探究房屋面積測算中層高的理論及其測量方法

1、探究房屋面積測算中層高的理論及其測量方法陳志明摘要： 房屋面積測算是房產(chǎn)測量中的主要工作之一，測算結(jié)果的準(zhǔn)確性至關(guān)重 要。在具體測算的過程中，由于層高方面的問題，經(jīng)常會引起一些矛盾糾紛。為 此，有必要對房屋層高的理論加以了解， 并掌握具體的測量方法， 從而確保房屋 面積測算結(jié)果的準(zhǔn)確性。 基于此點(diǎn)， 本文就房屋面積測算中層高的理論及其測量 方法進(jìn)行淺談。關(guān)鍵詞： 房屋面積；測量；層高1 房屋測量中的層高理論分析1.1 樓面層高樓面層高包括三個方面， 即房屋上下兩層的垂直距離， 樓面至地面的垂直距 離，或樓面到屋頂面的垂直距離。 其中，樓面到屋頂面的垂直距離要計算樓板面 到房屋平臺面的高度， 但

2、是不能將平臺面的隔熱層高度計算在內(nèi)； 樓面層高的測 量不包括樓面或地面的裝飾層厚度，主要包括塑膠地板、木地板、石材板料、瓷 磚等裝飾物的厚度。1.2 結(jié)構(gòu)層高結(jié)構(gòu)層高是指房屋上下兩層結(jié)構(gòu)層層面的垂直距離。由于房屋建筑完工后， 房屋各層結(jié)構(gòu)層層面均被上層結(jié)構(gòu)層層面所覆蓋，從而增強(qiáng)了層高的復(fù)測難度。此外，結(jié)構(gòu)層表面往往是粗糙、 不平整的， 在測量結(jié)構(gòu)層高時會嚴(yán)重影響測量精 確度。由此可見， 盡管在理論上將房屋結(jié)構(gòu)層作為測量參照面是可行的， 但是在 實(shí)踐中卻難以保證測量的精密度， 增加了測量的難度， 所以很少將這種測量方法 應(yīng)用到房產(chǎn)測量中。1.3 中線層高中線層高是指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直

3、距離。 樓板層和屋頂層都可 以根據(jù)層的厚度確定層厚的中線尺寸， 但是地面底層的中線位置卻難以確定， 需 要對其進(jìn)行深入研究。加之，當(dāng)前尚未出臺相關(guān)規(guī)范對中線層高進(jìn)行細(xì)致規(guī)定， 所以將其作為測量層高的依據(jù)是不可取的。1.4 凈高若按照上述對層高的定義， 對于地下室入口處、 窯洞等特殊建筑部位而言是 無法測得層高的。 所以，為了保證層高定義的通用性和可操作性， 應(yīng)將凈高作為 建筑空間的高度，取代層高標(biāo)準(zhǔn)，并在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一凈高標(biāo)準(zhǔn)要求。2基于層高理論的房屋面積測量2.1 地面或樓面的測量地面是指建筑物內(nèi)部和周圍地表的鋪筑層， 同時也指樓層表面的鋪筑層， 即 樓面。一般而言， 在我國房屋建筑的基本結(jié)

4、構(gòu)中， 地面或樓面均由面層和基層構(gòu) 成，基層包括找平層、墊層和結(jié)構(gòu)層；面層包括表層和結(jié)合層，直接承受各種作用力，是室內(nèi)空間最表面的形象，經(jīng)常被裝飾材料直接覆蓋。但是，對于一些特 殊的樓層建筑而言， 樓面或地面的構(gòu)成卻存在一定差異， 如缺少面層等。 在實(shí)際 建筑設(shè)計中， 由于面層具備特殊的使用性質(zhì)， 并處于室內(nèi)空間的表面， 所以面層 的設(shè)計是用戶十分在意的問題， 可根據(jù)用戶的不同需求進(jìn)行布置。 面層的裝飾材 料可選用木地板、瓷磚、大理石、花崗巖等材料。即使在同一棟樓內(nèi)或同一樓層 內(nèi)，不同套間內(nèi)的面層裝飾材料均會有所不同，基于此點(diǎn)，在實(shí)測房屋高度時， 若根據(jù)面層的厚度進(jìn)行差異性測量是難以保證測量結(jié)

5、果準(zhǔn)確性的。 所以，必須將 找平層作為測量的參照面進(jìn)行測量， 避免面層裝飾材料的厚度影響測量結(jié)果。 在 參照面的選取中，要選擇兩個找平層面作為測量所需的參照面。找平層包括找坡層， 對于房屋建筑物內(nèi)的技術(shù)層面、 管道層而言， 其高度測 量需要改用找坡層，而不能采用找平層。從理論上來講，在構(gòu)造層中，找平層和 結(jié)構(gòu)層均可以作為房屋測量的參照面。 但是，受結(jié)構(gòu)層表面粗糙不平且被找平層 埋蓋的影響，若將其作為房屋測量的參照面，則難以保證測量的精確度。所以， 最為合理的方法就是將找平層作為房屋測量的參照面。 換言之，在選擇樓面或地 面的測量參照物時， 應(yīng)當(dāng)選用基層層面作為參照面， 而不宜選擇面層層面。 即

