對(duì)一宗房地產(chǎn)評(píng)價(jià)案例的評(píng)析與思考

1、對(duì)一宗房地產(chǎn)評(píng)估案例的評(píng)析與思考隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速開展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì) 新增長(zhǎng)點(diǎn),但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)行業(yè), 因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶房地產(chǎn)評(píng)估體系健全就顯 得極為重要.G公司是一家大型商貿(mào)公司,因融通資金需要,委托 C會(huì)計(jì)師事務(wù)所 對(duì)其所屬x商場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估.該案例涉及房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象極具代表性, 在了解其房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程根底上,進(jìn)行深入分析、探討,對(duì)提升今后房地 產(chǎn)評(píng)估工作水平將大有益處.一、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象簡(jiǎn)介x商場(chǎng)座落于 W市最繁華商業(yè)街區(qū),是W市經(jīng)商黃金地帶.建筑物共 24層,其中地下1層,地上23層裙樓5層,主體塔樓1

2、8層.大廈裙樓 白1994年開始運(yùn)營(yíng),以招商出租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為主要方式.第一層為日用百貨 區(qū),二、三層是服裝、鞋帽、床上用品區(qū),四層為家具區(qū),五層為舞廳、 臺(tái)球等娛樂(lè)區(qū),地下室按人防工程設(shè)計(jì)施工,現(xiàn)為停車場(chǎng)和其他出租經(jīng)營(yíng). 主體塔樓為寫字間設(shè)計(jì),外部面磚貼面、鋁合金窗、玻璃幕墻已經(jīng)安裝完 工,電梯已完 成采購(gòu),但內(nèi)部裝修尚未開始.大廈白營(yíng)業(yè)以來(lái),一直是 W市經(jīng)營(yíng)較好商家之一.二、房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程簡(jiǎn)介C會(huì)計(jì)師事務(wù)所房地產(chǎn)評(píng)估人員,根據(jù)必要程序,在對(duì)委托房地產(chǎn)評(píng) 估資產(chǎn)實(shí)施了必要現(xiàn)場(chǎng)勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢證根底上對(duì)委評(píng)資產(chǎn)作出了房 地產(chǎn)評(píng)估,主要做法如下：(一) 房地產(chǎn)評(píng)估思路與方法選取房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為經(jīng)營(yíng)

3、性房地產(chǎn),但其主體塔樓內(nèi)裝修尚未完工,因 此對(duì)裙樓運(yùn)用收益法房地產(chǎn)評(píng)估 ,對(duì)塔樓運(yùn)用重置本錢法房地產(chǎn) 評(píng)估(注：塔樓局部按形象進(jìn)度,考慮本錢構(gòu)成要素,采用本錢法計(jì)算,此 處不再詳列,僅介紹裙樓房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程).(二) 房地產(chǎn)評(píng)估純收益求取1. 總收益,預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間內(nèi) W市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r與前幾年相比不 會(huì)有大變化,所以各年租金按前 3年實(shí)際發(fā)生額平均數(shù)計(jì)算調(diào)整.具體情 況是：(1) 一至四層為商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū),實(shí)際租金收入由于各樓層經(jīng)營(yíng)品種不同而 有所差異.一層經(jīng)營(yíng)日用百貨等贏利水平低商品,租金相對(duì)較低；二、三 層經(jīng)營(yíng)鞋帽、服裝等贏利水平高商品,租金收入較高；四層經(jīng)營(yíng)家具,租 金

4、收入偏低.根據(jù)最正確效用原那么和奉獻(xiàn)原理,一至四層租金收入應(yīng)從一層 至四層遞減.因此,將各層實(shí)際收入水平調(diào)整為客觀收入,即：每月平均 租金收入一層為67元/平方米；二層為60元/平方米；三層為46元/平 方米； 四層為38元/平方米.調(diào)整后整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化.(2) 四層現(xiàn)有局部面積用于辦公,考慮也可出租營(yíng)業(yè),故四層租金收入 按四層總面積計(jì)算.(3) 五層在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),預(yù)計(jì)仍按現(xiàn)在用途使用.但是,按目前收 入水平測(cè)算,費(fèi)用大于收入,所以五層用本錢法房地產(chǎn)評(píng)估.(4) 共享大廳暫作出租營(yíng)業(yè)使用.為客觀反映其收益水平,比照裙樓將其收入調(diào)整為67元/平方米,商場(chǎng)豪華裝修局部?jī)r(jià)值,按本

