商管物業(yè)公司問(wèn)題和計(jì)劃

1、商管物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作學(xué)習(xí)總結(jié)本次崗位培訓(xùn)工作通過(guò)制度講解、實(shí)地觀察、與同事溝通交流等方法來(lái)開展 自己的崗位培訓(xùn)互動(dòng)。通過(guò)三天學(xué)習(xí)和溝通對(duì)單位根本情況， 崗位職責(zé)有了初步 認(rèn)識(shí)，并做了記錄。具體過(guò)程及具體內(nèi)容如下：第一天學(xué)習(xí)了考勤管理方法包括打卡制度、 請(qǐng)假流程、出差管理規(guī)定等；員 工加班管理方法及加班管控流程， 公司倡導(dǎo)高效率工作思想；員工聘用、離職制 度的學(xué)習(xí)，包括獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施，公司的有效運(yùn)轉(zhuǎn)離不開制度的保障； 員工薪酬 福利提現(xiàn)公司對(duì)員工的關(guān)心；費(fèi)用報(bào)銷相關(guān)規(guī)定和印章使用管理、工裝的使用管 理方法、保安部崗位職責(zé)，公司審核審批權(quán)限學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)工作交接事宜，重點(diǎn)熟悉待辦事項(xiàng)：發(fā)票開具問(wèn)題，明

2、確對(duì)接相關(guān)人員 及 ，管理費(fèi)收取相關(guān)事宜；商場(chǎng)內(nèi)部廣告位資產(chǎn)的登記確認(rèn)；欠費(fèi)催收、提 醒等工作；通過(guò)學(xué)習(xí)，對(duì)公司的制度有了根本了解，與財(cái)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)也有了了解， 公司審批權(quán)限設(shè)置根本都會(huì)涉及到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)工作是與相關(guān)制度流程息息相關(guān) 的，只有熟悉制度，才能在今后工作中得到有效執(zhí)行，按規(guī)定嚴(yán)格審批，做到有 效管控。溝通跟李經(jīng)理溝通熟悉了重點(diǎn)待辦事項(xiàng)，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)廣告位登記確 認(rèn)，欠費(fèi)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備統(tǒng)計(jì)和催收提醒等等，感覺(jué)剛來(lái)公司還有很多深層次的東西需 要去發(fā)現(xiàn)。第二天學(xué)習(xí)了解決財(cái)務(wù)部根本工作流程和相關(guān)報(bào)表、表單，各崗位職責(zé)根本了解。出納收費(fèi)，以及相關(guān)系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入，核算往來(lái)會(huì)計(jì)注重內(nèi)部臺(tái)賬管控，李 會(huì)

3、計(jì)主要賬務(wù)處理、對(duì)外報(bào)稅業(yè)務(wù)。目前賬務(wù)處理符合稅務(wù)等相關(guān)規(guī)定， 需要再細(xì)化本錢費(fèi)用賬務(wù)處理，出納工 作有序進(jìn)展。日常采購(gòu)報(bào)銷完善相關(guān)手續(xù)，發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)視職能。需要強(qiáng)化內(nèi)部核 算會(huì)計(jì)管理職能，充分發(fā)揮內(nèi)部管理工作，目前這方面比擬薄弱，需要全面梳理， 根底收費(fèi)數(shù)據(jù)需要及時(shí)更新，提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，夯實(shí)根底數(shù)據(jù)，增加現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)工 作等等，重點(diǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)視、管控工作。出納現(xiàn)場(chǎng)收取水電收費(fèi)與自身工作可能存在時(shí)間沖突，減少現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)頻次， 后期需要統(tǒng)籌考慮。物業(yè)相關(guān)收費(fèi)與客服部、招商部嚴(yán)密聯(lián)系，收費(fèi)應(yīng)該作為工 程人員重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)，任務(wù)的前置，把效勞與收費(fèi)嚴(yán)密聯(lián)系起來(lái)?？梢钥紤]改 造電表使用預(yù)付費(fèi)方式，可以有效緩解

