[流程管理]交房驗收的流程

1、交房驗收的流程、方法及法律問題 流程 ,法律 ,驗收壹、交房驗收的最正確流程：1、核驗業(yè)主材料：業(yè)主核驗且領(lǐng)取 ?竣工驗收備案表? 、?房屋土地測繪技術(shù)方案書? 、?房 屋面積實測表?、?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?，且由開發(fā)商加 以 說明；2、交納剩余房款；3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙且簽署?住宅鑰匙收到書?；4、業(yè)主做綜合驗收；業(yè)主就驗收中存于的問題提出質(zhì)詢、改良意見或解決方案。 開發(fā)商和業(yè)主 協(xié)商且達成書面協(xié)議 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存于的問題，無法于 15 日內(nèi)解 決的，雙方應當就解決 方案及期限達成書面協(xié)議5、業(yè)主簽署?入住交接單?對發(fā)現(xiàn)的問題要于驗樓單上予以注明， 如果確實屬于不能收樓

2、的， 要詳細寫 明不予收樓的原因且要求開發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_發(fā)商于交房時向業(yè)主提供的?竣工驗收備案表?、?住宅質(zhì)量保 證 書?和?住宅使用說明書?必須為原件而不是復印件。6、驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應按實際驗收情況填寫?住戶驗房交接表?，同時將水表、 電表底數(shù)抄于指定表格 壹般附于?驗房交接表?中 ；符合政府規(guī)定和合 同約定 的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見且將意見填寫于?樓宇 驗收記錄 表?中，作為書面依據(jù)，如開展商未準備有關(guān)表格，業(yè)主應另以書面 形式將意見 送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決方法，如屬可整修 內(nèi)容，應協(xié)商 且簽署有關(guān)整改維修文

3、件， 約定下次驗收時間 壹般不超過天 。 不能整改的，應 給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依 法追究開發(fā)商相應 責任，甚至退房。7、交費筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī) "xxx" 及繳交各 項 關(guān)聯(lián)費用和錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。8、簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗完樓后，開發(fā)商壹般要求業(yè)主填寫?住戶檔案表?、?入住協(xié)議?、?消 防 責任書?等協(xié)議書，同時領(lǐng)取?住戶手冊?、?效勞指南?等各種入住手冊 及各 種贈送物品。三、交房驗收的具體方法：1. 去物業(yè)部門查見資料局部，分別有以下幾份資料需要查驗：?住宅質(zhì)量保證書? -

4、 可帶走2?住宅使用說明書? - 可帶走3?竣工驗收備案表?4面積實測表5管線分布竣工圖 水、強電、弱電、結(jié)構(gòu) - 可帶走 如果房產(chǎn)商準備充 分的話，壹般 10 分鐘即可查見完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題確認售樓合同附圖和現(xiàn)實是否壹致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積 是 否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，和合同簽訂面積是否有差異。先查見售房合同，見 之間的誤差為多少，壹般為 3%， 3% 之內(nèi)不考慮，超出局部進行處 理，建議定合 同為 2%誤差，可是不超過 5%比較好 以雙方簽定合同為準。 壹般這個時間因人 而變，時間為 30-40 分鐘四、交房驗收的具體步驟：見完那些資料后， 根本

5、就能夠去驗收房子了 提示 :暫且先不要交付壹 些物業(yè) 費用及關(guān)聯(lián)費用， 此時物業(yè)會催促你來交付， 可同他們交流，驗收好后， 再交付 費用.從物業(yè)處拿鑰匙， 分別應該有樓層鑰匙、 進戶門鑰匙、 信箱鑰匙、 水表、電 表 假設(shè)有遠程抄表另 等幾把。接著就能夠同物業(yè)人員壹起去房子 里了。1詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；陽臺裂縫危險大 【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，于門窗軌道里會有壹些灰塵和 建筑垃圾， 所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，壹感覺有阻塞感的時候，仔 細查見壹下， 用掃帚清楚后就能夠見了。2檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查見壹些墻體是 否 有

