第六章房地產(chǎn)估價(jià)

1、第六章第六章 成本法及其運(yùn)用成本法及其運(yùn)用 6-1 成本法概述成本法概述 一、成本法的含義一、成本法的含義 概念：概念：是用估價(jià)對象的重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。具體就是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后用重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 重新購建價(jià)格：重新購建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況估價(jià)對象的必要支出和應(yīng)得利潤。 折舊：折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格與該宗房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)值之差。 先把房地產(chǎn)價(jià)格分成各個(gè)組成部分，分別求取處各

2、個(gè)組成部分的價(jià)值，再將其相加（累加或積算）本質(zhì)：本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)格稱為積算價(jià)格優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：價(jià)值易于區(qū)別項(xiàng)目構(gòu)成，測算有依據(jù) 二、成本法的理論依據(jù)二、成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用理論生產(chǎn)費(fèi)用理論商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的賣方角度賣方角度價(jià)格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤買方角度買方角度房地產(chǎn)的價(jià)格基于社會上的生產(chǎn)費(fèi)用，買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于買方預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤，如果高于，則購買不合適而不如自己開發(fā)。均衡點(diǎn)均衡點(diǎn)賣方出價(jià)不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，買方是不高于預(yù)計(jì)的

3、重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)，包括必要支出及應(yīng)得利潤 三、成本法適用的估價(jià)對象三、成本法適用的估價(jià)對象 適用對象適用對象 新開發(fā)的房地產(chǎn) 舊的房地產(chǎn) 在建工程 計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)（公益類） 有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（化工、鋼、油田等） 單純的建筑物或者其裝修部分 房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償（局部損害） 房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項(xiàng)目 不適用的對象不適用的對象 建筑物過于老舊的房地產(chǎn) 【2006年真題】 下列各類房地

4、產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ）。 A某標(biāo)準(zhǔn)廠房 B某酒廠廠房（或某軍隊(duì)營房） C某待出讓土地 D某寫字樓 【答案】 B 四、成本法估價(jià)需要具備的條件四、成本法估價(jià)需要具備的條件 條件：條件：自由競爭；商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。 滿足條件，價(jià)格才逼近成本加平均利潤 注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)： 一是應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本?？陀^成本：大多數(shù)開發(fā)商的一般花費(fèi)。實(shí)際成本：開發(fā)商個(gè)別成本。 二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整（如在人流少的地方建大商場） 三應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。供大于求，減價(jià)調(diào)整；供小于求，增價(jià)調(diào)整。 【2006年真題】 在運(yùn)用成本法

5、時(shí)最主要的有（ ）。 A區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本 C結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值 D結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值 E結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值 【答案】BE 五、成本法估價(jià)的操作步驟五、成本法估價(jià)的操作步驟 1、弄清估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成 2、測算估價(jià)對象重新購建價(jià)格 3、測算建筑物折舊 4、求取估價(jià)對象積算價(jià)格6-2 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、 投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤七項(xiàng)。 一、土地取得成本（三個(gè)途徑）一、土地取得成本（三個(gè)途徑） （一）市場購置下的土地取得成本（兩

6、項(xiàng)（一）市場購置下的土地取得成本（兩項(xiàng)構(gòu)成）構(gòu)成） 土地使用權(quán)購買價(jià)格 買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)（二）征收集體土地下的土地取得成本（三（二）征收集體土地下的土地取得成本（三項(xiàng)構(gòu)成）項(xiàng)構(gòu)成） 1、征地補(bǔ)償安置費(fèi)用（四項(xiàng)構(gòu)成） 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。 2、相關(guān)稅費(fèi)（四項(xiàng)稅費(fèi)） 征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 3、土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)（三）征收國有土地上房屋的土地成本（三（三）征收國有土地上房屋的土地成本（三項(xiàng)構(gòu)成）項(xiàng)構(gòu)成） 1、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用（五項(xiàng)） 被征收房屋的市場價(jià)格、被征收房屋

7、室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。 2、相關(guān)費(fèi)用（四項(xiàng)） 房屋拆遷管理費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、房屋征收估價(jià)費(fèi)、房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)、其它費(fèi)用。 3、土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi) 二、開發(fā)成本二、開發(fā)成本 （一）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)（可行性研究、環(huán)評等） （二）建筑安裝工程費(fèi)（土建、安裝、裝飾裝修等費(fèi)用） （三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （四）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體、社區(qū)服務(wù)等） （五）其他工程費(fèi)（工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等） （六）開發(fā)期間稅費(fèi)（綠化工程費(fèi)、人防工程費(fèi)等） 三、管理費(fèi)用三、管理費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開

