律師辦理農(nóng)村集體土地使用權(quán)業(yè)務(wù)操作指引(共29頁(yè)).doc

1、律師辦理農(nóng)村集體土地使用權(quán)業(yè)務(wù)操作指引第一章 概述第一節(jié) 農(nóng)村集體土地的法律制度第244條 集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，也叫做勞動(dòng)群眾集體所有的土地。集體土地是我國(guó)土地所有制的一種形式。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地的所有制形式包括國(guó)家所有（全民所有）和勞動(dòng)群眾集體所有兩種形式。第245條 法定形式中華人民共和國(guó)憲法（以下簡(jiǎn)稱憲法）第10條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留山，也屬于集體所有?！蓖恋毓芾矸ㄒ?guī)定：農(nóng)村宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第246條 集體土地的經(jīng)營(yíng)管理2461 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所

2、有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。2462 已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理。2463 已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。第247條 集體土地的征收和征用。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。第248條 集體所有的土地可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)。第二節(jié) 耕地保護(hù)制度第249條 耕地是我國(guó)最重要的自然資源。我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，特別是采取追究刑事責(zé)任的辦法，確保耕地?cái)?shù)量的相對(duì)減少。耕地的保護(hù)制度是指我國(guó)憲法、土

3、地管理法、中華人民共和國(guó)刑法（以下簡(jiǎn)稱刑法）及其實(shí)施條例等一系列有關(guān)耕地管理的法律、法規(guī)的總稱。我國(guó)刑法規(guī)定了非法占用耕地罪。它是指違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的行為。2491 違反土地管理法規(guī)，是指違反了土地管理法、全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法>的決定、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（以下簡(jiǎn)稱土地管理法實(shí)施條例）、土地復(fù)墾規(guī)定、關(guān)于制止農(nóng)村建房用地的緊急通知、基本農(nóng)田保護(hù)條例、國(guó)家建設(shè)征用土地條例、中華人民共和國(guó)水土保持法（以下簡(jiǎn)稱水土保持法）和中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)業(yè)法）等與土地管理相關(guān)的法律、法規(guī)。2492

4、 非法占用耕地，是指未經(jīng)法定程序?qū)徟?、登記、核發(fā)證書、確認(rèn)土地使用權(quán)，而占用耕地的行為。通常表現(xiàn)為：（1）未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地，即未經(jīng)國(guó)家土地管理機(jī)關(guān)審理核查，并報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，擅自占有耕地的；（2）少批多占耕地的，即部分耕地的占用是經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)的，但超過(guò)批準(zhǔn)的數(shù)量，且多占耕地的數(shù)量較大的；（3）騙取批準(zhǔn)而占用耕地的，主要是以提供虛假文件、謊報(bào)用途或借用、盜用他人的名義申請(qǐng)等欺騙手段取得批準(zhǔn)手續(xù)而占用耕地，且數(shù)量較大的。2493 改作他用，是指改變耕地的種植用途而作其他方面使用，諸如開辦企業(yè)、建造住宅、筑路、采石、采礦、采土，采河傾倒廢物等。2494 征用農(nóng)村集體土地的審批權(quán)限（1）基本農(nóng)田、基

5、本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃、其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。（2）征用上述規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。（3）違反上述有關(guān)土地管理的審批程序或所規(guī)定的數(shù)量而多征用、使用耕地的行為，就是違反土地管理法的非法占用耕地的行為。2495 司法實(shí)踐中也可根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)馗孛娣e的大小、質(zhì)量?jī)?yōu)劣的狀況等情況，綜合衡量非法占用耕地的數(shù)量是否較大。2496造成耕地大量毀壞，是指非法占有耕地導(dǎo)致耕地種植功能基本喪失，如造成土地板結(jié)、沙化、鹽漬化、水土嚴(yán)重流失、土壤肥力消失等。2497 非法占用耕地罪的主體可以是自然人，也可以是單位。2498 法律禁止任何單位或者個(gè)人非法占

