紫晶南苑物業(yè)費測算

1、上海吳涇紫晶南苑物業(yè)服務方案第一章物業(yè)管理財務預算第一節(jié)物業(yè)管理費明細表項目月預算額（元）年預算額（元）備注管理費收入196840.852362090.20具體測算附后減：各項支出1、稅金及附加10944.35131332.202、各類管理、服務人員人工等費95583.291146999.50具體測算附后3、企業(yè)管理費2114.58253754、設備管理費用406394876685、電梯、水泵費250003000006、綠化外包費95831150007、垃圾清運費用應由開發(fā)商承擔支出合計198564.222382774.648、虧損-1723.37-20684.44第

2、二節(jié)管理費用測算、管理、服務人員工資及勞動保險、福利等序號岡位人數(shù)月薪（月）勞動保險及福利（元）合計（元/月）1經(jīng)理13000*1=30001530*1=153045302管理員（A）22000*2=40001020*2=204060403管理員（B）21700*2=3400867*2=173451344保安員321500*32=48000外包480005電工21500*2=3000765*2=153045306維修工31400*3=4200210*3=63048307保潔工201000*20=20000外包20000合計6285600746493064二、各類管理、服務人員人工等費11469

3、99.50 元/年 其中：1、62人月薪：85600元/月2、 勞動保險及福利等：7464元/月合計（月薪+勞動保險及福利等）：85600+7464=93064 元/月X 12=1116768 （元 / 年）3、加班費：（1 ）維修組：節(jié)日加班:1440 -20.92 X300 %X10 天=2065 元/人X5 人= 10325 （元 /年）平時加班：1440 X0.7 +20.92=48.18 X150% X1.125 天=81.30 元/ 天 X5=406.50 （元 / 年）合計：節(jié)日加班+平時加班=10325+406.50=10731.50 （元/年）（2 ）保安部：（外承包）4、高

4、溫費：按每人每年300元計發(fā)合計：10人X300元=3000（元/年）5、節(jié)日加獎：按每人每年450元計發(fā)合計:10 X450=4500 （元 / 年）6、年終獎:按每人1200元計發(fā)合計:10 X1200=12000（元/ 年）共計：（1 + 2 + 5+ 6 ） = 1146999.50 （元/年） 三、企業(yè)管理費：25375（元/年）1、辦公用品及報刊雜志：6000（元/年）2、電訊費：5000（元/年）3、行業(yè)會務及招待費：4000（元/年）4、節(jié)日裝飾費：800（元/年）5、飲用水：2000（元/年）6、不可預計費：3000（元/年）7、 各類管理、服務人員服裝費：4575元/年）合

5、計：25375元/年四、垃圾清運費:115000 （元 / 年）X1.10 45000（元 / 年）X1.30 70000 （元 / 年）35 桶X420 元=14700 X12=1764OO（元/ 年）五、綠化外包費：注：一期：40860二期：53735上海華誼集團置業(yè)有限公司-13 -六、設備管理費:487668 （元/年）其中含：1、電梯保修費：29 臺=20300 元/ 年,2、水箱清洗費： 元；3、安防維護費：120000元/年，每月10000元;年檢費：700元/臺X 每月1691.67元；284元/只X42只X2次=23856 元/年，每月19888.00 元/ 戶/ 月 X20

6、70 戶=16560 元/ 月;4、避雷測試費：5、 各類另星修理費：10000元/月（每平方建筑面積修理費用 0.048 元/月計算）注：其中未含公共照明、化糞池清坑、多層避雷測試等費4幢X100元/月/幢=400元/月;七、電梯、水泵運行費：300000（元/年）八、稅金：196840.85 X5.56 % = 10944.35 元/ 月 X12=131332.20（元 / 年）九、利潤:十、物業(yè)服務費收入情況：總收費面積210880.69 m（一）月收入：其中：1、多層：140434.72196840.85 元：小高層一樓mX 0.75 元/=105326.04 元/ 月5878.57

7、mx 0.75 元/ m =4408.93 元/ 月2、小高層:64567.40 mX 1.20 元/=77480.88 元/ 月小計：187215.85 元/月3、商鋪：一期 9004.12+ 二期 4215.95=13220.07 m X 1.30 元 / m = 17186.09元/月X 12=206233.08元/年，由于入駐率不足，目前只能 按5000 m計收，則5000 mx 1.30元/月=6500元/月4、地面停車租費：共有泊位183個，但實際租用約100個，按當?shù)噩F(xiàn)行操作，付全年要 優(yōu)惠二個月，則每月125元/個X 100=12500元/月X 25% =3125元，5、合計：

8、196840.85 元/ 月（二）年總額：2362090.20 元十二、物業(yè)費收支情況：月收支：196840.85- 198564.22=-1723.372、年虧：-20684.44 元十三、盈虧平衡分析: 收繳率20 %151496.05187215.85 X 20 % +6500+3125=47068.17 元 / 月， 元/月,若再減14700元，則虧136796.05 元/月；30 %132774.46187215.85 X 30 % 元/月，若再減14700+6500+3125=65789.76 元/ 月 元，則虧118074.46 元/月;40 %114052.88187215.8

9、5 X 40 %元/月,若再減14700元，則虧99352.88元/月;+6500+3125=84511.34 元/ 月50 %187215.85X5095331.30元/月,若再減14700% +6500+3125=103232.92 元，則虧80631.30 元/月;60 %187215.85X6076609.71元/月,若再減14700% +6500+3125=121954.51元，則虧61909.71元/月;70 %187215.85 X 7057888.13元/月,若再減14700% +6500+3125=140676.09 元，則虧43188.13 元/月;75 %187215.8

