商品房質(zhì)量是當前投訴較多的糾紛(驗房)說課材料

1、商品房質(zhì)量是當前投訴較多的糾紛。為幫助交房的業(yè)主順利收樓， 給大 家講講收房的要點。免除收房傷痛從簽合同開始： 為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題， 建議消費者在買房時選擇資信良好 的開發(fā)商，將風險控制在前期。簽合同時應明確各有關(guān)細節(jié)，包括收樓時間，收樓程序 （如先驗樓，無異議后再收等 ）；驗樓 時從配套設(shè)施到房內(nèi)各項交付物指標的具體詳細驗收標準 （面積、地面、廚廁等等 ），最好附 上設(shè)計圖紙及施工圖， 并在合同中注明以其為準。 同時注明收樓時原開發(fā)商的廣告、 售樓書、 樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗收標準。 最妥當?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗的律師， 分析購房合 同中有無標注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時的

2、麻煩。切記查看 “三書一證一表 ” “三書”是指住宅質(zhì)量保證書 、住宅使 用說明書、建筑工程質(zhì)量認定書 ，“一證 ”是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項 目竣工綜合驗收合格證 ，“一表 ”是指竣工驗收備案表 。根據(jù)國務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定： “房地產(chǎn)開 發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用 ”。“三書一證一表 ”齊全 是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標記， 是發(fā)展商交樓的必要條 件。 業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。因此，專 家提醒，收樓前千萬記住要求發(fā)展商出示 “三書一證一表 ”，確定該樓已 驗收合格， 并且與購房合同一致， 只有證件齊全了， 你才能簽署人住單， 收樓

3、。但時下不少發(fā)展商交樓時，大多未能出具完整的文件，若買家確 實想收樓的，驗收過住宅質(zhì)量保證書 ，有關(guān)部門出具的關(guān)于永久水 電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書后，確保具備居住條件的，亦 可收樓。有常識的人都知道，先驗房，再簽文件，后交費的收樓程序是較合理的 正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字， 再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿 鑰匙。據(jù)熟知內(nèi)情的人透露，發(fā)展商采取 先收樓再驗樓”的做法，將可以取得 更大的主動性，從一開始就已將自己置于不敗之地，購房者難以取得實 質(zhì)性的保護。因為買家先簽收樓紙，即表示已經(jīng)認可開發(fā)商所交的商品”，即等于業(yè)主還

4、沒見到貨品就簽收了。業(yè)主進入單位后一旦發(fā)現(xiàn)房 間出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修、甚至需要退房或日后若是出現(xiàn)訴訟，往往會 處于被動狀態(tài)。有關(guān)專家提醒，業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。收 樓前首先應要求開發(fā)商出示：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證 等文件和證明，這是通常所說的 一證三書”。根據(jù)國務(wù)院頒布的城市 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān) 部門權(quán)威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。確定該樓已驗收合格， 并且與購房合同一致才能簽署入住單、收樓，否則

5、業(yè)主簽名時則更要慎 重。專家支招：將 先驗樓再收樓”寫入合同法律界人士認為，購房者在簽合同時應將作為附加條款寫在合同里，不 驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件 中注明 房內(nèi)情況未看”或 屋內(nèi)情況未明”或 未驗房”等字樣，這樣一旦 發(fā)現(xiàn)樓房存在質(zhì)量問題，需要維修甚至希望退房等，業(yè)主也可以為自己 取得主動權(quán)。同時，業(yè)主在簽署入住單、收樓前，有些業(yè)主在跟開發(fā)商簽合同時，沒 有約定交樓時間一定要在樓盤通過綜合驗收后，而只要求通過專業(yè)驗收或者竣工驗收，即使是在這些階段交樓，開發(fā)商也應該具備單體、主體 工程質(zhì)量驗收證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等， 業(yè)主可以向開發(fā)商要求提 供這些證明

6、書。先驗房后收樓先驗樓再繳費、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對板，申訴起來也軟弱無力 負責任的發(fā)展商會積極善后， 無良的則會實施 拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對買家來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，買家應事先在購房合同中特別約定先驗房后收 樓，另一方面如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明 “室內(nèi)情況 尚不清楚 ”或“樓房狀況未明 ”等字樣。商品房驗房細則答：開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時竟然是 “無證可依 ”一!番調(diào)查下來，不禁為那些即將辦理入 住

7、手續(xù)的業(yè)主捏了一把汗。如此看來，要想日后麻煩少，只有靠業(yè)主自己把好 “驗房關(guān) ”了。 在請教了一些專業(yè)人士后，他們提醒購房者在辦理人住手續(xù)時要加倍小心，不要草草看房， 輕易簽字， 以致裝修人住后發(fā)現(xiàn)問題時開發(fā)商找借口推諉責任。 驗房時要帶好筆、 紙、卷尺、 直尺、小刀片、照相機等，便于測量、記錄、取證，主要應檢查以下內(nèi)容：1、檢查房屋有無裂縫。 首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫， 沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬 質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁 垂直，說明該房屋沉降嚴重

8、， 存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 其次要看露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫， 若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題。 最后看承重墻是否有裂縫， 若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后， 表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。2、檢查房屋有無傾斜。 雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從 四周不同角度， 遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。 有時， 可在房頂上用細繩拴上一重 物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。3、檢查房屋有無滲漏。 購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻 面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛(wèi)生間、 陽臺的頂

9、部和管道接口是否滲漏。 驗收房屋最好在下過大雨之后， 可在交房之前要求物業(yè)公 司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。4、供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果。5、檢查衛(wèi)生間的排水情況。 看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來 不便或增加裝修改造費用。6、測量房間的層高是否達到要求。 建筑層高為 28 米，實際高度不能低于 26 米，層高3 米的實際高度不能低于 275 米，住宅層高不能低于 28 米。7、所用的材料是否是當初承諾的品牌。法律界人士還提醒購房者： 在辦理人住手續(xù)時， 應要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項目的竣工驗收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；購房人要仔細驗收房屋， 確信沒有質(zhì)量問題再辦理人住手續(xù)； 如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應立即找開發(fā)商或建筑商， 要求其對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。 如果在短時間內(nèi)解決不了， 應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴重的質(zhì)量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法