商品房合同免責條款

1、商品房合同免責條款在商品房預售中，即經(jīng)常出現(xiàn)此種情形： 商品房開發(fā)商籍自 己雄厚資本及專業(yè)知識制定一些對購房人不公平的免責條款，如免除延期交房責任條款、免除房屋質(zhì)量責任條款等，損害購房人 的利益。那么如何認識這些條款的效力？在審判實踐中如何進行審查？怎樣對免責條款進行規(guī)制 ？本文根據(jù)合同法對免責條款的 規(guī)定結(jié)合商品房預售的實際情況，對以上問題進行分析和探討， 希望能對審判實踐有所裨益。一、免責條款訂入商品房預售合同條件當事人意思自治是民法的一項原則，在一般情況下，法律對當事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過多干涉。但對合同中的免責條款，由于其所具有的特殊意義及對合同雙方權(quán)利義務的重要 影響，各國法

2、律一般都規(guī)定制定免責條款的一方負有提請對方注 意的義務，且提請注意應達到充分、合理的程度，以避免相對一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責條款的一方未盡到提請注意的義務，則該免責條款視為未訂入合同， 不得成為合同的一部分，因而不對當事人產(chǎn)生約束力。那么，怎樣才是充分、合理的提請注意呢？可以從以下幾個方面進行分析：（一）文件的外型?！拔募庑晚氂枞艘栽撐募d有足以影響 當事人權(quán)益之約款之印象，否則相對人收到該文件根本不予閱1 讀，使用人之提請注意即不充分。”（見劉榮宗著定型化契約 論文專輯第8頁，三民書局1988年版。）也就是說，訂立免責 條款的文件應足以使當事人明白其性質(zhì)，認識

3、到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點，則其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷售商在廣告中登載 "房一售出，概不退換"，在房 屋圖紙上標注"本公司對因施工單位責任造成的質(zhì)量問題不承擔 任何責任"，在辦公地點張貼的寫有"對非因本公司原因造成的延 期交房，本公司不承擔任何責任"內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、 房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書面合同中并沒有特別說明其為合同的一部分，則這些廣 告、房屋圖紙、告示中的免責內(nèi)容不得作為合同的組成部分。（二）提請注意的方法。提請注意可以采取個別提請注意和張貼公告的

4、方式。在商品房預售中，應以個別提請注意為原則，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責條款，否則，視為未盡到提請注意義務。（三）清晰明白的程度。即提請注意所使用的語言文字必須清 晰，明白，不得使用含糊不清的語言文字，否則，不得作出對相 對一方不利的解釋。如果在合同中的免責條款所使用的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注意的位置，也不能認為是清晰明白。（四）提請注意的時間。免責條款必須在合同訂立之前出示，提請注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出示，除非相對人予以認可， 否則不能認為訂入合同。 如商品房銷 售商在預售合同訂立后作出的有關(guān)免責事項的規(guī)定，即屬此類情況，除

5、非購房者予以認可，否則，不能成為合同組成部分。（五）提請注意的程度。提請注意應達到一般人能理解的程 度。如果免責條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應作出解釋。在商品房預售中，一般房地產(chǎn)銷售商均米用定式合同，或稱標準合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購房者。 購房者對合同內(nèi)容只 能表示同意或不同意，沒有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對其中的免責條款也只能接受。 在這種情況下銷售商負有比在非定式 合同中更為嚴格的提請注意義務。法院在審理此類案件時， 應對其中的免責條款做更為嚴格的審查。二、商品房預售合同中免責條款的效力免責條款訂入合同中并不等于當然有效，對免責條款的效力法律上有種種限制。它除應符合法律關(guān)于

6、合同效力的一般規(guī)定 外，還應符合一些特殊規(guī)定。 對免責條款的法律限制體現(xiàn)了國家 對經(jīng)濟民事活動的干預， 其目的是為了保護國家利益和社會公共 利益。在審理商品房預售合同糾紛時，法院應對合同中的免責條款的效力進行審查。在審查時，應掌握以下幾個標準：（一）免責條款違反法律和社會公共利益的無效。我國民法通則第七條規(guī)定："民事活動應尊重社會公德， 不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會經(jīng)濟秩序。 "這是對免責條款進行限制的法律依據(jù)。因此，在預售商品房中，有上述內(nèi)容的免責條款無效。 應注意的是，這里所指的違反法律， 是指違反法律的強行性規(guī)范， 只有違反強行性規(guī)范的免責條款才 為無效。（二）免責條款不得免除故意和重大過失責任。如果允許當事人在合同中訂立免除故意或重大過失責任的 條款，則無異于鼓勵當事人不履行合同或不負責任地履行合同， 這就與民法通則規(guī)定的誠實信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失責任