4、現(xiàn)場(chǎng)電費(fèi)收費(fèi)壓力。第三天學(xué)習(xí)了解公司物業(yè)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)臺(tái)賬經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)收費(fèi)根底信息需要更新數(shù)據(jù)，如地庫(kù)顯示原合同期信息，臺(tái)賬目前 未及時(shí)更新，局部商戶已經(jīng)開場(chǎng)繳下半年費(fèi)用， 需要落實(shí)合同是否續(xù)簽；全面清 查核對(duì)資產(chǎn)，梳理目前資產(chǎn)狀況，梳理是否存在未交費(fèi)長(zhǎng)期占用情況， 合同到期 未續(xù)簽合同或未催繳收費(fèi)情況，最終目標(biāo)臺(tái)賬信息能夠真實(shí)反映現(xiàn)狀。 資產(chǎn)狀況 重分類：產(chǎn)權(quán)、出租、空置、十年經(jīng)營(yíng)權(quán)、會(huì)議室、公司倉(cāng)庫(kù)、未售出租，以便 分類匯總資產(chǎn)收費(fèi)和欠費(fèi)情況；財(cái)務(wù)應(yīng)為催費(fèi)工作提供準(zhǔn)備及時(shí)的信息， 提前預(yù) 警提醒；與招商部互動(dòng)，全程參與合同的簽訂和進(jìn)撤場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)把控， 躲避財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)發(fā)生；固定資產(chǎn)近來(lái)新增資產(chǎn)較少

5、，后期完善固定資產(chǎn)臺(tái)賬，結(jié)合相關(guān)部門定期盤點(diǎn)通過(guò)商場(chǎng)走動(dòng)了解，一層商戶空置很少，都正常經(jīng)營(yíng)；二層商戶電梯、步梯口中心地段根本正常經(jīng)營(yíng)， 偏外周邊商鋪一般做倉(cāng)庫(kù)使用， 存在空置現(xiàn)象； 通過(guò) 現(xiàn)場(chǎng)觀察人流量不算大，經(jīng)走訪商戶，一般商戶都經(jīng)營(yíng)多年，積累了較多客戶， 老客戶購(gòu)置和對(duì)外配送也是經(jīng)營(yíng)主要收入，整體查看市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正常，環(huán)境整潔， 重點(diǎn)關(guān)注客戶關(guān)系維護(hù)和效勞工作，為商戶創(chuàng)造平安、有序、經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高客 戶感知度，將有利于我們收費(fèi)工作開展。問(wèn)題點(diǎn)及建議如下：1. 公司各部門整體協(xié)調(diào)方面。個(gè)人感覺(jué)沒(méi)有有效統(tǒng)一性，缺乏總的工程領(lǐng)導(dǎo)， 缺乏統(tǒng)籌安排，雖然總部直接領(lǐng)導(dǎo)，但是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，現(xiàn)場(chǎng)人員的狀

6、況，可能不能真實(shí)有效把控， 問(wèn)題處理滯后。 建議 盡快把各部門統(tǒng)籌規(guī)劃， 步調(diào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大家形成統(tǒng)一整體，需要工程總部負(fù)責(zé)人充分發(fā)揮作用；2. 目前商戶自愿到管理處繳納水電費(fèi)意愿不強(qiáng)， 水電表需要出納和核算會(huì)計(jì)現(xiàn) 場(chǎng)收費(fèi)，工作量也比擬大，也容易形成壞賬。后期能否條件允許改造成插卡 電表，商戶預(yù)存電費(fèi)形式，可以減少工程抄表次數(shù)和財(cái)務(wù)收費(fèi)工作量，同時(shí) 也減少欠費(fèi)或壞賬情況， 改造可能需要一次性電表費(fèi)用投入， 收益是長(zhǎng)期的， 可以與商戶溝通電表安裝費(fèi)用承當(dāng)問(wèn)題；3. 底商商戶較多用電管理重點(diǎn)關(guān)注。注意是否存在私接用電情況，加強(qiáng)日常的 巡查力度，進(jìn)展抄表周期電量比照，分析是否存在異常。4. 廣告位較多