6、水跡，特別是壹些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡 快查 明原因。3仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。【提示】：如有空鼓，壹 定 要責成陪同物業(yè)人員盡快修復， 否那么于裝修中會很容易打穿樓板， 阻礙鄰 里關(guān)系。 之上 2-3 項可用工具小榔頭和塞尺。4水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大壹點、急壹點，壹來見見水壓， 二、來試試排水速度 。 壹般新房子會配壹個簡易龍 頭給業(yè)主 。用萬用表測量各 個強弱電是否暢通。 【提示】：關(guān)閉分閘，檢 查各個分閘是否完全控制各分支線 路。5驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴 缸 下

7、水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，根本是每個下水口應灌入倆盆 水左 右，應聽到咕嚕嚕的聲音和外表無積水。 【提示】：做好這些后，確認 沒問題， 要盡快將這些突出下水 如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水 拿壹 塑料袋罩著水口， 再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實 記得留壹可拉扯 掉的位置 。6驗收地面下水情況。于廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 約高 2cm 。然后約好樓 下的業(yè) 主于 24 小時后查見其家?guī)l(wèi)的天花。 【提示】：于全部用完水后， 應再翻開水 表，見清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、 設(shè)備等是否有遺漏、 品牌、數(shù)量是否相符； 【提

8、示】：通常于這方面，應該沒什么大問題，可是確 實 要仔細核實。8測量壹下樓宇的層高，用 5 米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點和具體數(shù)據(jù)， 最好 把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊 頂高度 均記于壹個自己的小本子上， 同時把壹些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫于物 業(yè)公司提 供的紙張上。 最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；假設(shè)有問題，需 要 同物業(yè)人員確定解決 方案和解決日期， 見解決結(jié)果是否影響收房， 假設(shè)影響， 需要進行交涉了 作為業(yè)主，仍需要對房屋本身細節(jié)進壹步把關(guān)，及時讓有關(guān)部 門修理和完善。 以 下是細節(jié)把關(guān)的小竅門包括精裝修的房屋驗收： 核對 買

9、賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。 門窗： 1 試試門窗開啟是否靈活，目測門和門框、窗和窗框的各邊之間是否平行， 關(guān) 上門窗聽聽隔音效果， 同時也了解它們的密封程度。 查見密封膠條是否完 整牢固。2 門插是否插入得太少，門間隙是否太大？特別是門鎖的壹邊3 門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？ 4大門、房門的插銷、門銷是否 太長太緊？5窗邊和混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲?框墻接縫處壹定要密實， 不 能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺下面有無水漬？如有那么可能是窗戶漏水。?墻體及地面：1檢查墻體平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。2、仔細檢查地

10、面平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況如有空鼓，壹定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復， 否那么于裝修中會很容易打穿樓 板， 阻礙鄰里關(guān)系。?屋頂： 1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得見是什么樣的裂縫。壹 般來說， 和房間橫梁平行的裂縫， 屬眼下的質(zhì)量通病， 雖有質(zhì)量問題， 但 根本不阻礙使用； 如果裂縫和墻角呈 45 度斜角，甚至和橫梁呈垂直狀態(tài)，那 么就說明房屋沉降嚴 重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題 2見頂部是否有麻點。 這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點，是石灰水沒有經(jīng)過足夠 時間的熟化所致。如果 頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌

11、。如果你是住頂層房子的 住戶，那么觀察壹下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 5墻身頂棚有無局部隆起，用木棍敲壹下有無空聲。 6墻身、頂棚樓板有無 特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7 墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？ 8 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？ 廚廁：1 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏， 地面是否存水？于驗收時應進行倆次蓄水試驗， 做到無滲漏。地漏和泛水坡度符合設(shè)計要求， 到達不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順， 無滲漏。 2放 置洗衣機位置的地面應有防水措施？ 3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？ 4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的， 衛(wèi)生器具的下水軟管和排水管的交接處應有封堵措施，

