房地產企業(yè)成本控制知識

1、房地產企業(yè)成本控制要點應用指南我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本控制要點應 用指南。其中有三點需要說明： 第一：控制要點是大家歸納總結公司歷史經驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所 有的成本控制內容。第二：成本控制的詳細方法已體現(xiàn)在相應的規(guī)范里，我們以控制什么一一What、怎樣控制一一How和誰來控制一一Who的編寫形式，僅提供一本應用指南。第三：由于相應的規(guī)范仍在編制中，本指南的內容將在實踐中不斷完善。希望它能 在工作中為大家?guī)肀憷５谝豁?立項成本控制要點應用指南第二項 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項 施工環(huán)節(jié)成本控制要點

2、應用指南第五項 材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項 工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項 期間費用的成本捽制要點應用指南第九項 物業(yè)經管成本控制要點應用指南附件 北京公司規(guī)范化經管系列文件立項成本控制要點應用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最 大限度地控制企業(yè)的費用。工程部在工程開發(fā)前期起主要作用，因此, 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由工程部來承擔控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)1、征土地征地費用r少交或晚交，力爭減免工程部負責詳見

3、工程立項方本控制要點說目拆遷安置費用房產確權后辦理拆遷安置費用工程部負責中工程開發(fā)成N 構成表、附表一 附表二。大巾政費用自建部分按照 公司工程體系走； 父政府部分按啟 關規(guī)定辦理工程部、設計部 和審算部負責自建 部分；工程部負責 交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高 容積率，降低土地 成本工程部、設計部負責買斷內容明確買斷內容明細工程部負責詳見工程立項方 本控制要點說目 中工程開發(fā)成N 構成表、附表一 附表二及買斷7 式的成本構成2、1斷工程付款總額為公司爭取最大利益工程部負責付款時間周期長、次數多工程部負責三通或七通一平的規(guī)范明確驗收規(guī)范明細工程部、工程部負責手續(xù)風險與工程付款

4、時間直接掛鉤。工程部負責3、Y作開苧合作方式符合集團要求，有利于北京公司；工程部負責詳見工程立項方本控制要點說目發(fā)分成比例雙贏原則；工程部負責中工程開發(fā)成N形式交房時間盡可能地延后交房，工程部負責交房規(guī)范不低于合同中交房規(guī)范工程部負責付款總額選擇有利于工程部負責付款時間公司利益的方式工程部負責構成表、附表一附表二及合作3發(fā)的成本構成第二項規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重 最大，具有“一錘定音”的地位 和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控 制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以 最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環(huán)

5、節(jié)承擔主要的職能控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件(1)可行性規(guī)劃設計市場信息搜集和分析巾政狀況信息分析規(guī)劃要點確立可行性研究設計設計部負責，工程、審算、銷售部配合暫缺相應可抵作參考文件，以下同任務書可行性設計變更組成可行性規(guī)劃規(guī)劃技術方案(2)技術方案評評審委員會，對技術方案進行評審、確由工程、設計、工程、審算、財務、銷售等審未通過的技術方各部門組成評案進入可行性設計審委員會，總變更環(huán)節(jié)，再重新評經理負責審。對可行性規(guī)劃設(3)設計成果計根據實際情況進行細節(jié)調整設備選型技術方設計部負責，工程部配合案提前確定1、根據提交的設計成果進行投資估算審算音B負責，設計部配合2、報批設計(1)設計

6、技術方案根據工程前期運 營的情況和市場分 析制訂設計任務書設計部負責，工程部、銷售部協(xié)作技術方案設計招投標設計部技術方案設計評審招投標評審委員會(2)報批注息市政設計注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整工程部負責，設計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴初設計(1)擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求內部審核設計部負責，知會各部門(2)成本概算根據擴初設計招 投標技術方案和設 備選型、實體研究、 環(huán)境技術方案等因 素對總成本作出概 算設計部與工程部負責制訂經營指導書審算部負責(3)擴初設計圖根據擴初設計要求招標專家評審內部評審招投標評審委員會設計調整設計部負責4、樁基

