學校物業(yè)管理模式

1、就目前物業(yè)治理狀況而言,學校是物業(yè)治理行業(yè)的一片凈土.那 里沒有業(yè)主"論壇"、那里沒有業(yè)主委員會的"硝煙".開拓學校物業(yè)管 理市場,是物業(yè)治理公司開展的又一新契機.1、專業(yè)型物業(yè)治理公司介入學校后勤治理是社會開展的必然趨 勢.隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提升, 國家積極推動科 教興國戰(zhàn)略,人們對知識的欲求也在日益高漲, 在剛剛閉幕的中共十 六大上,又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會,促進人的 全面開展.這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需 求,傳統的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和開展的 嚴重障礙.由于方案經濟體制

2、的影響,絕大多數學校的后勤工作都是 學校辦社會的運作模式,即學校不顧自身實際開展規(guī)模、不講求經濟 效益、不講求治理效率,只要學校存在什么勞務需求,就立即設置一 個勞動崗位,工資都是由國家來掏錢.這種 大而全,小而全的開展 模式把學校辦成了一個 小社會,結果是學校辦了食堂、木工房、園 藝室、水電班,有的學校甚至還辦起了托兒所,這種運作模式非常類 似于農業(yè)時代的自給自足的自然經濟,與現代化開展趨勢是完全相違 悖的.所以專業(yè)型物業(yè)治理公司介入學校后勤治理, 由物業(yè)治理公司 提供專業(yè)、標準、個性化的后勤治理效勞是社會開展的必然趨勢.2、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處.介入學校后勤治理工作,首先應探索我們

3、的客戶 教師、學生工他們需要我們提供什么效勞我們能為他們提供些什么效勞我們 應該怎樣效勞怎樣治理這些都需要我們確立學校物業(yè)治理專業(yè) 化的效勞理念；個性化、科學創(chuàng)新的治理效勞模式；精益求精的工作 作風；標準化的操作來實現.從而贏得師生的認同.學校物業(yè)與常規(guī) 的商住物業(yè)在治理上有以下幾個方面不同：2.1 對象不同：商住型物業(yè)中我們效勞對象是社會各行各業(yè),不 同職業(yè)的人,面對的業(yè)主少那么幾百,多那么成千上萬,學校物業(yè)效勞對 象是老師和學生,單純知識型,遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜, 單一業(yè)主.有利于效勞的針對性.2.2 治理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有 業(yè)主自治與專業(yè)化治理 的共管式模式、有酒店式

4、治理、無人化治理、智能化治理等治理模 式,使用這些模式顯然不完全適用于學校的治理,學校治理面對的 單一業(yè)主,治理上必須服從學校治理需要 一一附屬性,更強調根據需 求提供效勞,根據學校的自身特點,量身定制的治理模式一一有深厚學校特點的 共管式模式.2.3 治理側重點不同：商住小區(qū)的治理重點是設施設備的維護與 保養(yǎng)及大樓平安,治理的側重點是物設備、設施、區(qū)域 ,對住戶 是提供效勞,而學校那么注重滿足教學需要和學生的平安.治理的側重 點包括物以外,還要增強對學生平安的治理特別是十八歲以下的學 生.在對學生的效勞中增加了治理責任.在對學生治理與效勞相矛 盾時,與學校的要求保持一致,偏重治理.2.4 治

5、理效勞的目標不同：商住物業(yè)的治理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境,實現物業(yè)的保值和增值.學校治理的目標是為師生創(chuàng)造 一個良好的教學環(huán)境,協助提升學校的整體實力.2.5 治理效勞資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)治理的資 金來源于多個方面,它包括治理效勞費的收取、公共設施專用維護基 金、多種經營收入等,效勞費收費標準是依政府主管部門制定的治理 效勞費指導價格標準 ,由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協商制定, 由于地方標準的局限性和市場的標準程度,還達不到按質論價,市場 化程度有限,資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督,特別是專用基金 的使用必須獲準前方可使用,合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委 會的專

