公園物業(yè)管理單位管理方案計(jì)劃方案計(jì)劃

1、常青花園？中心公園物業(yè)管理方案第一部分整體管理目標(biāo)和理念常青花園？中心公園作為面向社會(huì)一個(gè)居家、 生活、休閑場(chǎng)所，必須委托具 有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)打造舒適的生活、休閑環(huán)境。相信經(jīng)過(guò)通力合作, 我們有信心、也有能力將該公園打造成為武漢市東西湖區(qū)高品質(zhì)休閑園區(qū)。公園占地118386平方米，其中規(guī)劃道路、廣場(chǎng)14864平米，湖景面積約 5000平米。其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對(duì)公園的總體概況和各個(gè)要素，我公 司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。、管理基本定位（從接管開始）：物業(yè)管理以配合為中心，促進(jìn)配合公園的管理，物業(yè)管理的 好壞必將直接影響到公園的整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾

2、將形 成良好的市場(chǎng)口碑，對(duì)公園起到無(wú)形的宣傳作用，反之將成為阻礙。在此期間, 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價(jià)比高的物業(yè)管理對(duì)公園的宣傳將起到積極作 用，根據(jù)這一特點(diǎn)，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)， 集中管理優(yōu) 勢(shì)盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場(chǎng)口碑。、管理理念定位樹立 以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，安裝運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景 ”三個(gè)保障。（一）樹立以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持 以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠(chéng)心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人”,打造物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽(tīng)取公園游客的合理化建議和要求，及時(shí)彌補(bǔ)工 作中的缺陷與不

3、足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。該公園作為高端休閑區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種舒適、安全、尊貴”我公司將秉著真誠(chéng)的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要 求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在 溫暖、潔凈、方便、快捷”的休閑環(huán)境，其環(huán)境應(yīng) 該首先注重 舒適”的一面，以滿足其 理性上的基本需求”安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足游客（使用人）的安全需求”需要制定出相 應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：以人為尊”、以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到

4、生活尊 貴的一面。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過(guò)我們的管 理，力求讓游客滿足 受人尊重的需求”。（二）抓住三個(gè)保障：運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心 悅目的公園風(fēng)景”。1、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備要保證公園的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn) 行。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和 維護(hù)，對(duì)公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證公園設(shè)施設(shè)備常 年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。2、安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常休閑、生活的基本保障，通過(guò)我物業(yè)公司的努力，營(yíng)造公園 安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的

5、正常運(yùn)轉(zhuǎn)， 確保無(wú) 重大治安案件。3、賞心悅目的公園風(fēng)景休閑、生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情，在做好公園清潔工作的 同時(shí)，我們也將配合好綠化公司 對(duì)公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作， 做到公園 內(nèi)的花卉、樹木生長(zhǎng)正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn) 社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的 1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人的管理 和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞公共配套設(shè)備設(shè)施。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)游

6、客進(jìn)行 依法管理約束，共同維護(hù)公園環(huán)境。3、維護(hù)公園的權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)游客的行為管理、維護(hù)公園的整體利益，從而有利 于公園的口碑。五、管理原則根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則，本著精 干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行 管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù) 管理。2、公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行 服務(wù)。（此條由甲方確定是否委托我方

7、）3、公園規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、 池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4、公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的 收集5、交通、車輛行駛和停泊管理。6配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作。7、消防管理。8、公園文化娛樂(lè)活動(dòng)。9、其他特約服務(wù)。10、物業(yè)管理檔案、資料。第二部分管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章管理架構(gòu)根據(jù)公園的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在管理。服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任考核。服務(wù)中

8、心設(shè)置一個(gè)中心、三個(gè)班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、秩序維護(hù)班、環(huán)境維護(hù)班，按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：注：客服中心由項(xiàng)目經(jīng)理一人負(fù)責(zé)，也就是一人多崗。第二章管理人員配備我物業(yè)公司將本著 精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開展，為該公園實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。 在保證各項(xiàng)管理 工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經(jīng)濟(jì)來(lái)源更好的發(fā)揮其效能。、配備原則1、堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則;2、力求精干、高效、實(shí)用;3、熱愛(ài)物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。、