6、用耕地。但是，任何單位或者個(gè)人可以在不違反有關(guān)耕地保護(hù)管理制度和通過(guò)正常的審批程序的前提下，依法占有耕地，享受對(duì)耕地的使用權(quán)，并接受國(guó)家的統(tǒng)一管理和監(jiān)督。2499 農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。凡違反該程序私自占用數(shù)量較大耕地的居民，均可構(gòu)成非法占用耕地罪。24910 單位非法占用耕地，主要是指單位在國(guó)家建設(shè)用地、本單位發(fā)展建設(shè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地過(guò)程中，違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的行為。這里的單位，既包括國(guó)有的公司、企業(yè)、事業(yè)單位，也包括集體所有的公司、企業(yè)、事業(yè)

7、單位以及合資或獨(dú)資、私人所有的公司、企業(yè)以及國(guó)家各級(jí)權(quán)力機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體和社會(huì)團(tuán)體。24911 行為人非法占用耕地的動(dòng)機(jī)多種多樣，但不影響犯罪構(gòu)成。對(duì)非法占用耕地罪的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。第三節(jié) 基本概念界定第250條2501 農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。2502 地產(chǎn)權(quán)，指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。2503 土地的用益物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)

8、或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。比如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)。2504 農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村村民建造房屋時(shí)依法提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后取得的宅基地使用權(quán)。2505農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指公民、法人依法對(duì)集體所有的或國(guó)家所有而由集體使用的土地按照法律規(guī)定和法定期限，通過(guò)與發(fā)包人簽訂合同的方式所取得的占有、使用、收益的權(quán)利。2506 權(quán)利流轉(zhuǎn)，指擁用某項(xiàng)權(quán)利的主體依法將其全部或部分權(quán)利通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租、入股等方式讓與他人，是民事權(quán)利的轉(zhuǎn)移。2507 集體土地的征收和征用。25071 土地征收，是指國(guó)家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤?507

9、2 土地征用，是指國(guó)家為了公共利益的需要，依法強(qiáng)制使用集體土地，在使用完畢后再將土地歸還集體的一種行為。25073 兩者都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。但這兩個(gè)概念的區(qū)別也是很明顯的。2508 土地用途25081 各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地，要嚴(yán)格按土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃供地，嚴(yán)格把好農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用審批關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行耕地“占一補(bǔ)一”的補(bǔ)償制度，嚴(yán)格依法征地和執(zhí)行征地補(bǔ)償安置制度。25082 土地利用規(guī)劃是實(shí)施用途管制的依據(jù)，而用途管制是落實(shí)土地利用規(guī)劃的手段和措施。2509 城中村，是指在城市發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部或部分被征收，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫?/p>

10、民身份后，仍居住在原村落，同時(shí)又被城市所包圍的一種狀態(tài)。第二章 農(nóng)村集體建設(shè)用地第251條 法律依據(jù)2511 土地管理法。2512 關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。2513 關(guān)于2005年深化經(jīng)濟(jì)體制改革的意見。第一節(jié) 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)第252條 取得條件2521 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)基本建設(shè)用地。25211 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。25212農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織也可對(duì)用于其從事公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。2522農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)（村）企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地。2523根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)

11、的時(shí)候，可以允許使用農(nóng)村土地。2524農(nóng)村宅基地。第253條 操作提示2531根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法，使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有上述四種情況是合法使用農(nóng)村土地的形式。除此以外，都是國(guó)家現(xiàn)行法律不允許的。2532目前有的地方性法規(guī)已經(jīng)打破這一局面，實(shí)際操作中要具體問(wèn)題具體分析。第254條 集體土地使用權(quán)的終止。法定終止情況有：（1）國(guó)家征用集體所有土地的。（2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回集體土地使用權(quán)的。（3）用地者撤銷、遷移等而停止使用集體土地的。（4）用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權(quán)的。例如，依據(jù)土地管理法第37條的規(guī)定，承包土地的單位或者個(gè)人連續(xù)兩年棄耕拋

12、荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的土地。第255條 操作提示2551因上列第一種情形終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將其獲得的征地補(bǔ)償安置費(fèi)，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定支付給原集體土地使用權(quán)人作為補(bǔ)償，或者以其他方式對(duì)原集體土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償安置。2552 因上列第二中情形終止土地使用權(quán)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)原集體土地使用權(quán)人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的終止情形及法律后果，還應(yīng)依據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定確定。第256條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地使用原則2561 應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃是村莊、集鎮(zhèn)及其他村鎮(zhèn)設(shè)施建設(shè)的最高規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設(shè)都必須服