6、業(yè)水平有直接關系,物業(yè)公司需投入精力協調.而學校物業(yè)中 治理效勞費來源較為單一,即學校的經營治理者.物業(yè)公司可以采用 菜單式來制定效勞工程,分項測算費用,經雙方協商確定效勞內容, 以合同契約形式確定資金數額和支付方式,資金使用按合同執(zhí)行,完全的市場化.為物業(yè)公司發(fā)揮治理效勞優(yōu)勢提供了充足的空間.3、學校物業(yè)治理模式特點通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處, 針對學校物業(yè)的治理特點,確定 物業(yè)治理效勞模式,發(fā)揮物業(yè)治理在學校的后勤保證作用.3.1 顧客的需求為導向,提供個性化的效勞.這在學校物業(yè)中尤其突 出.按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的治理要求, 量身定制效勞.比方按課時安排的時間

7、,滿足教學要求的前提下,提 供教室的開門、設備維護和平安的治理效勞等.3.2 學校物業(yè)治理人力資源配置上追求簡練、精干,降低運作本錢.學校物業(yè)治理附屬于學校整體治理,學校物業(yè)如根據商住小區(qū)治理處分責設立物管員的多層治理,在本錢上是物業(yè)公司和學校方面都不能 承受的,學校物業(yè)的附屬性決定他無需面對眾多業(yè)主, 在多種經營上 發(fā)揮的余地不大,也就不需要如小區(qū)同樣的治理人員配置.3.3 重視學校主管領導的領導風格,治理思路,特別是處理好與關鍵 人物的關系,應增強對該類信息的收集,及時調整方式,及時跟進. 保證治理的一致性.表達學校特點的共管模式.3.4 在強調本體內在治理的同時應注重本體外表工作,提升直

8、觀感受 滿意度.學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受,這也是學校開展壯大 的需要.比方在學校內設置各類標準的溫馨標識、提示性、警示性和 說明性標識,為學校氣氛的營造起到了畫龍點睛的作用.3.5 學校物業(yè)在接管工程前,必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估.在此期間應協調處理好各項關系,并盡量在 此期間將重大問題予以明確,包括崗位設置、清潔的范圍和頻度,管 理區(qū)域和工程,設施、設備的維護責任范圍和處理權限、效勞費用、 支付方式及其它費用承擔等,躲避治理風險.3.6 物業(yè)治理更注重效勞的專業(yè)化.可提供辦公室內植物的養(yǎng)護和指 導、節(jié)假日環(huán)境氣氛營造、組織特色活動、教室治理、電教辦公設備

9、維護等專業(yè)化、全方位的效勞,提供行政后勤等方面業(yè)務的保證.3.7 技術含量高,注重設備治理及相關人員的配備.學校物業(yè)人力資 源配置的特點,確定了設備治理人員必須是素質高, 技術上一專多能 復合型人才.3.8 顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見,還需建立定期溝通 機制.重要溝通整理成為文件,雙方認可,促進治理效勞的水平的提 局.4、學校后勤社會化的治理優(yōu)勢4.1 后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保證作用.學校后勤社會化后,學校的開展模式轉變?yōu)閲夜芊结?校長管辦學,支部管監(jiān)督,社會辦后勤 工新型社會分工,物業(yè)公司在進駐以 后,深入、詳細的可行性研究,詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)

10、的不 同,并針對學校治理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應 的治理方案,以保證專業(yè)化物業(yè)治理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮,為全校師生營造一個優(yōu)質的生活、學習環(huán)境.在實際操作中,注重保持 雙方思想一致性.實行后勤社會化,使學校后勤工作的重心在治理上 而不是在提供效勞上,學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部, 行政環(huán)節(jié)少,學校完全可以根據工作需要隨時向物業(yè)公司提出效勞要 求,其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題, 只需要一個 就可以得到妥善的辦理. 實行后勤社會化,校領導干 部不需要在后勤工作花費什么精力,后勤人員與一線教師爭待遇或一 線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底