7、設計(1)地質勘察搜集權威地質資料自己專業(yè)人員勘察設計部負責，工程部協(xié)助(2)設計技術方案評審樁基設計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結構評審(3)樁基施工圖設計調整(15、施工圖設計(2(3(4(5(6) 施工圖設計要求根據銷售包裝設 計、樁基設計、功能 設計及配套設施等 因素，在力初圖基礎 上確立施工圖設計 要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和 環(huán)境設施費等約占 總造價70%勺部分屬 于設計方可控部分， 應嚴格審核。設計部和工程部負責，其他部門協(xié)助) 報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。工程部) 報施圖)審圖)施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商設計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部

8、)面積測算設計圖紙測算與實 際施工時檢驗相結 合設計部負責，工程部協(xié)助6、銷售包裝結合營銷費用控設計制施工招投標(1) 技術方案設計要求根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定技術方案設計要求設計部負責，銷售部協(xié)助7、裝修技術2方案設計) 材料設備選型成本技術方案市場信息調研根據設計要求確定裝修材料和設備制訂裝修設計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析設計部負責參見深圳公百文件(3) 招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件市場調研銷售部負責8、功能設計(1)小區(qū)建筑物功能的經濟評估有針對性擴充建筑物功能設計部負責，銷售、工

9、程部協(xié)助(2)巾政配套技術方案市政狀況調研爭取政府有利條件工程部負責(3)環(huán)境技術方案設計根據投資估算和 報批規(guī)范確立環(huán)境 設計技術方案目標 成本總額設計部負責，工程部協(xié)助招投標招投標評審委員會(4)智能化設計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內容控制銷售部負責招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經理負責(5)銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計部負責，工程部協(xié)助9、設計變更(1)設計調整費用(2)設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，工程、銷售部協(xié)助詳見工程到場變更經管切范10、材料設備(1)選型(2)技術方案確定時間在力初圖確

10、定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部負責，工程部協(xié)助(3)采購招投標招投標評審委員會詳見設備小料米購規(guī)范其他費用物業(yè)經管完善費限額設計審算部I招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南I招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到 工程、設計、審算、銷售等多個 部門的實際運作，在程序上沒有 太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點 在于標書制訂，重點在于評標控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件(1)資質(2)經管水平建立承建商、工程 監(jiān)理、材料及設備供 貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊 中的承建商、供貨 商、監(jiān)理公司中選擇 投標單位。工程部負責工

11、 程監(jiān)理招投標 合同；設計部負責設 計、環(huán)境、裝 修招投標合 同。審算部負責材詳見招投市經管規(guī)范考8條至15和招投標Z1、投標單(3)技術力量主辦部門推薦五料設備招投標管程序位的選擇(4)歷史記錄家投標單位報招投合同。(5)資金實力標工作組。銷售部負責營(6)合作經歷銷、包裝招投標合同。招投標工作小組招投標評審委詳見招投市審核、考察、評估、員會審核經管規(guī)范考篩選三家以上投標主管領導批8條至15單位報招投標評審準。和招投標Z委員會及主管領導管程序2、招投標文件各類合同的招投標書內容應包含：(1)工期；(2)工程造價或取費規(guī)范；(3)質量要求；(4)付款方式；(5)招標范圍；(6)結算方式;(7)

12、驗收規(guī)范；(8)投標注息事項；(9)廢標條件(投主辦部門起草、制定招投標規(guī)范義本1、工程部負責 工程監(jiān)理招投 標合同；2、設計部負責 設計、環(huán)境、 裝修招投標合 同。3、審算部負責 材料設備招投 標合同。4、銷售部負責 營銷、包裝招 投標合同。詳見招投市 經管規(guī)范考6條、第，條至20綏 和招投標Z 管程序標書必須加蓋投標單位法人印章)；(10)接標時間；(11)開標時間；(12)定標方法；(13)投標單位補充意見；(14)規(guī)范合同條文；(15)圖紙、其他要 求等。招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領導批準；詳見招投市 經管規(guī)范考6條、第，條至20綏 和招投標Z管程序控制要點控制什么怎么