13、從。按照土地管理法的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃將劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，都應(yīng)當(dāng)使用土地利用總體規(guī)劃的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)的土地，農(nóng)村道路、水利設(shè)施等需要使用村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域外的土地的，應(yīng)當(dāng)符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規(guī)劃，是不允許的。2562 符合土地利用年度計(jì)劃。國(guó)家將每年下達(dá)土地利用年度計(jì)劃，控制建設(shè)用地的總量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公共事業(yè)，農(nóng)村村民建住宅，也不能突破土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)。2563 符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的村莊

14、和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，村莊是指農(nóng)村村民居住和從事各種生產(chǎn)的聚居點(diǎn)，集鎮(zhèn)是指鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)人民政府所在地和經(jīng)縣級(jí)人民政府確認(rèn)的由集市發(fā)展而成的，作為農(nóng)村一定區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化和生活服務(wù)中心的非建制鎮(zhèn)。在村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的建設(shè)都應(yīng)當(dāng)服從村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并取得村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門的同意，方可申請(qǐng)用地。2564 堅(jiān)持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。25641 合理布局，是指通過(guò)土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)設(shè)施的用地進(jìn)行合理安排，是土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮(zhèn)的功能。25642 綜合開發(fā)，是指村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村住宅建

15、設(shè)應(yīng)當(dāng)由向（鎮(zhèn)）村統(tǒng)一組織開發(fā)，統(tǒng)一安排用地，主要利用現(xiàn)有建設(shè)用地。25643 配套建設(shè)，是指農(nóng)村的住宅與公共設(shè)施、公益設(shè)施等應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)，使其能發(fā)揮村莊和集鎮(zhèn)應(yīng)有的功能，方便生活，改善環(huán)境，形成完善的生產(chǎn)和生活服務(wù)體系。2565 涉及農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅必須依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，涉及占用農(nóng)用地的，還必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。第二節(jié) 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)第257條 常見的流轉(zhuǎn)行使2571 以建設(shè)用地使用權(quán)為條件的聯(lián)營(yíng)和入股。25711 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過(guò)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)作價(jià)

16、入股或出資及聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有，由此產(chǎn)生農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。但屬于非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟(jì)組織享有。25712 非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)，應(yīng)依法取得或者繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。2572 以集體建設(shè)用地使用權(quán)為條件的房屋出租25721 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織一方自行申報(bào)用地建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，自行建造或由承租方出資建造房屋，將房屋及其場(chǎng)地使用權(quán)租給承租人使用。出資方先注入資金啟動(dòng)土地拆遷、平整工作，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一方則負(fù)責(zé)申報(bào)用地手續(xù)取得規(guī)劃用地許可權(quán)，從而以此為條件，由出資一方蓋好房

17、屋，產(chǎn)權(quán)不變，此類房屋承租年限較長(zhǎng)，一般期滿后續(xù)租。租賃期滿，如雙方不再續(xù)租，則出資蓋房一方騰退房屋交換場(chǎng)地使用權(quán)。25722 操作提示（1）以房屋租賃方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)是非農(nóng)建設(shè)用地；（2）房屋不能是違章建筑，否則，占用農(nóng)地興建違章建筑出租為法律所禁止。 2573 以集體房屋場(chǎng)地同時(shí)作為抵押所導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)。25731 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，以其所有的房屋作抵押，當(dāng)?shù)盅浩跐M后，抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)變更到自己名下，從而產(chǎn)生農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。25732 操作提示（1）被抵押的房屋應(yīng)當(dāng)具備規(guī)劃和建設(shè)用地的各項(xiàng)手續(xù)；（2）應(yīng)當(dāng)在政府主管部門辦理抵押