10、5 X 7548527.34元/月,若再減14700% +6500+3125=150036.88 元，則虧33827.34元/月;80 %187215.85 X 8039166.54元/月,若再減14700% +6500+3125=159397.68 元，則虧24466.54 元/月;90 %187215.8520444.96元/月，若再減X90 % +6500+3125=178119.2614700元，則虧5744.96元/月;100 % 187215.851723.37元/月，若再減14700元。則贏12976.63 元/月 十四、編制說明：1、勞動保險、及福利等指國家規(guī)定的養(yǎng)老金 醫(yī)療保

11、險金12 %、失業(yè)保險金2 %、員工福利 教育費1.5 %計提，合計51 %。2、人員安排(1)管理處設經(jīng)理1人，部門經(jīng)理2人，X100 % +6500+3125=196840.85元/月，虧22.5 %、公積金7%、4%、工會經(jīng)費2 %、職工管理員2人。(2) 安保：聘請專業(yè)安保公司承擔，計 32人，負責對小區(qū)門崗、巡 邏、監(jiān)控中心工作。(3) 維修組：設常日班輪休制，計 5人。(4) 保潔、綠化采用外發(fā)包形式。計 20人。共計：62人3、各類管理、服務人員服裝費（1）管理人員（5人）：工作服：600元/套X 2套X5人=6000元+2年=3000（元/年）小計：3000（元/年）（2）維修

12、部（5人）：春秋服：120元/套X 2套X5人=1200元+2年=600（元/年） 冬衣：200元/件X5人=1000元+2年=500（元/年） 工作鞋：80元/雙X5人=400元+2年=200（元/年） 棉衣：110元/件X5人=550元+2年=275（元/年） 小計：1575（元/年）合計：4575（元/年）漕河涇470、471商務園區(qū)物業(yè)管理設備、能耗費用支出明細表諭目單位月費用支出預算（元）年費用支出預算（元）一、能耗費22400268800其中：1、自來水（含排 污）40048002、電費22000264000二、日常維修養(yǎng)護費126111513321、共用設備養(yǎng)護費40048002

13、、給排水維修費用30036003、電梯年檢費16 臺 *600 元/ 臺 / 年/12=80096004、電梯專業(yè)單位保養(yǎng)費16 臺 *375 元 / 臺 / 月=6000720006設備及第三者意外險333.3340007、電氣照明系統(tǒng)維修費6007200三、消防系統(tǒng)1、消防水泵維保費用2 臺(125TSWA*)*200=40048001 臺(IS8050 200)*100=10012007 臺(IS50*80*200)*115=80596602、消防噴淋泵4 臺（1/180M-2）*150=60072003、生活水箱清洗消毒共 13只*62=80696724、滅火機加液保養(yǎng)設每層1只，共5

14、6層，每月466.7056005、生活水泵維修費2 臺（125TSWA*）*200=40048004 臺（DA100*3）150=6007200合計35011420132第二章管理服務理念、目標第一節(jié)管理服務理念1、以人為本、重視培訓人才對企業(yè)來說，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素之一, 為人才的成長和發(fā)展創(chuàng)造一個良好的環(huán)境是我們堅持的一貫方針，在我司 內(nèi)部，已形成了“能者上，庸者下”，獎罰嚴明的良好的用人體制。對此， 我們對外積極尋找引進人才，對內(nèi)加強培訓、培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才。每年我們 都要制訂詳細的培訓計劃，從總經(jīng)理到保潔員，每個人都要參加相應內(nèi)容 的培訓，規(guī)定基層服務部門主管以上負責

15、人都能熟練操作電腦，鼓勵大家 一專多能，每年的培訓考核成績都作為職務晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。2、科學管理，規(guī)范服務向管理要效益是本公司做好物業(yè)管理工作的基本出發(fā)點，也是公司生 存和發(fā)展的客觀要求。為此，我們積極引進了IS09001:2000版國際質(zhì)量 體系標準，并在此體系內(nèi)，嚴格按照“管理專業(yè)化、服務規(guī)范化、經(jīng)營市 場化”的思想，建立起一整套科學規(guī)范的管理體制。使大家的一言一行都 有章可依、有據(jù)可查，用科學的管理體系來規(guī)范我們平時的服務工作，使 本公司的管理水平及企業(yè)整體素質(zhì)都達到了較高的層次。在管理工作中， 我們充分利用電腦管理等先進的管理方式，各部門的工作情況及有關資料 通過電腦聯(lián)網(wǎng)查尋

16、，一目了然。有效地提高了工作效率和質(zhì)量。3、客戶第一、服務到家“客戶永遠是我們的上帝”，這是常常掛在我們?nèi)A誼置業(yè)人嘴邊的一句 話，業(yè)主的需要，就是我們工作的目標，為各位業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務， 是我們應盡的義務。在抓員工素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求員工面對業(yè)主永遠要 保持微笑姿態(tài)，對業(yè)主提出的要求，不允許說“不”字。在抓企業(yè)人員管 理上，我們對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與業(yè)主講話語氣 語調(diào)態(tài)度等方面都有明確的行為規(guī)范要求，在提高對業(yè)主的服務質(zhì)量上， 我們千方百計，想方設法，一切從業(yè)主的利益著想，努力強化員工的優(yōu)質(zhì) 服務意識，做到了“業(yè)主想到的要做好，業(yè)主沒有想到的也要做好” 。公司 通過一