7、，管理比擬困難，需要現(xiàn)場(chǎng)檢查盤點(diǎn)， 廣告位分類：出租、空置， 與目前繳費(fèi)信息核對(duì)，是否存在長(zhǎng)期占用未續(xù)費(fèi)情況，對(duì)于未續(xù)費(fèi)的及時(shí)清 理，采取相應(yīng)措施，對(duì)于到期空置信息及時(shí)傳遞招商部，方便后期招商。商 場(chǎng)內(nèi)存在非合作類廣告位隨意安裝，對(duì)無(wú)合作協(xié)議的廣告位進(jìn)展撤除處，或 者補(bǔ)充協(xié)議；5. 廣告位定價(jià)做好單平方管控， 最好制定單平方收費(fèi)上浮區(qū)間， 便于日后管控；6. 全面梳理核對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)如廣告位、商業(yè)二層，地庫(kù)、臨建工程等租賃信 息，分階段核對(duì)；7. 固定資產(chǎn)臺(tái)賬信息簡(jiǎn)單，信息不完整，建立統(tǒng)一固定資產(chǎn)臺(tái)賬信息，定期更 新；8. 固定資產(chǎn)運(yùn)行維護(hù)，相關(guān)部門制定和完善固定資產(chǎn)制度，將日常維護(hù)流程制 度

8、化，制定合理的日常維修和大修理方案，并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。確保資產(chǎn)使 用流程與既定操作流程相符，實(shí)現(xiàn)平安運(yùn)行，不斷提高使用效率。9. 資產(chǎn)管理目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的合理使用和有序流動(dòng)， 并通過(guò)清查盤點(diǎn)等環(huán) 節(jié)，確保企業(yè)固定資產(chǎn)的數(shù)量、分布、和資產(chǎn)狀況等信息完整準(zhǔn)確、賬實(shí)相 符，進(jìn)一步明確相關(guān)部門職責(zé)，定期或不定期地開展盤點(diǎn)，10. 對(duì)清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈或盤虧的及時(shí)分析原因，妥善處理，審批流程完畢后進(jìn) 展相應(yīng)的賬務(wù)處理，確保賬實(shí)相符。11. 合同催費(fèi)作為財(cái)務(wù)應(yīng)提供準(zhǔn)備及時(shí)的欠費(fèi)信息，包括欠費(fèi)周期，提前預(yù)警提 醒；12. 合同到期未簽現(xiàn)象存在，建立合同臺(tái)賬預(yù)警機(jī)制，核算會(huì)計(jì)和招商部及時(shí)溝 通，保持信息暢通

9、。定期對(duì)合同臺(tái)賬進(jìn)展跟蹤，對(duì)即將到期的合同提前進(jìn)展 續(xù)簽商定，防止被動(dòng)倒簽合同；正常占用商戶落實(shí)有無(wú)合同及相關(guān)手續(xù)，限 期清理通知或協(xié)商補(bǔ)充租賃合同；按照公司標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)且未簽合同，根據(jù)位置 因素，合理定價(jià)13. 催繳收費(fèi)方面加大催收頻次，采用多種方式收費(fèi)，為住戶繳費(fèi)提供方便，做 好效勞工作，商戶、業(yè)主存在問(wèn)題相關(guān)人員及時(shí)跟進(jìn)解決， 效勞管理跟的上， 對(duì)收費(fèi)將會(huì)起關(guān)鍵作用。提醒商戶和業(yè)主拖欠款將收取滯納金，滯納金可以 作為后期和解的條件，提請(qǐng)住戶及時(shí)繳交對(duì)于長(zhǎng)期欠費(fèi)，定期及時(shí)遞送催繳 款通知單，嚴(yán)格依照法律執(zhí)行起訴并做好催款的記錄及證據(jù)的保存工作，如 保存好業(yè)主簽收的欠款通知單或通過(guò)寄持號(hào)信的方式

