房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范條文說明4

1、各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為：1鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房?0年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年；3 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房50 年；4 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房50 年；5 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40 年；6 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40 年；7 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房40 年；8 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10 年。非生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生

2、產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房建筑物的殘值率因不同建筑結(jié)構(gòu)而不同，其參考值一般為：1 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0；2 磚混結(jié)構(gòu)一等：2；3 磚混結(jié)構(gòu)二等：2；4 磚木結(jié)構(gòu)一等：6；5 磚木結(jié)構(gòu)二等：4；6 磚木結(jié)構(gòu)三等：3；7 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：0。55假設(shè)開發(fā)法552假設(shè)開發(fā)法適用于對(duì)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，包括下列情形：1 由生地建造房屋然后租售；2 由毛地建造房屋然后租售；3 由熟地建造房屋然后租售；4 由生地開發(fā)為熟地然后租售；5 由毛地開發(fā)為熟地然后租售；6 由舊房裝修改造為新房然后租售；7 在建工程。本條

3、設(shè)定的各類土地的概念如下：1 生地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)（包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)）可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時(shí)水、電）條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。2 毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)（包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)），具有三通（通道路和臨時(shí)水、電）或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行動(dòng)拆遷的可用于建筑的土地。3 熟地：指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。553本條提供的計(jì)算公式在使用中可具體如下：1 求生地價(jià)格的公式：生地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地價(jià)值-由生地建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷

4、售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地的稅費(fèi)2 求毛地價(jià)格的公式：毛地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地價(jià)值-由毛地建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地的稅費(fèi)3 求熟地價(jià)格的公式：熟地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地價(jià)值-由熟地建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地的稅費(fèi)4 由生地開發(fā)為熟地然后租售求生地價(jià)格的公式：生地價(jià)格=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地的稅費(fèi)5 由毛地開發(fā)為熟地然后租售求毛地價(jià)格的公式：毛地價(jià)格=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資

5、利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地的稅費(fèi)6 由舊房裝修改造為新房然后租售求舊房?jī)r(jià)格的公式：舊房地價(jià)格=裝修改造完成后的房地價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買舊房地的稅費(fèi)Page7求在建工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格的公式：在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)554預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及其他預(yù)期價(jià)格評(píng)估，通常采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合。長(zhǎng)期趨勢(shì)法，是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，對(duì)未來價(jià)格作出推測(cè)與判斷的方法，適用于估價(jià)對(duì)象或者類似房地產(chǎn)有較長(zhǎng)期的歷史價(jià)格資料可供分析利用的情

6、形。1 運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的步驟如下：(1)搜集關(guān)于估價(jià)對(duì)象或者類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并且進(jìn)行檢查和鑒別；(2)整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，按時(shí)間排序，形成時(shí)間序列；(3)分析上述時(shí)間序列，選擇適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)期趨勢(shì)分析方法；(4)依照選定的方法，通過具體公式計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。2 運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法時(shí)，根據(jù)時(shí)間序列的特征選用下列方法之一：(1)數(shù)學(xué)曲線擬合法。數(shù)學(xué)曲線擬合法有直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法。運(yùn)用直線趨勢(shì)法估價(jià)，估價(jià)對(duì)象歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)，數(shù)據(jù)點(diǎn)偏離擬合直線估計(jì)值的離差平方的算術(shù)平均數(shù)的平方根，即估計(jì)值的標(biāo)準(zhǔn)誤差，不得大于允許的誤差值。(

7、2)平均增減量法。(3)平均發(fā)展速度法。平均增減量法和平均發(fā)展速度法，要求房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程一貫是上升的或者是下降的，并且逐期上升或者下降的額度或者比例大體接近。(4)移動(dòng)平均法。移動(dòng)平均法分為簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法，是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成-個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，呈現(xiàn)出價(jià)格長(zhǎng)期的基本發(fā)展趨勢(shì)。運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度移動(dòng)平均。(5)指數(shù)修勻法。56基準(zhǔn)地價(jià)修正法562基準(zhǔn)地價(jià)反映的是其評(píng)估基準(zhǔn)日期時(shí)的地價(jià)水平，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)水平也會(huì)有所變化，因此，應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期修正。交易日期修正-般是根據(jù)地價(jià)變動(dòng)率或地價(jià)指數(shù)確定交易日期修正系數(shù)，從而將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。563基準(zhǔn)地價(jià)修正法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素的比較修正的內(nèi)容和方法，與市場(chǎng)比較法中的區(qū)域因素與個(gè)別因素修正相同，參見相應(yīng)的條文說明。基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)各級(jí)土地或均質(zhì)區(qū)段及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估出的土地使用權(quán)平均價(jià)格。它所對(duì)應(yīng)的使用年限-般是各用途土地使用權(quán)的最高出讓年限，而估價(jià)