物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序

1、物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序物業(yè)管理企業(yè)會計相關(guān)賬務(wù)處理一、所設(shè)相關(guān)會計科目1、資產(chǎn)類科目：庫存現(xiàn)金 銀行存款 其他貨幣資金 短期投資 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款 待攤費用 長期待攤費用 固定資產(chǎn) 低值易耗品 固定資產(chǎn)清理 累計折舊 在建工程2、負債類科目：應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 短期借款 長期借款 其他應(yīng)付款 預(yù)收賬款 預(yù)提費用 應(yīng)交稅費 3、所有者權(quán)益類科目： 實收資本 資本公積 本年利潤 利潤分配 盈余公積4、成本類科目：無5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入 投資收益 營業(yè)外收入 主營業(yè)務(wù)成本 營業(yè)稅金及附加 其他業(yè)務(wù)支出 營業(yè)費用 管理費用 財務(wù)費用 營業(yè)外支

2、出 所得稅費 以前年度損益調(diào)整二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：1、存現(xiàn)借：銀行存款 農(nóng)行 （明細科目為銀行所在名稱）貸：庫存現(xiàn)金2、提現(xiàn)借：庫存現(xiàn)金貸：銀行存款 農(nóng)行3、預(yù)交地稅款借：應(yīng)交稅費營業(yè)稅5%城建稅5%教育費附加3% 地方教育費附加2% 地方價格調(diào)節(jié)基金1% 水利基金貸:銀行存款（庫存現(xiàn)金）4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅借：銀行存款貸：其他應(yīng)交款養(yǎng)老保險基金5、代付上月員工電話費借：其他應(yīng)收款員工電話費貸：銀行存款6、代收電信公司電費（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅┙瑁恒y行存款貸：預(yù)收賬款基站電費7、電信公司電費計入借：預(yù)收賬款電費貸：管理費用電費8、轉(zhuǎn)存單位定期存款一份借：其他貨幣資金定期存款貸：銀行

3、存款9、付上月份稅款借：應(yīng)交稅費營業(yè)稅城建稅 教育費附加水利基金養(yǎng)老保險基金貸：銀行存款10、付上月份電話費借：管理費用電話費貸：銀行存款11、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、綠化、商鋪、消防、生活用水等）借：管理費用水費（辦公）預(yù)收賬款業(yè)主二次供水（生活用水）貸：銀行存款12、付上月中旬及本月中旬電費借：管理費用電費預(yù)收賬款業(yè)主二次供電能耗業(yè)主電梯能耗貸：銀行存款13、收電信線路改造勞務(wù)費借：庫存現(xiàn)金貸：其他業(yè)務(wù)收入維修收入14、付萬用表檢測費用及購潤滑油借：管理費用維修費低值易耗品維修用具貸：庫存現(xiàn)金15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）借：管理費用福利費貸：庫存現(xiàn)金16、收商鋪水電費借：庫

4、存現(xiàn)金貸：其他應(yīng)收款商鋪電費/水費17、發(fā)放上月管理員工工資借：應(yīng)付職工薪酬貸：庫存現(xiàn)金18、代付上月中隊?wèi)?zhàn)士、搬運工工資（為減少交養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）借：其他應(yīng)收款總公司房開公司（代付搬運工工資）貸：庫存現(xiàn)金19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝借：管理費用福利費服裝費貸：庫存現(xiàn)金20、支付上月垃圾裝車費借：其他業(yè)務(wù)支出裝修垃圾清運費貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款21、付維修電機費及購買燈光等費用借：管理費用維修費低值易耗品維修用具貸：庫存現(xiàn)金22、購置保潔、維修用配件借：低值易耗品保潔用具維修用具貸：庫存現(xiàn)金23、收員工上月電話費借：庫存現(xiàn)金貸：其他應(yīng)收款員工電話費24、收商鋪管理押金借：庫存現(xiàn)金貸：其

5、他應(yīng)付款商鋪押金25、退業(yè)主裝修保證金借：其他應(yīng)付款業(yè)主裝修保證金貸：庫存現(xiàn)金26、中隊活動開支借：管理費用活動開支貸：庫存現(xiàn)金27、付馬匹治療費及購馬飼料款借：管理費用治安費貸：庫存現(xiàn)金28、付購菜款柴油大米及食油款借：管理費用伙食費貸：庫存現(xiàn)金29、收物管費等借：庫存現(xiàn)金/銀行存款貸：預(yù)收賬款業(yè)主物管費業(yè)主電梯能耗費業(yè)主二次供水業(yè)主停車綜合服務(wù)費業(yè)主垃圾清運費其他應(yīng)付款業(yè)主裝修保證金30、代房開公司代購垃圾袋借：其他應(yīng)收款房開公司名稱貸：庫存現(xiàn)金31、罰款收入借：庫存現(xiàn)金貸：營業(yè)外收入賠款32、食堂購洗潔精及飯盒等借：低值易耗品廚房用品貸：庫存現(xiàn)金33、食堂購液化氣及煤氣罐一只借：管理費用

