1、主講人：陳莉莉日期：2015年12月16日目錄第一章 合同當(dāng)事人第二章 商品房基本情況第三章 商品房價款第四章 規(guī)劃、設(shè)計變更第五章 面積差異處理第六章 商品房交付及交付手續(xù)第七章 商品房質(zhì)量及維保責(zé)任第八章 合同備案與房屋登記第九章 前期物業(yè)服務(wù)第十章 其他 第一章 合同當(dāng)事人出賣人：公司全稱、營業(yè)執(zhí)照號、企業(yè)資質(zhì)證書號、法人代表、通訊地址、聯(lián)系方式買受人：名字、身份證號、通訊地址、聯(lián)系方式提示：通訊地址份額約定第二章 商品房基本情況第一條 商品房建設(shè)依據(jù)一土地使用情況：大地址、大國土證號、土地面積二土地規(guī)劃用途三土地使用年限四項目名稱、容積率、綠地率五建設(shè)用地規(guī)劃許可證六建設(shè)工程規(guī)劃許可證
2、七建設(shè)工程施工許可證提示： 土地使用年限第二條 建筑單位及服務(wù)單位情況一設(shè)計單位二勘察單位三監(jiān)理單位四測繪單位五總承包單位六裝修單位七前期物業(yè)服務(wù)單位第三條 預(yù)售依據(jù)預(yù)售許可證號第四條 商品房基本情況一具體房號二面積三層高四結(jié)構(gòu)五總層數(shù)六用途提示： 層高：包含樓板厚度 用途：普通住宅、公寓、酒店式公寓第五條 抵押情況一是否抵押二抵押權(quán)人三抵押類型四抵押期限第六條 房屋權(quán)利狀況承諾一出售權(quán)利二未出售三未查封四未限制轉(zhuǎn)讓第七條 因房屋權(quán)利與第六條不符，不能辦理轉(zhuǎn)移登記一買方權(quán)利：1.有權(quán)退房，書面通知出賣方；2.賣方承擔(dān)買方損失。二賣方義務(wù)： 解除合同通知送達之日起，15日內(nèi)退還全款（含已貸款部分
3、）。第三章 商品房價款第八條 計價方式按照建筑套內(nèi)面積計算第九條 付款方式及期限一一次性及分期付款在房產(chǎn)證辦理完畢前，任何一方無正當(dāng)理由解除合同：1.責(zé)任方承擔(dān)違約責(zé)任；2.責(zé)任方支付已付款50%作為違約金。二按揭付款1. 簽訂合同當(dāng)日付清首付款2. 按揭款金額及按揭銀行、貸款年限、利率、金額以銀行實際審批為準(zhǔn)3. 因買受人原因，銀行不按期放款的，視為違約，違約超過30日，出賣方權(quán)利：有權(quán)單方解除合同沒收全部已付款可另行出售4. 若銀行實際審批金額低于買受人申請金額，15日內(nèi)補交差額，否則:出賣方有權(quán)單方解除合同買方支付總房款10%違約金買方接到解除通知之日起5日內(nèi)配合辦理注銷手續(xù)手續(xù)辦理完畢
4、后，出賣方扣除違約金后退款辦理注銷手續(xù)費用由買方承擔(dān)6. 若銀行審批最終未通過，買方15日內(nèi)付清全部尾款，同時不能享受付款方式的優(yōu)惠折扣，否則：出賣方有權(quán)單方解除合同買方支付總房款10%違約金買受人接到解除通知之日起5日內(nèi)配合辦理注銷手續(xù)手續(xù)辦理完畢后，出賣方扣除違約金后退款辦理注銷手續(xù)費用由買受人承擔(dān)7. 在銀行放款前，要求終止合同的，沒收所有已付款8. 在房產(chǎn)證辦理完畢前，買受人逾期或提前終止貸款合同的，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的，出賣人的權(quán)利：有權(quán)單方解除合同沒收全部款項出賣人履行保證責(zé)任后30日內(nèi)，買受人配合辦理注銷手續(xù)有權(quán)對房屋以出租、拍賣、申請法院強制執(zhí)行的方式追償有權(quán)終止或不予辦
5、理房產(chǎn)證，無須承擔(dān)任何責(zé)任第十條 逾期付款的處理一因不可以歸責(zé)為買賣雙方的原因，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的1.雙方可解除合同2.出賣人退還全部已付款二除不可抗力外，逾期付款：1.逾期180日之內(nèi)，按日計算違約金： 一次性及按揭付款方式：每日*應(yīng)付款*萬分之一 分期付款方式：每日*未付款總額*萬分之一2.逾期超過180日： 出賣人有權(quán)解除合同 沒收全部已付款 房屋歸出賣人所有 買受人無條件配合辦理注銷手續(xù)注銷手續(xù)費用由買受人承擔(dān)出賣人扣除違約金后退款出賣人不解除合同的，買受人支付違約金：每日*應(yīng)付款*萬分之一三分期付款，付清全款后方可交房案例：2015年12月1