12、仍應設(shè)置返水彎。5 距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應和通風道就近安裝， 洗手 盆的上方不應有插座 衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應是防潮插座且有防 濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口平安燈座。 7浴缸、面盆和墻或柜的接口處 防水如何？ 8大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大壹點、急壹點，壹來見見水 壓，二來試試 排水速度。9 、驗收廁衛(wèi)的防水效果其中，墻面防水應 1.8 米高。10 排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗收時，預先拿壹個盛水的 器具，然后倒水進排水口。見見水是不是順利地流走。水池龍頭安裝是否妥 當， 下水是否順暢？11 自來水的上水管于過門口處應有防結(jié)露的措施；

13、衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡 度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。12 、出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？13 、自來水水質(zhì)怎么樣？14 檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理15.驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸 下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，根本是每個下水口應灌入倆盆 水左 右，應聽到咕嚕嚕的聲音和外表無積水。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施：1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設(shè)計要求，道路是否暢通？2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？綠化效果是否符合要求？3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？景觀效果是否符合要求？4、小區(qū)的配套設(shè)施是否符合規(guī)劃設(shè)

14、計要求？ 5、小區(qū)的業(yè)主會所、 業(yè)主委員會辦公室及物業(yè)管理房是否按照國家建設(shè)部有關(guān) 文件規(guī)定修建？根據(jù)國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，開發(fā)商必須于商品房小區(qū)內(nèi) 按 照商品房總面積的壹定比例修建業(yè)主會所或業(yè)主活動中心、 業(yè)主委員會辦公 室以 及物業(yè)管理效勞中心等的用房。6 、小區(qū)的煤氣表、電表、水表應該三表到戶。特別注意電表是不是壹戶壹表分 時計度方式！7 、凡竣工的工程， 必須做到“五通壹平即煤氣、 供水、供電、污水、道路，壹平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準堆積建?其他1、照明、動力開關(guān)應分開， 而且開關(guān)、插座等必須牢固， 且符合國家標準； 2、 、電視的線路設(shè)置是否合理，是否虛設(shè)、牢固

15、。3、供水管的材質(zhì)是否符合國家標準？目前大局部供水管采用銅管。 銅管可平安 使用 50 年。另壹個無可比較的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅能夠抑制細菌生長， 增 長水中的銅含量，有益健康。4陽臺是否有裂縫，防護欄是否牢固、平安。 5室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈， 無污物，到達窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。6. 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；7.各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求.于驗收過程中壹旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，應立即將相應的問題以書面或照片、音像 資 料方式記錄于案，以備維權(quán)。業(yè)主于驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及 時向開發(fā)商

16、提出，要求開發(fā)商于相應的時間內(nèi)予以維修到位。?交房驗收時，留心這些陷井！ 提醒壹：各種收房資料要見齊 開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，且具備 合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要見開發(fā)商是否具備以下文件： 壹是?建筑施工竣工備案表?， 二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國 家認可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于 住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的方案。 同時， 業(yè)主要查見房屋條件是否和購房合 同中約定的于出入。如果開發(fā)商不能提供這 些文件，業(yè)主就應該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管 提醒二： 和開發(fā)商共同驗收新房 不少市民于合同上約定了收房期限， 不按期限收房要交 違約金，局部開發(fā)

17、商利用 這壹條款催促粘主收房，然后對房屋存于的問題就不 管不問了。這個時候，粘主 出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。 提醒：壹定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，且書面約定開發(fā)商承諾 解決的時間和責任。收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所 交付的房屋是不是您所購置的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符， 房屋質(zhì)量和 門窗等是否和合同的約定壹樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房 合同中約定的工程是否符合要求。專家提醒，于交房承諾解決的時間和責任， 以便以后找其解決。最后， 向開發(fā)商索取單獨的“二書質(zhì)量保證書和使 用說明書和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑 條。