5、錢法另行計(jì)算.(5) 地下室分為兩局部.一局部為停車場(chǎng),另一局部尚未出租.尚未出 租局部比照停車場(chǎng)收入按其80%計(jì)算.(6) 通過(guò)以上分析計(jì)算調(diào)整,確定各局部租金收入為：一層 2, 455, 41 6 元；二層 2, 299, 680 元；三層 3, 081, 264 元：四層 2, 555, 880元； 地下室386, 064元；共享大廳2, 999, 724元.合計(jì)13, 778, 028元.2. 總費(fèi)用合計(jì)包括治理費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、稅金和不可預(yù)見費(fèi)五局部,經(jīng)分析計(jì)算攤銷到每層分別為：一層980, 925元；二層952113元；三層1, 096, 707元；四層999, 520元；共

6、享大廳1, 081, 622元；地下 室71, 422元.合計(jì)入182, 309元.3. 純收益為總收益與總費(fèi)用差,一層 1, 474, 491元；二層1, 347, 5 67元；三層1, 984, 557元；四層1, 556, 369元；共享大廳1, 918, 10 2元；地下室314, 642元.合計(jì)8, 595, 719元.(三) 房地產(chǎn)評(píng)估折現(xiàn)率確定取國(guó)債5年期利率折成復(fù)利率,再加風(fēng)險(xiǎn)利率確定折現(xiàn)率,為5, 057%.(四) 房地產(chǎn)評(píng)估折現(xiàn)期土地使用權(quán)剩余年限為其折現(xiàn)期,即34年.這樣可以得到年金系數(shù)為:1-1/(1+ 5.057%)34 X 1/5.057%=16.079五房地產(chǎn)評(píng)估

7、結(jié)果依據(jù)上述資料得出委評(píng)資產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估值：1. 裙樓房地產(chǎn)評(píng)估值15, 480萬(wàn)元,其中一層2, 371萬(wàn)元；二層2, 1 66萬(wàn)元；三層3, 191萬(wàn)元；四層2, 502萬(wàn)元；五層1, 302萬(wàn)元按本錢 法房地產(chǎn)評(píng)估；共享大廳3, 442萬(wàn)元；地下室506萬(wàn)元.2. 塔樓房地產(chǎn)評(píng)估值2, 888萬(wàn)元按本錢法房地產(chǎn)評(píng)估得到.3. 委評(píng)資產(chǎn)總房地產(chǎn)評(píng)估值為18, 868萬(wàn)元.三、對(duì)該宗房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果評(píng)析房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象屬于商業(yè)性房地產(chǎn),其主要特點(diǎn)是能夠獲得收益,其 價(jià)值集中表達(dá)在它獲益水平上,所以收益法是商業(yè)性房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估最 為常用方法.但房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象中塔樓尚未裝修完工,目前尚無(wú)收益,

8、且 房地產(chǎn)評(píng)估目為融資需要,因此本案例分別采用收益法和本錢法對(duì)裙樓 和 塔樓進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,并加和求得房地產(chǎn)總價(jià)值,房地產(chǎn)評(píng)估思路和 方法選取都是正確.收益法應(yīng)用關(guān)鍵是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象年純收益估算和折現(xiàn)率選用,因 此,運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),必須在獲得相關(guān)可靠信息根底 上,準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象年純收益并采用合理方法測(cè)算出折現(xiàn)率, 才能對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象客觀合理價(jià)格作出正確判斷.雖然收益法理論和步 驟是惟一,但在具體操作過(guò)程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)不同類型區(qū)別對(duì)待、 收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型兩類.本案例中房地產(chǎn) 是出租型房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算純收益.C會(huì)計(jì)師事務(wù)

9、所根據(jù)調(diào)查研究,預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間內(nèi) W市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r與前幾年不會(huì)有大變化, 將租金收入按前3年租金實(shí)際發(fā)生額平均數(shù)計(jì)算調(diào)整,技術(shù)方法合理,測(cè) 算過(guò)程正確,房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際情況.而且,商場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)格局, 并未反映出房地產(chǎn)最正確使用狀況,以致使本應(yīng)該獲利高樓層獲利低,本應(yīng) 該獲利較低樓層獲利反而偏高.房地產(chǎn)評(píng)估人員根據(jù)最正確效用原那么和奉獻(xiàn) 原理,將各樓層實(shí)際收入水平調(diào)整為客觀收入水平,并據(jù)此房地產(chǎn)評(píng)估出 各層價(jià)格,即能滿足房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割變動(dòng)需要,又能如實(shí)反映房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格.而且X商場(chǎng)目前整體收益水平根本 L代表了未來(lái)收益水 平,因此調(diào)整后整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化,這樣就