17、系列的培訓和教育，既提高了員工的素質(zhì)，也向社會大眾展示了 “華 誼置業(yè)人”的精神風貌。本公司將以“科學規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)高效的服務、安全舒適的環(huán)境、 持續(xù)發(fā)展的追求”作為企業(yè)的質(zhì)量方針。理念：時時以一流標準要求自己，事事用服務觀念善待業(yè)主。宗旨：業(yè)主至上，服務第一。思想：業(yè)主并不總是對的，但他（她）永遠是第一位的。要求：把今天的事做得最好，把明天的事也考慮周到。目標：滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。 態(tài)度：不能帶“不”字作為結(jié)束語。上海吳涇紫晶南苑物業(yè)服務方案誠信：求真務實，少說多干，說到做到。精神：務實進取，在現(xiàn)代化管理進程中不斷追求提升和完美，力求管 理一流、服務一流、員工素質(zhì)一流、綜合效益

18、一流。第二節(jié)管理服務目標自接管商務園區(qū)之日起，參照有關等級服務標準實施物業(yè)管理服務。 使漕河經(jīng)470、471商務園區(qū)物業(yè)管理基本水準有所改觀。自接管商務園區(qū)之日起，一年內(nèi)初步建立IS09001:2000質(zhì)量管理體系，二年內(nèi)全面推行實施IS09001:2000質(zhì)量體系運作。95 %。公司管理區(qū)域內(nèi)重大安全責任事故發(fā)生率為零。100 %。100 %。管理人員持證上崗率小區(qū)經(jīng)理持證上崗率100 %。員工崗前培訓合格率100 %。特殊工種持證上崗率業(yè)主報修處理及時率 業(yè)主報修回訪率100 %。業(yè)主對服務滿意率90 %以上。業(yè)主有效投訴率千分之0.5以下。主要設備完好率95 %。房屋及設施完好率95 %

19、。業(yè)主有效投訴處理率100 %。上海華誼集團置業(yè)有限公司15上海吳涇紫晶南苑物業(yè)服務方案上海華誼集團置業(yè)有限公司-25 -第三章上海華誼集團置業(yè)有限公司簡介與漕河涇470、471 商務園區(qū)物業(yè)管理處運作方法及管理制度第一節(jié) 上海華誼集團置業(yè)有限公司簡介注一所屬的專業(yè)上海華誼集團置業(yè)有限公司是上海華誼（集團）公司物業(yè)管理企業(yè)。由上海華誼集團化工實業(yè)有限公司注二和上?；趧臃?務有限公司共同投資成立（國有全資公司）。公司注冊資金300萬，注冊辦公于中山北路2000號（中期大廈）。公司系上海市二級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè) 管理企業(yè)，是上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會理事單位， 也是通過IS09001（2000） 國際

20、質(zhì)量體系第三方認證的單位。公司組織機構40人。其中高級職稱2人,公司設董事會、總經(jīng)理室、辦公室、財務室、工程部、保安部、保潔部、 市場部、物業(yè)部。公司擁有管理、技術人員 中級職稱12人，初級職稱13人。辦公室 財務部 工程部 保安部 保潔部 市場部 物業(yè)部注一：上海華誼（集團）公司由上海市政府國資委授權，通過資產(chǎn)重組建立的大型企業(yè)集團。6199注二：上海華誼集團化工實業(yè)公司是上海華誼（集團）公司下屬二級子公司，公司注冊資金I萬元，凈資產(chǎn)1.42億元。經(jīng)營業(yè)績公司目前管理中期大廈、新世紀廣場、華誼星城大廈等共計建筑面積 103萬平方米，分布在普陀區(qū)、長寧區(qū)、楊浦區(qū)、盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、閘北 區(qū)、虹口

21、區(qū)、寶山區(qū)、浦東新區(qū)。物業(yè)類型分別為商務辦公樓、涉外高檔 綜合住宅樓、商品房、公寓樓等。其中有七處榮獲“市級文明小區(qū)”稱號， 中期大廈2005、2006年度連續(xù)獲得普陀區(qū)文明樓宇稱號。其他七處樓盤 榮獲“區(qū)級文明小區(qū)”稱號，一處樓盤榮獲國家建設部頒發(fā)的“全國城市 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”和“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號。經(jīng)營理念公司堅持以“科學規(guī)范的管理，優(yōu)質(zhì)高效的服務，安全舒適的環(huán)境, 持續(xù)發(fā)展的追求”質(zhì)量方針，率先實行 365天管理無盲區(qū)，服務無挑剔的 全方位、全心意、全天候服務，強調(diào)“你無我有，你有我優(yōu)，你優(yōu)我特” 的服務理念，積極開展“勤上門、勤檢查、勤動手、勤微笑”的貼心服務， 提倡為

22、民服務的“五個一”活動，真正使入駐業(yè)主享受物業(yè)管理的終生服 務和超值服務！本公司始終堅持貫徹IS09001 : 2000國際質(zhì)量體系要求，一切活動 圍繞這一主線展開，在辦公樓的設備設施管理中，用計劃檢修和預防性檢 查的特點，來延長設備設施的使用壽命，從而使物業(yè)保值增值得以實現(xiàn)。本公司充分尊重產(chǎn)權人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關方的關系。每個物業(yè)管理處在該區(qū)域都力爭做到最好，使委托方得到物有所值, 物超所值的利益和價值。精心打造“華誼物業(yè)”優(yōu)質(zhì)品牌。經(jīng)過幾年實踐積累，本公司管理特色可概括為四個字，即“新、精、 細、嚴”。新一一管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗、運用新方 法，建立新機制。公

