碼頭評估注意方面

1、碼頭評估注意方面:、建議運用成本法和收益法進行評估。二、收益法中的一些建議和意見碼頭的收益及營運費用資料應(yīng)該還是可以搜集的。首先，委托方所在碼頭的資料就可用作參考。當然，我們知道評估時不能直接用實際收益及成本作為評估依據(jù)，但 由于碼頭在一個城市不可能有太多，而且碼頭的吞吐量 不同（從十萬噸到萬砘級到千噸級甚至百噸級），所以估價對象自身也只好搜集用作參考了。再搜集其他數(shù)個碼頭的資料就可以了，如果本地沒有，可以搜集鄰近地區(qū)或城市的資料，畢竟碼頭不同于普通房地產(chǎn)，它的特殊性導致它的收益及成本不象普通房地產(chǎn)一樣因城市不同而差異過大。關(guān)于碼頭的營運收入，主要有引航移泊費、系解纜費、停泊費、港務(wù)費、貨物堆

2、存費、裝卸收入、港務(wù)收入、其它收入等（其中裝卸收入、貨物 堆存費一般來說是主 要收入）。除了搜集各碼頭的資料外，必須要搜集交通 部港口收費規(guī)則及 2001年底的關(guān)于修改 < 中華人民共和國交通部港 口收費規(guī)則（外貿(mào)部 分）> 的決定等相關(guān)規(guī)范文件，如果實在搜集不到具 體的碼頭收益資料，建議就以這些文件規(guī)定的收費標準結(jié)合估價對象的具體 情況進行收益測算。其中要 注意的是，計算收益的時候，不能直接按委托方 提供的年吞吐量來計算，而應(yīng)該按批準的年設(shè)計吞吐量考慮使用率（類似于 剔除普通房地產(chǎn)的空置率） 來進行年吞吐 量計算。我曾經(jīng)見過某碼頭評估報告，那位老兄居然按委托方提供的日均裝卸量乘以

3、360天來計算年吞吐量,結(jié)果計算的年吞吐量是設(shè)計年吞吐量的2倍多，暈。3、碼頭的營運成本，主要有基本營運費用、 外購燃料及動力費、維修費、管理費、人工費、財務(wù)費、稅費（主要是營業(yè)稅及附加等）等,另外還有一項容易漏掉的費 用，就是設(shè)備折舊費（不是建筑物、構(gòu)筑物折舊費），因設(shè)備的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整個項目營運期內(nèi)需要更新，所以需4、碼頭的年營運收入減年營運費用后得出的年凈收益,還需要再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（如經(jīng)營者的正常利潤、碼頭管理集團的品牌效應(yīng)等等），余額才是 碼頭房地產(chǎn)產(chǎn)生的年凈收益。具體扣除多少（可按總凈收益的一定比率來計算），要進行測算，不過，老實說，怎么測算，一

4、個字:難。5、最后是資本化率，也是讓人頭疼的事。在此可以提供一個參考數(shù)據(jù),據(jù)我所知（不保證記憶正確），交通行業(yè)的行業(yè)基準收益率是8%，但這是財務(wù)內(nèi)部收益率，與我們的資本化率在概念上有一定區(qū)別，所以僅供參考。三、成本法的一點建議及意見1、成本法中，個人認為可以將碼頭房地產(chǎn)分成三塊來評估。一是建設(shè)工程及設(shè)備的價格，包括水工工程、港區(qū)陸域構(gòu)筑物工程、建筑物工程，港區(qū)堆場道路工程、港區(qū) 土石方工程、港區(qū)生產(chǎn)、機修設(shè)備及車船的購置和安裝工程等等；二是碼頭土地使用權(quán)價格；三是碼頭海域使用權(quán)價格。三者之和即為評估總價。2、建設(shè)工程及設(shè)備的客觀成本的搜集途徑與收益法差不多,不過由于碼頭個性大而通用性差，個人建