10、不會(huì)因?qū)Ω鳂?層租金調(diào)整影響委評(píng)房地產(chǎn)整體價(jià)格.另外,為了驗(yàn)證對(duì)x商場(chǎng)租金預(yù)測(cè), 房地產(chǎn)評(píng)估人員還選取了 x商場(chǎng)附近三家商場(chǎng)作為比較對(duì)象,作進(jìn)一步調(diào)整,從而保證了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格客觀合理.出租型房地產(chǎn)純收益是按租金收入扣除維修費(fèi)、治理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅 金來(lái)計(jì)算.本案例計(jì)算總費(fèi)用時(shí),未把大廈年折舊費(fèi)包括在內(nèi),這一點(diǎn)是 正確.在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估工作中.有很多房地產(chǎn)評(píng)估人員在用收益法房地產(chǎn) 評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)把折舊費(fèi)包括在總費(fèi)用中,這種做法是錯(cuò)誤.由于如果 扣除折舊,就已不是房地產(chǎn)價(jià)格了.本案例中,扣除了一項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi), 這是由于建筑物主體與附屬設(shè)備使用年限不同,在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)需要考慮設(shè) 備重置發(fā)生費(fèi)用如電梯

11、、空調(diào),另外還存在重新裝修可能,將這些費(fèi)用列 為不可預(yù)見費(fèi),表達(dá)了謹(jǐn)慎原那么.折現(xiàn)率確定是運(yùn)用收益法較為棘手問(wèn)題.本案例折現(xiàn)率是用國(guó)債5年期利率折成復(fù)利率,加風(fēng)險(xiǎn)利率來(lái)確定.這種確定方法是比較合理.一般 來(lái)說(shuō),折現(xiàn)率包括三方面內(nèi)容：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率. 在目前條件下,根據(jù)通貨膨脹對(duì)收益額影響弱相關(guān)性和不完全性,確定折 現(xiàn)率可以不考慮通貨膨脹率.這樣,折現(xiàn)率通常用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào) 酬率來(lái)確定.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是投資者投資應(yīng)獲得最低報(bào)酬率,國(guó)外房地產(chǎn)評(píng) 估機(jī)構(gòu)通常以政府長(zhǎng)期國(guó)債作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率.因此,本案例采用5年期國(guó) 債復(fù)利率加風(fēng)險(xiǎn)利率確定折現(xiàn)率是可行.總體來(lái)看,本案例房地產(chǎn)評(píng)估思路

12、合理,選用方法適當(dāng),房地產(chǎn)評(píng)估 測(cè)算過(guò)程正確,房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果符合市場(chǎng)實(shí)際情況.但也有以下幾點(diǎn)值得 注意問(wèn)題：1. 本案具備采用本錢法條件,應(yīng)將本錢法作為其中一種房地產(chǎn)評(píng)估方法 求出一個(gè)值,再與收益法相聯(lián)系,最后綜合確定房地產(chǎn)評(píng)估值,或用本錢 法來(lái)驗(yàn)證房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果.2. 計(jì)算純收益時(shí)應(yīng)考慮空置率和租金損失,如果沒(méi)有空置和租金損失, 應(yīng)予以說(shuō)明.3. 房地產(chǎn)評(píng)估中來(lái)說(shuō)明租金收入是否存在租約限制.如果有租約限制,租約期內(nèi)租金宜采用租約所確定租金,而不是采用正?？陀^租金.由于, 如果某些房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象附帶租約,當(dāng)該房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí), 依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持這些租約繼續(xù)有效.房地產(chǎn)評(píng)估人員

13、對(duì)這類房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),應(yīng)注意考慮這些因素影響.4. 折現(xiàn)率確定缺少具體過(guò)程.5. 重視信息收集工作.充分有效信息既能保證房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可行性、客觀性和準(zhǔn)確性,又 能保證房地產(chǎn)評(píng)估工作做到事半功倍.各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將信息收集作 為一種制度建立起來(lái),平時(shí)就做好信息收集整理工作,并利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息加以分析、歸類,以方便利用.四、房地產(chǎn)評(píng)估幾點(diǎn)思考第一、房地產(chǎn)評(píng)估做好原始記錄和計(jì)算底稿歸檔工作.現(xiàn)在很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量不高,不重視房地產(chǎn)評(píng)估日 常根底工作,比方在很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作底稿中往往只寫明房地產(chǎn)評(píng) 估值是多少,沒(méi)有寫清房地產(chǎn)評(píng)估值是怎樣計(jì)算出來(lái),其公式又是怎樣. 這