18、登記手續(xù)；（3）多次抵押的，其抵押總額一般不應(yīng)超過(guò)房屋價(jià)值，當(dāng)事人有約定的除外；（4）此種流轉(zhuǎn)一般要改變土地性質(zhì)，由農(nóng)村集體所有變?yōu)閲?guó)有。2574 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織與他人聯(lián)營(yíng)、入股的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)清算，導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。2575 城中村改造中與他人聯(lián)建房屋所發(fā)生的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。2576 地方性法規(guī)允許的農(nóng)村集體建設(shè)用地公開“招、拍、掛”所發(fā)生的流轉(zhuǎn)。2577 操作提示25771 當(dāng)承租和出租的不是農(nóng)村現(xiàn)有房屋場(chǎng)地，而是正在新建、改擴(kuò)建后的房屋租賃時(shí)。應(yīng)注意：（1）只有當(dāng)用地、建房手續(xù)齊全，工程竣工，房屋租賃合同才可履行，否則可能意味著合同自始至終無(wú)效或不能繼續(xù)履行。（2）合同履行前期

19、出資方（一般是承租人）的風(fēng)險(xiǎn)較大，其應(yīng)對(duì)用地項(xiàng)目的審批情況認(rèn)真考察，審慎抉擇。出租方則要考慮如遇國(guó)家征地拆遷，出租收益與拆遷補(bǔ)償?shù)睦嫫胶鈫?wèn)題，應(yīng)在合同條款中約定清楚相關(guān)補(bǔ)償?shù)臍w屬，避免事后發(fā)生沖突。25772 當(dāng)出現(xiàn)上述257.3、257.4、257.5情形下的流轉(zhuǎn)時(shí)，目前大部分城市是先將農(nóng)村集體土地征為國(guó)有，然后由土地使用人（非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一方）簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議，從而完成土地使用權(quán)的各項(xiàng)手續(xù)。25773 律師在處理不同地區(qū)的涉農(nóng)土地業(yè)務(wù)時(shí)，要注意不同地方的法律規(guī)范性文件，因地制宜，靈活掌握。（1）目前出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，公開進(jìn)行“招、拍、掛”的地方性試

20、點(diǎn)情況，有地方法規(guī)為依據(jù)，雖然也是農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但并不發(fā)生土地所有權(quán)性質(zhì)的改變。（2）對(duì)出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后不改變農(nóng)村集體所有性質(zhì)的，應(yīng)注意集體成員和相應(yīng)的集體組織之間的關(guān)聯(lián)性和共有關(guān)系、權(quán)利的承繼問(wèn)題。第三節(jié) 非農(nóng)建設(shè)用地第258條 非農(nóng)用地使用權(quán)人的權(quán)益及法律適用2581 對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、其收益權(quán)適用有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法、合同法的規(guī)定。2582 對(duì)法律沒(méi)有禁止性規(guī)定的，依約定處置。2583 非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。2584因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，繼受取得

21、土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的，應(yīng)辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)，向國(guó)家上繳土地使用權(quán)出讓金。這樣，破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國(guó)有出讓土地使用權(quán)。2585非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。25851 設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。25852 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時(shí)，須辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)。25853拍賣、變賣所得價(jià)款，應(yīng)先扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)付給集體土地所有者（集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項(xiàng)權(quán)利的除外），并扣除出讓金上繳國(guó)家，余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。第259條 使用農(nóng)村集體土地的用地預(yù)申請(qǐng)2591在土地

22、利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用農(nóng)村集體土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫建設(shè)用地申請(qǐng)表，并附相應(yīng)的材料。2592市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。25921 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。25922 補(bǔ)充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)充耕地或者補(bǔ)劃基本農(nóng)田的位置

23、、面積、質(zhì)量，補(bǔ)充的期限，資金落實(shí)情況等，并附相應(yīng)的圖件。25923征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。25924 供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。（1）建設(shè)只占用國(guó)有農(nóng)用地的（如國(guó)有農(nóng)場(chǎng)），市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。（2）建設(shè)只占用農(nóng)村集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬定征收土地方案和供地方案。25925建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書。建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附下列材料：（1

24、）經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖；（2）由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書；（3）地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料；（4）以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說(shuō)明和有關(guān)文件；（5）為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。2593 建設(shè)用地審查。有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。25931 建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門

25、內(nèi)部會(huì)審制度。25932農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。25933 未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。2594方案的組織實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。25941建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。25942 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)