10、保存催款證據(jù)， 防止超 過(guò)訴訟期14. 物資采購(gòu)?fù)晟乞?yàn)收手續(xù)，經(jīng)辦人和使用部門必須簽字，確保真實(shí)采購(gòu)，真實(shí) 使用。15. 報(bào)銷流程需要標(biāo)準(zhǔn)，如合同付款必須附合同復(fù)印件，明確付款金額等；完善 本錢費(fèi)用報(bào)銷手續(xù)，先申請(qǐng)后報(bào)銷，杜絕浪費(fèi)；16. 會(huì)計(jì)科目設(shè)置問(wèn)題，進(jìn)展二級(jí)科目設(shè)置增加維修、保潔、平安核算明細(xì)，以 便于統(tǒng)計(jì)各模塊費(fèi)用情況， 為日后本錢費(fèi)用管控和單平方分析管控提供比照 數(shù)據(jù)17. 財(cái)務(wù)隊(duì)伍方面，核算會(huì)計(jì)新接手工作，各崗需要盡快熟悉標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)工 作是一個(gè)互相協(xié)作、互相制約的有機(jī)整體，需要營(yíng)造互相協(xié)作的精神，建立 良好的內(nèi)部環(huán)境；18. 要求財(cái)務(wù)人員必須堅(jiān)持財(cái)務(wù)制度，保證財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性

11、、真實(shí)性，完整， 梳理目前資產(chǎn)狀況，欠費(fèi)情況。19. 財(cái)務(wù)各崗位需要轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，從單純的核算工作向財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)變， 要控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施精細(xì)化管理，有效控制經(jīng)營(yíng)本錢，確保應(yīng)收盡收；工作開展方案：財(cái)務(wù)核算工作方面1、經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)收費(fèi)根底信息全面梳理更新，完善根底信息，及時(shí)更新合同期 限，更新應(yīng)收租金和物業(yè)費(fèi)數(shù)據(jù)等，到期合同在未收到招商部撤租信息 的情況下，自動(dòng)順延收費(fèi)信息；2、每日更新收費(fèi)信息，確保當(dāng)日收費(fèi)，第二日前更新完畢；3、核算會(huì)計(jì)完善現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)收費(fèi)臺(tái)賬根底信息，資產(chǎn)狀況重新分類，便 于分析匯總；4、經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分步驟逐步推進(jìn)臺(tái)賬核對(duì)和現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，做到真實(shí)、完整；5、利用系統(tǒng)進(jìn)展業(yè)務(wù)處理數(shù)據(jù)，

12、盡快熟悉租金、 物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)系統(tǒng)操作， 提高會(huì)計(jì)核算工作的速度和準(zhǔn)確性；6、往來(lái)對(duì)賬定期核對(duì)，落實(shí)往來(lái)定期對(duì)賬，確保應(yīng)收應(yīng)付往來(lái)準(zhǔn)確；7、供電局抄表電量和自抄表用電量比對(duì)，根底數(shù)據(jù)完善，公攤數(shù)據(jù)核算準(zhǔn) 確，做好比照數(shù)據(jù)分析8、與總賬會(huì)計(jì)溝通， 財(cái)務(wù)賬套二級(jí)科目增設(shè)， 增加平安、 保潔、維修模塊， 以便細(xì)化核算，分析本錢費(fèi)用消耗情況，統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)；9、固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)明細(xì)核算工作，建立固定資產(chǎn)臺(tái)賬帳，及時(shí)辦理記帳登 記手續(xù)。10、妥善處理，審批流程完畢后進(jìn)展相應(yīng)的賬務(wù)處理，確保賬實(shí)相符， 加強(qiáng)現(xiàn)金、銀行管理；11、全面深入熟悉公司現(xiàn)有賬務(wù)核算情況，包括收入確認(rèn)和本錢費(fèi)用核算，科目設(shè)置和科目