11、解決,教師們都把精力集 中在本職工作上.校領導重點放在狠抓教學質量上,獲得了學校、物 業(yè)公司雙贏結果.4.2 有利于學校降低治理本錢.節(jié)省工程消耗,獲取長期利益.物業(yè) 公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長, 積極為學校做好技術參謀,利用 自身多年積累下來的治理經驗,為學校介紹專業(yè)施工公司,保證其最 合理的價格,選擇施工質量最好的公司來施工, 并在工程中進行中全 程限制,保證施工質量.根據實際情況,物業(yè)公司對整改提出合理化 建議,協助完善學校的整改方案,為學校節(jié)省整修費用.學校獲得了 高質量的專業(yè)化后勤效勞.實現后勤社會化使學校的治理具有活力、 降低了治理本錢的同時,學校也獲得了較高的后勤效勞質量.

12、學校在 清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了 滿意的效勞.治理工作得到社會認可,促進學校整體實力的提升.4.3 完全市場化的運作模式,為物業(yè)治理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空 間,有利于物業(yè)治理公司的效勞、治理創(chuàng)新.在學校物業(yè)這種獨立產 權、單一業(yè)主,在物業(yè)治理合同和簽訂中,明確了對各方義務和權利, 對各項效勞、責任的界限的劃分都寫入的合同中, 為以后的治理提供 法律依據,便于物業(yè)公司實施效勞和治理.比方在學校內的綠化改造、 解決學?？照{冷凝水的集中排放問題,由物業(yè)公司拿出切實可行的實 施方案,很快就獲準實施.這在商住物業(yè)中是完全做不到的.5、學校物業(yè)治理創(chuàng)新一一突顯個性化.

13、在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求根底上,著身為客 戶 定做"效勞模式及效勞工程,在專業(yè)化、標準化的根底上更突出個 性化效勞.學校環(huán)境治理方面：根據校園須適合學生學習、交流的特點,重點放 在營造校園內濃厚的學習環(huán)境,比方針對外國語學校特點,建議積極 籌劃建成適合外語學校特點的 英語角,營造學習氣氛；綠化養(yǎng)護中, 品種選用需適合學校特點木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成 傷害,就不適宜在學校道路兩旁種植,將植物的深度修剪養(yǎng)護安排 在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間,衛(wèi)生間的清潔 頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點,滿足 客戶對環(huán)境的要求.學校

14、平安治理：作為顧客較為關注的學校平安治理, 不僅要制定針對 性的車輛、人員、物資進出治理及教室治理制度,還要根據學校特點, 積極與校方、政府機關聯絡配合,維護學校和周邊的治安環(huán)境.制止 了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產 平安事件,維護了學校聲譽.形成了針對學校特點的平安治理模式.房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護效勞：它是維護學校正常的教學工作的 根底效勞工程,物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢,針對學校特點 制定設備設施保養(yǎng)方案,使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改 變,保證了學校正常的教學工作的開展,另外為客戶著想,在養(yǎng)護的 同時注重降低設備的運行本錢,對學校的水電氣實

15、施監(jiān)控,定期上報?水電氣用量分析報告?,提出節(jié)能的合理化建議,實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷.獲得了合作雙方雙贏效果.6、物業(yè)治理公司在學校后勤治理的更高目標 一一為學校提供一體化 的后勤效勞.物業(yè)治理在全國開展是不均衡的,這幾年來物業(yè)治理已有突飛猛進的 開展,競爭也日趨劇烈.特別是深圳,物業(yè)治理市場在不斷完善,物 業(yè)治理已由當初的簡單式效勞,走向全方位、多元化的效勞.在物業(yè)治理競爭日趨劇烈的形勢下,如何適應市場的需求,科學準確地確定, 并切實有效地提升物業(yè)治理企業(yè)的效益, 已經成為廣闊物業(yè)治理企業(yè) 普遍關心的問題.學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)開展的又一新契機, 必將受 到關注,然而,在物業(yè)治理業(yè)所面臨的現狀與行業(yè)環(huán)境,還承受著諸 多的"瓶頸"制約.從當初物業(yè)治理公司提供什么效勞給業(yè)主,業(yè)主就只能得到什么服 務；開展成為業(yè)主需要什么效勞,物業(yè)治理公司就能提供什么效勞, 這一定是