26、規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。25943 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實(shí)施。第260條 操作提示2601 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。2602 已通過(guò)用地預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整，應(yīng)重新申請(qǐng)預(yù)審。2603 除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目按照政府有關(guān)部門關(guān)于加快基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目前期工作的規(guī)定執(zhí)行外，其他建設(shè)項(xiàng)目在審批或核準(zhǔn)前，應(yīng)依照本辦法規(guī)定完成預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或未通過(guò)預(yù)審的，不得批準(zhǔn)

27、或核準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目，不得辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、供地等手續(xù)。第261條 建設(shè)單位的用地預(yù)審申請(qǐng)的程序要求2611 屬于政府投資審批類項(xiàng)目的辦理程序：26111 項(xiàng)目建議書和可性行研究報(bào)告分開審批的，按照以下程序辦理：（1）向發(fā)展改革行政主管部門申請(qǐng)，請(qǐng)求其受理并審查建設(shè)單位申報(bào)的項(xiàng)目建議書（立案報(bào)告）；（2）發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；（3）發(fā)展改革行政主管部門批復(fù)項(xiàng)目建議書，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局意見；（4）建設(shè)單位持項(xiàng)目建議書（立項(xiàng)）批復(fù)等材料向國(guó)土資源行政主管部門提出用地

28、預(yù)審申請(qǐng)。26112 項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告審批的，按照以下程序辦理：（1）向發(fā)展改革行政主管部門申請(qǐng)，請(qǐng)求其受理并審查建設(shè)單位申報(bào)的項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）或核準(zhǔn)材料，領(lǐng)預(yù)審告知單；（2）發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；（3）發(fā)展改革行政主管部門向建設(shè)單位核發(fā)項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；（4）建設(shè)單位持項(xiàng)目告知單等資料向國(guó)土資源行政主管部門提出用地預(yù)審申請(qǐng)。2612 屬于非政府投資核準(zhǔn)類的建設(shè)項(xiàng)目辦理的程序同上（261.1.2）。2613 屬

29、于非政府投資備案類的建設(shè)項(xiàng)目，按照以下程序辦理：26131 發(fā)展改革行政主管部門受理并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行備案，核發(fā)項(xiàng)目備案表；26132 建設(shè)單位持項(xiàng)目備案表向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)規(guī)劃意見書；26133 規(guī)劃行政主管部門核發(fā)規(guī)劃意見書。第262條 建設(shè)用地單位申請(qǐng)用地預(yù)審，應(yīng)提交下列材料：2621 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表；2622 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告；2623 需審批的建設(shè)項(xiàng)目，按下列要求提供：（1）項(xiàng)目建議書（立項(xiàng)報(bào)告）和可行性研究報(bào)告分開審批的，提供項(xiàng)目建議書及其批復(fù)、可行性研究報(bào)告；（2）項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單和項(xiàng)目建

30、議書（代可行性研究報(bào)告）；（3）需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單；（4）需備案的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書。第263條 用地預(yù)審的辦理程序包括：（1）申請(qǐng)和受理，由建設(shè)單位向國(guó)土資源行政主管部門提出申請(qǐng)。（2）審查和決定，國(guó)土資源行政主管部門對(duì)用地單位的申請(qǐng)依法進(jìn)行審查。（3）期限，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)自受理預(yù)審申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作。在20個(gè)工作日內(nèi)不能完成的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門行政負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)10個(gè)工作日，并應(yīng)將延長(zhǎng)期限理由告知申請(qǐng)人。第264條 用地預(yù)審的主要內(nèi)容2

31、641 建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件，是否符合土地利用總體規(guī)劃；2642 建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家供地政策；2643 建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；2644 占用耕地的建設(shè)項(xiàng)目，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障。第265條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件2651 由國(guó)家先行征收；2652 先轉(zhuǎn)讓給國(guó)家；2653 經(jīng)集體土地所有者同意；2654 經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上的成員同意。第三章 農(nóng)村宅基地第266條 主要法律依據(jù)2661 確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定。2662 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知。2663 最