14、樣不求甚解房地產(chǎn)評(píng)估,給人感覺就好象是在憑空湊數(shù)字,應(yīng)付差事. 也有一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),由于受經(jīng)濟(jì)條件限制,工程技術(shù)人員大多為臨 時(shí)外聘,這些人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作熟悉程度往往不高,在客觀上造成業(yè)務(wù) 上互不通氣,從業(yè)人員多不愿意把原始記錄和計(jì)算底稿交出來(lái),進(jìn)行交流 并放到工作底稿檔案中去.這也是許多房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告說(shuō)服力缺乏,經(jīng)不 起推敲主要原因之一.為提升房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)重視房 地產(chǎn)評(píng)估日常根底性工作,每次房地產(chǎn)評(píng)估都應(yīng)有完整潔全房地產(chǎn)評(píng)估工 作底稿,并研究探討這項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化,這樣不僅使每次房地產(chǎn)評(píng) 估都具有說(shuō)服力,而且也為下次房地產(chǎn)評(píng)估水平提升打下良好根底.同時(shí) 房地產(chǎn)評(píng)

15、估治理機(jī)關(guān)也應(yīng)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作底稿監(jiān)督和檢查,不走過(guò) 場(chǎng)、不搞形式主義,高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都能重視這一工作,以使房地產(chǎn)評(píng)估工作進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化.第二、合理確定收益性房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估方法.收益性房地產(chǎn)一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益,其價(jià)值也往往表達(dá) 在它獲取收益水平上,所以收益法是收益性房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用方 法之一.采用收益法房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)首先要準(zhǔn)確界定由收益性房地產(chǎn)本身帶 來(lái)純收益,不能在純收益中混入由于經(jīng)營(yíng)水平等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生 收益,而做到這一點(diǎn)看來(lái)也不是一件容易事.市場(chǎng)法是最能表達(dá)房地產(chǎn)價(jià) 格房地產(chǎn)評(píng)估根本原理,最直觀、適用性最廣,也最容易準(zhǔn)確把握一種房

16、地產(chǎn)評(píng)估方法.收益性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售比較頻繁,因此在有條件選用市場(chǎng) 法房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)首選市場(chǎng)法,特別是小型商鋪房地產(chǎn)評(píng)估.在有些 房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中,如房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)評(píng)估,也可用本錢法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估.但是每種房地產(chǎn)評(píng)估方法適用對(duì)象和適用條件不同,同時(shí)也由于房 地產(chǎn)評(píng)估中所采用各種數(shù)據(jù)資料具有一定不確定性,在運(yùn)用各種房地產(chǎn)評(píng) 估方法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),都不可預(yù)防地需要進(jìn)行估算和判定,因此米用 任何一種房地產(chǎn)評(píng)估方法都難以保證真正準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象客觀 合理價(jià)格.所以對(duì)同一房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象應(yīng)同時(shí)選用兩種以上房地產(chǎn)評(píng)估方 法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,這樣會(huì)有助于各種房地產(chǎn)評(píng)估方法之間相互補(bǔ)充,以消除數(shù)據(jù)資

17、料不確定性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性影響.第三、房地產(chǎn)評(píng)估折現(xiàn)率確定必須謹(jǐn)慎.折現(xiàn)率必須謹(jǐn)慎確定,由于折現(xiàn)率微小差異,會(huì)給房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果帶 來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)差異.折現(xiàn)率在收益法運(yùn)用過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題也最多,比方有房 地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在其房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中寫到“折現(xiàn)率按無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào) 酬率確定為13%,在當(dāng)前銀行存款利率非常低情況下確定折現(xiàn)率為13%,是怎么來(lái)到底合不合理根本說(shuō)不清楚.仔細(xì)分析起來(lái),無(wú)外乎是在用 打算“房地產(chǎn)評(píng)估值來(lái)“確定折現(xiàn)率,折現(xiàn)率高與低只能視“打算 房地產(chǎn)評(píng)估值高與低來(lái)決定了,其隨意性可見一斑,實(shí)際上房地產(chǎn)評(píng)估也 就失去了可信度.現(xiàn)實(shí)中折現(xiàn)率有很多確定方法,只要認(rèn)真去做這項(xiàng)工作, 也并不是什么難事.另外,在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會(huì)有不同經(jīng)營(yíng)內(nèi) 容,例如一局部經(jīng)營(yíng)商業(yè)零售,一局部經(jīng)營(yíng)餐飲,一局部經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等等, 不同用途一般會(huì)有不同投資報(bào)酬率,如果用收益法房地產(chǎn)評(píng)估,那么應(yīng)該對(duì) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同各局部房地產(chǎn)采用不同折現(xiàn)率.第四、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一治理.縱觀我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng),特別是房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng),好似 處于春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期,諸侯爭(zhēng)雄,各部門各白為政,對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人 員治理造成混亂.這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估事業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)開展是極其不利.比方前 述用收益法房地產(chǎn)評(píng)估,在總收益中扣除折舊作法還普