13、控制誰來控制參考文件3、評標和定標(1)技術性評標和定標(2)經濟性評標定標優(yōu)先順序1、技術評標2、經濟評標3、合作經歷1、技術部門負責技術評標2、審算部負責經濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費詳見招投市 經管規(guī)范考21條至3：條、和招1 標經管程F招投標評審委詳見招投市經管規(guī)范考綜合審核投標單位；員會審核、評21條至3：評定中標單位條、和招1主管領導批準標經管程F胭工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指Ml施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩 大方面，一個是因各種變更帶來的 費用，另一個是材料、工程款的支 付。由于市場變化與市場把握的原 因，施工階段不可避免由于各種情 況而要對施工計劃和內容進行改動，而在

14、變更時明確目的和遵循程序 都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良 好合作控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設計變(1)變更評估工程前期規(guī)劃、定 位要全面、準確，盡 量避免在施工中的重 大設計調整。加強施工前的審核 工作。全面考慮工程 造價，對可能發(fā)生變 更的地方有預見性， 并予以事先約定。各部門全面評估變 更帶來的各種變化， 為審批提供參考依 據。審算部負責 計算變更費用 (含可能引起 的索賠)。甲方工程代 表執(zhí)行修改的 工期評估。審算部成本 經管員負責計 算變更后的成 本現(xiàn)狀。詳見工程變更” 管辦法一一“二 程變更的控制辦 法” ？ ？ ？ ？更環(huán)節(jié)(2)變更

15、的審核簽認根據變更原因將設 計變更分成四類，不 同類別按相應的審核 簽認流程進行。經辦部門？詳見工程現(xiàn)場2 證經管規(guī)范第二 條、第十三條。設計變更通知單。發(fā)生變更工程的負責人詳見工程現(xiàn)場2 證經管規(guī)范第 到第8條。變更必須有設計單位、設計部、工程部、 監(jiān)理單位和施工單位 共同簽字后，才能有 效。經辦部門詳見工程現(xiàn)場2 證經管規(guī)范第力 到第十二條。(3)變更的審批主管總經理審批后方可進行變更。主管總經理詳見工程現(xiàn)場2 證經管規(guī)范第1 三條。施工現(xiàn)場簽證(1)簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認 應嚴格按照合同中 所約定的條款執(zhí)行。經辦部門(設計部或工程部)(2)簽證的時現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生詳見

16、工程現(xiàn)場2證經管規(guī)范第1限當時簽證的原則。條?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件認真核對簽證的(續(xù))2、施工現(xiàn)場(1)簽證的工工程量準確。簽證的內容、原因、工程量應清楚準經辦部門(設計部或工程詳見工程變更”管辦法一一“二程量程變更的控制辦簽證確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師部)法” ？ ？ ？ ？的簽字確認。施工洽商通知單發(fā)生變更工程的負責人詳見工程現(xiàn)場2證經管規(guī)范第到第8條。(2)簽證的審必須遵循“先洽后批干”的原則。在確認詳見工程現(xiàn)場2簽證前，應按相應審主管總經理證經管規(guī)范第1批程序報審，通過后四條。方可正式簽證。對工程變更應定期(3)簽證的反饋進行分類匯總統(tǒng)計分 析，并根據統(tǒng)

17、計資料 對控制工程變更提出 改進意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場2 證經管規(guī)范第1 八、十九條。3、審圖(1)擴初圖會審(2)施工圖會審(3)分項、分部圖會審(4)各專業(yè)技術圖紙會審圖紙多層次會審 會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把 圖紙中的問題修改 二 兀O甲方技術負責人詳見施工環(huán)節(jié)昉本控制要點三、“審圖”4、總分包配合費(1)分包方式(2)分包內容(3)分包的責任界定通過投標確定配合費。應避免在施工過程中修改分包方式、 分包內容、范圍而增 加工程成本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)昉本控制要點四、“總分包配合費”施工所用的各項 材料的選型應在材 料招標前確定。設計部5、材料供(1)選型(