23、司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學習和 借鑒國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗，力求在管理與服務上有所突破，有所創(chuàng)新。精一一堅持精品意識、品牌意識，在提高管理水準的同時，不斷提高 服務質(zhì)量、服務技能以及服務意識。對每一件工作、每一塊標識、每一項 布置都精心設計、精心策劃。細一一對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位， 對每一件事都細觀察、細設想，對每一位顧客都細致周到、體貼入微，盡 一切所能。滿足顧客合理的要求與期望。嚴一一在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴格的要求，堅持能進能 出、能上能下的激勵機制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機制，以嚴格 的管理、嚴明的紀律、嚴肅的態(tài)度、嚴謹?shù)囊?guī)范

24、、嚴密的措施，確保各項管理工作落到實處，使委托方和全體被服務對象滿意。華誼置業(yè)在多年物業(yè)管理行業(yè)工作實踐中形成了一整套有效的用人 標準，公司的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作態(tài)度，要求員工一專多能，勤奮好學、善于學習；重學歷更重能力，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員；管理隊伍年齡 要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣；又不唯高學歷, 更看其發(fā)展?jié)摿湍芰μ嵘?。選擇華誼置業(yè)的理由第一，既是高端物業(yè)管理這個市場的需求（公司市場定位）；第二，也是稟承上海華誼（集團）公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)提升趨勢的一 個延續(xù)。現(xiàn)在的華誼置業(yè)管理團隊已具備了: 信念 追求 目標 隊伍

25、經(jīng)濟實力更突出的理由：一種共同的一樣執(zhí)著的一致奮斗的一支優(yōu)秀的還有相應的第三，有華誼（集團）公司分流安置勞動力的經(jīng)驗，華誼置業(yè)所管物 業(yè)類別眾多，為安置勞動力留有相當空間。華誼置業(yè)憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸 續(xù)加盟。公司還將考慮，以全新機制，專門組建的管理層，將是一個匯聚 物業(yè)管理精英的團隊，他們不僅具有高學歷、中高級職稱，還具有行業(yè)資 深管理經(jīng)歷與豐富實踐經(jīng)驗。憑借這些高素質(zhì)，年富力強的職業(yè)人做物業(yè) 管理的“操盤手”是能夠讓開發(fā)商放心，讓業(yè)主及使用人稱心和滿意。第二節(jié) 漕河涇470、471商務園區(qū)管理運作方法一、消防安全管理1、管理概要：消防是關系到商務園區(qū)生存的“命

26、脈”，無論是開發(fā)商、 業(yè)主、物業(yè)公司、消費者都有著密不可分的關聯(lián)，也是物業(yè)管理運作中第一要務。消防工作方針：“預防為主、防消結(jié)合”，華誼置業(yè)如果接管該園區(qū)， 將把該園區(qū)預防火災放在首位，動員全體員工及依靠區(qū)消防大隊在各項防 火的法制措施、行政措施、技術措施和組織措施上落實，從根本上防止火 災的發(fā)生。同時，加強對華誼置業(yè)保安隊員的各項培訓、考核工作，積 極做好各項防范工作，一旦發(fā)生火災，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限 度地防止和減少火災所造成的各項損失。而該商務園區(qū)消防設施是整個園區(qū)構成的重要部分。華誼置業(yè)將定期組織保安隊員及維修人員定期實施檢查管理制度，確保園區(qū)各項消防設 施能最大限度地保證有

27、效性。2、園區(qū)消防管理要點（1）建立三級消防責任人制度華誼置業(yè)物業(yè)管理設立三級防火組織，任命三級防火責任人（總經(jīng)理、 部門負責人、專業(yè)管理處經(jīng)理），明確職責?？偨?jīng)理負責成立公司防火安全委員會，確定人選，明確職責。防火責任人的主要負責公司有關消防法規(guī)的貫徹、消防規(guī)章制度的 建立，研究解決消防人員，設備中的重大問題，組織定期的消防安全檢查 及消防演習。（2）建立義務消防隊伍華誼置業(yè)對消防管理十分重視，物業(yè)管理處擬在保安組內(nèi)組建一支 業(yè)余的消防隊伍來負責消防工作，同時建立包括各職能部門在內(nèi)的兼職的 義務消防隊伍。（3）加強消防培訓、做好預防工作定期請專家或有經(jīng)驗的消防人員對義務消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進

28、行培 訓，使他們掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材，并組 織消防演習，提高滅火技能。在日常消防管理工作中，對消防安全隱患決 不放過，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即整改。并對消防當事人予以教育。物業(yè)公司將不 定期組織消防檢查，對重點地段、重點區(qū)域?qū)嵤┫辣O(jiān)控。力爭使該園區(qū) 的火災控制在零。（4）商務園區(qū)消防管理中業(yè)主自救培訓定期由專職消防人員對該園區(qū)業(yè)主、經(jīng)營戶、消費者進行自救培訓， 使他們能掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材及發(fā)生火 災時，應怎么逃生及一些注意事項等。（5）園區(qū)消防演習消防演習是消防工作的重要環(huán)節(jié)，對消防演習，華誼置業(yè)準備聯(lián)合消防部門，利用消防月、消防日等進行消防演

