土地增值稅清算需關(guān)注的30個(gè)難點(diǎn)

1、土地增值稅清算需重點(diǎn)關(guān)注的30個(gè)難點(diǎn)一、 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)間是何時(shí)？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；該規(guī)定可用下列公示表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積85%。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注

2、銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。二、 清算單位及清算主體（一）關(guān)于清算單位確認(rèn)問題1、對于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項(xiàng)批文、整體開發(fā)、統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算時(shí)原則上應(yīng)作為一個(gè)清算單位。2、對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目：（1）同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的。（2）同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。3、對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位；但是，如果分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。（二）對于一方出地、

3、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，清算項(xiàng)目的主體應(yīng)如何確定？企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計(jì)算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。其中對出地方計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價(jià)格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時(shí)據(jù)以扣除。若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

4、的價(jià)格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值加減其他補(bǔ)價(jià)計(jì)算確認(rèn)；同時(shí)確認(rèn)出資方取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。三、如何理解把握“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。四、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算分期問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算

5、。因此，在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)自行劃分的工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。五、關(guān)于預(yù)征土地增值稅問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。（二）辦理清算手續(xù)前用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。（三）辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得清算書面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號文第八條規(guī)定處理。（四）法院等有權(quán)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制拍賣、變賣后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定的期限辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的，應(yīng)按有關(guān)

6、規(guī)定核定征收土地增值稅，不得預(yù)征土地增值稅。六、取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目如何掌握？答：下面按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說明：（一）取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。（二）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；2、開發(fā)土地的

7、成本；3、加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十；4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。七、以合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，計(jì)算有關(guān)土地增值稅計(jì)稅收入和扣除項(xiàng)目金額問題（一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按187號文第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按187號文第三條第一

8、項(xiàng)分別確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。（二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得土地增值稅計(jì)稅收入。根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號,以下簡稱21號文）第六條規(guī)定，對于200

9、6年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。（三）一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目清算時(shí)予以扣除。八、項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)問題1、根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開發(fā)間接費(fèi)里。2、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？房

10、地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：（1）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。（2）房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于

11、非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。九、公共配套問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。（三）對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理：1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)

12、為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)。十、車庫、車位、儲(chǔ)藏室問題1、納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時(shí)向買受方附贈(zèng)地下車庫（車位），凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈(zèng)的

13、，該地下車庫（車位）相關(guān)的成本、費(fèi)用等在計(jì)征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。-安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用

14、權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 -青地稅函200947號3、房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅。4、有產(chǎn)權(quán)的儲(chǔ)藏室不屬于住宅，房地產(chǎn)開發(fā)公司將儲(chǔ)藏室和套房一起出售，應(yīng)分別核算套房的增值額和儲(chǔ)藏室的增值額，否則若套房為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)將不能享受普通住宅免征土地增值稅的規(guī)定。若儲(chǔ)藏室單獨(dú)出售，儲(chǔ)藏室

15、應(yīng)按非住宅繳納土地增值稅。十一、開發(fā)間接費(fèi)問題關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問題（一）開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用不得列入。（二）開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)受益的項(xiàng)目扣除的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。十二、商住一體清算問題國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值

16、稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第一條第二款規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。盡管立項(xiàng)時(shí)是一個(gè)項(xiàng)目，但計(jì)算土地增值稅時(shí)需要分為兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，收入及相應(yīng)稅金完全可以分開計(jì)算，至于相關(guān)成本如何扣除，國稅發(fā)2006187號文件第四條第（五）項(xiàng)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。十三、利息費(fèi)用問題  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁?/p>

17、金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。對財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1995第006號）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?/p>

18、并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。十四、未支付成本及預(yù)提費(fèi)用問題1、根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第二十一條第一款規(guī)定：在土

19、地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除?！币虼祟A(yù)提費(fèi)用在土增稅清算時(shí)不得扣除。2、土地增值稅清算時(shí)尚

20、未付款的成本，是否可以扣除？國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）第二十一條規(guī)定，審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：1、在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。2、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。3、扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。4、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?、納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。6、對同一類事

21、項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。因此，在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的才能扣除。十五、土地閑置費(fèi)及契稅滯納金問題1、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！?、土地增值稅暫行條例第六條和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費(fèi)用和國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項(xiàng)目金額。

22、因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不能作為正常的成本費(fèi)用支出予以扣除。十六、以房產(chǎn)對外投資繳納土增稅問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知（國稅發(fā)200991號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。十七、市政配套費(fèi)、人防費(fèi)、報(bào)建費(fèi)問題問：房地產(chǎn)企業(yè)繳納給政府有關(guān)部門的市政公用設(shè)施配

23、套費(fèi)、人防費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)可以加計(jì)20%扣除嗎？法規(guī)出處？答：可以參考如下兩個(gè)文件：安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號關(guān)于若干稅收政策問題的公告規(guī)定：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、四源費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。穗地稅函2012198號廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套

24、設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。十八、裝修費(fèi)用問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時(shí)的含稅銷售額計(jì)算。十九、舊房清算問題財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊

25、房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。二十、契稅、印花稅問題財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅

26、，按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本，可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。二十一、收入確認(rèn)問題關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入：1、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款一致的，以此價(jià)款確認(rèn)收入。2、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款不一致，已全額開具轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)

27、收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款及其他收益確認(rèn)收入。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費(fèi)、包銷費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他單位或個(gè)人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不得扣除相應(yīng)的代銷費(fèi)、包銷費(fèi)等費(fèi)用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的稅款，不確認(rèn)為收入。二十二、訂金、定金、誠意金、問題違約金問題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時(shí)，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計(jì)入銷售收入，不征收土地增值稅

28、。2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記營業(yè)外支出,貸記銀行存款等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。3、房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時(shí)違約而收取的違約金和更名費(fèi)，實(shí)際構(gòu)成了房屋銷售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括

29、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值稅。4、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生上述支出時(shí)，借記營業(yè)外支出,貸記銀行存款等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？皖地稅函2012583號土增稅若干問題的函（2

30、012年11月14日）規(guī)定：關(guān)于同一開發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計(jì)算問題：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對同一開發(fā)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報(bào)告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為對象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。納稅人在清算報(bào)告中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報(bào)告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。二十四、清算完畢后剩余

31、房產(chǎn)銷售問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。二十五、清算完成后退房款的土增稅處理問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的

32、房款，計(jì)算應(yīng)抵退土地增值稅問題。（一）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，不調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。（二）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型分別調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入和按單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。二十六、土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間問題符合187號文第二條清算條件的，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間。對于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項(xiàng)目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請報(bào)告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間，但不得