18、2)材料供應方式(3)材料計劃(4)預留時間先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。審算部組織工程部參加主要解決的是材泄 供應對施工環(huán)節(jié)昉 本的影響，詳見 工環(huán)節(jié)成本控制要 點五、“材料供E應限時編制材料計劃。材料計劃簽認。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的 時間。經辦部門6、工程款向寸(5)付款進度(6)工程進度按合同約定執(zhí)行自演。按進度付款。多層次多角度審 核工程進度。甲方代表與 監(jiān)理工程師審 核完成的形象 部位預算人員審 核工程價值量詳見付款審批科序規(guī)范附件2: “程款付款流程”(1)付款的審批根據情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經理第五項%料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應

19、用指南材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的 核心要素是計劃和信息，通過明 確而科學的流程，就可以最大限 度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概 率，達到成本控制的目的?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進場計劃采購招投標 及訂立合同時 間暫缺工程部招投標規(guī)范中未提及生產周期與工程進度相配合具體參照規(guī)范哲運輸周期具體與采購點遠近 相對應缺安裝、驗收 周期與工程進度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信 息，建立材料市場 信息庫。審算部技術參數材料設備的技術 參數由設計部確 定或封樣。設計部招投標必須招投標的材料 設備要制定招投標 計劃。不需招投標 的材料設備，采

20、用 三家以上廠家報價 選擇。審算部詳見招投標經 管規(guī)范第六、 七條和設備材 料采購規(guī)范第 四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度保修款預付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%經辦部門（工程部或設計部）詳見付款審批程序規(guī)范附件“甲供材料付款流程”和附件“采購類付款流程”依據合同中約Z_L 士 47E伺球。數量驗收幾方共同確認 貨到現(xiàn)場數量甲方工地代去或專業(yè)工程師負責監(jiān)控驗收4、材料驗收質量驗收外觀質量的驗收安裝后質量的驗收工程部詳見設備材料采購規(guī)范第八條投入使用后的質量驗收物業(yè)公司5、材料保材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保 管的責任承擔者工程部詳見設備材

21、料采購規(guī)范第九管與保修材料保修用合同的方式 明確保修責任和 保修期條、第十三到十六條第六項銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總 額，具體的單項支出就必須嚴格 控制。由于銷售涉及的部門比較 多，所以各部門乃至總經理都需 要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)經管產生重要的影 響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔及恕⒖刂剖裁丛趺纯刂普l來控制備查文件1、營銷技術方案(1)費用總額確定費用目標總額工程部詳見營銷費用經管規(guī)范(2)市場信息收集(3)營銷計劃(4)營銷預算根據各種相關 因素確定具體計 劃和費用銷售部(5)營銷技術方案審批征求

22、各方卸息 見，按審批流程 操作主管總經理詳見營銷操作流程規(guī)范(1)現(xiàn)場銷售人銷售人數控制銷售工作進度銷售部部工費用控制門經理獎勵辦法控制(2)現(xiàn)場銷售器具費2、營銷(3)賣場、現(xiàn)場現(xiàn)場費包裝費銷售部專用(4)銷售模型費業(yè)經理和詳見營銷包裝操作用部門經理規(guī)范(5)宣傳資料及禮品費(6)展銷費(7)計劃額度控額度內調劑和主管總經詳見營銷費用經管制超額審批制度理規(guī)范3、媒體(1)媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負責銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范選擇(2)招投標先評后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范內部評審銷售部詳見招投標經管規(guī)招投標評審委員會范4、樣板房裝修(1)設計、裝修市場信息收集制訂裝修目標