9、管理人員的配備分類和數(shù)量:崗位崗位及人數(shù)人數(shù)備注服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)公園的管理客服中心主管負(fù)責(zé)客服接待投訴處理客服人員（兼文員）負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián) 系工程部維修工全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理含電工、給排水工保潔部領(lǐng)班1全面負(fù)責(zé)清潔管理或頂班外圍保潔員1負(fù)責(zé)與外圍人行道清潔馬路、廣場(chǎng)、湖面保潔員2負(fù)責(zé)園區(qū)道路及大廣場(chǎng)清潔展覽廳三棟房子保潔2負(fù)責(zé)室內(nèi)及小廣場(chǎng)清潔衛(wèi)生垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)1負(fù)責(zé)清理園區(qū)內(nèi)所有垃圾桶秩序部主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理夜班巡察1晚11點(diǎn)后巡察清場(chǎng)（提示離開）秩序員2門崗、巡邏崗、消防員、車管員合計(jì)12注：此人員配置表按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置，進(jìn)場(chǎng)后我公司會(huì)再次根據(jù)

10、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情 況進(jìn)行微調(diào)。第三章員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就是人與人之間的往來(lái)，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要 手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí),培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保 確保管理人員100%合格上崗，全員培訓(xùn)率達(dá)100%。證,、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn):論、我公司每年引進(jìn)12名物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生到公園實(shí)習(xí)，

11、引進(jìn)新觀念、新理新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；法,選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班， 接受新事物，學(xué)習(xí)好方 提高業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)以公司為培訓(xùn)基地，針對(duì)不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn);實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。（三）會(huì)議討論針對(duì)日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)階段培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工公園概況、崗位制 度、工作流程、服務(wù)質(zhì) 量、服務(wù)技巧、物業(yè)管 理知識(shí)等通過(guò)崗前培訓(xùn)，使公園各類管理人員基本具備上崗能力接管前培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。新進(jìn)員工項(xiàng)目

12、概況、物業(yè)中 心規(guī)章制度、物業(yè)管理 基本知識(shí)、崗位基本技 能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入物業(yè)中心一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識(shí)、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語(yǔ)、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行日常管理培訓(xùn)第四章員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個(gè)組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象,也是公園業(yè)主（使用人）開展公園活動(dòng)的對(duì)外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個(gè)員工對(duì)自己的行為有一個(gè)準(zhǔn)確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，

13、 全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時(shí)，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品，制服口袋不要裝過(guò)大的物品以免鼓起。4、上崗時(shí)必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長(zhǎng)發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1面對(duì)業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色, 向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。2、和業(yè)主交談時(shí)應(yīng)全神貫注，雙眼注視對(duì)方， 適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)

14、作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。6、行走時(shí)不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。7、上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說(shuō)話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時(shí)，如有業(yè)主（客人）走近，應(yīng)立 即打招呼或點(diǎn)頭同意，表示注意到他（她）的來(lái)臨，不準(zhǔn)毫無(wú)表示或裝作沒(méi)看見(jiàn)。10、在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。11、上班時(shí)要保持良好的坐姿

15、或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章員工獎(jiǎng)懲機(jī)制我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對(duì)公園物業(yè)中心工作的考評(píng)，每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱職的員工， 得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評(píng)結(jié)果年末對(duì)管理項(xiàng)目全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議，評(píng)出物業(yè)中心先進(jìn)個(gè)人。、目的為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí),對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。、種類警告適用于第一次觸犯輕微過(guò)失的規(guī)定。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警

16、告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者。三、過(guò)失性質(zhì)（一）輕微過(guò)失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）1、一個(gè)月遲到或早退三次;2、3、違反護(hù)管制度，拒絕護(hù)管人員檢查;違反安全制度但未造成后果；4、5、在公園內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；不講衛(wèi)生，在公園公共場(chǎng)所說(shuō)臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;6、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;7、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成 100元以上1000元以下;業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見(jiàn)。（二）嚴(yán)重過(guò)失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次）1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶

17、主或客戶錢物;3、對(duì)業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫;4、公開頂撞上級(jí)，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值 1000以上3000元以下。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天;2、接受賄賂;3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá) 3000元以上。（四）開除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天;2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù);（三）清潔衛(wèi)生4、5、6、7、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利; 嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失;威脅上級(jí)，侮辱刁難業(yè)