8、發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等 按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算，一般是5% 四、銷售費(fèi)用四、銷售費(fèi)用 指銷售房地產(chǎn)的必要支出 分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用 銷售之前發(fā)生的費(fèi)用：廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房（間）建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)等，計(jì)入投資利息計(jì)算范疇。 銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用：銷售代理費(fèi)等，不計(jì)入投資利息計(jì)算范疇。 一般按售價(jià)的一定比例測算：開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的4% 五、五、 投資利息投資利息（一）投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別（一）投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別 財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目的借款的利息和手續(xù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目的借款的利息和手續(xù)費(fèi) 投資利息：

9、是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售投資利息：是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息：包之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息：包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用（四項(xiàng)）。用（四項(xiàng)）。 無論其是來自借款資金還是自有資金，借款要支無論其是來自借款資金還是自有資金，借款要支付貸款利息，自有資金使用要放棄可得的存款利付貸款利息，自有資金使用要放棄可得的存款利息，即要考慮機(jī)會成本。息，即要考慮機(jī)會成本。 （二）投資利息的計(jì)算（五方面）（二）投資利息的計(jì)算（五方面） 應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）：應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）：土地取得成本、開

10、發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用（注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息），取值應(yīng)按他們在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常價(jià)值計(jì)算。 計(jì)算周期：計(jì)算周期：計(jì)算利率的單位時(shí)間，可以是年、季、月 計(jì)息期：計(jì)息期：要估算建設(shè)期，一般為獲得土地日期到估價(jià)對象開發(fā)完成日期。成本法估價(jià)一般假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建成。一般不考慮預(yù)售和延遲銷售。若費(fèi)用在計(jì)息期內(nèi)均勻發(fā)生，可以假設(shè)所有費(fèi)用集中（一次性）發(fā)生在計(jì)息期的期中。 計(jì)息方式：計(jì)息方式：單利和復(fù)利兩種方式。 利率：利率：當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，會出現(xiàn)名義利率與實(shí)際利率的差別： F=P(1+r/m) （nm） r-名義利率,n名義利率的時(shí)間單位,m在名義利率的時(shí)間單位內(nèi)的實(shí)際計(jì)息次數(shù)，P本

11、金，F(xiàn)-計(jì)息后的本利和。如r為年利率，若實(shí)際計(jì)息半年一次，則一年兩次，則m=2 名義利率與實(shí)際利率的換算 實(shí)際利率i= (1+r/m) m -1. 六、六、 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) 只計(jì)算由賣方繳納的銷售稅費(fèi)： （一）銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)，售價(jià)的5.5%）：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 （二）其他銷售稅費(fèi)：印花稅、交易手續(xù)費(fèi) 特別規(guī)定：銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的契稅、以及由賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅（是個(gè)別成本）。 七、開發(fā)利潤七、開發(fā)利潤 （一）開發(fā)利潤的含義（一）開發(fā)利潤的含義 1、指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤而非建筑承包商利潤 2、開發(fā)利潤指繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅之前的利潤。 開

12、發(fā)利潤=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本 開發(fā)成本管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi) 3、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。而不是個(gè)別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商期望獲得的利潤。 （二）開發(fā)利潤的估算：（二）開發(fā)利潤的估算： 開發(fā)利潤按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算，開發(fā)利潤按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算，利潤率一般是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的。 有四種情況：有四種情況： 1、直接成本利潤率：、直接成本利潤率： 直接成本利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本） 2、投資利潤率： 投資

13、利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用） 3、成本利潤率： 成本利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息） 4、銷售利潤率： 銷售利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/ 開發(fā)完成后房地產(chǎn)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)值 銷售利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤）開發(fā)利潤） 開發(fā)利潤開發(fā)利潤= 【（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)）銷售利潤率】/（1銷售利潤率） 四種利潤率的關(guān)系：四種利潤率的關(guān)系：直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是