6、液化氣貸：庫存現(xiàn)金34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等借：管理費用辦公費差旅費貸：庫存現(xiàn)金35、付生活垃圾費借：管理費用保潔費貸：庫存現(xiàn)金36、領(lǐng)用低值易耗品借：管理費用低值易耗品攤銷貸：低值易耗品維修用具保潔用具廚房用具37、商鋪電費計入借：其他應(yīng)收款商鋪電費貸：管理費用電費38、開辦費用的攤銷借：管理費用開辦費攤銷貸：長期待攤費用開辦費39、計提折舊借：管理費用折舊費貸：累計折舊40、計提本月工資借：管理費用工資貸：應(yīng)付職工薪酬41、空置房應(yīng)收物管費借：其他應(yīng)收款房開公司貸：主營業(yè)務(wù)收入42、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入借：預(yù)收賬款業(yè)主物管費業(yè)主車位物管費房開公司商鋪物管費商鋪租金貸：主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入

7、43、結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費借：預(yù)收賬款業(yè)主垃圾清運費貸：其他業(yè)務(wù)收入垃圾清運費44、計提本月稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加其他業(yè)務(wù)支出管理費用貸：應(yīng)交稅費營業(yè)稅城建稅教育費附加水利基金45、計提本月養(yǎng)老保險借：管理費用養(yǎng)老金貸：其他應(yīng)付款養(yǎng)老基金46、結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶借：主營業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入 營業(yè)外收入貸：本年利潤47、結(jié)轉(zhuǎn)損類賬戶借：本年利潤貸：管理費用 其他業(yè)務(wù)支出 營業(yè)稅金及附加關(guān)于代收的水電費的會計分錄我覺得應(yīng)是這樣：支付給自來水公司或供電局時：借：其他應(yīng)付款代收款項貸：銀行存款向業(yè)主收回時借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款代收款項物業(yè)管理公司,定期收取的物業(yè)管理費.收到時:借:庫存現(xiàn)金貸:預(yù)

8、收帳款當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入,借:預(yù)收帳款貸:主營業(yè)務(wù)收入同時交納營業(yè)稅借:營業(yè)稅金及附加貸:應(yīng)交稅金-營業(yè)稅-城建稅教育費附加結(jié)轉(zhuǎn)利潤借:本年利潤貸: 主營業(yè)務(wù)成本營業(yè)稅金及附加借:主營業(yè)務(wù)收入貸:本年利潤借:本年利潤貸:財務(wù)費用(支出) 管理費用第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、

9、公眾*性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。 1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。 1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取

10、得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。 2 經(jīng)營收入的確認及其時間2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽

11、訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理 3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款*場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應(yīng)付款*場地停車費代收”科目

12、借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款*場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利

13、費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“

14、預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。 2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。 3 成本核算及科目設(shè)置 3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管

15、理成本”。 3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本”。3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營成本”。3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共

16、用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照*集團財務(wù)管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。

17、第三章 物業(yè)工程的核算 1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2 物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細賬進行核算。2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組

18、織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔(dān),則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)項目。 2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程物業(yè)工程*工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。 2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M行轉(zhuǎn)賬

19、結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進行價款結(jié)算。2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程物業(yè)工程*工程”科目。第四章 維修基金的核算 1 科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 2 維修基金的核算2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款代管基金本金”。2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單

20、，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款代管基金利息收入”。2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款代管基金”的貸方。2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應(yīng)付款代管基金”，貸記

21、“銀行存款”等科目。第五章 代收款項的核算 企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細并按往來單位進行核算。物業(yè)公司的會計處理第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 1.1.1物業(yè)管理收入

22、是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾*性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。 1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。 1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的

23、收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。 2 經(jīng)營收入的確認及其時間2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的

24、實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理 3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款*場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費用（按協(xié)議規(guī)

25、定列支）時，計入“其他應(yīng)付款*場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款*場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管

26、理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制

27、”原則確定當(dāng)期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。 2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。 3 成本核算及科目設(shè)置 3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)

28、生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本”。 3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本”。3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營成本”。3.5物業(yè)大修成本的核算

29、物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照*集團財務(wù)管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣

30、傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章 物業(yè)工程的核算 1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2 物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細賬進行核算。2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材