32、高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見。2664 村鎮(zhèn)建房用地條例。第267條 宅基地使用權(quán)范疇2671 宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。2672 宅基地使用權(quán)糾紛，是民事主體之間就宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的確權(quán)糾紛或侵權(quán)糾紛。2673 律師可代理當(dāng)事人采取的處理方式。26731 協(xié)商解決。只要當(dāng)事人同意協(xié)商，既可以在訴訟之前協(xié)商解決，也可以在訴訟期間和訴訟后協(xié)商解決。26732 行政解決。即根據(jù)土地管理法第16條第2款的規(guī)定請(qǐng)求有關(guān)政府機(jī)關(guān)予以解決。這是一個(gè)法定的前置程序。享有宅基地使用權(quán)的一方當(dāng)事人，如果未經(jīng)有關(guān)政府確權(quán)，不能以對(duì)方當(dāng)事人侵權(quán)為由向人民法

33、院提起民事訴訟，人民法院也不能受理。26733 訴訟解決。根據(jù)行政復(fù)議法和土地管理法的規(guī)定，當(dāng)事人之間就宅基地使用權(quán)確權(quán)糾紛，如果一方或者雙方對(duì)政府的處理決定不服，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，或者在收到政府的處理決定通知之日起30日內(nèi)，直接向人民法院提起行政訴訟。申請(qǐng)行政復(fù)議的，當(dāng)事人對(duì)行政復(fù)議決定不服，還可以依法向人民法院提起行政訴訟。第268條 操作提示2681 處理農(nóng)村宅基地確權(quán)糾紛，應(yīng)參考宅基地歷史狀況、現(xiàn)實(shí)使用狀況、原有的地基、界石等證據(jù)來(lái)綜合分析判斷，并依據(jù)法定程序辦理確權(quán)手續(xù)。2682 處理農(nóng)村宅基地侵權(quán)糾紛，應(yīng)以宅基地權(quán)屬證明（宅基地使用證）作為侵權(quán)判斷主要依據(jù)，如無(wú)權(quán)屬證明的，應(yīng)先解決

34、權(quán)屬問(wèn)題。第四章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第269條 主要法律依據(jù)2691中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法。2692農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法。2693中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法。2694最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋。第一節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第270條 取得的方式和途徑2701原始取得。家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地是當(dāng)前維系農(nóng)民與集體、農(nóng)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)村與城市的最重要的紐帶，是政府能夠借以影響和控制農(nóng)村、確保其政策被執(zhí)行的工具，是農(nóng)民就業(yè)、生存的保障體制，也是當(dāng)前農(nóng)民增加收入的主要途徑。原始取得主要指集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，通過(guò)依

35、法訂立承包合同所取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2702 流轉(zhuǎn)取得及其途徑。27021 當(dāng)事人通過(guò)簽訂承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包合同取得。27022 當(dāng)事人通過(guò)轉(zhuǎn)讓合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。27023 當(dāng)事人通過(guò)出租合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。27024 當(dāng)事人通過(guò)入股合作合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第271條 對(duì)承包合同制度的保護(hù)2711 承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承辦方對(duì)其在承包地上的投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。2712 承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。2713 因自然災(zāi)害嚴(yán)重?fù)p毀承包地等特殊情形，而對(duì)承包地作個(gè)別調(diào)

36、整的，承包土地的調(diào)整方案，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上的成員，或者2/3以上村民代表同意，并須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同預(yù)定不得調(diào)整的，按照其約定。第272條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)2721 一般方式為；轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換。2722 其他方式的承包27221荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。（1）以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過(guò)公開競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定；（2）以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定；（3）無(wú)論哪種承包經(jīng)營(yíng)，均要簽訂承包合同。27222 將整片土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)折股，分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承

37、包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)。第二節(jié) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的具體流轉(zhuǎn)第273條 流轉(zhuǎn)的法定形式2731轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。2732出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金，只需發(fā)包方備案即可進(jìn)行。承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或出租給他人后，轉(zhuǎn)包人或著出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變，由承包方直接向發(fā)包

38、方承擔(dān)義務(wù)。2733 互換，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換?；Q是一種互易合同?；ヒ缀?，互換的雙方取得對(duì)方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，喪失自己的原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)成互換合同后，還應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。27331 雙方互換的，不必經(jīng)發(fā)包人同意，但互換合同應(yīng)經(jīng)發(fā)包人備案。27332 互換未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。2734 入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，實(shí)行股份合作制經(jīng)營(yíng)的一種流轉(zhuǎn)方式。我國(guó)現(xiàn)行法律只是把入股當(dāng)作“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定流轉(zhuǎn)方式之一，對(duì)于家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并未賦予這種法定地位。2735