14、成本利潤率，銷售利潤率最小。（三）利用銷售利潤率計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值（三）利用銷售利潤率計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值 因?yàn)椋阂驗(yàn)椋?開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利開發(fā)利潤潤 銷售稅費(fèi)=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值銷售稅費(fèi)率 開發(fā)利潤開發(fā)利潤=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值銷售利潤率 所以：所以： 開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)完成后房地開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)價(jià)值（銷售稅費(fèi)率+銷售利潤率） 開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值=（土地取

15、得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息）/【1 （銷售稅費(fèi)率+銷售利潤率）】6-3成本法的基本公式成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式一、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格折舊（分為新開發(fā)的房地產(chǎn)和舊的房地產(chǎn)兩種情況） 二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式 （一）三種情況：（一）三種情況： 1、新開發(fā)的房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值基本公式： 新開發(fā)房地價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 2、新建建筑物的價(jià)值的基本公式： 新建成的建筑物價(jià)值建筑物建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 3、新開發(fā)

16、土地的價(jià)值的基本公式： 新開發(fā)的土地價(jià)值取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 （二）注意問題：（二）注意問題： 1、新開發(fā)的房地產(chǎn)一般沒有物質(zhì)折舊，但可能存在功能折舊、外部折舊或增值因素（多為外部因素影響），故在用成本法估價(jià)中要予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增加調(diào)整。 2、示例：新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià) （1）公式： 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用 總銷售費(fèi)用總投資利息總銷售稅費(fèi)總開發(fā)利潤 ）（開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) 其中，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積開發(fā)區(qū)

17、用地總面積100% （2）步驟: 計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格： （取得開發(fā)區(qū)用地的總成本土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用 總銷售費(fèi)用總投資利息總銷售稅費(fèi)總開發(fā)利潤 ）開發(fā)區(qū)用地總面積 計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格： 開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格：開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) 三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式 房地合一時(shí) 舊的房地價(jià)值房地重新購建價(jià)格建筑物折舊 土地重新購建價(jià)格建筑物重新購建價(jià)格建筑物折舊 只計(jì)算建筑物時(shí) 舊的建筑物價(jià)值建筑物重新購建價(jià)格建筑物折舊6-4重新購建價(jià)格的求取重新購建價(jià)格

18、的求取 一、重新購建價(jià)格的含義 概念 也稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出和應(yīng)得利潤。 說明 重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是客觀的價(jià)格 建筑物的重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 【2006年真題】 下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（ ）。 A重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)得利潤 B重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 C重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格 D建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格 E土地的重新購建價(jià)

19、格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格 【答案】ABCD 二、重新購建價(jià)格的求取思路（三種情況）二、重新購建價(jià)格的求取思路（三種情況） （一）房地合一 思路一：房地合一，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上，用成本法求得 思路二：房地分離，分別測算，相加求取 （二）單純土地 假設(shè)土地上沒有建筑物直接測算土地部分：土地的重新構(gòu)建價(jià)格分為土地的重新購置價(jià)格和土地的重新開發(fā)成本，土地的重新購置價(jià)格可用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算、土地的重新開發(fā)成本可用成本法計(jì)算。有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損 （三）單純建筑物 假設(shè)在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需

20、的必要支出及應(yīng)得利潤 也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用發(fā)包人的其它必要支出發(fā)包人的應(yīng)得利潤。 三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式 重建價(jià)格（成本）方式與重置價(jià)格（成本）方式比較： 重建價(jià)格（成本） ：原址+與估價(jià)對象相同的材料、配件、設(shè)備相同的技術(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格體系，重新建造與原物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤，相當(dāng)于復(fù)制。適用于有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物。 重置價(jià)格（成本） ：用估價(jià)時(shí)點(diǎn)材料、配件、設(shè)備估價(jià)時(shí)點(diǎn)技術(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格體系，重新建造與原物同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤， 相當(dāng)于替代。適用于一般項(xiàng)目。一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格 【2007

21、年真題】 建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。 （ ） 【答案】x 【解析】此為重建價(jià)格 四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法 （一）建筑物重新購建價(jià)格的公式（一）建筑物重新購建價(jià)格的公式 建筑物重新購建價(jià)格建筑安裝工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用建筑物重新購建價(jià)格建筑安裝工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 （二）主要方法：（二）主要方法： 1、單位比較法、單位比較法