29、習，主要是人員疏散路線、消防中人員的搶救、初起火災的撲滅、119正確使用方法等系列過程。因 目前對該園區(qū)詳細的消防配置無法確定 ，等正式入場后，制定詳細的消防演 習策劃方案。（6）園區(qū)消防管理中應配置的消防器材為著重提高該園區(qū)消防自救能力，各商戶、住戶、設備房、消防監(jiān)控中 心需要配備必要的消防器材，消防監(jiān)控中心應配置以下設備，并專柜安放, 專人管理。設備內(nèi)容包括手提式 C02氣體滅火器。二、保安和交通管理根據(jù)園區(qū)項目的特點要求，我們將采取封閉式和開放式相結(jié)合的管理。 建立專業(yè)化的安保隊伍，預防和終止任何危及或影響業(yè)主、訪客和工作人 員的生命財產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序

30、以 及設施設備不受損失。1、配置管理（1）保安人員配置保安領班：負責整個保安班的工作安排。保安員：分門崗、巡邏崗。嚴格控制城區(qū)人員的進出、機動車輛進出 及負責園區(qū)內(nèi)部各樓層、廣場等的巡視。（2 ）保安設施在有條件的時候逐步完善配備以下系統(tǒng)。 電子監(jiān)控系統(tǒng)：在出入口、停車場、電梯和其他公共部位的重要部 位擬安裝攝像探頭并監(jiān)控。 消防報警系統(tǒng)：有條件的要配備煙感報警系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)。 對講系統(tǒng)：配設有訪客呼喚系統(tǒng)，作用類似于門警系統(tǒng)。巡更系統(tǒng)：在需要巡視的部位安裝巡更登記點，定期通話，確保巡 更形成一個嚴密的、有效的安全網(wǎng)絡，無任何漏洞、盲點存在。2、管理措施出入控制：建立訪客、來訪人員首問登記

31、制度。（3）制度。車輛管理：建立健全的車輛登記和停放制度。監(jiān)控管理：實行24小時監(jiān)控，制訂并嚴格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章消防管理：以預防為主，防消結(jié)合的管理方針，消除火災隱患。（5）公共關系：保持與轄區(qū)內(nèi)政府有關部門（公安、消防、文化娛樂、 工商與稅務、房辦、街道與居委會等）的良好關系。3、作業(yè)規(guī)程（1）物品/人員出入管理標準作業(yè)規(guī)程 物品出入管理來訪者及施工人員進入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時， 當值保安員應禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。當值保安員應對施工人員帶入轄區(qū)的施工用具、材料作好登記工作。來訪者及施工人員攜帶物品離開轄區(qū)時，當值保安員應禮貌檢查及執(zhí) 行放行手續(xù)：如已經(jīng)辦理了

32、有效的放行手續(xù)時，禮貌核查放行物品與放行 單列明的物品是否相符。不相符只放行己列明的物品；如沒有辦理有效的 放行手續(xù)時，應要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核對無誤放 行后，當值安保員應及時在放行條上簽署姓名及日期。物品放行后，當值保安員應及時將物品的種類、數(shù)量等登記在物品 放行登記表上。當值保安員在具體工作中，言行舉止應嚴格依照管理處員工服務管理 標準作業(yè)規(guī)程的規(guī)定進行工作。每班下班前，當值安保員應收集所有放行條交班長，并由領班上交管 理處統(tǒng)一保管。保安交接班管理根據(jù)公司保安部崗位安排表，全體保安員依據(jù)保安部崗位安排表 進行值勤。A班前集合嚴格執(zhí)行管理處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程的有關規(guī)

33、定，不符合 該規(guī)程中儀容儀表要求的不準上崗。當值領班集合隊伍，點名并統(tǒng)計、做好記錄。保安領班下達工作指令，交待有關工作注意事項。集合過程應在10分鐘內(nèi)完成。B保安接班所有當值人員提前5分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。交接班人員相互敬禮并問好。接班人員清點崗位上，如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應立即向領班提出，并要求 上一班當值人員說明物品去向及做好記錄。認真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續(xù) 跟進的工作應記錄以便跟進。檢查區(qū)域內(nèi)有無異常情況，在上一班當值安保員的帶領下，系統(tǒng)的檢 查責任區(qū)域內(nèi)的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當值人員做出解釋, 并通知領班前來處理及做好記錄。交接雙方

34、在確認無誤后在上一班值班記錄本上簽名，并開始接崗值勤。C保安交班各崗位在交班前30分鐘需進行崗位清潔工作；保持地面無明顯積塵、無煙頭、紙屑、果皮等雜物、無痰跡;滅火器排放整齊表面無積塵，電風扇表面無污垢、整潔光亮，掛鐘鏡 面干凈無積塵，門窗無積塵，墻面無腳印，天花板無蜘蛛網(wǎng)；公物擺放整齊有序，桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。在接班人員到達崗位時，主動向?qū)Ψ骄炊Y并問好。將未完成的工作如實向接班人員交代清楚。帶領接班人員系統(tǒng)的檢查責任區(qū)域內(nèi)的工作情況?；ハ嗪灻螅娇呻x崗，并及時趕往集合地點。D交班后集合當值領班在全部崗位交接清楚后集合隊伍。各區(qū)域的領班對區(qū)域值班情況進行講評工作。當值領班講評本班的

