探討合同無效及損失賠償范圍

1、探討:合同無效及損失賠償范圍                 探討:合同無效及損失賠償范圍 合同無效及損失賠償對(duì)“宋莊畫家房屋買賣案”的思考金博大律師事務(wù)所 劉德宇北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居在其周圍而得名畫家村，馬海濤原系宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。畫家李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂買賣房協(xié)議書，將訴爭(zhēng)房屋及院落以45000元的價(jià)格賣與李玉蘭。2006年2月份，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購(gòu)買合同

2、無效。一審北京通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，李玉蘭系居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房。故判決一、李玉蘭于本判決生效之日起九十日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤；二、馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款九萬三千八百零八元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清。判決后，李玉蘭不服提出上訴。二審北京二中院經(jīng)審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽買賣房協(xié)議書的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的集體土地建設(shè)用地使用證至今未由原

3、土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對(duì)于合同效力的認(rèn)定是正確的；同時(shí)二中院亦在判決中指出，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張。李玉蘭于2008年3月3日，起訴要求馬海

4、濤賠償損失48萬元。目前該案正在審理之中。此案之所以引起廣泛的關(guān)注，是因?yàn)?“畫家村”知名度很高，而且判決結(jié)果關(guān)系到眾多其他畫家類似的購(gòu)房合同是否能繼續(xù)履行。由于近幾年房屋的升值導(dǎo)致該類糾紛非常普遍，所以，該案對(duì)其他法院類似的案件的判決將會(huì)產(chǎn)生“先例”的意義。                     所謂“信賴?yán)娴膿p失”是指一方實(shí)施某種行為后，足以使另一方對(duì)其產(chǎn)生信賴（如相信其會(huì)訂立合同），并因

5、此而支付了一定的費(fèi)用，后因?qū)Ψ竭`反誠(chéng)信原則使該費(fèi)用不能得到補(bǔ)償。信賴?yán)娴膿p失是構(gòu)成締約過失責(zé)任的一個(gè)重要的條件，也是締約過失責(zé)任賠償?shù)姆秶Ｖ挥邢鄬?duì)人遭受了信賴?yán)娴膿p失，締約過失責(zé)任才可能成立，如果沒有實(shí)際損害且必須是信賴?yán)娴膿p害，則談不上締約過失責(zé)任的承擔(dān)。那么信賴?yán)鎿p失的賠償范圍如何確定呢？信賴?yán)鎿p失賠償范圍有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，信賴?yán)鎿p失賠償范圍只能是直接損失，包括：(1)締約費(fèi)用，包括郵電、文印費(fèi)用，赴訂約地或察看標(biāo)的物所支付的合理費(fèi)用； (2)準(zhǔn)備履約和實(shí)際履行所支付的費(fèi)用，如為運(yùn)送標(biāo)的物或受領(lǐng)對(duì)方給付所支出的合理費(fèi)用，信賴合同成立而購(gòu)買房屋、機(jī)器設(shè)備或雇工支付

6、的費(fèi)用；(3)因締約過失導(dǎo)致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實(shí)際損失；(4)因身體受到傷害所支出的醫(yī)療費(fèi)等合理費(fèi)用；(5)因支出締約費(fèi)用或準(zhǔn)備履約和實(shí)際履行支出費(fèi)用所失去的利息等。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，信賴?yán)鎿p失賠償范圍除了直接損失，而且還包括間接損失：(1)因信賴合同有效成立而放棄獲利機(jī)會(huì)的損失，亦即喪失與第三人另訂合同機(jī)會(huì)所蒙受的損失；(2)因身體受到傷害而減少的誤工收入；(3)其他可得利益損失等。                

7、60;    對(duì)于信賴?yán)鎿p失的范圍，學(xué)者們莫衷一是，相應(yīng)的法院對(duì)于此種案件的判決標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。合同無效后信賴?yán)尜r償?shù)姆梢罁?jù)是合同法第42條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任：1、假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；3、有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！毙刨?yán)尜r償責(zé)任屬于法定債，僅限于法律明確規(guī)定的情況。第三款與前二款是不同的，不僅前兩款來自于第三款，還包括其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則造成他人信賴?yán)娴那樾?。針?duì)宋莊畫家買賣案，很顯然是房屋升值后該村村民想要通過法律的手段收回房屋。如果判決不保護(hù)畫家一方間接利益的損失，而只是賠償畫家的購(gòu)房款及部分信賴?yán)鎿p失，不僅有悖民法通則及合同法的誠(chéng)信原則，而且將會(huì)助漲此類違約現(xiàn)象層出不窮。對(duì)于市場(chǎng)交易的穩(wěn)定和人民契約意識(shí)都將是一個(gè)錯(cuò)誤的引導(dǎo)。因此，對(duì)于此類違背法律法規(guī)的合同在判決其無效的基礎(chǔ)上，應(yīng)該進(jìn)行利益平衡，對(duì)于違反誠(chéng)信原則的一方也要判決承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，賠償損失要包括間接損失。北京二中院的判決筆者認(rèn)為就是很好的協(xié)調(diào)了各方的利益，對(duì)于以后該類案件的判決勢(shì)必產(chǎn)生很大的影響。