22、內(nèi)涵：選取某種與該類建筑物的建安工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位內(nèi)涵：選取某種與該類建筑物的建安工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位（如單位建筑面積或體積），然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期（如單位建筑面積或體積），然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位面積建安工程費(fèi)，并對其適當(dāng)?shù)男藿ǔ傻念愃平ㄖ锏倪@種單位面積建安工程費(fèi)，并對其適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資正、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價(jià)對象建筑物重新購建價(jià)利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價(jià)對象建筑物重新購建價(jià)格的方法。格的方法。 實(shí)質(zhì)：實(shí)質(zhì)： 市場

23、法、市場法、 修正修正 將實(shí)際不正常的建安工程費(fèi)修正為正常的單建安工程費(fèi)將實(shí)際不正常的建安工程費(fèi)修正為正常的單建安工程費(fèi) 將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi) 將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對象的狀況將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對象的狀況 類型：單位面積法（常用）；單位體積法（儲油罐、地下油類型：單位面積法（常用）；單位體積法（儲油罐、地下油庫等）例見庫等）例見P247 2、分部分項(xiàng)法、分部分項(xiàng)法 內(nèi)涵：假設(shè)將估價(jià)對象分解成各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測量每個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分

24、部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量與其單位價(jià)格或成本相乘，再相加求和，最后加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價(jià)對象建筑物重新購建價(jià)格的方法。 實(shí)質(zhì)：把估價(jià)對象分解成獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，由部分組裝成整體 注意事項(xiàng)：注意各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致；既不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算。例見P248 3、工料測量法、工料測量法 內(nèi)涵：假設(shè)將估價(jià)對象還原成建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，并測量重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的單位價(jià)

25、格和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備數(shù)量和人工時(shí)數(shù)與其單位價(jià)格或人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相乘，再相加求和，最后加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價(jià)對象建筑物重新購建價(jià)格的方法。 實(shí)質(zhì)：從性質(zhì)上分為人、材、機(jī)，再相加 優(yōu)點(diǎn)：詳細(xì)、準(zhǔn)確 缺點(diǎn)：比較費(fèi)時(shí)，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格 【2007年真題】 為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米（其中人工費(fèi)為50元每平米），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米（其中人工費(fèi)為45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土

26、建工程直接費(fèi)的15，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72，稅金為3.5，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（ ）元每平米。 A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64 【答案】B 是分部分項(xiàng)法和工料測算法的綜合 分部分項(xiàng)法： 直接費(fèi) 綜合費(fèi) 稅金 土建 780 117 安裝 450 37.5 裝飾裝修 900 32.4 合計(jì) 2130 186.9 （2130+186.9）（1+3.5%）=2397.99 4、指數(shù)調(diào)整法、指數(shù)調(diào)整法 也稱為成本指數(shù)趨勢法 利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本來求取

27、重新購建價(jià)格的方法。6-5建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義 是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的減損 其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差 建筑物折舊建筑物重新購建價(jià)格建筑物市場價(jià)值 二、建筑物折舊的種類和原因二、建筑物折舊的種類和原因 （一）種類：種類：物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊 折舊總額物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊 （二）原因： 1、物質(zhì)折舊 概念：也稱為有形損耗，是建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價(jià)值減損 原因： 自然經(jīng)過的老化時(shí)間流逝，由自然力作用引起。如人的歲數(shù)增長 正常使用的磨損由人工作用引起。工作造成的損害

28、 意外破壞的損毀由突發(fā)天災(zāi)人禍引起。生病、受傷 延遲維修的損壞殘存有病不治 2、功能折舊、功能折舊 概念： 也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價(jià)值的減損。 原因： 建筑設(shè)計(jì)上的缺陷 過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低 人們消費(fèi)觀念的改變 建筑技術(shù)進(jìn)步 種類： 功能缺乏該有的沒有 功能落后有但是標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn) 功能過剩不該有的卻有了 3、外部折舊、外部折舊 概念：也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種因素造成的建筑物價(jià)值減損。 外部不利因素：區(qū)位因素（如周圍環(huán)境和景觀改變等）、經(jīng)濟(jì)因素（市場供給過量或需求不足等）、其它因素（政府政策變化等） 分類：永久性外部折舊，暫時(shí)性外部折舊 【