6、便 在面層上下表面均為木地板的情況下， 也不能選擇樓面或地面的面層層面作為參 照物，以免因木地板面層至找平層的高度不一致而造成測量誤差。2.2 屋頂面的測量所謂的屋頂面具體是指房屋頂?shù)拿鎸樱?它是整個房屋最上部的結(jié)構(gòu)， 具有防、 排水的用途。屋頂屬于建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分， 若是將建筑結(jié)構(gòu)看做是一個箱體， 則外墻為箱體的四面， 屋頂為箱蓋。 絕大部分房屋建筑的屋頂都是由屋面和支承 結(jié)構(gòu)組成，有些屋頂上還有一些功能層，如保溫層、防水層、隔熱層等。對于屋 頂而言，屋面是其上部的覆蓋層， 具體是由基層和面層兩部分組成， 其中基層具有承載面層、傳遞荷載等作用，面層則具備防、排水的作用。保溫層是寒冷地區(qū)

7、建筑屋頂常設(shè)置的一類功能層， 該層一般位于承重層與防水層之間， 具體做法是 鋪設(shè)導(dǎo)熱系數(shù)較小的保溫材料， 該層的厚度多以建筑所在地的氣候以及對室內(nèi)溫 度的要求來確定。 隔熱層在夏季比較炎熱的南方地區(qū)較為多見， 它的作用是阻隔 外部熱量進(jìn)入到室內(nèi)。 通過上述分析可知， 屋頂面的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜， 且南北方的 差異較大， 這就導(dǎo)致了頂面的厚度差別大， 故此，屋頂面與樓面或是與地面的層 高測量較為復(fù)雜，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行測量， 這樣才能確保測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。2.3 補(bǔ)充限差標(biāo)準(zhǔn)在房屋層高測量時， 受各種因素的影響， 測量存在一定的誤差， 如人為因素、 儀器設(shè)備因素等等， 由此導(dǎo)致層高的測量結(jié)果差異較大

8、， 雖然如此， 但卻并未引 起人們的關(guān)注和重視。 然而，當(dāng)層高的測量結(jié)果在 2.20m 左右時，便會引起一些 問題，嚴(yán)重時甚至?xí)斐山?jīng)濟(jì)糾紛。 為防止此類問題的發(fā)生， 除了要進(jìn)一步提升 測量技術(shù)水平之外，還要針對各中影響因素采取有效的解決措施， 最為重要的是，應(yīng)合理設(shè)置一個房屋層高的限差標(biāo)準(zhǔn)，所有測量人員均必須以該標(biāo)準(zhǔn)為測量依 據(jù)，使層高的測量誤差控制在可接受的范圍以內(nèi)，這樣有助于糾紛問題的解決。3結(jié)論及建議綜上所述，本文在對房屋面積測算中層高的理論進(jìn)行簡要分析的基礎(chǔ)上， 對 基于層高理論的測量進(jìn)行了論述。 研究結(jié)果表明， 以層高理論為前提對房屋面積 進(jìn)行測算具有一定的可行性。為了確保測算結(jié)果

9、的準(zhǔn)確性，提出以下幾點(diǎn)建議：一是由于房屋的層高主要是指上下兩層樓面或是樓面到地面的距離， 若是地 面與樓面的裝飾面厚度不同， 對房屋層高進(jìn)行測量時， 應(yīng)當(dāng)將裝飾面的厚度剔除， 即不將地板、 地磚、石材等裝飾層的厚度計算在內(nèi)， 這樣可以確保房屋層高測量 結(jié)果的公正性和公平性。同時，也不應(yīng)包括房屋頂面隔熱層的厚度。二是部分房屋的頂面在設(shè)計時采用了坡屋面形式， 有些廚衛(wèi)也存在坡度， 這就導(dǎo)致了層高測量過程中兩個參照面不平行，存在差值，為此，在實(shí)際測量中，應(yīng)當(dāng)注意觀測和分析， 并測量出最低層高值以及層高不低于 2.20m 的房屋面積的 范圍。三是由于房屋層高測量過程中常常會受到各種誤差累積的影響， 所

10、以，應(yīng)在 實(shí)際測量時嚴(yán)格規(guī)定限差標(biāo)準(zhǔn)， 以此來確保測量所得結(jié)果的合法性和合理性。 依 據(jù)我國當(dāng)前的建筑工程質(zhì)量、 技術(shù)條件以及測量手段， 建議層高測量的限差標(biāo)準(zhǔn) 取± 0.5m，凈高測量的限差標(biāo)準(zhǔn)可以取± 0.3m。此外，在某些特殊情況下無法對 房屋的層高進(jìn)行測量時， 可用房屋的凈高代替層高。 為此， 房屋凈高的規(guī)定應(yīng)當(dāng) 盡可能與層高的規(guī)定相對應(yīng)。四是對層高為2.20m的房屋進(jìn)行測量時，要做好觀測工作，測量的參照點(diǎn)不 得少于 4 對，并使之構(gòu)成一個四邊形， 由此能夠確保測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。 此外為 有效減少或杜絕層高引起的矛盾糾紛，在房屋設(shè)計時，盡量不要設(shè)計層高等于 2.20m的房屋。參考文獻(xiàn)1徐浩文 . 房屋產(chǎn)權(quán)面積的邊界與范圍識別方法研究D. 江西師范大學(xué) .2014.2韓偉. 房地產(chǎn)測