6、0日帝景現(xiàn)場解決投訴第十一條 預(yù)售款監(jiān)管一預(yù)售款監(jiān)管機構(gòu)二賬戶信息第四章 規(guī)劃、設(shè)計變更第十二條 第十三條 規(guī)劃設(shè)計變更一銷售后，出賣人不擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。二進規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，設(shè)計單位同意的設(shè)計變更，該變更為商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向的變更且影響房屋質(zhì)量和使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。買受人有權(quán)在出賣人發(fā)出通知之日起15日作出是否解除合同答復(fù)，否則視為接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。三買受人因上述規(guī)劃、設(shè)計變更要求解除合同的：1. 應(yīng)配合出賣人辦理注銷手續(xù)2. 解除合同及相關(guān)手續(xù)費用由買受人承擔(dān)3. 注銷手續(xù)辦理完畢之日起90日
7、內(nèi)，出賣人無息退還已付款四經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計部門同意，出賣人對原規(guī)劃設(shè)計方案作出除第二條提到的變更外的局部的調(diào)整的：1. 除非買受人因此而遭受直接損失，否則出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任2. 買受人不因該局部調(diào)整解除合同3. 出賣人也不因此承擔(dān)違約責(zé)任五由于政府行政命令直接導(dǎo)致的變更，屬不可抗力：1. 出賣人應(yīng)在變更確立后60日內(nèi)進行公示2. 買方不承擔(dān)違約責(zé)任、賠償責(zé)任3. 買方無權(quán)解除合同第五章 面積差異處理 第十四條 面積差異處理 產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)面積與合同約定套內(nèi)面積發(fā)生差異時，以產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)面積為準(zhǔn)，按照以下原則處理：一絕對值誤差在0.6%（含）內(nèi)的，雙方不作任何補償二絕對值誤差在0.6%（不含
8、）-3%（含）的，據(jù)實結(jié)算三絕對值誤差超過3%的，雙方同意繼續(xù)履行合同：1.產(chǎn)權(quán)套內(nèi)面積合同套內(nèi)面積時，以內(nèi)買受人補交差額，超出部分產(chǎn)權(quán)歸買受人2.產(chǎn)權(quán)套內(nèi)面積合同套內(nèi)面積時，以內(nèi)買房原額退款，超出部分雙倍退還案例：2015年8月12日成都恒大城現(xiàn)場解決投訴第六章 商品房交付及交付手續(xù)第十五條 商品房交付條件一建設(shè)工程竣工驗收合格證明二實測報告三住宅需另外提供：1. 住宅使用說明書2. 住宅質(zhì)量保證書3. 住宅工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果表第十六條基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)公共設(shè)施的交付使用條件一供水、排水、供電：交付時達到使用條件二電話、有線電視、燃氣線路：交付時安裝完畢，買受人自行開通并承擔(dān)費用三燃氣不作
9、為交付條件第十七條基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)公共設(shè)施未達到交付使用條件的違約責(zé)任一非出賣人原因?qū)е陆桓稌r不具備使用條件或未能投入使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任二出賣人有義務(wù)協(xié)調(diào)相關(guān)單位解決存在問題第十八條交付時間和手續(xù)一合同約定交房時間年 月 日前，不可抗力需延期交房，出賣人需書面通知。1. 按揭付款，在合同約定交房之日，個人貸款未經(jīng)過審批的，交房期限順延2. 到期款項全部付清（包括違約金等）后交樓期限順延二交房前3日，出賣人需書面通知買受人交房，未收到收樓通知的以合同約定時間交房三由于買方原因未能按期交付的，視為已交付，并承擔(dān)物業(yè)費四買受人因自身原因未能在合同約定查驗房屋的，視為無質(zhì)量問題，且已交付五
10、提前交房，出賣方應(yīng)書面通知，買受人未按通知辦理的，視為已交付六房屋質(zhì)量修復(fù)期不視為逾期交房七交房證件不齊，買方有權(quán)拒收，視為逾期交房八政府對驗收及市政配套、安裝之延誤造成延期交房的，除協(xié)商同意解除合同外，賣方可據(jù)實延期，不承擔(dān)違約責(zé)任第十九條 逾期交房責(zé)任除不可抗力外，因出賣方原因逾期交房的：一逾期180日內(nèi)：自交付期限屆滿次日起至實際交付之日止，違約金：每日*總房款*萬分之一二逾期180日后：1. 買方有權(quán)解除合同： 書面通知賣方 自書面通知送達15日內(nèi)退還全部放款（含已貸款部分） 支付違約金：總房款*1%2. 買方繼續(xù)履行合同的： 自交付期限屆滿次日起至實際交付之日止，違約金：每日*總房款