18、主及來(lái)訪客人;因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審;犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。四、獎(jiǎng)勵(lì)條例（一）獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象1、2、在改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績(jī)者; 工作努力，深得業(yè)主表?yè)P(yáng)者；3、4、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)公園財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績(jī)者; 在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來(lái)榮譽(yù)者;（二）獎(jiǎng)勵(lì)辦法凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎(jiǎng)勵(lì)形式。1、授予獎(jiǎng)狀（證書）；2、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金；3、特別加薪;4、晉級(jí)第三部分管理規(guī)章制度公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度， 該物業(yè)中心擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度：、管理十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明

19、服務(wù)遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。物業(yè)中心各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則做好各項(xiàng)服務(wù)。（二）整體環(huán)境公園整體外貌無(wú)損壞,公園公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。 房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，車輛停放整齊有序。公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝 渠暢通，無(wú)積污堵塞，公園公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放 標(biāo)準(zhǔn)。（四）樓外綠化（如外包，則忽略此項(xiàng)）公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng), 環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、 有

20、專人負(fù)責(zé)。公園內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保公園業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和 商業(yè)機(jī)密。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收 費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律, 財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營(yíng)。（七）設(shè)施齊備公園內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備,運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動(dòng)，宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)開展有計(jì)劃、有制度, 積極培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚, 共同創(chuàng)建文明公園。（九）機(jī)構(gòu)職能物

21、業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔 案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系業(yè)主至上、服務(wù)第一 ”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。、崗位職責(zé)（一）物業(yè)中心項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)公園實(shí)際，完 善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施公園創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全護(hù)管、衛(wèi)生、 綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)護(hù)管、消防過(guò)程的控制和管理，營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好公園

22、公共衛(wèi)生、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。 與綠化修護(hù)單位處理好關(guān)系，保 證公園整體服務(wù)不受影響。并應(yīng)積極與其配合。5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過(guò)程的管理和控制。6負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識(shí)，消除不安全隱患。10、堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修

23、工作。2、制定公園設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施 的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)處理維修申請(qǐng)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目 和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、 分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開 展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。6經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。（三）護(hù)管班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、護(hù)管班長(zhǎng)在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)護(hù)管工作并協(xié)助主任做好其他 管理

24、服務(wù)工作。2、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌, 依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握公園護(hù)管工作的規(guī) 律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意 見(jiàn)。5、做好護(hù)管班的月工作安排。6經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況， 走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗, 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)，及時(shí)解決。7、對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好思想教育 工作，對(duì)離職人員談話，主持辦理交接工作。8、協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。9、每月召開一次班務(wù)會(huì)，組織講評(píng)工作。

25、10、及時(shí)做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。11、定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。12、帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長(zhǎng)崗位職責(zé)美化、1、保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施公園的保潔綠化工作, 凈化工作環(huán)境。2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難 問(wèn)題，并定期向主任匯報(bào)。3、熟悉公園分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保 潔的全面技能。4、制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng) 工作，每月組織召開保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)中心各項(xiàng)規(guī)

26、章制度和消防管理制度。2、熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具 的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“ 119”警的使用方法和程序。3、應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向 物業(yè)中心報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況, 保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過(guò)時(shí)，大修不 拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌, 并設(shè)人監(jiān)護(hù)。

27、合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè), 應(yīng)采取必要的安全措施。6積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)間內(nèi) 完成，工作完畢清理場(chǎng)地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。8、每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路 情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī) 房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門 用途、走向

28、和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。2、保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。3、定期巡回檢查，做到小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審 批。4、工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō) 明情況。（八）護(hù)管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立護(hù)管人員的良好 形象。2、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件 的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和

29、惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以 理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。5、熟悉并掌握公園分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。6注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無(wú)移動(dòng)、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常 時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道 有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心。3、檢查機(jī)動(dòng)車停放，如有在消防通道、路口停車、

30、修車、洗車等違章現(xiàn)象, 應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車牌號(hào)查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行 查詢。5、熟悉和愛(ài)護(hù)公園配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。6按時(shí)開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)公園內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、 綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識(shí)，熟悉停車場(chǎng)路況環(huán)境，以及底層車庫(kù)車位 使用狀況，熟悉車主、車牌號(hào)碼和停車位號(hào)碼

31、。2、提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽(tīng)指揮的車主有禮貌的 耐心勸說(shuō)。3、及時(shí)提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對(duì)停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。堅(jiān)持 文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。6認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負(fù)責(zé)公園周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。4、定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。