29、2006年真題】 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（ ）。 A功能落后 B功能缺乏 C環(huán)境污染 D交通擁擠 E正常使用的磨損 【答案】CD 三、建筑物折舊求取方法（年限法、市場提取法、分解三、建筑物折舊求取方法（年限法、市場提取法、分解法法 ） （一）年限法（一）年限法 1、年限法及年限的相關(guān)概念、年限法及年限的相關(guān)概念 （1）年限法概念 也稱為年齡壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。 （2）相關(guān)概念（三方面六個(gè)概念） 建筑物的壽命：建筑物的壽命： 自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而

30、不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。 一般經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命 建筑物的年齡：建筑物的年齡： 實(shí)際年齡：建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡 有效年齡：指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡 關(guān)系關(guān)系 有效年齡可能小于也可以等于或大于實(shí)際年齡有效年齡可能小于也可以等于或大于實(shí)際年齡 當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)為正常時(shí)，有效年齡實(shí)際年齡當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)為正常時(shí)，有效年齡實(shí)際年齡 當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡實(shí)際年齡當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡實(shí)際年齡

31、 當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡實(shí)際年齡當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡實(shí)際年齡 剩余壽命：剩余壽命： 剩余自然壽命：剩余自然壽命自然壽命實(shí)際年齡 剩余經(jīng)濟(jì)壽命：剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡 （3）規(guī)定）規(guī)定 利用年限法求建筑物折舊時(shí)，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命 2、直線法、直線法 假設(shè)：在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期間，每年的折舊額相等 公式公式: 1）年折舊額公式：）年折舊額公式：Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N 直線法公式中：直線法公式中： Di第第i年的折舊額，或稱做第年的折舊額，或稱做第i年的折舊年的折舊; C 建筑物的重新購建價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格; S

32、 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。費(fèi)用后的余額。 N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命; R 建筑物的凈殘值率建筑物的凈殘值率,R=S/C100 ; (CS)稱為折舊基數(shù)稱為折舊基數(shù); 2）年折舊率公式：年折舊率公式：d=D/C 100=(1-R)/N 100 3）有效年齡為）有效年齡為t年的總折舊額公式：年的總折舊額公式：Et=D t= (C-S) t /N=C(1-R) t /N=C d t 4,直線折舊下建筑物現(xiàn)值公式：直線折舊下建筑物現(xiàn)值公式：V=C-Et=C- (C-S) t /N=C 1- (1-R) t /N =C 1-

33、d t 3、成新折扣法、成新折扣法 1）概念：根據(jù)建筑物成新率進(jìn)行折舊確定的方法，適用于初步根據(jù)建筑物成新率進(jìn)行折舊確定的方法，適用于初步估價(jià)估價(jià) 先判定出成新率，用重新購建價(jià)格與成新率的乘積來求取建筑物的現(xiàn)值。 2）成新率的求法：直接判斷（完好房：十成、九成、八成完好房：十成、九成、八成 、基、基本完好房：七成、六成、一般損壞房：五成、四成本完好房：七成、六成、一般損壞房：五成、四成 、嚴(yán)重?fù)p壞、嚴(yán)重?fù)p壞房及危房：三成以下）房及危房：三成以下）；根據(jù)壽命概念求取 3）公式： 建筑物現(xiàn)值建筑物的重新購建價(jià)格成新率 V=C q, 成新率q=V/C= 1- (1-R) t /N = 1- d t

34、成新率1年折舊率有效年齡t 當(dāng)殘值率為0時(shí) 成新率剩余經(jīng)濟(jì)壽命/（有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命） 4）適用范圍：比較粗略，適用于初步估價(jià)；同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合 （二）市場提取法（二）市場提取法 1、內(nèi)涵： 3、市場提取法的步驟 1）搜集交易實(shí)例 2）選取可比實(shí)例（三個(gè)以上，類似折舊狀況） 3） 對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行換算、修正與調(diào)整（交易情況、房地產(chǎn)狀況修正，但不做市場情況修正），再求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地重新購置價(jià)格，用進(jìn)行換算、修正與調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去其成交日期時(shí)的土地重新購置價(jià)格，得出 4）用其它方法求出可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格，減去得出可比實(shí)