18、要求交齊配套費用否那么不讓進房查見 提醒三：簽收房文件時“留壹手 壹 些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查見，業(yè)主必須把壹些配套費用交齊后 才開門。業(yè)主擔憂，如果先交了錢，壹旦出現(xiàn)問題，就沒有什么能夠制約開發(fā) 商的了 提醒：專家建議，于簽合同時應約定， “交房時，應先驗房然后輸收房手續(xù) 如當初合同未有約定的，那么可采取變通方法， 于收樓文件中注明“房內(nèi)情況未 見或“未驗房等字樣，萬壹于驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權(quán)益 壹表應付所有工程所購房屋半未備案 提醒四：仔細查見?備案表? 不少業(yè)主收房時見到了開發(fā)商的?竣工驗收備案表?，但卻不知道，自己買的 那壹棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，?竣工驗

19、收備案表?上的每壹項均必須報 主管部門備案，而壹些開發(fā)商卻用壹張?備案表?來應付所有的工程。 提醒：業(yè)主于收房的時候不能只簡單地見有沒有?竣工驗收備案表?，而是要 仔細查見所購的房屋是否于該表的范圍內(nèi)， 以及表內(nèi)的各個分項是不是均備了 案。收房附帶苛刻條件要求交壹年物業(yè)費 提醒五：未收房不應提前繳費 壹些小區(qū)的物業(yè)公司于粘主收房時，會要求粘主 先交壹年的物業(yè)管理費，才能收 房。 提醒：業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主于收房后才和物業(yè)公司簽訂效勞 協(xié)議，才能付費，業(yè)主仍未驗房，這個時候仍沒享受物業(yè)效勞，不應提前繳費。 商品房交付中的法律問題壹商品房交付中的考前須知1 、購房者于查見房屋資料時

20、，房屋的?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明 書?原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附于?住宅使用說明書?中。 購房者查見?竣工驗收備案表?原件需仔細，?竣工驗收備案表?是目前收樓 環(huán)節(jié)中最應該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每壹項均必須報有關(guān)主管部門備案，缺 少任何壹項該樓盤均不能入住2購房者于沒有驗收房屋之前， 不能簽署?住宅鑰匙收到書? ，領(lǐng)取住宅鑰匙， 辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問 題的解釋?下稱商品房買賣司法解釋 的規(guī)定，“交鑰匙就算房屋交付使用。 因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承當房屋質(zhì)量包修責任，而沒 有 逾期交房的壓力。3

21、購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承當為由， 拒絕接收房屋。 于交房條 件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收 房 屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。于開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存于免責事由 的情 況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權(quán)利， 除購房 者明確表示放棄外， 接收房屋本身且不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違 約責任。4商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是?商品房買賣合同?和房屋建 筑方面的法律及標準，因此?商品房買賣合同?中的約定就極為關(guān)鍵。二商品房交付中的有關(guān)法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付、商品房逾期交 付

22、 及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。1商品房“交付使用。 怎樣才算商品房“交付使用， 原來各方認識不同， 而商品房買賣合同司法解釋 明確規(guī)定， 對房屋的轉(zhuǎn)移占有， 視為房屋的交付 使用， 也就是俗稱的“交鑰匙 因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交 付使用。當然，購房者也可于?商品 房買賣合同?中另行約定交房的時間和條 件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、 滅失的風險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間確實 定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用 必須是竣工驗收合格后的交付，否那么 既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違 反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房 屋的交付使用2 商品房逾期交付的責任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)

23、商是否存于免責事 由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能壹概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存于合同約定的其他免責事由，且及時履行了告知義務(wù)，那么開發(fā)商能夠不承當逾期交房的責任。但如果 開發(fā)商沒有于?商品房買賣合同?約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定 的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承當逾期違約責任。 如果開發(fā)商逾期交房不存于免責事由，那么開發(fā)商需承當商品房逾期交付的責任。 這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和于壹定條件下購房者有權(quán)解除合同。通 常于?商品房買賣合同?合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支 付條件及購房者解除合同的條件均有約