理念的引導和社區(qū)居民的共同維護。沒有良好的開發(fā)理念，很難吸引一批較高素質(zhì)的居民，也很難對入住居民形成自然約束形成良好的居住氛圍，所以人文環(huán)境對樓盤開發(fā)至關重要。其實環(huán)境除了社區(qū)人文環(huán)境還有綠化環(huán)境，XX人真正意識到的環(huán)境僅是社區(qū)的基礎環(huán)境，他們對社區(qū)的綠化環(huán)境基本沒概念，這與XX房地產(chǎn)的發(fā)展程度密切相關。畢竟在XX，真正講究社區(qū)環(huán)境規(guī)劃與園藝綠化的樓盤并不多，美倫美奐的經(jīng)典樓盤基本沒有，這

4、對后繼開發(fā)者而言是挑戰(zhàn)，也是機遇。因為對這個市場空白，存在著廣闊的發(fā)展空間。只要做足環(huán)境文章，切實地讓消費者看到更加精美、安逸的生活環(huán)境，并加以適當引導，激發(fā)人們對美好生活的進一步追求，必定會帶來新的消費熱潮。地段：地段是XX市民關注的重點。在這一個重視教育的城市里，地段的選擇又往往和學校聯(lián)系在一起。方便小孩讀書勝過對上班購物方便的要求，當然如果上班購物也方便就更好了。有的被訪者還明確要求新區(qū)的樓盤必須考慮建立幼兒園，因為幼兒園的孩子太小，不能獨立上下學，接送又麻煩，在社區(qū)內(nèi)設立幼兒園不僅解除了年輕夫妻的后顧之憂，也讓那些照看孩子的老人少了勞頓之苦。小學和中學則不然，只要離社區(qū)不是太遠，有便捷

5、的班車直達即可。 經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和政府的宏觀規(guī)劃對XX市民選擇地段有著積極而特殊的影響，人們不再認為離學校、商店、市場近的地角就是理想的地段，相反，西部的經(jīng)濟和新規(guī)劃的東部城區(qū)就引起一部分人的興趣。就東部而言，人們普遍認為，市政府即將東遷為東部新區(qū)帶來希望。因為政府東遷，必然會健全相關的配套設施，加快東部的發(fā)展。而且，東部重工業(yè)少，污染少，空氣好；土地廣闊，便于新社區(qū)的規(guī)劃和綠化，也少有老城區(qū)雜、亂、臟、吵的種種弊端，這對于渴望逃脫老城區(qū)嘈雜居住環(huán)境、追求生活質(zhì)量的人群有特別的吸引力。 從調(diào)查的資料看，XX花苑的熱銷就是這種地角選擇新流向的有力證明。很多人說，陽光花園開發(fā)晚了，如果早一些，XX

6、花苑就沒有現(xiàn)在這樣賣得火。因為從經(jīng)濟看，西部更具活力。幾年前，在政府還沒決定如何遷移時，人們想在西部買房子，但陽光遲遲未動，沒奠基，捱了幾年才動工，并且是期房，所以人們看到?jīng)]合適的了，就把目光投向東部，后來政府東遷的呼聲漸大，大家寄的希望也愈高，XX花苑就是占了這個先機賣火了。 XX花苑正處于城鄉(xiāng)結合部的新區(qū)地帶，經(jīng)調(diào)查，許多人去XX買房不是為了住，而是為了投資，一年多來，XX花苑的熱銷和房價的升值有目共睹，反映了人們對新城區(qū)充滿信心和希望，這應該是東部新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)者的強心劑。位于東部新區(qū)的XX山莊有如此機遇，當是我們的信心和希望所在。價格：價格一直是樓盤售賣最敏感的因素。對XX山莊而言也是這

7、樣。許多被訪者在了解該樓盤情況時，就直言不諱其價格不宜過高，在1200元/平方米以下較為合適。從我們調(diào)查的情況看，1200元/平方米的價位應該是適中的?？v觀XX市各樓盤，成氣候的小區(qū)如XX花苑、XX苑、XX苑等都定位在經(jīng)濟實用房的范疇，價格在1000元/平方米上下，從環(huán)境、規(guī)模及房型結構、社區(qū)物業(yè)配套等來看，除XX花苑稍好一些外，其他檔次均不高，僅僅停留在滿足居住需要的層面上，不過比傳統(tǒng)的設計規(guī)劃做得稍好一些而已。 XX公寓屬XX市價位較高的社區(qū)，價格在1400元/平方米以上，較好的樓層和戶型達到1680元/平方米。從調(diào)查情況看，地段和房型結構是其價格堅挺的支柱。XX公寓位于XX市中心地帶，周

8、邊繁華但不嘈雜，頗有鬧中取靜的感覺；優(yōu)越的地段，滿足人們上班、購物、生活和學習，的確是愿意安居市內(nèi)的XX人的理想社區(qū)。從房型結構而言，XX公寓也是眾多樓盤中較好的，客廳敞亮、臥室的采光和通風也不錯，樓與樓之間間距大，基本沒有暗房。一層架空設立停車室和儲藏間是XX公寓的又一亮點，這雖然在樓盤成熟的其他城市早已司空見慣，但在尚處于起步的XX市仍然值得稱道，畢竟這體現(xiàn)了XX地產(chǎn)開發(fā)已向人本觀念靠近。 但是XX公寓仍不能稱之為XX市真正意義上的高檔社區(qū)，它沒有綠化環(huán)境、沒有車庫、沒有規(guī)范的物業(yè)管理，更沒有自然形成的溫馨的人文環(huán)境。XX公寓售價高仍市場反映良好，從側面反映了XX市民對樓盤創(chuàng)新的認可和對生

9、活質(zhì)量的追求。 XX山莊位于東部新區(qū)，市府東遷會在一定程度上激起人們關注的熱情，但因其離人們熟悉的傳統(tǒng)生活區(qū)有一定距離，而且新區(qū)前景尚不明朗，更多的人會持觀望態(tài)度。XX山莊以中價入市是謂明智之主，價格過低不利于增強新區(qū)市場的信心，易造成市場觀望，價格過高不利于市場進入，可能會導致第一消費意識減弱，從而客觀造成購買心理的屏障。XX市人均收入并不太高，中價讓人們在第一感觀中覺得可以承受，也增強他們對該項目的興趣，但這并不表明我們始終以中價銷售，一旦人們關注的熱度增加，發(fā)現(xiàn)XX山莊真的不同于XX已有的樓盤，環(huán)境優(yōu)美，盡顯人本思想，那時XX山莊的售價必將上漲。故建議分期開發(fā)、分期定價，預留價格上漲的空間。才能使XX山莊在現(xiàn)有情況下?lián)P長避短，在價格定位上取得預見性的勝利。戶型：房屋戶型的設計直接影響樓盤的受歡迎程度。從調(diào)查可以看出，XX市樓盤的戶型設計還比較落后，雙衛(wèi)不多、錯層少有、復式更是近乎絕跡。人們反映最多的還是對客廳的不滿意：面積偏小，設計不合理，進門的過道使面