35、整體工作表現(xiàn)，批評或指出不足，提出改正措施 或意見。地面車場保安管理符合保安員崗位職責及工作規(guī)范準時接班，按交接班基本要求執(zhí)行，并做記錄。指揮出入轄區(qū)的車輛，有序停放及時疏散，確保道路暢通。-如遇違章停車，應在該車的擋風玻璃上粘貼標記，并作記錄。上海吳涇紫晶南苑物業(yè)服務方案要求停放汽車一律熄火，以防排氣管廢氣損傷綠化。在正常情況下，應在管轄區(qū)域內(nèi)做不停頓的巡查，檢查停放車輛門、 窗是否關閉，如發(fā)現(xiàn)異常情況及時向領班匯報， 通知車主確認并做好記錄。保安員每班對地面車位停放的機動車進行抄車牌車位兩次，并做記 錄。發(fā)生意外交通事故，保安員應立即報告領班及管理人員或向“ 110 ” 報警、具體操作按突

36、發(fā)事件處理程序有關規(guī)定執(zhí)行。準時交班，按交接班基本要求執(zhí)行。認真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān) 控錄像帶，并做記錄。接聽電話，做到鈴響三聲，必有應答，文明服務。準備交班，按交接班基本要求執(zhí)行，并做記錄。 巡邏保安管理符合安保員崗位職責及工作規(guī)范準時接班：按交接班基本要求執(zhí)行，并做好記錄。夜班下班前詳細匯總當天巡邏檢查發(fā)現(xiàn)的情況，并填寫巡邏情況匯 總表。早班接班后，將夜班填寫的巡邏情況匯總表送到管理處。-接客車輛進出高峰時，應協(xié)助管理車輛有序進出，規(guī)范停放。檢查共用部位工程、消防、清潔設施的完好無損，如有情況做好記錄。-巡邏時接到監(jiān)控中心火災報警應立即趕到現(xiàn)場查明情況。

37、-誤報一一情況結(jié)果向監(jiān)控中心報告。-火警一一立即向監(jiān)控中心報告并及時采取有效消防急救措施， 具體參 照突發(fā)事件處理程序處理。準時交班，按交接班基本要求執(zhí)行。(2 )交通管理標準作業(yè)規(guī)程交通管理的原則依法辦事的原則交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準繩，只有嚴格執(zhí)行交通法規(guī)，維 護良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。規(guī)范管理的原則安保員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛進行規(guī)范 停放及行駛管理，安保員必須按交通管理的方法指揮。文明服務的原則安保執(zhí)勤人員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待 人，文明服務。具體工作時按員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程的要求執(zhí)行。時效性原則當值安保

38、員在接到交通事故求助時，按突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程 的時效原則進行。 車輛行駛和停放管理監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按 規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。提醒司機關鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知 車主。留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車 輛禁止進入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托超載(含駕駛員超過兩人以 上的)的車輛要規(guī)勸限速進入轄區(qū)。嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。對轄區(qū)穿梭的出租汽車的上

39、下客人進行管理；指揮出租車到指定地點或靠道路的右側(cè)停車等候；在糾正司機亂停放時，應面向司機敬禮，再有禮貌地要求司機將車停 放到指定的停車位置。指導行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理；自行車、摩托車必須統(tǒng)一在劃好的虛黃線內(nèi)停放；小車、貨車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的虛黃線內(nèi)停放；其他任何 未畫線路段和消防栓前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。(3)緊急突發(fā)事件處理優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)不僅在做好日常的維護保養(yǎng)工作，而且能應付和 及時、正確處理發(fā)生在園區(qū)內(nèi)的突發(fā)處理，我公司在處理突發(fā)事件上，有 一套完整處理預案及程序，每年進行情景模擬演練，成為一支“拉得出，

40、打得響”的具有實戰(zhàn)和管理經(jīng)驗的隊伍。刑事罪行如遇有罪案發(fā)生時，應采取下列步驟處理：及時向物業(yè)經(jīng)理、保安主管匯報。若有需要，及時將出入口大門緊鎖，并勸諭業(yè)戶及訪客暫停出入，留 在單元內(nèi)，鎖好門窗，防止竊匪趁機逃逸。致電110報案并留守現(xiàn)場，直至公安人員到達。切勿隨便移動并勸阻 他人移動、觸摸或踐踏現(xiàn)場對象。如現(xiàn)場有傷者或受害人表現(xiàn)驚慌，應對該人士進行問候及開解，并做 出適當救助。禁止閑雜人士和無關人員在現(xiàn)場走動，并應禮貌地勸諭該人士離去， 以方便公安人員到現(xiàn)場調(diào)查。向公安人員報告有關罪案詳情，例如案發(fā)經(jīng)過，與其有關人物之相貌 及衣著和逃走方向等。撰寫報告交上級存閱。及時與委托方進行溝通，將事件的

41、起因、目前處理的情況等公布給園 區(qū)內(nèi)各位業(yè)主知曉，以確保業(yè)主的情緒穩(wěn)定，并可根據(jù)事件發(fā)生前因后果 進行分析，適時開展一系列的普法活動。注：切記管理人員并無搜查權利；因此如拘獲疑犯，應立即交由公安部門 處理.火警發(fā)現(xiàn)若發(fā)現(xiàn)火警）立刻通知物業(yè)經(jīng)理、保安領班，依從物業(yè)經(jīng)理、保 安領班的指示行動。若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等）應在安全情況下把火撲滅，但切 勿冒險。事后遞交事故報告，分析事故原因，杜絕安全隱患。如被火焰或高溫所圍困有必要的話，致電119消控中心求助，說出所在的具體方位、火警蔓 延的范圍及位置、當事人的電話號碼。利用一切有聲音響或擴音喇叭向被困業(yè)主通知并指導業(yè)主脫離現(xiàn)場。-穩(wěn)定園區(qū)業(yè)主