5、議可以由委托方提供設(shè)計圖紙和工程量和設(shè)備清單，由評估人員按 照定額和相關(guān)規(guī)定，采用成本法中的工料測量法或者分 部分項法進行評估。這樣其實更省事一些，也更準確合理一些（雖然可能計算復(fù)雜一些）。要注意的是，由于碼頭的特殊性，根據(jù)交通部的沿海港口 建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”，要干什么工程執(zhí)行什么定額，不能以為碼頭也是普通房地產(chǎn)，去套普通的建筑安裝工程定額就了事，碼頭涉及到的定額很多,比如沿海港口水工建筑工程定額、疏浚工程概算、預(yù)算編制規(guī)定”及配套定額等，當然，碼頭中的民用建筑工程也要涉及普通的建筑安裝工程定額。要注意的是，根據(jù) 沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”，相應(yīng)的工程套用相應(yīng)的定額及取費規(guī)定， 但

6、在計算成本中的前期費用和其他費用時，應(yīng)統(tǒng)一執(zhí) 行 沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定 ”。當然，也有例外情況，比如是某大 型企業(yè)的附屬碼頭（如鋼鐵企業(yè)或煤炭企業(yè)），此時碼頭前期費用、其他 用的測算就應(yīng)服從相關(guān)行業(yè)（如冶金行業(yè)）的專業(yè)規(guī)定。不過本案是港務(wù)局 貨運碼頭，應(yīng)該不存在這種特殊情況。3、關(guān)于海域使用權(quán)的評估。在海域使用權(quán)管理法中已對海域使用權(quán)50年。很有明確的規(guī)定和承認，并規(guī)定港口海域使用權(quán)的最高使用年限為 多地方已開始辦理海域使用權(quán)證，這是評估中需要搜集的資料之一。海域使 用權(quán)運用成本逼近法進行評估時，主要可分為:1 ）海域使用權(quán)取得費用。主要包括補償費（如養(yǎng)殖補償、海產(chǎn)品補償和 安置補助

7、等，不同地區(qū)有不同規(guī)定，需具體確定）和使用金。使用金也是各 地不同，管理法中規(guī)定可以一次繳納或按年度逐年繳納。一次繳納類似于土 地出讓金，后者則類似于土地使用權(quán)租金。海域開發(fā)費，即達到設(shè)計開發(fā)程度所需的工程費用。相關(guān)稅費。如水域管理費等，各地具體規(guī)定。投資利息。計算方法同普通土地的投資利息計算法。投資利潤。同上。上述5項費用匯總后，別忘記了進行年期修正， 方法同普通土地使用權(quán)的 年期修正方法。還想說明的是，盡管海域使用權(quán)已有相關(guān)法規(guī)，但大多數(shù)地方似乎還很少 見到海域使用權(quán)證。如果本案沒有辦理海域使用權(quán)證，也可以考慮將上述海 域使用權(quán)的相關(guān)成本以前期或其他費用的方式攤到建設(shè)工程中去，以免造成 漏

8、算。港口4、關(guān)于岸線使用權(quán)。這個東東比較麻煩。我自己也不是太清楚。法中對岸線有相關(guān)的規(guī)定，但沒有岸線使用權(quán)的規(guī)定。要看地方相關(guān)政府 管理部門對此有否規(guī) 定。如果有明確規(guī)定，則應(yīng)慎重考慮?？梢韵蛭蟹阶?詢并調(diào)查當?shù)叵嚓P(guān)部門，如果岸線的管理及收費部門與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)的管理部門不同，則應(yīng)單獨評估，但請注意不要與土地使用權(quán)、海域使 用權(quán)重復(fù)評估。5、最后要提醒一點，就是不要漏評，但更要注意不要重評，稍不注意, 就會很容易出現(xiàn)這種情況。比如紅線內(nèi)海邊灘涂的換土回填費用，應(yīng)該算作土地使用權(quán)價格的一 部分，而由于在海邊造成的軟土地基處理費用，則是地上建筑物、構(gòu)筑物的工程造價的一部分。所以具體情況要具體分析，就不再 啰嗦了。港口是一處復(fù)雜的