39、 轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。27351 轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。27352 通過(guò)家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。27353 轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。27354 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，但本集體經(jīng)濟(jì)組織

40、成員有優(yōu)先受讓權(quán)。2736 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務(wù)的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應(yīng)擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)變賣或者折價(jià)抵償，從而實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。我國(guó)現(xiàn)行法律只允許“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是不允許抵押的。2737 繼承，是指“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及林地家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包方死亡的，尤其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。國(guó)家法律并未賦予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承權(quán)。2738 代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人（即代耕方）暫時(shí)代為經(jīng)營(yíng)

41、的行為。無(wú)論哪一種方式的流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不能超過(guò)原承包期的剩余期限。第274條 其他方式的承包2741 直接通過(guò)招標(biāo)對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘（簡(jiǎn)稱“四荒地”）等實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。2742 通過(guò)公開拍賣方式，對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。2743 通過(guò)公開協(xié)商方式，對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。2744 將整片土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)折股，分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)。第275條 操作提示2751招標(biāo)、拍賣方式承包“四荒地”的，承包費(fèi)通過(guò)公開競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定。2752以公開協(xié)商方式承包"四荒地"的，承包費(fèi)由雙方議定。2753無(wú)論哪種承包經(jīng)

42、營(yíng)，均要簽訂承包合同。2754農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。2755承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)1年的，可以不簽訂書面合同。2756承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。2757農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同簽證，但鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證。第276條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同應(yīng)包括的內(nèi)容276.1律師可告知委托人包括但不限于如下內(nèi)容：（1） 雙方當(dāng)事人的姓

43、名、住所；（2） 流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；（3） 流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（4） 流轉(zhuǎn)方式；（5） 流轉(zhuǎn)土地的用途；（6） 雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（7） 流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；（8） 流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；（9） 違約責(zé)任。2762操作提示27621起草土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同時(shí)，可以參考由省或市級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政管理部門確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式。27622律師應(yīng)提示委托人農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同應(yīng)依法進(jìn)行登記。27623進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)部門領(lǐng)取土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書和林業(yè)證書，同時(shí)報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府備案。27624流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記的，

44、采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的受讓人不得對(duì)抗第三人。第277條 常見的流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)操作程序2771土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包程序27711承包方向受包房發(fā)出轉(zhuǎn)包的意見并磋商簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同。27712將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同報(bào)送發(fā)包方備案。27713受轉(zhuǎn)包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地。27714轉(zhuǎn)包期限屆滿后，土地交還轉(zhuǎn)包方，由原承包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地。27715操作提示（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包后，應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案。（2）轉(zhuǎn)包的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限，宜簽訂中、短期合同，期滿續(xù)簽。這樣便于應(yīng)對(duì)客觀情況的變化，有利于合同的履行。2772 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租程序27721承包方向承租方發(fā)出土地承包

45、經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的建議。27722出租方與承租方磋商農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同的內(nèi)容。27723出租方與承租方依法簽訂書面形式的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同。27724農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同報(bào)送發(fā)包方備案。27725承租方法依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地。27726 承包方向出租方履行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同規(guī)定的義務(wù)，一般分年度履行，包括向出租方支付出租價(jià)款。27727 承包方向發(fā)包方履行物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和履行承包合同規(guī)定的其他約定義務(wù)。27728租賃期限屆滿后，由承包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地。27729 操作提示（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后，出租方（即原承包方）的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍存在

46、，發(fā)包方與承包方之間的承包關(guān)系不變，承租方取得的只是債權(quán)性質(zhì)的農(nóng)村承包地租賃權(quán)。（2）租賃期間，承包人依法享有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)、產(chǎn)品處置權(quán)和產(chǎn)品收益權(quán)。（3）租賃期間，不得隨意棄耕拋荒，不得損壞農(nóng)田水利設(shè)施，不得給土地造成永久性損害；不能改變土地的土地使用權(quán)性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（4）租賃的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。（5）出租方依法轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，承租方是農(nóng)戶的，則承租方在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)。屆時(shí)發(fā)包方與承包方之間的承包關(guān)系和承包方與承租方之間的農(nóng)村承包地租賃關(guān)系同時(shí)消滅。（6）承包方依法轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，不因此消滅經(jīng)