35、例可比實(shí)例建筑物重新購建價(jià)格，得出總折舊率。如果各可比實(shí)例總折舊率范圍較窄，可把可比實(shí)例總折舊率調(diào)整為估價(jià)對象的總折舊率；如果各可比實(shí)例總折舊率范圍較寬，將總折舊率除以建筑物年齡轉(zhuǎn)化為年平均折舊率,再調(diào)整為估價(jià)對象的年折舊率。 5）用估價(jià)對象建筑物重新購建價(jià)格乘以總折舊率，得到估價(jià)對象建筑物的折舊。 4、四個(gè)重要公式 總折舊率建筑物折舊/建筑物重新購建價(jià)格 年平均折舊率總折舊率/建筑物年齡 當(dāng)殘值率為零時(shí) 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命1/年平均折舊率 建筑物成新率1總折舊率 （三）分解法（三）分解法 1、概念 先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測算，再相加求取建筑物折舊的方法 是求取建筑物折舊的最詳

36、細(xì)、最復(fù)雜的一種方法 2、思路 物質(zhì)折舊分為物質(zhì)折舊分為可修復(fù)的、不可修復(fù)的項(xiàng)目項(xiàng)目 功能折舊分為功能折舊分為功能缺乏、功能落后、功能過剩 外部折舊分為外部折舊分為可修復(fù)的、不可修復(fù)的項(xiàng)目項(xiàng)目 3、物質(zhì)折舊的計(jì)算、物質(zhì)折舊的計(jì)算 將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)的項(xiàng)目和將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)的項(xiàng)目和不可修復(fù)的項(xiàng)目兩項(xiàng)目兩類類 1）可修復(fù)的項(xiàng)目）可修復(fù)的項(xiàng)目 條件：修復(fù)的必要費(fèi)用條件：修復(fù)的必要費(fèi)用修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)值 公式：折舊額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用（修復(fù)費(fèi)用） 2）不可修復(fù)的項(xiàng)目（分為兩種情況）項(xiàng)目

37、（分為兩種情況） A,短壽命項(xiàng)目：不可修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建短壽命項(xiàng)目：不可修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命（可多次更換）筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命（可多次更換） 用重新購建價(jià)格，根據(jù)壽命、年齡或剩余使用壽命，利用重新購建價(jià)格，根據(jù)壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額用年限法計(jì)算折舊額 B,長壽命項(xiàng)目：不可修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 用建筑物的重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額，根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額（合并計(jì)算） 3）物質(zhì)折舊的計(jì)算：物質(zhì)折舊的計(jì)算：把可修復(fù)項(xiàng)目的修

38、復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目短壽命項(xiàng)目折舊額、長壽命項(xiàng)目折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。 例見P262 4、功能折舊的計(jì)算（功能缺乏、功能落后、功能過剩）、功能折舊的計(jì)算（功能缺乏、功能落后、功能過剩） （3）功能過剩折舊的計(jì)算：（一般都是不）功能過剩折舊的計(jì)算：（一般都是不可修復(fù)的）可修復(fù)的） 功能過剩折舊由功能過剩造成的無效成本和功能功能過剩折舊由功能過剩造成的無效成本和功能過剩造成的超額持有成本構(gòu)成。過剩造成的超額持有成本構(gòu)成。 A,確定無效成本確定無效成本 - 通過重置成本（替代）的核算通過重置成本（替代）的核算來自動消除（如規(guī)定層高來自動消除（如規(guī)定層高5米，但建了米，但建了6米，按層米，按層高高

39、5米重置）米重置） B,確定超額持有成本確定超額持有成本- 通過超額運(yùn)營費(fèi)用資本化通過超額運(yùn)營費(fèi)用資本化法求取，即求取功能過剩造成的各年超額運(yùn)營費(fèi)法求取，即求取功能過剩造成的各年超額運(yùn)營費(fèi)用的現(xiàn)值和。（如空調(diào)每年多耗電）用的現(xiàn)值和。（如空調(diào)每年多耗電）扣除功能過剩折舊后的價(jià)值扣除功能過剩折舊后的價(jià)值= 重置價(jià)格重置價(jià)格超額持超額持有成本有成本=重建價(jià)格（復(fù)制）重建價(jià)格（復(fù)制） 無效成本無效成本超額持有超額持有成本。例見成本。例見P265-266 【2006年真題年真題】 在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（可修復(fù)的功能