13、核算標(biāo)準(zhǔn)化，提出建議意見(jiàn)12、做好會(huì)計(jì)原始憑證、帳冊(cè)、報(bào)表等會(huì)計(jì)檔案的整理、歸檔工作，檔案管理為日后資產(chǎn)清查提供原始依據(jù)。13、參與集中物資米購(gòu)市場(chǎng)詢價(jià)，做好物資米購(gòu)價(jià)格管控，做到貨比二家。14、參與固定資產(chǎn)的清查盤點(diǎn)，分析固定資產(chǎn)的使用效果財(cái)務(wù)監(jiān)視工作方面1、逐步完善制度體系，進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)相關(guān)人員制度培訓(xùn)；2、采購(gòu)業(yè)務(wù)從申請(qǐng)開場(chǎng)，參與選擇供給商，確定采購(gòu)渠道，建立采購(gòu)價(jià)格 數(shù)據(jù)庫(kù)，定期開展重要物資的市場(chǎng)詢價(jià)，實(shí)時(shí)掌握物資采購(gòu)供給過(guò)程的 情況，嚴(yán)審票據(jù)的真實(shí)性、合法性和有效性，重視采購(gòu)付款的過(guò)程控制3、參與招商部合同合同簽約、催費(fèi) 進(jìn)撤場(chǎng)各環(huán)節(jié)，首先在合同簽訂時(shí)對(duì) 價(jià)格和入場(chǎng)時(shí)

14、間把控，根據(jù)合同或相關(guān)聯(lián)系單生成應(yīng)收費(fèi)用，撤柜前做 好各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算，并對(duì)撤柜后商鋪現(xiàn)場(chǎng)巡檢核對(duì)；4、簽訂合同后必須財(cái)務(wù)留檔一份，做到對(duì)合同全程控制；5、財(cái)務(wù)人員商場(chǎng)定期巡查，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)制止，上報(bào)6 發(fā)揮核算會(huì)計(jì)管理職能，對(duì)收費(fèi)根底信息確保準(zhǔn)確后，監(jiān)視商戶動(dòng)向， 定期現(xiàn)場(chǎng)巡視，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào)；分析商戶出租、空置率為決策提供 依據(jù)；7、對(duì)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)定期盤點(diǎn)核對(duì)，對(duì)欠費(fèi)信息早提醒，早預(yù)警；8、加強(qiáng)本錢費(fèi)用報(bào)銷管控，嚴(yán)格把關(guān)，確保業(yè)務(wù)真實(shí)有效，把好最后一道 關(guān)；9、各財(cái)務(wù)崗位按照公司制度執(zhí)行，充分發(fā)揮各崗位職能，堅(jiān)持原那么，嚴(yán) 格要求，監(jiān)視到位任何人公司紅線不能碰。預(yù)算管控方面物業(yè)公司本錢控

15、制主要是人力本錢、物資采購(gòu)、能源消耗，制定預(yù)算應(yīng)根據(jù) 控制要點(diǎn)對(duì)應(yīng)制定相應(yīng)預(yù)算；收入預(yù)算根據(jù)工程業(yè)態(tài)制定1、 根據(jù)以前公司預(yù)算格式修訂如有，設(shè)計(jì)預(yù)算格式表格，便于各部門編 制預(yù)算；2、物資采購(gòu)預(yù)算管控，需求各部門根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要制定物資需求方案，統(tǒng)籌 安排采購(gòu)方案，并按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟髨?zhí)行。3、建立人員定編定崗預(yù)算，明確公司的組織構(gòu)造設(shè)置，然后明確各個(gè)崗位的 職責(zé)要，按崗設(shè)置人員，人員本錢物業(yè)行業(yè)占比擬大，要做好預(yù)算管控4、設(shè)備運(yùn)行和能源消耗預(yù)算管控，根據(jù)設(shè)備運(yùn)行情況制定日常維護(hù)和維修 方案，根據(jù)工程實(shí)際能源消耗制定能耗標(biāo)準(zhǔn)，公攤能耗除外。5、收入預(yù)算管控，分類住宅和商鋪物業(yè)費(fèi)、商鋪?zhàn)饨?，車?chǎng)收入等，需要 細(xì)化預(yù)算數(shù)據(jù)，6、會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)接，確保考核數(shù)據(jù)完整、準(zhǔn)確7、在預(yù)算編制過(guò)程中明確了各個(gè)部門、單位的預(yù)算編制責(zé)任，使企業(yè)各個(gè) 部門、單位全部參與到預(yù)算的編制過(guò)程中8、做好預(yù)算執(zhí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正預(yù)算執(zhí)行中的偏差，提高 預(yù)算的執(zhí)行力9、做好本年度預(yù)算完成情況分析，對(duì)影響主要預(yù)算指標(biāo)完成情況的非經(jīng)常 性因素