樓市低迷開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

1、樓市低迷開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，中國跨境投資總量持續(xù)攀升，已由2008 年的約 6900 萬美元增至2013 年的逾 160 億美元中投資者爭搶海外市場近期由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迷霧久久未能散去，于是讓國內(nèi)投資者對海外房產(chǎn)投資的關注與日俱增，熱情不曾退卻。 2014 年初，綠地集團和萬達集團相繼宣布，分別在英國投資 12 億英鎊和近 30 億英鎊，用于房地產(chǎn)開發(fā)。而此前，國內(nèi)有多個知名房企已經(jīng)在海外投資了房地產(chǎn)開發(fā)項目。國內(nèi)的投資者對于國內(nèi)房企的投資行為也給予了積極的回應。國內(nèi)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外基本開始于2004 年。至 2013 年底，約有 20 家國內(nèi)知名房企進駐海外房地產(chǎn)市場。相關數(shù)據(jù)

2、顯示， 2013 年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達76 億美元，同比增長 124%。其中，英美兩國的房地產(chǎn)吸引中國資本最多。2013 年，英國吸引中國資本 23 億美元，同比上升 77%；美國吸引中國資本 31 億美元，同比飆升 1074%。在亞太地區(qū)，中國對外商業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中澳大利亞和新加坡，占其總交易額的85%。分別吸引7 億美元和10 億美元資金。相比之下， 2012 年，澳大利亞吸引的中國資本僅為2.09 億美元，而新加坡在2012 年無中國資本進駐商業(yè)房地產(chǎn)領域。據(jù)分析， 2013 年在商業(yè)房地產(chǎn)細分的市場中，辦公樓市場繼續(xù)成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占其總交易額

3、的85%。仲量聯(lián)行國際資本集團亞太總監(jiān)Alistair Meadows 表示：“推動中國海外投資大幅攀升的主要動力，來自于中國政府推行的走出去政策。政府政策的放寬，促成并帶動了各行各業(yè)的對外投資。其結(jié)果是，在過去的 12-18 個月，保險集團 、開發(fā)商以及超高凈值人群（ UHNW ）均在全球范圍內(nèi)不斷尋求房地產(chǎn)投資機會，以將其資產(chǎn)組合多樣化。這是一個長期的結(jié)構性轉(zhuǎn)變的標志，中國資本將成為全球房地產(chǎn)市場一個長期且不斷增長的重要因素。 ” 國內(nèi)地產(chǎn)形勢如坐針氈近年來，受一系列調(diào)控政策影響，近段時間有關不動產(chǎn)登記制度的出臺和人民幣匯價的“跳水” ，關于房價是否會應聲下跌以及人民幣貶值是否會殃及樓市，

4、眾說紛紜。房地產(chǎn)開發(fā)商告別高增長的模式已成為趨勢，而商業(yè)地產(chǎn)則成為房地產(chǎn)企業(yè)近年轉(zhuǎn)型的主力產(chǎn)品。據(jù)媒體報道，武漢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從各月新增情況看，自 2013 年下半年以來武漢商鋪新增供應逐漸增大。新興商圈的發(fā)展也促使次中心和遠城區(qū)商鋪供應持續(xù)增大。從供銷比來看，自 2013 年下半年以來，隨著武漢商鋪新增供應大幅增加的同時，銷售面積卻逐漸大幅減少，武漢商鋪表現(xiàn)出較明顯的供過于求的特點，去庫存壓力逐漸增大。大型的地產(chǎn)商都加速布局，同質(zhì)化競爭激烈難以避免。天津中原地產(chǎn)投資顧問部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，2014 年前兩個月天津商業(yè)地產(chǎn)成交量和成交均價與2013 年同期相比持平。由于受春節(jié)假期、淡季等因素影響

5、，商鋪成交量處于低迷狀態(tài)，成交量近5 萬平米，成交均價為15871 元/平米。從前兩個月的市場供應量來看，較2013 年同期激增，翻了近四番。尤其是武清、津南出現(xiàn)供應量過多的情況。在商業(yè)地產(chǎn)專家魯炳全看來， “由于大多數(shù)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)尚不熟悉，缺乏運作經(jīng)驗，后期發(fā)展將面臨巨大風險?！眲?chuàng)意與內(nèi)涵并存促平衡2000 年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)的萬達集團現(xiàn)已成為排名全球第二的不動產(chǎn)企業(yè)。在此期間，萬達不僅創(chuàng)造了世界商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度奇跡，而且連續(xù)多年保持收租率99% 以上的世界行業(yè)紀錄。在中國不少的城市，屹立其中的新商業(yè)核心是萬達廣場，似乎萬達廣場開發(fā)到哪里，城市新核心就能延伸到哪里。在經(jīng)濟學博士馬光遠看來

6、，萬達在商業(yè)地產(chǎn)領域能夠成為翹楚，除了得益于過去很多年中國經(jīng)濟的高速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的黃金周期之外，更多的恐怕是其掌門人王健林和其團隊在商業(yè)地產(chǎn)領域的不斷堅持和創(chuàng)新。仲量聯(lián)行全球投資部總監(jiān) David Green-Morgan 表示，“ 盡管單個的大型交易仍在一個城市房地產(chǎn)投資中占據(jù)很大比重，比如紐約的通用大廈 （ GM Building ）和第一大通曼哈頓廣場（ One Chase Manhattan Plaza）。但我們看到中國投資者對海外市場的興趣明顯增大。另一方面，雖然中國投資者普遍青睞于紐約和倫敦等透明度高、流動性強的主要核心市場中的大型資產(chǎn)，但他們對曼徹斯特等其他市場的興趣也在增加?！睋?jù)悉，中國國內(nèi)房地產(chǎn)投資人在海外市場的投資具有很典型的新錢特征，即投資標看得見摸得著，要求三年見效，同時抗風險的能力比較低，因此偏好現(xiàn)金流非常好、非常穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目。但是，值得提醒的是，因為海外成熟的房地產(chǎn)市場與中國國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)有很大的差異，因此，中國國內(nèi)的房地產(chǎn)投資者選擇出海投資時，投資收益的期望要根據(jù)海外市場的實際狀況進行調(diào)整。專家魯炳全認為商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營性物業(yè)為載體，以創(chuàng)造持續(xù)、穩(wěn)定、增長的現(xiàn)金流為目標，根本屬性屬于非銀行類金融產(chǎn)品。真正的商業(yè)地產(chǎn)，要在經(jīng)營能力、交易能力、現(xiàn)金流的創(chuàng)造能力等方面加強。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進入商業(yè)地產(chǎn)領域之前，一定要想明白幾件事：