40、落后。（ ） 【答案答案】 5、外部折舊、外部折舊的計(jì)算：（一般都是不可的計(jì)算：（一般都是不可修復(fù)的）修復(fù)的） 必須先分清楚是暫時(shí)性的還是永久性的 然后根據(jù)收益損失的期限差異，利用收益損失資本化法，求取未來每年因建筑物的以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為外部折舊額。 四、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題四、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 （一）估價(jià)上折舊與會計(jì)折舊有本質(zhì)區(qū)別（一）估價(jià)上折舊與會計(jì)折舊有本質(zhì)區(qū)別 估價(jià)上折舊注重市場價(jià)值的真實(shí)減損，是減價(jià)調(diào)估價(jià)上折舊注重市場價(jià)值的真實(shí)減損，是減價(jià)調(diào)整。整。 會計(jì)折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償和回收。會計(jì)折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償和回收。 在

41、直線法折舊現(xiàn)值公式V=C 1- (1-R) t /N中 在會計(jì)上，在會計(jì)上，C 為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間流逝而變化；為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間流逝而變化； 在估價(jià)上，在估價(jià)上， C為資產(chǎn)的重新購建價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為資產(chǎn)的重新購建價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，不同，C不同。不同。 在會計(jì)上，在會計(jì)上， V 為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，無需與市場價(jià)為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，無需與市場價(jià)值一致；在估價(jià)上，值一致；在估價(jià)上， V 為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，必須為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，必須與市場價(jià)值一致。與市場價(jià)值一致。 （二）注意土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 1、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的 應(yīng)按照建筑

42、物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。 注意折舊從竣工后開始計(jì)，建設(shè)期不計(jì)入折舊期。 2、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的 1）出讓合同中未約定不可續(xù)期的 意味著一般情況下可以續(xù)期，視為土地對建筑物無影響，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 2）出讓合同中已約定不可續(xù)期的 應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其超出土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊 【2007年真題】 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 （ ） 【答案】 【解析】應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊 【2007年真題】 某估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)

43、期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（ ）。 A.200 B.2.13 C.2.22D.2.50 【答案】C 出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊 折舊期限50-5=45 年折舊率1/45=2.22%6-6成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 一、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定一、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 （一）商品住宅價(jià)格構(gòu)成（四

44、大項(xiàng)） 1、成本（6項(xiàng)） 征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息 2、利潤 3、稅金 4、地段差價(jià) 不得計(jì)入商品住宅價(jià)格的項(xiàng)目：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 【2006年真題】非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。（ ） 【答案】 （二）經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成（三大項(xiàng)） 1、開發(fā)成本（7項(xiàng)） 征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、行政事業(yè)性收

45、費(fèi) 2、稅金 3、利潤 不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的項(xiàng)目： 住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費(fèi)用 各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 按規(guī)定已減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用 二、房地產(chǎn)征收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定二、房地產(chǎn)征收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 （一）集體土地征收費(fèi)用構(gòu)成（六項(xiàng)） 1、征地補(bǔ)償安置費(fèi)用 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用 2、征地管理費(fèi) 3、耕地占用稅 4、耕地開墾費(fèi) 5、新菜地開發(fā)建設(shè)基金 6、其它費(fèi)用（二）國有土地上房屋征收費(fèi)用的構(gòu)成（

46、六項(xiàng)） 1、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 被征收房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格、被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、各種補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi) （搬遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)）。 2、房屋拆遷管理費(fèi) 3、房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 4、房屋征收估價(jià)費(fèi) 5、房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi) 6、其它 三、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定三、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 （一）劃分的依據(jù)（三方面） 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備 （二）評定的類型（五類） 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房 （三）判定依據(jù)（五類） 房屋新舊程度（成新）的判定標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十成、九成、八成 基本完好房：七成、六成 一般損壞房：五成、四成 嚴(yán)

47、重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下四、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定四、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定年折舊額年折舊額=原值原值（1-殘值率）殘值率）耐用年限耐用年限 類等 耐用年限 房屋殘值率生產(chǎn)用房 受腐蝕的生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 鋼筋混凝土 5035600磚混 一等 4030502% 磚混二等 4030502%磚木一等 3020406% 磚木二等 3020404% 磚木三等 3020403% 簡易結(jié)構(gòu) 30204006-7成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例法總結(jié)和運(yùn)用舉例 一、成本法總結(jié) 一般步驟 選擇估價(jià)方法 選擇計(jì)算公式 求取土地的重新購建價(jià)格 求取建筑物重新購建價(jià)格 求取建筑物的折舊 求取積算價(jià)格 二、案例 案例1：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000，建筑面積為2000 土地是10年前通過征收集體土