42、的情緒，可同時通知相關部門予以配合支援。-安裝了玻璃警告系統(tǒng)位前發(fā)訊號，開關閉房門跟火熱的源頭隔離;緊記煙和熱空氣都是向上升的，接近地面的空氣較清新，溫度亦較低, 故應蹲著身子或爬行逃生；如有需要，打破窗子以求空氣流通。樓內(nèi)的電梯將會停止操作，切不可乘坐電梯，因可能隨時中途停運而 被困于電梯內(nèi)，并打開消防通道，指導人員疏散。所有逃離火場的人，須在大門外的空曠地方聚集，對情緒失控的應加 以安慰和勸阻，保持大多數(shù)業(yè)主情緒的穩(wěn)定，并及時安排和處理受災業(yè)主。身處火場以上各層業(yè)戶，應繼續(xù)向上層方向逃生，如身處火場以下層 數(shù)，則向下走，前往最近的出口逃生；發(fā)生火警時，保安員應協(xié)助管理人員、消防人員和公安，

43、阻止公眾人 士進入項目，在管理人員或消防局宣布出事區(qū)內(nèi)處于安全狀態(tài)之前，任何 人士不得進入。事后遞交事故報告予管理處并報公司，如有需要可交公安和消防局， 并對事故進行分析匯報，及時張榜向園區(qū)內(nèi)業(yè)主予以說明。配合有關機構、部門對受災業(yè)主給予必要援助，使他們盡快恢復正常 的生活秩序。樓內(nèi)撤離程序發(fā)生火警或任何其它緊急事故，所有人必須完全撤離，不能有所例外。在離開項目或進行火警演習時，業(yè)戶的貴重物品須自行負責。另外， 有條件的話最后離開的人負責鎖上單位內(nèi)所有進出的門。開啟通住走廊的大門時，先弄清楚是否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須 慢慢開啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯然后跟隨撤離逃生。若因濃煙的關

44、系未能通往樓梯，則應關上門，放一條毛巾在門底的門 縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一布簾，讓消防員得知你仍在單 位內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。傷者嘗試盡可能獲取有關受傷者的資料、了解傷者之身份及通知親人或單 位。使傷者于溫暖及舒服的狀況，并加以陪同安慰；立即報告當值主管；根據(jù)傷勢，撥120要求急救醫(yī)療服務；在任何情況下，均應盡量保持鎮(zhèn)定；切勿亂動或嘗試治療（如接受過急救訓練者例外）； 病人對于一般的意外傷害,管理處可嘗試給予傷者治療和救護（管理處急救 包），嘗試了解傷者之身份及通知親人或公司。對于無法處理的較嚴重的病患，應及時撥打120急救電話，配合家屬 或醫(yī)療人員進行處理。 。停電電力

45、故障電力公司預先通知須暫時停電，應立即將詳況和有關文件呈交物業(yè)經(jīng) 理或保安主管，安排電工當值。預先準備備用電池、電筒、蠟燭等物，以備不時之需，也可給予業(yè)主 便利。有關停電通知應提前發(fā)文各業(yè)戶。當供電恢復正常時，當值領班必須與電工技術員檢查小區(qū)內(nèi)所有設備 是否一切正常運作，如有損壞，須立即報告主管，安排修理。保安員必須隨時準備電筒或其它照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電;當物業(yè)晚間發(fā)生突然停電事故時，保安員應立即通知保安領班及控制 中心，安排工程部人員維修，并防偷盜和搶掠，必要時關閉主要出入口。停電時凡遇到停電事故，須立即了解物業(yè)內(nèi)是局部或全部斷電，公共設備有 無影響，再檢查附近有否相同情況；如屬局

46、部停電，盡快召喚工程部檢查有無異樣情況；如全物業(yè)園區(qū)無電，屆時情況不明，則須立即通知電力部門查詢是否 地區(qū)停電要求協(xié)助；注意項目內(nèi)外有否煙火發(fā)生；檢查后備發(fā)電機是否操作正常，公共地方，包括公眾通道是否正常供電；盡可能找出原因及明了情況，倘若未能實時修復或找出原因，須盡快 張貼通告于顯眼位置，必要時通知相關業(yè)戶；加派人手看守大門及通道，加強保安；凡停電后，除發(fā)電區(qū)外，其它應馬上將總掣關閉，如恢復供電，須逐 漸開啟。正門電動柵欄，改為人工運作，以確保安全。 易燃氣體泄漏當接獲易然氣體管爆裂或任何氣體氣味泄露投訴時，應詳細詢問清楚 該位置：立刻通知當值主管前往現(xiàn)場觀察，并通知相關部門上門檢修；任何人

47、士在未到達現(xiàn)場前，應將身上之傳呼機、對講機或任何接收或 放射之儀器關上，以免產(chǎn)生火花；切勿嘗試開關任何門鈴，電掣等；檢查及驗證氣體漏氣時，應立即將所有窗門盡量打開，將氣體分閥關 上，但切勿開啟風扇或其它電器，并疏散大樓各位業(yè)主，等待相關部門排 除危險。 電梯故障立刻致電維修部與電梯保養(yǎng)單位聯(lián)系，向電梯保養(yǎng)單位說明有人被困 及需盡快派員釋放被困者等；利用對講機向被困者善言安慰，請其耐心等候電梯維修人員，切勿設 法自行開啟電梯門或采用其他方式逃生，以免發(fā)生危險；被困者救出須向他們詢問：是否有不適或需要幫助：盡可能詢問被困 者姓名、聯(lián)絡電話及地址等，并記錄下來，以作存據(jù)。必須記錄該事件有始至終的時間