32、5、定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。6維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。第四部分各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98%建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率100%建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修二分鐘之內(nèi)答復(fù)處理， 零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄， 設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率保潔率99%保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查 得力道路完好率98%落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日

33、常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100%加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意 見(jiàn)，及時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度， 安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率因管理 因素的 發(fā)率低 于1%。實(shí)行24小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期人防為主、科防 為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)， 以確保公園的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無(wú)，設(shè)備無(wú)故障，設(shè)施無(wú)損壞，管線無(wú)堵漏，具體方案如下:、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類別項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù)周期內(nèi)容實(shí)施效果房屋本體外

34、墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年 一次，屋面 5年一次， 樓梯通道5 年一次檢杳修理無(wú)損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、 污水井、化糞池、 閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞停車場(chǎng)停車場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、 消防設(shè)施檢 測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好公共標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅

35、外線報(bào)警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、 維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、 維修、更換無(wú)損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公 園的使用功能。2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的 用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過(guò)夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安 排實(shí)施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作（配合好甲方工作人員的

36、工作）1、建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們 指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終 處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)2、將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、 調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。3、派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和 操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳 細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中

37、、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100%, 并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制 度落到實(shí)處，確保公園無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。、治安管理公園實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來(lái)人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出 入公園登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全 保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí) 處，保障公園安全。（一）護(hù)管人員配備公園的護(hù)管人員共配備4名秩序人員，其中隊(duì)長(zhǎng)1人（不脫產(chǎn)），隊(duì)員3人, 值班分為白、晚兩班，對(duì)公園實(shí)行 24小時(shí)不間斷管理。白班3人：

38、門崗2人，巡邏1人；（其中白班有一人為休息頂班人員）晚班1人：門崗值勤，夜間11點(diǎn)以后每小時(shí)騎自行車巡邏公園一遍。隊(duì)長(zhǎng)在寢室備勤，有突發(fā)事件立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往， 具 體表現(xiàn)為:1、強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全;2、禮貌待人，營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕戒備森嚴(yán)、一味盤問(wèn)”的公園管理模式，達(dá)到 內(nèi)緊外松”提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂 來(lái)的都是客”，護(hù) 管人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè) 主（使用人）的交往活動(dòng)；二、消防管理1、對(duì)護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知

39、識(shí)培訓(xùn)，掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟 悉公園自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消 防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天 檢查公園自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)公園安全用電情況進(jìn)行檢查;定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急 行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、 重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園 工作人員為輔的消防隊(duì)

40、，每年進(jìn)行1-2次實(shí)地消防方案預(yù)演。4、定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，對(duì)公園工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣 傳。三、車輛管理做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行 劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障公園道路暢通。我公司參考停車場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)公園的良好停車秩序，建議安 裝IC卡智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)一套，將整個(gè)公園的車輛管理納入電腦管理之下， 提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員， 負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出 入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，

41、 在公園出入 口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌， 對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使 公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。第四章清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年 干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量， 根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn) 行考核。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管理方案：、管理目標(biāo)通過(guò)嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制， 確保公園公共場(chǎng)所保潔率 達(dá)到98%以上。、人員配備及工作制度（一）人員配備:公園道路、大廣場(chǎng)、綠化帶白色垃圾：2名；公園水域及轉(zhuǎn)運(yùn)垃圾：1名;外圍：1人；老售樓部三棟房子及小廣場(chǎng)：2人；領(lǐng)班：1人（易可頂班

42、）（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午 7: 00-11:00下午15:00-18: 00。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、停車場(chǎng)等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無(wú)雜物、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、無(wú)污跡。2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無(wú)明顯污跡。3、標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵;4、不銹鋼表面無(wú)污跡。5、垃圾桶清倒及時(shí)。6、墻角、門框上目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、公園外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容1、公園外路面清掃，每日7小時(shí)保潔;2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，7小時(shí)保潔，不間斷對(duì)垃圾桶收 集、清運(yùn);3、一樓大廳玻璃門每天擦拭

43、一次，樓梯玻璃每月擦拭一次;4、每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干 凈整潔;5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收取;&綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑;第五章檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管 理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。 物業(yè)管理工作正式開展后，幾 乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開檔案，無(wú)論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè) 使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都要用到物業(yè)檔案。隨著 現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無(wú)論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目 標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì) 有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不 斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī) 章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。2、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在 實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來(lái)源渠道。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由