11、*萬分之一 最高不超過總房款*2%第七章 商品房質(zhì)量及維保責(zé)任第二十條 商品房質(zhì)量一地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)1. 若不合格，賣方有權(quán)解除合同2. 書面通知解除合同3. 自通知送達之日起15日退全款4. 賣方承擔(dān)買方損失二買受人對該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有異議的，可以【自行】委托建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗；買受人自行委托申請的，出賣人予以配合。經(jīng)檢測符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的，檢測費用由買受人承擔(dān)；經(jīng)檢測不合格的，檢測費用由出賣人承擔(dān)，買受人有權(quán)解除合同。案例：2015年9月7日成都恒大帝景督辦三其他質(zhì)量問題1. 不得以質(zhì)量問題拒收，嚴(yán)重影響正常居住使用的除外，否則，視為已交付。2. 買受人主張
12、房屋地基基礎(chǔ)或嚴(yán)重影響居住使用的，應(yīng)取得檢測結(jié)論性鑒定意見3. 及時更換、維修，造成損失的由出賣人承擔(dān)4. 經(jīng)過更換、維修仍然嚴(yán)重影響正常使用的，有權(quán)解除合同： 15日退還全款 賣方賠償買方損失 檢測費出賣人承擔(dān)四裝飾、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1. 不符合雙方約定標(biāo)準(zhǔn)的，及時更換、維修2. 買方不得以裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符拒收五室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施不得以空氣質(zhì)量不合格為由拒收房屋第二十一條 保修責(zé)任一保修期限1. 保修期自房屋交付之日起計算2. 買方未按通知收房，保修期從通知時間計算二以下情形，出賣人不承擔(dān)保修責(zé)任1. 不可抗力2. 買受人使用不當(dāng)三保修期內(nèi)，買受人書面通知維修送達60日
13、內(nèi)，賣方不履行義務(wù)的，買受人可委托他人維修，由賣方承擔(dān)費用及損失。第二十二條 質(zhì)量擔(dān)保未約定第二十三條 質(zhì)量保證未購買保險第八章 合同備案與房屋登記第二十四條 預(yù)售合同登記備案一簽約后30日內(nèi)辦理備案二備案合同與書面合同文本一致三未放款或分期未付清前不備案第二十五條 預(yù)售合同登記備案的違約責(zé)任一逾期備案，給買方造成損失的由賣方承擔(dān)二書面合同與備案合同文本不一致，由賣方承擔(dān)損失第二十六條 預(yù)告登記一賣方不辦理預(yù)告登記二買方可單方申請預(yù)告登記第二十七條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記一辦理期限1. 從交房次日起540日內(nèi)辦妥并交付買方2. 若賣方延期交樓，從實際交樓之日計算3. 按揭付款的，以銀行提供手續(xù)的時
14、間為準(zhǔn)，就遲原則4. 買方在交樓前遞交齊全資料及費用，否則視為逾期 違約金 每日*200元 因延期增加的費用由買方承擔(dān) 買方逾期15天，賣方不承擔(dān)逾期辦證責(zé)任5. 契稅全額代收，領(lǐng)證時退還，若未全額交納，視為逾期二各自承擔(dān)費用第二十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記責(zé)任處理一賣方逾期辦理責(zé)任1. 逾期3年內(nèi)，違約金 總房款*0.1%*每年2. 逾期超過3年，買方有權(quán)退房二若買方原因，導(dǎo)致延期的責(zé)任由買方承擔(dān)1. 若買受人自行向房管局、稅務(wù)局交費的，賣方不承擔(dān)違約責(zé)任2. 若買方未按約定向出賣人支付應(yīng)付款，賣方可拒絕辦理分戶產(chǎn)權(quán)3. 買方需按賣方要求提交手續(xù)，否則賣方可拒絕辦理分戶產(chǎn)權(quán)三因房管局原因逾期的，賣方不承擔(dān)違約責(zé)任四分戶產(chǎn)權(quán)辦理完畢后，賣方通知后7日內(nèi)領(lǐng)證五國土期限以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)第九章 前期物業(yè)服務(wù)第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)一服務(wù)期限：從 年 月 日到選聘業(yè)主委員會重新選聘時二包干制：物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)三買方同意由前期物業(yè)代為查驗公用部位四同意臨時規(guī)約，并已閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同第十章第十章 其他其他第三十條至四十條第三十條 要約邀請與要
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