48、及詳細情況，電梯公司來人及其它有 關人員到達或離去時間等；必須記錄被困者救出時間，如有傷害，更應記錄其離開被送往醫(yī)院時 間及查詢有關醫(yī)院的名稱； 臺風固緊容易被風吹倒之對象：密切注意氣象信息，及時向園區(qū)的業(yè)主通報并提醒注意;貯備防臺物資，以備使用；-關閉所有門窗；及時通知業(yè)戶將室外物品包括盆栽、衣物等搬入室內(nèi);檢視所有渠道或明溝，確保所有垃圾已清理，下水堵塞立刻解決;檢查應急之用品是否齊全；安排員工突擊加班，以應對突發(fā)事件；臺風過后，若有公共設施損壞，立即更換；事后將區(qū)域內(nèi)的公用設施進行匯總、統(tǒng)計，將損失登記報相關部門及 公司；浸水遇有可能發(fā)生浸水時：把有可能受損的貴重物品移往高處在浸水出現(xiàn)前

49、，切斷電器用具的電源提防通電的電線；浸水之后檢查財產(chǎn)以確定損失；安排清潔員工清潔；立即抽去漬水，以減少對項目構成的更大損害；園區(qū)及外圍積水處進行消毒，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生；做好防盜的措施，加強保安，防止盜賊乘機潛入園區(qū)； 地震保持鎮(zhèn)定，切勿隨意走動或離開；躲在桌子或堅固的結(jié)構下尋求掩護;遠離窗戶，玻璃隔板、支撐或懸掛著的物件；在這情況下，切勿使用電梯；地震時不要躲在樓梯底下；準備應付接連多次的余震；如物業(yè)已遭破壞。立即通知物業(yè)部；切勿傳播謠言或作出夸人的報告；配合有關部門做好善后工作；有嚴重人員及財產(chǎn)損失，先盡力救人；將實際情況如實上報； 盜竊應急處理程序當遇到突發(fā)事件時，要保持鎮(zhèn)靜，設法制服不法

50、人員或控制場面，并 保護現(xiàn)場，同時立即通過通訊設備呼叫請求其他保安援助，事態(tài)嚴重的可 撥打110報警電話。若不法分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌等身 體特征以及所用交通工具及特征等，并及時報告公司保安部，如遇重大案 件要立即撥“ 110 ”電話報警。記錄客戶所提供的所有情況，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問業(yè)主及 訪客是否有任何線索、懷疑對象等情況，配合警方作好工作。-事主或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救。配合公安人員做好現(xiàn)場記錄，并寫出書面報告報保安主管部門及公 司。 發(fā)現(xiàn)斗毆的處理發(fā)現(xiàn)業(yè)主、訪客及其他人員之間有爭吵、斗毆的現(xiàn)象時（以及投訴）, 要及時制止。制

51、止原則a）勸阻雙方住手、住口；b）將爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場；C）持有器械斗毆則應先制止持械一方；d）有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。迅速報告監(jiān)控中心負責人，由中心出面調(diào)解，如仍有爭議應報公司保 安部門，事態(tài)嚴重應報警。在制止爭吵、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理如發(fā)現(xiàn)可疑分子時，可要求其提供有效證件，對持無效證件或舉止言 行粗魯，可拒絕進入園區(qū)。發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到安保部門審查。如發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴格審查，記住嫌疑人的體貌特征和行走路 線、方位，并立即通知有關部門。在處理可疑人員時，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私 自罰款。發(fā)

52、現(xiàn)醉酒鬧事或精神病人等處理醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對自 身或其他人員造成傷害，應及時對其采取控制和監(jiān)護措施。及時通知醉酒者或精神病人的同伴、家屬，讓他們派人領回。若醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為，可上報主管負責人 將其送到公安部門處理。13觸電事故的應急處理程序發(fā)現(xiàn)有人觸電應立即切斷并第一時間趕到現(xiàn)場。在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人，以防自己觸電，應用絕 緣的東西把線頭或人拉開。立即進行人工急救，并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。上海華誼集團置業(yè)有限公司-35 -上海吳涇紫晶南苑物業(yè)服務方案14停電事故的應急處理發(fā)生停電事故，應立即通知維修人員并報管理處負責人。-各工作人員應堅守各崗位，維持秩序，同時通知維修部門進行搶修。檢修完畢恢復供電前，配合工程人員對設備進行的檢查、搶修以及相 關事件的處理，保證正常的工作秩序。停電事故結(jié)束后，管理處在2個工作日將詳細情況報告公司及開發(fā)公 司。如存在管理問題，應提出糾正和預防措施。流程表：突發(fā)事件處理本節(jié)小結(jié)：從客觀上來說，物業(yè)園區(qū)發(fā)生突發(fā)的或意外的事件是難免發(fā)生 的，但是除了預防措施到位之外，更顯得重要的是如何處理好各種善后事 情。這些也是衡量一個物業(yè)管理公司服務水準的尺度之一。三、環(huán)境營造與維護管理根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀，保潔、保綠采用專業(yè)單位負責承包實施，具體要求作