房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(共30頁(yè)).doc

1、2012-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告目錄報(bào)告內(nèi)容 A.背景篇 B.土地篇C.住篇2012年背景篇2012年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012年全國(guó)房地產(chǎn)環(huán)境分析2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)環(huán)境分析Part1 2012年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)中求進(jìn)為今明兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展總基調(diào)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化積極穩(wěn)妥，地推進(jìn)是房產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，將催生新一批剛需和改善性需求。2012年前三季度，整體宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)低迷，CPI、PPI保持低位，通貨膨脹壓力較小，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為首要任務(wù)。在貨幣政策適當(dāng)放松、基礎(chǔ)設(shè)施投資加強(qiáng)等綜合作用下，2012年第四季度，實(shí)體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。2013年，中央繼續(xù)保持“穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)總

2、水平的同時(shí)，推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，以鞏固不斷回升的宏觀經(jīng)濟(jì)。與以前相比，今年中央政治經(jīng)濟(jì)會(huì)議，首次提出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，將催生新一批剛性和改善性需求的出現(xiàn)。2011年第三季度以來(lái)，GDP增速持續(xù)走低，CPI、PPI低位震蕩，PMI徘徊于榮枯線，整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境令人堪憂(yōu)。今年前三季度，實(shí)體經(jīng)濟(jì)一度低迷。近三個(gè)月來(lái)，略顯回升跡象，但仍保持小幅平穩(wěn)波動(dòng)，未見(jiàn)明顯上升之勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增速全面提升仍需時(shí)日，目前處于重要觀察期。Part2 2012年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析2012年樓市環(huán)境回憶錄中央-兩會(huì)3月兩會(huì)明確提出執(zhí)行支持自住型需求購(gòu)房的差異化信貸政策，這一舉動(dòng)，結(jié)束了央行第一季度針對(duì)保護(hù)剛需的

3、連續(xù)三次發(fā)聲，同時(shí)將更多的剛需客引入市場(chǎng)。行政動(dòng)態(tài)-十八大針對(duì)前期市場(chǎng)表現(xiàn)，十八大明確未來(lái)調(diào)控不放松，后十八大時(shí)期多部門(mén)多次喊話，再次堅(jiān)定調(diào)控樓市決心。十八大前后十八大后，各部委組合發(fā)聲重申限購(gòu)、限貸等調(diào)政策不會(huì)取消以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。十八大后“雙軌制”之保障房保障房建設(shè)積極推進(jìn)，供應(yīng)高峰即將到來(lái)，為了實(shí)現(xiàn)有效供應(yīng)，管理制度的完善迫在眉睫。市場(chǎng)表現(xiàn)-商品住宅建設(shè)方面受利好政策間歇性影響，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售總額和面積震蕩上升。新開(kāi)工面積全基本呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，年底初顯企穩(wěn)回升勢(shì)頭，未來(lái)一年新增供應(yīng)將縮減。 市場(chǎng)表現(xiàn)-70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況2012年下半年，成交量上漲帶動(dòng)價(jià)格上行，環(huán)

4、比、同比上漲城市增數(shù)明顯，雖然漲幅一直較微弱，但樓市回暖已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。市場(chǎng)表現(xiàn)-一線城市一手商品住宅成交量從四月起開(kāi)始轉(zhuǎn)好，前11月成交套數(shù)為去年全年成交套數(shù)的1.11倍。除廣州外，其余三大城市波動(dòng)性較大。市場(chǎng)表現(xiàn)-二線城市6、7月份成交量普遍創(chuàng)全年最高，年末翹尾現(xiàn)象較為明顯。小結(jié)2012年是“三限調(diào)控政策收效年。政策調(diào)控從全面轉(zhuǎn)向重點(diǎn)，政府針對(duì)剛需客戶(hù)給予信貸支持，樓市隨之好轉(zhuǎn)。2013年，限購(gòu)、限貸等行政調(diào)控手段仍將繼續(xù)，更多停留在鞏固層面，樓市可以贏得較為平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境。Part3 2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)環(huán)境分析長(zhǎng)沙樓市經(jīng)歷了上半年的慘淡，年中的短暫火熱，趨冷的“金九銀十”，至年末，

5、終于等來(lái)了期待的回暖，政策變動(dòng)、發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)均為其發(fā)展前景提供夯實(shí)的基礎(chǔ)。樓市表現(xiàn)-投資走勢(shì)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。相比2011年，2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比略有縮小。固定資產(chǎn)投資額度的上升為房地產(chǎn)投資提供上升空間。發(fā)展前景長(zhǎng)株潭城市群規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，將會(huì)是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的支持。發(fā)展前景城市潛力長(zhǎng)沙市在綜合競(jìng)爭(zhēng)力、招商引資、市內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局三方面綜合提升其未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。發(fā)展前景對(duì)外交通布局城市間軌道交通的發(fā)展，促進(jìn)長(zhǎng)株潭整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)一定程度上擴(kuò)充長(zhǎng)沙房地產(chǎn)客戶(hù)群。發(fā)展前景潛力區(qū)位大河西先導(dǎo)區(qū)房企必爭(zhēng)之地小結(jié)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)

6、展勢(shì)頭和逐漸加快的城市化進(jìn)程為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。長(zhǎng)沙樓市在成交量上得到一定程度釋放，價(jià)格仍存上漲空間。2012年土地篇2012年長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)梅溪湖板塊、濱江新城板塊、洋湖垸板塊同屬于城市化進(jìn)程中熱點(diǎn)板塊，片區(qū)各優(yōu)勢(shì)各異。梅溪湖前期與洋湖垸存在一定板塊競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)劃的落實(shí)，以及政府層面的扶持是板塊發(fā)展關(guān)鍵。2012年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)小結(jié)峰回路轉(zhuǎn)，地方政府松綁搭臺(tái)，大小房企謹(jǐn)慎登臺(tái)唱戲。2012年住宅篇2012年長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙市商品住宅開(kāi)發(fā)情況施工面積上漲勢(shì)頭逆轉(zhuǎn)，增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但總量依舊較大。長(zhǎng)期來(lái)看，供應(yīng)量依然充足，住宅市場(chǎng)將延續(xù)緊張的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。2012年，

7、長(zhǎng)沙市住宅施工面積達(dá)5654.33萬(wàn)方，同比減少6.48%。其中竣工面積893.74萬(wàn)方，同比減少25.28%，新開(kāi)工面積1063.27萬(wàn)方，同比下跌40.17%。施工面積低于2011年全年的總量但高于2010年全年的總量，竣工面積、新開(kāi)工量大幅減小，為近五年最低，表明未來(lái)短期內(nèi)住宅新增供應(yīng)量有縮小趨勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看，住宅供應(yīng)依然充足。銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)分析2012年1-11月內(nèi)六區(qū)住宅整體供銷(xiāo)比大于1，供銷(xiāo)缺口增大，90-120平米戶(hù)型成為目前市場(chǎng)供銷(xiāo)主力戶(hù)型。價(jià)格段分析住宅成交均價(jià)集中趨勢(shì)明顯，居于5000元-6000元/平米房源銷(xiāo)量占比49%，穩(wěn)居主力價(jià)位。大于7000元/平米房源銷(xiāo)量受調(diào)控影響，占比不足3%。小結(jié)2012年住宅市場(chǎng)供降銷(xiāo)漲，存量變化不甚明顯，在現(xiàn)行市場(chǎng)大環(huán)境下，未來(lái)銷(xiāo)售壓力增加。價(jià)格方面，整體平穩(wěn)，