23、成本總額設計部、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范和設計規(guī)劃經管規(guī)范(2)材料采購信息搜集材料、設備選型設計部詳見設備、材料采購規(guī)范(3)信息采集及招投標招投標招投標評審小組詳見招投標經管規(guī)范(4)樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見物業(yè)經管規(guī)范(5)材料回收、保管和再利用建立材料設備清單使用登記閑置品評估和處理設計部負責，物業(yè)、銷售部配合詳見營銷包裝操作規(guī)范控制要占八、控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款(1)銷售折扣點待定銷售前臺負責待制訂相關經管辦法(2)回款周期待定銷售前臺負責，務監(jiān)督詳見回款經管規(guī)范6、銷售1)補充條款及承諾承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負責，設計、工程監(jiān)

24、督待制訂相關經管辦法(2)設計變更與承諾變更審批與知會制度承諾變更設計部負責，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房(1)交房日期(2)保修期(3)質量補償晚交房原因分類處理與施工隊洽商延長保修期交房驗收協(xié)議客戶服務 中心負責，銷售 前臺、物 業(yè)公司協(xié) 作詳見補償經管規(guī)范8、其他(1)中介費待定銷售部(2)與銷售相關的其他費用(如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費)嚴格按相關流程進行主管副總詳見工程現(xiàn)場變更經管規(guī)范等IU程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南|一工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方 式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不

25、規(guī)范或不負責的實際操作控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件先由造價比例大的工程看(地面、墻面、部分家具)，縮1、乙方預(1)乙方預算小及調整面積。審算部負責，設計參見深圳公算內容的審查注意報價拆分、施部協(xié)助司有關文件工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題選擇并委托現(xiàn)場(1)施工圖中經管經驗豐富、職業(yè)財務部、審算部與詳見正在草2、鋼筋用的鋼筋用量道德良好、工作認真主管副總負責確擬中工程預量的核實(2)洽商、變負責工程造價咨詢定工程造價咨詢決算經管規(guī)更的鋼筋用量公司進行鋼筋量計公司。范算工作審算部專人負責 抽查與核實工程造 價咨詢公司的鋼筋 用量計算工作工程造價咨詢公 司與審算部相關人 員

26、必須卜現(xiàn)場了解 乙方綁扎鋼筋情況審算部經理監(jiān)督3、價差的調整(1)材料價差(2)人工價差(3)費用價差嚴格執(zhí)行合同中 價差調整辦法及時跟蹤價格(材 料、人工、費用)變 化情況當價格出現(xiàn)異常 波動時，應立即與相 關單位商品對策審算部材料組與預算工程師負責詳見正在草 擬中工程預 決算經管規(guī) 范4、洽商、變更的費用控制(1)圖紙審核(2)因市場因素甲方對圖紙的修改(3)現(xiàn)場簽證工程部工程部負1、責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制2、監(jiān)理公司審圖施工單位審圖設計部負責建 筑專業(yè)圖紙質量 的審核工程部負責其 他專業(yè)圖紙的審 核詳見正在草 擬中工程預 決算經管規(guī) 范甲方對圖紙做出3、重大修改之前，應進行

27、技術方案經濟比較4、現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生費用的原因和責任工程工程部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控審算部負責審核洽商、變更的合理性、完整性(負洽商)及經濟性控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠(1)工期(2)質量甲方履行自己的合同義務甲方督促乙方履行合同義務工期與質量重視過程中控制1、工程工程部負責施工合同中技術條款的監(jiān)控2、審算部負責施工合同中合同條款經濟部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預決算經管規(guī)范(3)配合經管工程部工程經理負責各施工方的配合問題工程工程部負責施工過程中協(xié)調、配合(4)停工、窩工當造成重大停、窩 工時，工程部與審算 部及時進行停、窩工 費用計算審算部負責違約費用的核實期間費用主要有財務、人工、行 政三塊費用組成。由于地產業(yè)務 的周期變化，期間費用的靈活性 很高，更需要加強對期間費用的 計劃控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除 了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支 出情況控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務費用(1)公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃制定年度資金計戈U資金占壓費用估算與控制1、財務部負責年度資金計劃2、財務部與審算部配合控制占壓資金量詳見付款審批 程序規(guī)范中工 程款付款流程 營銷費用付款 流程(2