47、營(yíng)權(quán)的租賃，新的承包人應(yīng)接替原承包人（出租方）繼續(xù)履行原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同的內(nèi)容。這是轉(zhuǎn)讓不破租賃原則的體現(xiàn)。（7）如出租方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，如果承租協(xié)議無(wú)禁止轉(zhuǎn)租條款，出租方可以出具委托書，載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并由委托人強(qiáng)命或者蓋章。（8）承租方在出租期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地出租合同到期或者未到期由出租方依法收回承包土地時(shí)，承租方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償辦法可以在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同中約定或雙方通過(guò)協(xié)商解決。（9）土地出租期間，承租人將土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn)，必須取得出租人的書面同意。2773土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換程序27731一方向另一方發(fā)出土地

48、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換的建議。27732 雙方磋商土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換合同的內(nèi)容。27733 雙方依法簽訂書面形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換合同。27734 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換合同報(bào)發(fā)包方備案。27735 雙方一般應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。27736 獲益方需補(bǔ)給對(duì)方呼喚差價(jià)。27737 土地承包經(jīng)營(yíng)人依法經(jīng)營(yíng)互換后的農(nóng)村承包地。27738 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人向發(fā)包方應(yīng)履行互換后的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和該承包合同規(guī)定的其他約定義務(wù)。27739 操作提示（1）以兩個(gè)通過(guò)家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在為前提。（2）互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人，僅限于發(fā)包

49、方內(nèi)的農(nóng)戶（即本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶）。（3）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以等價(jià)互換，也可以不等價(jià)互換，在不等價(jià)互換的情況下，獲益方需給對(duì)方互換差價(jià)。第三節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的糾紛及解決第278條 概念界定2781土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛，是民事主體之間就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生的確權(quán)糾紛或侵權(quán)糾紛。2782土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛解決途徑27821協(xié)商解決。因土地承包經(jīng)營(yíng)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。27822仲裁。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。27823 訴訟。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以直接向人民法院起訴

50、。2783 當(dāng)事人對(duì)農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁裁決不服的，可以在收到裁決書之日起30日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。2784 律師操作提示27841如果一方已經(jīng)依法登記，則該人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利；其他未進(jìn)行依法登記的僅為合同權(quán)利人，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。兩者相較，前者優(yōu)先。27842 如果均未依法登記，則兩者權(quán)利性質(zhì)同屬債權(quán)，應(yīng)依承包合同生效的時(shí)間先后確定。27843 如根據(jù)以上方法仍不能確定，則依據(jù)合法占有使用承包地的事實(shí)確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的歸屬。27844 已經(jīng)發(fā)生爭(zhēng)議的，在爭(zhēng)議解決前的強(qiáng)行先占不得作為確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依據(jù)。第五章 城中村改造的法律問(wèn)題第27

51、9條 主要法律依據(jù)2791城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。2792最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)。2793最高人民法院行政審判庭關(guān)于拆遷強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)意見。2794最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)。2795最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)第一節(jié) 城中村改造中的法律關(guān)系第280條 城中村及其改造在改革開放后的三十多年里，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市的建成面積迅速擴(kuò)張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市帶版圖，被高樓大廈所包圍，成為“都市里的村莊”。城中村的城鄉(xiāng)結(jié)合部，以低矮

52、擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成了都市的頑疾，改造城中村勢(shì)在必行。第281條城中村改造的常見模式2811由政府主導(dǎo)，主要是政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財(cái)政資金有限，目前還沒(méi)有過(guò)大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。2812村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。2813開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財(cái)

53、政資金可以投入更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會(huì)問(wèn)題，這種模式是目前較為自覺(jué)的改造模式。第282條 城中村改造中的法律關(guān)系2821 民事法律關(guān)系28211 拆遷人與被拆遷人的拆遷補(bǔ)償合同關(guān)系（1）在拆遷過(guò)程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問(wèn)題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)合同法。（2）依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。（3）補(bǔ)償安置方式如下： 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 貨幣補(bǔ)償（4） 被拆遷人對(duì)上述補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式的選